2202.HK
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Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初獲深鐵管理層接管,及財務全力支持的萬科企業,雖暫避過債務違約危機,但25年度中期業績虧損增加,負債比率上升,顯示經營的困境未過

重點:

  • 萬科上半年虧損增加21%,淨負債比率上升至90%。
  • 上半年銷售金額急降46%,在內地房企排行榜中跌至第七位

 

鄭瑞棠

萬科企業股份有限公司(2202.HK, 000002.SZ)上周公布2025年上半年業績,虧損119.5億元,按年增加21.3%,達到七月集團發盈警時的上限;期內銷售金額691.1億元,減少45.7%。

盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降,及毛利率處於低水平;另外考慮到業務風險的升高,提升了資產減值,以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%,比上年同期跌三個百分點,至於物業服務的毛利率為13.9%,比上年同期微升0.3個百分點。

虧損可能持續

市場預計萬科短期經營仍處困境,摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年,2025年全年銷售額會下降30至40%。

至於最受市場關注的公司負債情況,亦持續有惡化,最新集團淨負債比率達90.4%,比24年底上升9.8個百分點,截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元,佔總資產的比例為30.5%,一年內到期負債1,533.7億元,但現金及現金等價值為693.5億元,未夠覆蓋短期負債,意味短期內仍面臨一定償債壓力。

但另一方面,期內經營現金淨支出30.4億元,資金情況仍緊拙,需要整體市場回暖,持續有穩定售樓收入,或大股東進一步有財政支持,才能應付資金需求。

面臨階段性壓力

公司業績報告亦承認,萬科在經營上仍面臨階段性壓力,但集團正穩步推進改革化險工作,但要徹底化解仍需以時間換空間。

其實近年中國房地產市場泡沫爆破,令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機,中國恒大(3333.HK)遠洋集團(3377.HK)等大型房企也出現債務違約,負債高企的萬科能夠避免違約,多得大股東深鐵集團的全力支持。

萬科企業於88年成立,創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口,至88年開始涉足房地產,逐漸發展成行業的龍頭企業,2010年銷售額達1,000億元,成為中國首家千億房企,之後一直維持行業龍頭地位。

萬科可以說是中國房地產公司典範,直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際,中央高調大力支持,實行管理層大換血,原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退,由深鐵集團董事長辛傑出任主席,管理層亦清一色由深鐵相關人士出任,變相令集團全面國資化。

除擔任管理層外,深鐵亦對萬科有強大支持,累計向萬科提供238.8億元的股東貸款,條件也優於市場慣例。

深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心,初期確令萬科的股價及債券價止跌回升,但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。

漸失龍頭地位

隨著近年的內地房地產市場風暴,萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元,跌幅達到四成以上,根據中指院研究數據,上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%,顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元,萬科只排名第七,比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。

萬科近年積極去庫存,集團存貨4,625億元,比去年底下降10.9%,而新增土地儲備力度薄弱,加上集團債務沉重,上半年又有負現金流,限制了補充土地儲備能力,相信短期銷售額難以大幅回升,顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。

經過房地產市場大幅調整,行業正面臨大洗牌局面,市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變,相信萬科的業務也需轉型至高質量,精細化,又或需加強物業服務業的比重。

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新聞

簡訊:上半年盈利下跌 諾比侃招股集資最多4億港元

AI技術公司諾比侃人工智能科技(成都)股份有限公司周一起招股,計劃發行378.7萬股H股,招股價介乎80港元至106港元,集資最多4億港元。諾比侃預期將於12月23日掛牌買賣,中金公司為獨家保薦人。 諾比侃主要於中國為鐵路運營及電網公司研發及銷售監測與檢測產品及解決方案,以及其他城市治理解決方案,主要提供基於全面的AI行業模型的軟硬件一體化解決方案,用於監測、檢測和運維等用途。今年首6個月公司收入2.3億元,按年升24.7%,期內利潤4,008.1萬元,跌21%。 公司稱,集資所得淨額約40%將用於AI行業模型的迭代,包括交通、能源及城市治理行業模型,另外40%用於建設研發技術中心和新總部基地,10%用於尋求潛在的戰略投資及收購機會,以及10%用於營運資金及一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:鞏固龍頭地位 粉筆夥華圖探討多方合作

職業教育培訓平台粉筆有限公司(2469.HK)周日公布,公司與華圖山鼎(300492.SZ)訂立合作協議,共同探索在招錄類考試培訓業務中的合作。粉筆表示,合作領域有可能涉及股權投資協議、公司治理、技術開發、分銷渠道合作、以及客戶服務等方面。 粉筆指出,有可能會整合雙方的基建及應用AI 技術,以大幅擴展收入基礎或提升營運與行銷效率。雙方相信,合作可大幅改善用戶的學習體驗,同時鞏固在行業的領導地位。 華圖山鼎早於2003年已在深交所創業板上市,主要業務包括提供建築工程及設計服務,以及招聘培訓,並擁有廣泛的線下分支機構。 周一粉筆開市升2.7%報2.68港元,公司股價在過去十二個月由高位下跌32%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Sainte Nutritional files for Hong Kong listing as revenue and gross profit decline in tandem

收入毛利齊降的聖桐特醫 調整銷售策略闖關港交所

聖桐特醫上半年純利急升,絶非核心業務貢獻,而是因無需減值所帶動 重點: 主攻特醫食品,內地市佔龍頭之一 上半年收入、毛利率、平均售價齊下跌   白芯蕊 香港新股市場氣氛續熾熱,不單止生物科技、晶片及人工智能股都爭先恐後上市,連業務獨特的公司也密謀掛牌,主打特殊醫學(簡稱特醫)用途配方食品的聖桐特醫(青島)營養健康科技股份公司,最近已遞交上市申請。 2005年中國特醫食品市場仍未有自主品牌,聖元集團旗下的特設特醫食品事業部成立,為聖桐特醫前身,2011年成為中國首家獲批生產特醫食品的企業。旗下產品特愛丙佳為內地首個也是唯一針對丙酸血症或甲基丙二酸血症嬰兒的特醫食品。 多家基金入股 公司目前大股東為孟秀清,持有聖桐特醫48.68%股權,其他股東包括醫療保健及消費技術行業基金HLC(持有9.61%股權)、加拿大醫療保健行業基金GL Stone(持有7.24%股權)、中金公司(持有4.95%股權)及高瓴(持有3.81%股權)等。 所謂特醫食品,是透過特殊加工和配方的飲食產品,以滿足因疾病導致正常飲食、消化或代謝功能受損的特殊營養需求。當標準飲食無法滿足患者的營養需求時,特醫食品通常作為他們的主要或輔助營養來源,其中針對嬰兒或兒童的過敏防治產品,便是聖桐特醫主要業務。 中國2024年約有30%的嬰兒存在過敏症狀,其中約6%患有食物蛋白過敏。由於家長對嬰兒過敏關注度提升,故能有效解決或預防過敏嬰兒的特醫食品需求增加。中國2024年過敏類嬰兒特醫食品市場規模達105億元,佔嬰兒特醫食品總市場規劃的77.4%,預計到2029年市場規模將達到217億元,即2024年至2029年的複合增長率15.7%。 內地中國特醫食品市場頭三大均為外資企業,市場佔有率達44.2%、16.3%和8.4%,聖桐特醫則是龍頭之一,市場份額6.3%,為第四大特醫食品品牌,也是國內最大特醫食品本土企業,當中嬰兒特醫及過敏嬰兒特醫食品更是行業第三大龍頭,市場份額分別達9.5%和11.1%。 據上市文件,聖桐特醫截至今年6月底止中期純利達8,854萬元,按年大升105%,但絶非由自身業務帶動,主要是今年中期不需再為金融負債減值,但去年同期則錄得5,740萬元減值。 收入下滑 其實,聖桐特醫2025上半年收入與毛利均錄得下滑,按年倒退5.3%和7.2%至3.97億元和2.77億元,毛利率也下滑1.4個百分點至69.8%。產品總銷量也微跌0.2%至13億克,綜合產品平均售價更跌穿300元大關,按年降5.1%至295元,明顯絶非一個好兆頭。 集團為收入下滑解畫,主要受銷售策略調整影響,因新一代消費由線下購物轉向線上購物,加上認為將更多資源集中拓展電商對集團有利,故減少給予分銷商返利,導致銷售額略微下降。不過,按2025上半年營運情況,雖然減少分銷商返利,但分銷商銷售佔比反而增加57.6%至2.28億元,按年升7.9個百分點。 雖然中國特醫食品行業進入壁壘較高,其中註冊嬰兒特醫食品產品的企業不足20家,但國內品牌正積極利用政策激勵,快速拓展特醫食品市場,特別是大量嬰兒配方奶粉企業,將業務伸延至嬰兒特醫食品市場,通過母嬰渠道協同效益,以及網上營銷等方法,為品牌迅速推廣,變相對聖桐特醫造成一個大的威脅。 幸好聖桐特醫在上市申請文件表明派息絶不手軟,計劃上市後將按該年度不少於50%的利潤用作派息。參考乳業股的估值,包括蒙牛乳業(02319.HK)、飛鶴(06186.HK)及伊利股份(600887.SH),預期2025年預測市盈率分別為12.3倍、13.2倍及16.3倍,因此聖桐特醫上市時一旦估值超過20倍之上,意味估值過高,相反在10倍之下,估值卻變得有吸引力。 不過,目前聖桐特醫仍面對如何解決分銷商返利拖低銷售的問題,要等待問題解決,才有望帶動核心業務重拾動力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kanzhun is a resource company

簡訊:看準科技大執位 CFO轉任CSO

在線招聘平台運營商看準科技有限公司(BZ.US;2076.HK)周四宣布,張宇辭任公司首席財務官,將轉任首席戰略官。公司同時任命王文蓓擔任副首席財務官,其投關係主管職務保持不變。 看準同時宣布,人力資源副總裁穆陽獲委任進入公司董事會。 上月,BOSS直聘運營方披露第三季度營收同比增長13.2%至21.6億元,當期淨利潤同比增長67%至7.75億元。 公告發布後,看準紐約上市股票周四下跌3.3%,但年內累計漲幅仍近50%。其香港上市股票周五午後交易時段下跌4.4%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏