0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動,或許意味著這波房地產調整期已進入新階段

重點:

  • 截至去年底,世茂淨負債率高達473.2%
  • 建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動

    

李世達

中國房地產市場已進入深度調整階段,自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後,陸續有中國房企債權人拿起法律武器,向法院提出清盤呈請。其中,中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持,一方面似乎也正以法律手段收回資金。

曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布,債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲,中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請,涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出,世茂股價當天即時狂瀉18.7%,寫下歷史最低的0.37港元。

世茂表示,公司將在稍後階段結合其境外重組的進度,考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。

對於遭國有銀行興訟,世茂表示將「極力反對這項呈請,並持續推進境外債務重組」,為其利益相關方創造最大價值。世茂認為,這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。

在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂,是自2021年中國監管機構收緊房企監管後,眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金,至今累計已有高達117億美元債務違約。

建行續起訴房企

經歷18個月的談判,世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中,為債權人提供了多種選擇,包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款,或零息強制可轉換債券等。

其中可轉債方案年期為一年,按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過,該轉股價格是目前世茂股價的20多倍,債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示,這些條款「損害了債權人的利益」。

漫長的協商過程,難以令人滿意的條件,都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行,就曾表示方案不可接受,預告準備在香港採取法律行動,沒想到被建行亞洲搶先。

事實上,這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日,建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請;不到一個月的3月20日,建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請,涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂,建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。

世茂16項目入白名單

中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」(俗稱「白名單」)措施,國有銀行:中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行

(3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目,貸款總額將高達3.2萬億元。

值得注意的是,「白名單」措施關注的是「保交樓」,而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款,也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目,有16個獲得入圍,其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。

一手借錢給你保交樓,另一手入稟法院,即使是國有銀行也沒得商量。

隨著近年房地產下行嚴重不景氣,房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現,去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中,房地產不良貸款增幅最大的,就是建設銀行。

根據建設銀行3月底公布的年報,2023房地產相關不良貸款為482億元,較2022年的336億元大增43%,增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。

核數師無法表示意見

所謂天助自助者,陷入債務危機的房企,唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外,也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金,但這條路並不順遂。

據世茂去年財報,2023年實現營業收入594.6億元,同比下降5.7%;股東應佔虧損約為210.3億元,與2022年相若。截至2023年末,世茂總資產5,432.5億元,總負債4,919.9億元,資產負債率約為88.7%,淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核數師審核業績公告披露,對於財報「無法表示意見」,原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。

隨著政策逐漸明朗,各個房企的命運似乎也一一揭曉,各家銀行也開始維護自身權益,相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。

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簡訊:建滔中期盈利增長強勁

建滔集團有限公司(0148.HK)周四表示,公司預計2025年上半年將錄強勁利潤增長,原因是其製造和銷售層壓板及印制電路板(PCBs)的核心業務表現穩健。 公司表示,預計今年上半年淨利潤同比飆升逾70%,從去年同期的15.1億港元增至超過25.6億港元。 建滔股價周五開盤上揚,並在上午交易中上漲9.2%,報HK$28.35。股價年初至今已上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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資金緊絀的一畝田 納斯達克搶灘救急

這家農業B2B平台運營商申請納斯達克上市,其財報顯示去年營收下滑,公司正實施激進的成本削減計劃 重點: 一畝田已申請納斯達克上市,計劃籌資最多2,300萬美元,其高昂支出導致現金儲備岌岌可危 這家B2B平台運營商,去年營收因削減成本下滑,但長遠來看,公司有望受益於中國農業現代化進程 陽歌 農業B2B平台運營商北京一畝田新農網絡科技有限公司,本已駕輕就熟地收割作物,更準確說是幫助生產者對接採購商。如今,公司因現金儲備告急,正轉而瞄准納斯達克上市,試圖通過最高募資2,300萬美元收割投資者資金。 這家名稱意為「一畝田」的企業在概念層面頗具亮點,坐擁超高利潤率,且在政府全力推動現代化的農業領域佔據領先地位。然而,上周提交的更新版招股書顯示,一畝田過往的高支出導致持續負現金流及虧損。過去兩年,公司一直大力削減開支。 較之同業,一畝田尋求的估值定位也顯激進,意味其股票上市後或將面臨壓力。 一畝田具有中國電商及互聯網企業的典型特質,乘21世紀前二十年數字經濟騰飛之勢,步入發展黃金期。公司資歷深厚,創始人鄧錦宏2009年辭去百度營銷部產品經理職位,進軍農業電商。 經濟高速增長時期,投資者熱衷向此類初創企業擲下數百萬美元資金,不計盈虧地尋找下一個百度或阿里巴巴。鄧錦宏借此東風,打造出中國最大的農業B2B平台,截至今年3月末,平台已匯聚3,900萬商家及2,100萬在售商品。 中國正將農業從分散型小農經濟,轉向應用先進種植技術的現代化集約農場,一畝田恰逢其時,佔據戰略契合點。 上月,我們報道擬上市公司濰柴雷沃時,曾詳解其智能農械如何受益現代化浪潮。此次轉型在《加快建設農業強國規劃(2024-2035年)》與《全國智慧農業行動計劃(2024—2028年)》兩大國家規劃中均有部署。此類計劃往往預示,相關企業可獲得政府資金與資源傾斜。 招股書中的市場數據展示行業爆發前景,中國農業B2B電商市場規模,預計未來五年以17.5%年增速擴張,為GDP增速的兩倍有餘,2029年將達2,842億元(約合400億美元)。一畝田雖因主營撮合交易收取佣金致營收規模偏小,但佔據有利卡位可分得紅利。 不過,上述高增速未在一畝田營收端體現,其收入至少從去年開始持續下滑。2024年營收1.61億元,較2023年的1.88億元同比下降14%;今年第一季度營收同比下降12.6%至 3,430萬元,低於上年同期的3,920萬元。 大力削減成本 公司對營收下滑緣由語焉不詳,僅模糊歸因於「戰略性聚焦農產品採購貿易業務,調配資源加速主產區零售網絡建設。」 但最可能的解釋,或許還要回到前文提到的那個更為亢奮的時代。公司成立於2010年代,當時中國經濟仍在快速增長。那時,互聯網公司不惜一切代價爭奪市場份額,常常招攬那些利潤較低的客戶,僅僅是為了增加用戶數量,即便這種做法會消耗大量資源。 實際上,公司毛利率表現亮眼,今年第一季度從上年同期的73.8%升至79.1%;2024年全年毛利率更高達81%。 但公司營銷、管理和研發開支高企,去年總額幾乎等同全年營收,導致持續的負現金流。去年淨虧損3,490萬元,今年第一季度續虧264萬元。不過,值得關注的是,兩期虧損額同比均大幅收窄。 一畝田似乎終於認清熱錢湧動時代已成過往,正大刀闊斧降本增效以求盈利。降本在行政開支上尤為顯著,去年初至今,削減超過五成,其中主要來自人員優化,截至3月底員工總數為573人,較2023年末的789人縮減逾四分之一。 長期高支出侵蝕其現金儲備,3月底僅餘63.2萬元(不足10萬美元),較去年底本就不足的277萬元再度銳減。招股書未著重討論停業風險,推測公司仍具融資能力維繫未來一兩年運營,以期通過精簡開支實現盈利。 以公司去年營收在4.67億至5.72億美元估值區間計,一畝田市銷率(P/S)達21至26倍,定位激進。橫向對比,B2B家居電商GigaCloud(GTC.US)市銷率僅0.86倍,即便電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)也僅2.13倍,儘管其40%的毛利率僅為一畝田的一半。 核心癥結在於,一畝田極需強化成本管控,需淘汰低效客戶及優化人力結構。若能在此前提下維持較高毛利率,待營收重拾增長並實現盈利時,公司或可迎來全新發展格局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏