2202.HK 000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初獲深鐵管理層接管,及財務全力支持的萬科企業,雖暫避過債務違約危機,但25年度中期業績虧損增加,負債比率上升,顯示經營的困境未過

重點:

  • 萬科上半年虧損增加21%,淨負債比率上升至90%。
  • 上半年銷售金額急降46%,在內地房企排行榜中跌至第七位

 

鄭瑞棠

萬科企業股份有限公司(2202.HK, 000002.SZ)上周公布2025年上半年業績,虧損119.5億元,按年增加21.3%,達到七月集團發盈警時的上限;期內銷售金額691.1億元,減少45.7%。

盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降,及毛利率處於低水平;另外考慮到業務風險的升高,提升了資產減值,以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%,比上年同期跌三個百分點,至於物業服務的毛利率為13.9%,比上年同期微升0.3個百分點。

虧損可能持續

市場預計萬科短期經營仍處困境,摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年,2025年全年銷售額會下降30至40%。

至於最受市場關注的公司負債情況,亦持續有惡化,最新集團淨負債比率達90.4%,比24年底上升9.8個百分點,截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元,佔總資產的比例為30.5%,一年內到期負債1,533.7億元,但現金及現金等價值為693.5億元,未夠覆蓋短期負債,意味短期內仍面臨一定償債壓力。

但另一方面,期內經營現金淨支出30.4億元,資金情況仍緊拙,需要整體市場回暖,持續有穩定售樓收入,或大股東進一步有財政支持,才能應付資金需求。

面臨階段性壓力

公司業績報告亦承認,萬科在經營上仍面臨階段性壓力,但集團正穩步推進改革化險工作,但要徹底化解仍需以時間換空間。

其實近年中國房地產市場泡沫爆破,令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機,中國恒大(3333.HK)遠洋集團(3377.HK)等大型房企也出現債務違約,負債高企的萬科能夠避免違約,多得大股東深鐵集團的全力支持。

萬科企業於88年成立,創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口,至88年開始涉足房地產,逐漸發展成行業的龍頭企業,2010年銷售額達1,000億元,成為中國首家千億房企,之後一直維持行業龍頭地位。

萬科可以說是中國房地產公司典範,直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際,中央高調大力支持,實行管理層大換血,原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退,由深鐵集團董事長辛傑出任主席,管理層亦清一色由深鐵相關人士出任,變相令集團全面國資化。

除擔任管理層外,深鐵亦對萬科有強大支持,累計向萬科提供238.8億元的股東貸款,條件也優於市場慣例。

深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心,初期確令萬科的股價及債券價止跌回升,但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。

漸失龍頭地位

隨著近年的內地房地產市場風暴,萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元,跌幅達到四成以上,根據中指院研究數據,上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%,顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元,萬科只排名第七,比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。

萬科近年積極去庫存,集團存貨4,625億元,比去年底下降10.9%,而新增土地儲備力度薄弱,加上集團債務沉重,上半年又有負現金流,限制了補充土地儲備能力,相信短期銷售額難以大幅回升,顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。

經過房地產市場大幅調整,行業正面臨大洗牌局面,市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變,相信萬科的業務也需轉型至高質量,精細化,又或需加強物業服務業的比重。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:陸金所任命新聯席CEO及首席營銷官

互聯網金融機構陸金所控股有限公司(LU.US,6623.HK)周五宣布任命兩位新高管,公司正致力於恢復港交所股票交易,此前因審計機構與公司存在分歧而辭任。 由保險巨頭平安集團作為大股東的企業宣布,吉翔先生獲任聯席CEO,吳濤獲任首席營銷官。吉翔此前在麥肯錫咨詢公司任職十年,吳濤則曾擔任汽車交易服務龍頭平台汽車之家的CEO。一周前,陸金所才剛任命新的首席風險官。 因與審計機構產生糾紛,陸金所於2025年1月在港停牌,公司7月表示已新聘審計機構安永,此是恢復提交新財務報告前的必要步驟。 在美上市的陸金所仍持續交易,新任命公告後,周五股價上漲11.4%,股價年內累計漲幅達30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:明略科技港股掛牌 半日升逾倍

營銷軟件製造商明略科技(2718.HK)周一在港交所掛牌上市,首日高開98%,其後維持升勢,至中午休市報286港元,較發行價升102.84%。 公司公布,是次全球發售721.9萬股A類股份,香港公開發售獲4,451.86倍超購,國際發售錄得12.93倍超購,發行價141港元,集資淨額9.02億港元。 公司計劃將所得款項淨額用於提升技術研發能力、豐富產品組合的產品開發、營銷、品牌推廣及銷售團隊擴充及營運資金。今年上半年,公司營收約6.44億元,同比增長13.9%,經調整營運利潤約為2,688萬元,扭虧為盈。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Teway makes seasonings

天味食品為香港火熱新股市場再添一味

菜譜式調料及火鍋調料製造商天味食品已申請赴港上市,致力成為中國龐大調味品市場的整合者 重點: 主打年輕消費者預拌調味料的四川天味食品,近日申請在港上市, 公司2022年至2024年收入年均增長約15%,但今年上半年出現收縮,公司歸因於農曆新年假期提前的影響   陽歌 在多數消費股缺乏亮點、估值平淡之際,調味品及香料製造商反而成為少數的例外。這些企業在經濟放緩時往往受惠,因為越來越多消費者減少外食、改為在家烹飪。生產菜譜式調料與火鍋調料的企業尤其佔優,迎合了重視便利、傾向簡化烹飪流程的年輕一代需求。 在這樣的市場氛圍下,四川天味食品集團股份有限公司(603317.SH)於上周向港交所遞交上市申請,期望憑藉其即煮菜譜調料與火鍋調料業務吸引投資者青睞,補充其在上海證券交易所的現有上市地位。此舉將使天味食品成為中國第二家同時在上海與香港兩地上市的主要調味品公司,僅次於今年6月於香港掛牌的海天味業(3288.HK;603288.SH)。 稍顯不利的是,海天味業的香港股票自上市至上周五,累計下跌約13%,與同期恒生指數上升約8%的走勢相反。然而,即使股價回落,海天味業的市盈率仍達24倍,而其上海A股的市盈率更高,約達32倍。相比之下,許多零售、餐飲與消費品製造商的市盈率,如今僅勉強維持在雙位數水平。 這樣的高估值近來已成為調味品類股票的共同特徵,隨著中國經濟增長放緩、消費者日益謹慎,這些公司反而因具備逆周期特性而受惠。天味食品在上海上市的股票目前市盈率約為24倍;另一家調味品企業千禾味業(603027.SH)則約為28倍;而提供居家火鍋食材的鍋圈(2517.HK),市盈率更高達30倍,顯示投資者對該板塊仍維持強烈信心。 這一類公司普遍以中國內需市場為核心,天味食品便是一個典型例子。公司表示,目前超過99%的收入來自中國境內。因此,天味選擇赴港申請第二上市的舉動顯得有些特別;畢竟多數已在滬深兩地上市,再赴港發行H股的企業,通常是為了提升國際知名度,並籌集資金以推進海外擴張。 天味食品在申請文件中提到海外擴張的潛力,並指公司產品目前已銷往中國以外50多個國家和地區。然而,多數中國調味品企業面臨的共同挑戰在於,其產品風味高度本土化、針對中國消費者口味而設計,因此通常只能在華人族群的市場銷售表現良好,在其他地區的滲透率仍然有限。 儘管如此,天味食品在國內市場仍具龐大增長空間。新一代消費者偏好正在轉變,他們傾向放棄傳統繁瑣的烹飪方式,轉而選擇可快速烹調的預拌調料包。此外,中國人對火鍋的熱愛依然強勁,不僅是外出就餐的主流選擇,家庭火鍋場景的普及也日益擴大。 天味食品的兩大核心產品為火鍋調料及菜譜式調料,後者涵蓋小龍蝦、魚類、香腸與臘肉等烹飪場景。申請文件引用的第三方資料指,中國火鍋調料市場規模於去年達269億元(約38億美元),預計未來五年年均增長率為9.1%;而菜譜式調料市場去年規模約216億元,未來五年預期年均增速將達12.5%,成長潛力強勁。 市場滲透率有限 推動此類產品快速增長的原因之一,是中國預拌調料市場滲透率仍相對較低。在中國,許多50歲以上的消費者仍偏好以傳統方式烹飪,使用如醬油、辣椒碎等基礎調味品自行調配。然而,年輕一代的消費者更重視便利性,逐漸成為中國調味品市場的主導購買力量,帶動預拌調料的普及與需求上升。 公司稱,複合調味料在美國、日本等成熟市場的滲透率,約為整體調味品市場的 54%,是中國25.4% 滲透率的一倍以上。因此,隨著中國市場逐步追趕這些成熟經濟體,仍有相當大的成長空間。 天味食品成立於2007年,2013年正式進入食品業務領域,並先後於2015年及2017年推出菜譜式調料產品及火鍋調料產品。近年公司積極透過併購擴張業務版圖,其中包括在2023年以9.19億元收購四川食萃食品有限公司55%股權,該公司主要服務餐飲業客戶;以及於去年以1.54億元收購杭州加點滋味科技有限公司64%股權,後者在線上銷售渠道方面具有明顯優勢。 這些舉措顯示,天味食品作為中國第四大複合調味料生產商,具備在高度分散的行業中成為整合者的潛力。 公司確實具備成為行業整合者的條件,畢竟其發源地四川以麻辣鮮香的「川菜」聞名,是中國最具代表性的地方菜系之一。 在經營層面上,公司的業務仍屬傳統產業類型。2022年至2024年間維持年均約15%的低雙位數增長,收入在2024年達34.5億元。不過,今年上半年收入按年下降6.2%,由上年同期的14.6億元降至13.7億元。公司將此歸因於農曆新年假期時間提前(2025年春節落在1月),而2024年則在2月。但值得注意的是,海天味業同樣受到假期時點影響,今年上半年仍錄得7.6%的收入增長。 天味食品的主要盈利來源為菜譜式調料業務,約佔公司總收入的三分之二;火鍋調料產品則構成其餘主要部分。公司的毛利率持續提升,從2022年的33.9% 上升至今年上半年的38%,與海天味業及千禾味業的水平大致相當。公司的盈利表現仍然穩健,但在2025年上半年,淨利潤按年下降25%至1.85億元,主要因為銷售與毛利率同時承壓所致。 總的來看,天味食品在當前經濟環境下仍屬相對穩健的投資目標,憑藉其聚焦家庭烹飪市場與預拌調味料這一高速成長類別,具備抗周期特性與長期成長潛力。若公司能持續推進策略性併購,進一步整合產業鏈,未來或有機會成長為類似美國味可美(MKC.US)與日本味之素(2802.T)般的全球調味品領導企業。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:比亞迪上月銷售按年下跌12%

電動車製造商比亞迪股份有限公司(1211.HK, 002594.SZ)周日公布銷售數據,十月份售出441,706輛新能源車,按年下跌12%,其中插電式混合動力汽車只有214,297輛,按年大跌45%。 今年首十個月,公司累計售出3,701,852輛新能源車,按年上升13.88%,當中純電動車銷售理想,累計售出1,828,462輛,按年上升34.5%,但插電式混合動力汽車則下跌2.7%至1,827,256輛。 另外,商用車上月的銷售按年大升128%至4,850輛,今年首十個月累售46,134輛,同比大增2.4倍。 周一比亞迪平開報100.6港元,公司過去一年股價由高位下跌36%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏