簡訊：龍湖銷售持續下滑  1月環比同比雙跌

0960.HK

內房開發商龍湖集團控股有限公司(0960.HK)合同銷售續下滑，周二公布1月銷售只有44.6億元人民幣(下同)，按年下跌36%，按月跌45%。上月歸屬於公司股東權益的合同銷售額為30.1億元，按年跌35%，按月則跌44%。

內房銷售持續不振，即使政府去年推行穩定措施，亦只屬曇花一現，未能長時間帶動銷售量，相信亦要待時間進一步去庫存，樓市才有望扭轉疲態。

龍湖開市報9.76港元，微升0.4%，過去半年股價已由高位下調51%。

劉智恒

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Fosun International sheds real estate assets in Portugal

售地產項目降風險 復星國際續瘦身

葡萄牙曾是復星國際全球化戰略的重要據點，隨著「瘦身健體」策略的推進，公司正持續出售葡萄牙資產 重點： 出售葡萄牙里斯本地產項目中的部分單位，代價約1.9億歐元 去年還債111億元    李世達 十幾年前，葡萄牙曾經是復星國際有限公司（0656.HK）全球化戰略的重要跳板，也是中葡合作的一段佳話。不過，隨著復星逐步「瘦身健體」，遂行輕資產戰略，近年已陸續出售不少葡萄牙資產。 最新的案例，是本周二宣布向葡萄牙中央銀行（Banco de Portugal）出售位於葡萄牙里斯本Entrecampos項目中除M單元外的A2及A3幢大樓未來單元，包括作為其組成部分的所有地下停車位，基礎代價約1.92億歐元（約15.8億元）。 Entrecampos是葡萄牙里斯本市中心的重要區域，正進行「Entrecampos 綜合開發計劃」的大型城市再生項目，交易中的兩幢大樓屬於該計劃六幢大樓中的兩幢。項目由葡萄牙保險公司Fidelidade Property Europe主導，而復星國際正是Fidelidade的控股股東。根據公告，這兩幢資產所涉及的建築面積，約佔Entrecampos整個項目預期總建築面積的19%。 降低地產項目風險 2018年，Fidelidade以約2.74億歐元的價格從里斯本市政府手中購得 Entrecampos區域的多塊地皮，總開發面積約為25公頃。開發計劃預計總投資額在7.5億至8億歐元之間，將建設約900套住宅單位，其中279套為市場銷售，其餘為可負擔租賃住房，並包括辦公室、零售商業、餐飲、綠地和社區設施等多元用途。整個項目預計於2027年下半年完工。 公司稱，出售葡萄牙項目可降低房地產風險敞口、通過引入信譽優良之首批進駐機構提升項目聲譽，以及減少可出租辦公空間以降低租賃風險，有助於最小化與空置率相關的不確定性並符合風險緩釋目標。公司表示，交易成立後將用於一般營運資金。 葡萄牙一直是復星國際全球戰略的重要一環。2014年，復星國際以10億歐元代價獲得Fidelidade控股權，其後又以8.6億歐元持有光明醫療，也以1.75億歐元成為葡萄牙商業銀行BCP的大股東。這三大核心業務建立起復星在葡萄牙的「保險+醫療+銀行」企業協同體系，葡萄牙也成為其國際化經營路線的代表性地區。 不過，隨著從2022年開始，復星進入所謂的「瘦身健體」階段，陸續出售非核心、非主營資產，以減低負債壓力，一些海外資產也陸續脫手。 2024年1月，復星國際以2.35億歐元出售葡萄牙商業銀行（Millennium BCP）的5.6%股份，仍保留20%以上的股份。同年5月，復星將旗下子公司持有的德國私人銀行HAL 99.743%股份出售給荷蘭銀行，交易金額約為6.7億歐元。7月，再以約408億日圓將旗下的北海道星野TOMAMU度假村出售給日本不動產投資公司YCH16。 三年出售750億元資產 根據公司3月底公布的年報，僅2024年一年，復星在集團層面簽約退出資產達175億元，合併報表層面則約為300億元。2022年至2024年，累計完成資產退出約750億元。2024年，公司兌付境內外公開債務合計111億元。 根據年報，雖然截至去年底總債務增長約1%至2,141億元，總債務佔總資本 比率也由2023年底的50%增至為52%，但公司手頭現金較2023年底增加138.8億元至1,063.4億元，資金流動性仍然強勁。公司管理層則喊話，要在一至兩年內將歸屬集團的有息債務降至約500億元水平。 另外，去年公司總收入達1,921.4億元，同比略減3.1%，產業運營利潤則達到49億元。合併報表後股東應佔虧損達43.5億元，但主要由於去年阿里巴巴低價回購菜鳥股權導致賬面減值51億元所致，剔除該因素後，股東應佔溢利達7.5億元，反映實際經營狀況優於表面數據。 另外，去年復星國際完成了復星旅文的私有化，而復宏漢霖（2696）的私有化則遭小股東否決。董事長郭廣昌在業績發布會上表示，這說明小股東對復宏漢霖充滿信心。他將復宏漢霖稱為復星最具未來想像力的企業，是復星未來的「珠穆朗瑪峰」。 郭廣昌說：「我們講『有進有退』，退的是重資產項目和一些非核心產業，進的是有巨大想像力和廣闊成長空間的創新產業。」話音未落，旗下復星醫藥（2196.HK）便於4月中增持復宏漢霖約3.9%股份，總持股來到63.43%。…
0656.HK
Busy Ming operates convenience stores

中國消費降級 鳴鳴很忙趁勢趕上市

這家零食店運營商申請赴港上市，它通過嚴格的成本控制，在下沉城市售賣平價零食 重點： 鳴鳴很忙集團利用持續更新的平價產品組合，吸引小城市的消費者購買其零食，公司已申請在香港上市 這家零食店運營商在2022年至2024年間大舉擴張，收入增長8倍，但去年的毛利率卻非常低，僅為7.6%  　 譚英 如果說中國消費高昂的米其林星級餐廳在當前的經濟低迷時遭重創，那麼折扣零食的境況則截然相反，尤其是在小城市。這些城市歷來被羅森和7-Eleven等大型跨國連鎖便利店所忽略，甚至也遭到了易捷、天府和崑崙好客等本土巨頭的漠視。 湖南鳴鳴很忙商業連鎖股份有限公司輕而易舉地填補了這一空白，公司目前正在試水資本市場，計劃在同類公司中率先登陸港股市場。公司在2023年由「零食很忙」和「趙一鳴零食」兩個連鎖品牌合併而成，此後其經營超低價零食加盟店這一模式取得巨大成功。合併時，這兩家連鎖店都在快速擴張，憑借低廉的啓動成本（包括廉租門店和母公司的大力支持）吸引了眾多加盟合作夥伴。 鑒於聯席保薦人是高盛和華泰國際，此次上市的規模可能相對較大，或將募集不低於1億美元資金。上個月，一項涉及早期投資者紅杉資本（原名紅杉中國）的股權轉讓，對該公司的估值為100億元（14億美元）。 鳴鳴很忙集團售賣散裝零食這個細分市場相對較新，產品以小包裝稱重出售，折扣力度很大，通常比傳統超市價格低25%至30%。品種多樣和快速銷售是其商業模式的關鍵。據iMedia的數據，這類門店（中文叫「量販店」）的數量從2021年底的2,500家，激增至今年的45,000家。這一爆發式增長主要歸功於鳴鳴很忙集團，後者目前擁有超過14,000家門店，佔全國門店總數的近三分之一。 鳴鳴很忙集團明亮的黃紅色調門店，在中國的縣城和鄉鎮隨處可見，售賣的零食琳琅滿目，而且門店之間通常只有幾百米的距離。門店的選址優先考慮住宅區、大學和工廠周邊的商業區以及鄉鎮。 2024年，公司門店的商品交易總額（GMV）達到555億元（76.8億美元），交易單數超過16億筆，成為中國最大的休閒食品飲料連鎖零售商。公司按食品飲料GMV計算也是中國第四大連鎖零售商。 該公司未進駐大城市，不過正在考慮進軍北京郊區，並在廣州周邊的城中村開設了100家門店。每家門店面積在100至150平方米之間，過道寬敞、光線明亮的設計意在吸引顧客在各種零食之間流連忘返。聯合創始人兼副董事長趙定喜歡在辦公室牆上掛一塊寫著「世界和平，零食自由」的牌子，這突顯他致力提供即使是薪資最低的工人，也能享用的零食的理念。 鳴鳴很忙集團的超低價，比如一罐可樂1.8元，一包樂事薯片2.8元，常常讓人聯想到中國電商巨頭拼多多（PDD.US）。後者的出名之處在於產品週轉迅速，並通過消除中間商和鼓勵買家組團批量購買的方式壓低價格。 配送便捷產品推陳出新 和拼多多一樣，鳴鳴很忙憑借規模優勢，以及由36個配送中心組成的網絡，在壓低價格的同時，還能確保產品廣泛供應至各加盟店。其門店大多分布在配送中心300公里半徑內，且商品運輸無需冷鏈支持。更值得注意的是，鳴鳴很忙集團的庫存週轉率只有11.6天，遠低於傳統商超的30天甚至以上。 鳴鳴很忙的另一個榜樣是蜜雪冰城（2097.HK），這是一家以價格極低著稱的冰淇淋和茶飲連鎖店，比如冰淇淋僅售2元。趙定此前曾宣稱，他希望自己的門店能成為零食界的「蜜雪冰城」。 鳴鳴很忙集團的毛利率相當低，去年僅為7.6%，遠低於蜜雪冰城的32.5%，也低於高端零食公司良品鋪子（603719.SS）的27.8% 。但該公司希望投資者能忽略這一點，轉而相信其快速增長的故事。 鳴鳴很忙集團在2023年合併重組後加速擴張，加盟門店數量從2022年底的1,902家激增至去年底的14,394家，增幅超七倍，業務覆蓋28個省份，加盟商達7,200家。更驚人的是，同期營收從42.9億元（約合5.93億美元）飆升至2024年的393億元，增速更為迅猛。 儘管利潤率極低，但公司的盈利能力相對較強。去年，它的淨利潤為8.29億元，幾乎是2023年2.18億元的三倍。 狂奔路上不乏勁敵。它的競爭對手包括萬辰集團（300972.SZ），後者整合旗下的幾個區域品牌打造出了「好想來」。好想來的門店網絡規模與鳴鳴很忙集團不相上下，去年底擁有14,196家門店，零食收入為318億元。 鳴鳴很忙集團的合併背後，是兩位企業家的強強聯合，他們認為合併各自的業務能讓雙方都變得更加強大。合併後，兩人中年齡較大的晏周目前擔任公司董事長，他於2017年創辦了「零食很忙」連鎖店，該連鎖店的名字靈感來自台灣流行歌手周傑倫的一首歌。到2023年中，該連鎖店已擴張到3,000家門店。 趙定投身零食界的時間要早得多，早在2008年，他就在自家20平方米的店裡賣各種炒貨、瓜子和花生。後來，他創辦了趙一鳴零食，2022年開始加盟經營時，該品牌有84家門店。到2023年中，加盟店數量增加到2,200家。他曾經在接受採訪時表示，原本只想養家糊口。但他洞察到，隨著消費習慣改變，消費者不喜歡購買大包裝的產品了。於是，他開始轉型小包裝策略，實現銷量翻番。 2018年，29歲的趙定遇到了零食很忙的創始人晏周。後者告訴他，加盟不僅僅是讓別人使用自己的品牌名稱。這讓趙定下定決心打造自己的品牌，最終他創立了用自己兒子的名字命名的趙一鳴零食，該品牌所信奉的理念是提供價格低廉、種類豐富的產品以及良好的購買體驗。現在，趙定和晏周都希望說服香港的投資者相信這種體驗，讓鳴鳴很忙集團成為中國平價零食界的拼多多和蜜雪冰城。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
Ribo Life has filed for a Hong Kong IPO

小核酸藥企瑞博生物港交所遞表   8輪融資募集18億元

以RNA為基礎的小核酸藥物因其研發周期短、藥物靶點篩選快等優勢，正在成為生物製藥企業的研發熱點 重點： 瑞博生物擁有全球最大的siRNA藥物管線之一，有6款自研藥物資產處於臨床試驗 主要收入來自合作授權，融資方包括先進製造產業基金、高瓴資本、華潤醫藥產業基金等機構    莫莉 全球RNA療法風口正盛，繼mRNA疫苗大放異彩後，以RNA（核糖核酸）為基礎的小核酸藥物因其研發周期短、藥物靶點篩選快等優勢，成為生物制藥企業的研發熱點。在這條高增長賽道上深耕17年的蘇州瑞博生物技術股份有限公司（以下簡稱「瑞博生物」）近期向港交所遞交上市申請，計劃登陸港股主板。 作為國內小核酸藥物領域的領軍企業，2007年成立的瑞博生物一直專注於小核酸藥物尤其是siRNA（小干擾核酸）療法的研發，擁有全球最大的siRNA藥物管線之一，有6款自研藥物資產處於臨床試驗，涉及心血管、代謝類、腎臟和肝臟疾病的7種適應症，當中有4款藥物正在進行二期臨床試驗。 RNA是連接基因與蛋白質的重要橋梁，小核酸藥物具有作用時間長、受成藥靶點限制少、合成工藝相對簡單的特點，有望成為繼小分子藥物、抗體藥物之後的第三大類藥物。其中，siRNA 屬於小核酸藥物的一種，既能精確關閉特定致病基因，又能瞄准傳統藥物的不可成藥靶點，可用於開發罕見遺傳病、慢性疾病及癌症等多種疾病的藥物。據招股書引述的研報，全球小核酸藥物市場展現出強勁而持續的增長，預計該市場規模將從2023年起以26.1%的復合年增長率在2033年達到467億美元，siRNA藥物約佔四成市場份額。 瑞博生物的核心產品是RBD4059，這是全球首款也是臨床開發進展最快的用於治療血栓性疾病的siRNA藥物。全球血栓性疾病年死亡人數超1,000萬，但是現有抗凝藥物存在出血風險高、用藥頻繁等痛點，RBD4059通過特異性抑制FXI，可以在降低血栓形成風險的同時減少出血風險，而且可以為患者提供每三至六個月一次的低頻給藥方案，提升患者依從性。招股書顯示，該產品的2a期臨床試驗預計將於2025年底前完成。 此外，瑞博生物旗下還有針對血脂異常的兩款關鍵產品RBD5044和RBD7022，分別用於治療高甘油三酯血症以及高膽固醇血症，在全球範圍內，成人血脂異常的患病率估計約為40%，每年影響約30億人，高甘油三酯血症以及高膽固醇血症是最常見的兩種血脂異常，佔患者總數的一半以上，是引發心血管及代謝類疾病的重要危險因素，因此降血脂藥物的市場規模在2023年已經達到207億美元。瑞博生物的另一款關鍵藥物RBD1016，則針對慢性乙肝和丁型肝炎，有望成為功能性治癒乙肝的基石療法。 長期依靠融資輸血 儘管小核酸藥物開發潛力廣闊，但是因其缺乏靶向性，存在脫靶效應，可能導致嚴重的副作用，而且核酸合成工藝複雜，成本較高，自2018年首個siRNA藥物獲批上市以來，全球至今只有7款獲批上市的siRNA藥物。 瑞博生物目前暫無已上市或接近上市的產品，主要收入來自合作授權，2023年、2024年分別獲得收入4.4萬元和1.42億元，近期收入大增源於2023年的兩筆大額授權合作。2023年12月，瑞博生物授權齊魯制藥在大中華區開發、生產和商業化小核酸藥物RBD7022，獲得總計超過7億元人民幣的首付款和里程碑付款。同年，瑞博生物與德國藥企勃林格殷格翰（Boehringer Ingelheim）達成合作，共同開發治療非酒精性或代謝功能障礙相關脂肪性肝炎（NASH/MASH）療法，總交易金額超20億美元。 2023年、2024年瑞博生物的研發開支分別高達3.15億元和2.8億元，因此持續需要依靠融資輸血。自從2016年完成A輪融資以來，瑞博生物持續不斷進行融資，獲得國資背景的先進製造產業基金以及知名投資機構高瓴資本、華潤醫藥產業基金等機構加持，從A輪到E輪共計8輪融資中，瑞博生物累計獲得18億元融資，2025年1月完成的最後一輪融資的投後估值約為48.7億元。不過，在2025年2月老股東卻以低價轉讓股份時，令公司估值跌至35.8億元。 瑞博生物曾於2020年12月底申報科創板上市，但未能成功。此次奔赴港交所上市，募集資金將主要用於多個重要管線的研發以及一般公司用途。港股市場曾在2021年底迎來「RNA藥物第一股」聖諾醫藥（2257.HK），這家公司以65.90港元的招股價上市，目前股價僅有3港元，市值約3.2億港元，瑞博生物最後一輪融資中的估值遠高於同行聖諾醫藥的市值。瑞博生物能否憑借差異化的管線佈局和國際合作，獲得投資者的認可，有待時間檢驗。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
Parking garages are for Keytop

善找泊車位的科拓 為己覓港上市席位

這家智慧停車技術供應商，憑善覓城市車位的技術在香港上市 重點： 科拓股份申請赴港上市，其優勢在於智慧停車技術 公司去年收入增長僅為8%，但毛利率卻高達46%左右 　  梁武仁 在城市裡，停車是令人頭疼的問題，在私家車普及不過20年光景的中國尤其如此。廈門科拓通訊技術股份有限公司正試圖在香港交易所找到自己的「車位」，尋求將這個問題轉化成自己的優勢。 這家智慧停車技術提供商上周申請在香港上市，並向投資者展示其在中國的增長潛力。由於汽車保有量快速增長，中國正面臨車位短缺的問題。 即使科拓的產品所屬的市場仍處於早期階段，但對投資者來說，它仍然是一個極具吸引力的投資機會。它的高科技產品用於幫助停車場業主盡可能高效地運營車位，同時緩解駕駛者在從尋找空車位，到支付費用等痛點。根據公司上市文件中引用的第三方數據，此類服務在中國具有巨大的商業價值，因為中國汽車保有量與停車位數量比例為2：1。 科拓股份稱：「停車位供不應求，是造成車主及駕駛員在市區面臨停車困難的主要原因之一。」公司表示：「催生出擴大停車基礎設施及優化現有停車場使用率的需求，進而推動中國停車空間行業的發展。」 雖然科拓股份的停車方案聽起來不錯，但它也面臨一些障礙，因用它的技術對停車場進行升級的成本相對較高。中國房地產行業持續低迷，再加上整體經濟疲弱，很多停車場運營商不太可能急於投入巨資，用科拓股份的產品升級改造停車場。這一現實似乎正在阻礙公司的增長。去年，公司收入僅增長8%至8億元（1.1億美元），低於2023年14%的漲幅，不過這兩個數字都不太可能讓科拓贏得「熱門公司」的稱號。 然而，科拓股份的利潤率亮眼，支撐其盈利能力，這是許多中國初創公司難以企及的。公司去年的毛利率約為46%，最終實現了9,800萬元的淨利潤。這個數字較2023年略有下降，但主要是因為營業外收入下跌造成，包括政府補貼和2023年提前終止一項合同的補償。 科拓所處的智慧停車細分領域相對較新，但公司本身在停車行業擁有可靠的資質。上市申請文件顯示，公司成立於2006年，是中國首家車位狀態LED指示燈製造商。如今，公司的產品分為三類：數智化解決方案板塊、數智化管理服務板塊和數智化經營板塊。 數智化解決方案涵蓋硬件和軟件，運用物聯網、移動支付、大數據和人工智能等一系列技術，讓停車場和道旁停車流程效率更高，同時使行人管理更加便捷。數智化管理服務板塊，旨在實現停車位管理的自動化，而數智化經營板塊，則為停車場所有者提供技術驅動的運營模式。 數智化解決方案 在這三個業務板塊中，數智化解決方案是公司的核心業務，去年貢獻了約60%的營收，數智化經營服務板塊佔剩餘營收的大部分。 科拓表示，由於目前停車場運營效率低下，加上汽車保有量不斷增長，加劇了車位短缺，因此對其產品的需求必然會增長。停車場擁堵不僅會給司機造成壓力，也影響停車場所有者或運營商的收入。 減少司機尋找空位的時間，也有助於減少溫室氣體排放，而這是中國政策制定者關注的重點領域。對於科拓來說，在中國這是一個至關重要的因素，因意味不僅它自己能獲得政府的財政支持，使用它產品與服務的企業也會享受其他形式的政策激勵。 考慮到所有這些因素，根據公司的上市文件，中國智能停車設施技術市場的規模，預計在2024年至2029年間，將以30%的復合年增長率上升，達到919億元。 儘管市場增長前景可觀，但該領域已如同中國擁擠的停車場一般，擠滿了同質化企業。科拓表示，按營收計算，它在智慧停車公司中排名第二，但市場份額僅為3%。日益激烈的競爭，這似乎不可避免會迫使該公司通過降價和犧牲利潤來捍衛市場地位。 對身處這樣一個不斷有新入局者的新興行業來說，尤其是在智慧停車這樣基於技術的行業，持續投資開發新產品至關重要。就這一點而言，如果香港IPO取得成功，額外的資金對科拓來說將非常有用，儘管其運營已經產生了正現金流。 目前還不清楚公司希望籌集多少資金，但華諶科技（HCAI.US）的股票表現，或許有助衡量投資者對該領域公司的興趣。這是一家自動化停車場的建造商，於今年2月在紐約上市。 華諶科技的發行價為4美元，低於5至7美元的指導價格區間，首次發行總共募得600萬美元。但自上市以來，這支股票表現良好，股價幾乎翻了一番，市盈率達到76倍，市銷率為4倍。 按照類似的市銷率，據科拓股份2024年的年營收計算，市值將達到4.4億美元，意味其市盈率在32倍左右。 與華諶科技相比，科拓股份的利潤率更高，財務狀況也更穩定，因此它可能會獲得更高的估值。最大的問題在於，在一個與中國房地產和汽車行業緊密相關且發展緩慢、競爭激烈的行業中，它能否在加速增長的同時保持盈利能力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏