債務重組計畫待決易居尋求破產保護

2022年10月12日

在推遲與債權人就債務重組計畫召開投票會議之後，這家房地產服務商依據《破產法》第15章在紐約申請破產保護

重點：

在近2.98億美元的美元債券違約大約六個月之後，易居正在依據《破產法》第15章申請保護，以免遭到可能的資產扣押
該公司的債務重組計畫定在下個月初由債權人投票表決，該計畫能否實施，取決於它向阿里巴巴發行的可轉換債券狀態

梁武仁

留給易居企業集團(2048.HK)的時間不多了。由於受到中國陷入困境的房地產市場的衝擊，大約半年前，這家曾經炙手可熱的房地產服務提供者部分債券出現違約。

這家公司上週三稱，它依據美國《破產法》第15章，在紐約申請了破產保護。該公司的主要股東包括電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)。此舉將使易居在加緊通過開曼群島的法院敲定債務重組計畫的同時，免於在美國被債權人實施資產扣押。

易居的這場風波源於該公司未能支付4月份到期的2.98億美元(21.2億元)的美元債券，這引發了與這些債券有關的其他債務證券的一波違約潮。當月，該公司設法獲得了大多數違約債券持有人的批准，同意通過開曼群島的一家法院達成方案，按照修改後的條款將舊票據換成新票據。

易居原計劃讓債權人于本週三召開會議，就重組計畫進行投票。但在債券持有人要求更多時間來瞭解計畫的細節之後，公司將會議推遲到了下月初。計畫的具體細節是在上個月末分發的一份檔中列出的。

推遲會議會造成麻煩，因為在本月底之前實施該計畫是避免易居向阿里巴巴發行的10億港元(約9.13億元)可轉換債券違約的一個前提條件。現在會議推遲，易居表示，它將請求阿里巴巴寬限一些時間，避免因錯過最後期限引發又一次違約。

易居是中國房地產深度衰退的眾多受害者之一，此前數十年的房地產繁榮期間，中國發展成為西方式的房地產市場，取代了由國家分配住房的時代。幾年前，房地產領域情況急轉直下，北京開始限制開發商借貸。在此之前，北京曾經允許自由使用債務來推動房地產開發，進而驅動經濟增長。

因此，開發商很難為新專案提供資金，或是為現有債務再融資。除了政策轉變之外，全球利率上升也導致所有人的借貸成本增長，包括中國的房地產公司。更糟糕的是，由於債務負擔過重，全球的評級機構一直在下調該群體的評級，甚至完全撤銷其評級，使它們通過國際債務市場借款的成本更高，甚至不可行。

房地產困境

雖然無法獲得新資金極大地阻礙了新的房地產開發，但防疫措施和家庭收入下降也是抑制需求的重要因素。對於易居這樣的服務機構來說，後者尤其關鍵，因為它們的大部分收入依賴的是交易。行業困境的典型代表是中國恒大(3333.HK)，該公司是全球負債最多的房地產公司，去年底出現債務違約。其他的違約案例則來自一些不是那麼引人注意的房地產企業，包括正榮地產(6158.HK)和花樣年控股(1777.HK)。

根據該公司上一次公開財報中披露的未經審計的業績，易居去年確實實現了約10%的收入增長。但這要完全歸功於數位行銷服務的收入增長了200%以上。易居主營業務——房地產中介和平台業務的銷售額在這一年大幅下降。與此同時，公司不得不應對不斷膨脹的人事成本和行銷費用，尤其是易居於2020年11月收購的線上房地產行銷公司樂居所產生的費用。

雪上加霜的是，易居為支付陷入困境的開發商未付帳單的撥備，從2020年的1.725億元飆升至去年的67億元，相當於該公司全年收入的逾80%。

受此影響，易居去年出現了94億元的虧損，與2020年盈利4.39億元相比可謂大幅逆轉。截至去年底，公司現金持有量減少一半以上至33億元，在公司資產的關鍵組成部分現金和應收賬款大幅下降後，其負債股權比率飆升至200%以上。

易居還沒有提交去年的審計結果或年報，這導致其股票在9月1日停牌。停牌前，它的股票收於0.69港元，市值只有1.5億美元左右，僅為2018年它在香港舉行盛大IPO時34億美元的零頭。那次IPO得到了阿里巴巴以及包括恒大在內的一大批房地產開發商客戶的支援。該股的各種財務指標更為低迷，市銷率只有0.09倍，市帳率為0.13倍。

阿里巴巴的下一步行動對易居的生存至關重要。去年，這個電商巨頭將旗下的線上房地產銷售平台——天貓好房通過股權置換賣給易居後，兩家公司加強了聯繫。但就目前的情況來看，很難指望阿里巴巴會拿出更多資金幫助易居走出困境。

阿里巴巴可能急切期待易居償還通過可轉換債券欠下的1億多美元。但更根本的是，由於買家持謹慎心態，中國房地產市場的前景依然黯淡，儘管北京試圖通過現金補貼和降低購房首付等措施來刺激市場。鑑於所有這些不利因素，目前很難有理由對房地產相關公司進行新的投資。

易居要想實現扭虧為盈，首先需要讓債務重組計畫獲得批准，而且越早越好。那麼，如果阿里巴巴同意推遲宣佈可轉換票據違約，易居將獲得喘息的空間。但是易居只有幾周的時間來讓阿里巴巴和其他債權人同意重組計畫。在此之前，這家日益搖搖欲墜的公司所承受的壓力只會與日俱增。

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