0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動,或許意味著這波房地產調整期已進入新階段

重點:

  • 截至去年底,世茂淨負債率高達473.2%
  • 建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動

    

李世達

中國房地產市場已進入深度調整階段,自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後,陸續有中國房企債權人拿起法律武器,向法院提出清盤呈請。其中,中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持,一方面似乎也正以法律手段收回資金。

曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布,債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲,中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請,涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出,世茂股價當天即時狂瀉18.7%,寫下歷史最低的0.37港元。

世茂表示,公司將在稍後階段結合其境外重組的進度,考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。

對於遭國有銀行興訟,世茂表示將「極力反對這項呈請,並持續推進境外債務重組」,為其利益相關方創造最大價值。世茂認為,這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。

在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂,是自2021年中國監管機構收緊房企監管後,眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金,至今累計已有高達117億美元債務違約。

建行續起訴房企

經歷18個月的談判,世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中,為債權人提供了多種選擇,包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款,或零息強制可轉換債券等。

其中可轉債方案年期為一年,按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過,該轉股價格是目前世茂股價的20多倍,債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示,這些條款「損害了債權人的利益」。

漫長的協商過程,難以令人滿意的條件,都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行,就曾表示方案不可接受,預告準備在香港採取法律行動,沒想到被建行亞洲搶先。

事實上,這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日,建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請;不到一個月的3月20日,建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請,涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂,建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。

世茂16項目入白名單

中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」(俗稱「白名單」)措施,國有銀行:中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行

(3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目,貸款總額將高達3.2萬億元。

值得注意的是,「白名單」措施關注的是「保交樓」,而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款,也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目,有16個獲得入圍,其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。

一手借錢給你保交樓,另一手入稟法院,即使是國有銀行也沒得商量。

隨著近年房地產下行嚴重不景氣,房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現,去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中,房地產不良貸款增幅最大的,就是建設銀行。

根據建設銀行3月底公布的年報,2023房地產相關不良貸款為482億元,較2022年的336億元大增43%,增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。

核數師無法表示意見

所謂天助自助者,陷入債務危機的房企,唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外,也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金,但這條路並不順遂。

據世茂去年財報,2023年實現營業收入594.6億元,同比下降5.7%;股東應佔虧損約為210.3億元,與2022年相若。截至2023年末,世茂總資產5,432.5億元,總負債4,919.9億元,資產負債率約為88.7%,淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核數師審核業績公告披露,對於財報「無法表示意見」,原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。

隨著政策逐漸明朗,各個房企的命運似乎也一一揭曉,各家銀行也開始維護自身權益,相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。

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