2007.HK 6098.HK
Country Garden fails to pay $22.5 million in interest

內房龍頭碧桂園未能支付兩筆債券約2,250萬美元的利息,市場擔憂公司有機會出現債務違約

重點:

  • 碧桂園最近發盈警,預計今年上半年虧損最多550億元
  • 今年首7個月,物業銷售額只有1,408億元,同比下跌三成半

   

劉智恒

中國政府2020年推出「三條紅線」政策後,內房企業高槓桿操作時代畫上句號,隨之而來是要處理高負債問題,開發商紛紛叫苦連天。去年政府要中債信用增進公司,為少部份民營房企提供債券融資增信工作,碧桂園控股有限公司(2007.HK)是被點名的幾家企業,市場對這家地產龍頭信心大振,加上公司的業績雖然下跌,但財務顯示仍然健康,期間碧桂園接連配股也獲得承接,市場相信,在眾多內房民企中,碧桂園是最穩健的幾家企業之一。

直至最近傳出,該公司未能繳付兩筆債券近2,250萬美元(1.62億元)利息,市場才如夢初醒,原來所謂龍頭企業,也是債務纍纍,不堪一擊。

事情要回溯至今年7月31日,碧桂園突然發盈警,表示上半年將出現虧損;同日又傳出公司以每股1.3港元配股集資,較當天收市價1.58港元折讓近18%,集資總金額不過區區23.4億港元(21億元),然而最終仍被叫停。8月4日,同系的碧桂園服務(6098.HK)公布,原定8月30日派付的2022年股息及特別息,將提前於8月11日派送,市場對公司匆忙派息大感不解。當8月8日有媒體報道,碧桂園未能支付兩筆債券利息,大家開始聯想到,是否大股東楊惠妍急需現金去支援碧桂園,才急不及待派發碧桂園服務的股息。

到8月10日晚上,公司發表的公告,讓市場更進一步認清情況。碧桂園披露,今年上半年淨虧損介乎450至550億元,去年同期則有19.1億元利潤,公司更承認出現階段性流動壓力,以及遇到自成立以來最大的困難。事實上,從市場消息及公司的公布,市場已認定碧桂園正身陷債務危機。公告發出翌日,其股份被大手沽售,股價單日下挫近6%,跌破1港元成為「毫子股」,市值只有270億港元。

是否存在「表外負債」

說到債務,碧桂園今年中期業績雖未揭曉,但從2022的年報顯示,集團手頭現金1,282億元,總負債2,713億元,淨負債比率只是40%,財務狀況看似安全,大家又怎想到,只是半年多一點,其資金已變得如此緊絀,連兩千多萬美元利息也未能如期支付。

市場更擔心碧桂園的負債真實情況,熟識內房企業操作的人士都清楚,許多開發商實際持有的債款,遠高於財務報表顯示的數字,原因是企業有不少表外債務。

當中常見的模式,是內房企業利用項目或合營公司做借貸,再通過集團或大股東擔保,順利融資後,那些債項是不會在資產負債表顯示,不過需要在附註上解述。腦袋靈活的內房企業,會與銀行協商,在每年的6月30日及12月31日這兩天解除擔保,翌日才回復原狀。其巧妙之處在於這兩天是上市公司中期及年結日,一解除擔保,就不需要在財務報表註明,那麼債務就在財報中消失得無影無蹤。

碧桂園有沒有這類債務,我們不知道,若然是有,那又有多少?情況有多嚴重?而且,一旦手上債務違約,表外債務就不能再以上面的模式操作,要在財務報表中現形。

物業銷售每況愈下

即使碧桂園沒有這類債項,但要償還手上龐大負債,很大程度要看物業銷售,只要賣樓理想,許多問題也能迎刃而解。問題是今年內地樓市銷售每況愈下,1月時碧桂園銷售220億元,2月回升至248億元,但別忘記1月是農曆年,銷售通常較低,所以2月的回升代表性不大。反之,自3月銷售250億元後,其情況就一直差下去,至7月更跌至121億元,是連續第四個月下跌。今年首7個月,物業銷售1,408億元,按年跌三成半,更較2021年同期減少逾六成。

再看看,今年餘下時間,情況會否逆轉?大家也明白,自三條紅線推出後,發展商首要是減債,問題是要大減債項,作為房企可以做的就只能賣樓;要短時間套現,就要催谷銷售,最佳方法就是減價。可是,市場上其他開發商也要賣樓,也要平售,結果在爭相推盤下供應大增,樓價就愈走愈低。

事實上,房匤並非單純一項商品,也可以是一項投資工具,當樓價上升時,人們沒需要也搶著買,當樓價下跌時,再便宜也無人問津。更有趣是,樓價下調初期,許多等了多年的人認為機不可失,心急搶購;可後來發現,今天的低價,原來是明天的高價,就後悔不已,其他人看在眼裏,入市變得審慎,結果是更少人買樓。更壞的情況是個別開發商未能交樓,事件會嚇怕許多準買家,人們更不敢入市。

四大策略應對危機

面對困境,作為龍頭房企的碧桂園並沒有坐以待斃,除了發公開信道歉外,集團也公布四大策略,希望扭轉局勢。一是全力保交付;二是積極化解階段性流動壓力,公司會與債務持份者溝通,考慮採取各種債務管理措施;三是保障經營有序開展,集團強調目前淨資產充足,截至去年底,淨資產約3,096億元,總權益可售資源約12,083億元,已獲取的權益可售資源9,555億元,同時精簡組織及減省開支;第四則是加強特殊時期的組織領導。

究竟碧桂園能否逆轉?保交付暫時未見有「爛尾樓」出現,但要化解流動性壓力,很大程度視乎集團能否提供方案,讓債權人接受。至於集團強調資產充足,但房企資產不外乎樓及地,真的要看未來樓市走向,若然樓價持續下調,碧桂園的物業及土儲肯定也會跌價,實際價值就不一定如去年底財務報表所顯示的金額。只要資產價格下跌,負債比率隨之也受影響。至於減省開支,對於負債以千億計的企業來說,或許只屬杯水車薪。

坦白說,樓市若回升,碧桂園就有救;樓市倘持續回落,碧桂園就高危。按現時市況,物業銷售要有理想回升,並非一年半載的事情,碧桂園要如自己所說:「從哪裏跌倒,就從哪裏爬起來」,真的說易行難。

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新聞

Luckin sells coffee

傳瑞幸競購Costa 挑戰龍頭星巴克

中國領先連鎖咖啡品牌瑞幸咖啡,傳出正與一家或多家銀行洽談,擬申請9億美元貸款,用於收購由可口可樂掛牌出售的英國咖啡連鎖品牌Costa 重點: 多家媒體報道指,瑞幸咖啡正考慮對Costa Coffee提出收購要約,並可能與其中國私募股權投資方辰韜資本合作出手 一旦完成收購,瑞幸的全球網絡將大幅擴張,門店總數將超過3.3萬家、分布約 50個市場,規模逼近星巴克在全球的40,990家門店 陽歌 常被稱為「中國版星巴克」的瑞幸咖啡(LKNCY.US),在中國本土的門店數量差不多是星巴克在華門店的三倍。如今,這家本土咖啡巨頭似正尋求擺脫這個稱號,藉由一樁可能的大型收購,把戰線從中國延伸至全球,向星巴克(SBUX.US)發起全面挑戰,並一舉將其全球版圖擴展至50多個市場。 若瑞幸真的推進對Costa Coffee的潛在收購要約,這一切都有可能變成現實。Costa目前正由其母公司可口可樂出售。多家媒體報道指,瑞幸及其私募股權股東辰韜資本(Centurium Capital)可能聯手,就潛在收購方案進行評估。Costa目前在全球52個國家擁有約4,000家門店。 這筆收購將大幅擴張瑞幸在海外的布局。現階段,除中國大陸外,瑞幸僅在美國、新加坡、馬來西亞及香港四個市場設有門店,而且在這些市場的門店數量仍然相當有限。 頗具諷刺意味的是,儘管Costa擁有龐大的全球版圖,其實際門店數量卻只相當於瑞幸的一小部分。截至9月底,瑞幸門店總數達29,214家。若兩者合體,合計門店將超過33,000家,規模將逼近星巴克截至9月底在全球的40,990家。 目前尚不完全清楚,是瑞幸本身、還是由前華平投資高管李姓人士創立的中國私募巨頭辰韜資本主導這一潛在要約,抑或兩者共同出手。不過,無論最後由哪一方掛名收購,一旦交易成功,Costa的門店網絡幾乎可以肯定會被整合進瑞幸體系之中。 彭博的一則報道指,瑞幸與辰韜資本仍在考慮是否正式提出要約,而其他有意角逐的潛在競標者,還包括貝恩資本及英國私募基金TDR Capital等。相關報道稱,這樁交易對Costa的估值約為10億英鎊(約13億美元),僅相當於可口可樂2018年,在英國惠特貝爾手中收購Costa所支付39億英鎊的四分之一。 另據《Mergermarket》報道,瑞幸正與多家銀行洽談融資事宜,擬申請9億美元貸款以協助完成。對瑞幸而言,要獲得這筆貸款並不算難事,因為公司目前現金創造能力強勁。截至9月底,瑞幸持有現金、短期投資及定期存款合計85.7億元(約12億美元),較去年底的57.4億元大增近五成。 若把時間倒回五年前,以瑞幸當前高速增長和高盈利的表現,要在資本市場上融出這筆資金本應相當輕鬆。然而,另一個諷刺之處在於,如今瑞幸若要通過股票市場直接融資恐怕並不容易,因為其股份目前僅在場外交易市場(OTC)買賣,使得多數大型機構投資者難以參與。 瑞幸在2019年上市後,最初於納斯達克主板掛牌交易。但在翌年爆出重大會計醜聞,被揭發虛構數以億美元計的銷售額後,其股票在主板除牌,並降級至場外交易市場,同時公司兩名最高管理層也因此被迫下台。 重返納斯達克在望? 瑞幸首席執行官郭謹一本月稍早曾透露,公司正籌備重新在納斯達克上市。不過在相關言論被多家媒體廣泛報道後,他隨即收回這一說法。這樣的態度轉變並不令人意外,因為若瑞幸成功「回歸」納斯達克,將在華爾街樹立一個重要先例——爆發類似醜聞的公司,即便事後痛改前非,一般也很難獲得第二次機會。 在瑞幸的案例中,還多了一層地緣政治因素。近年來部分美國政治人物屢次呼籲將中概股從美國資本市場剔除,使得中國企業在華爾街面臨愈發不友善的環境。市值約100億美元的瑞幸,很可能已成為史上市值最高的 OTC 股票,理論上可以考慮追隨其他中概股的腳步,赴香港交易所作第二上市。不過,港交所同樣高度重視公司管治問題,為避免樹立不良先例,也未必會輕易接受瑞幸的上市申請。 市場對這宗潛在Costa收購案的反應並不算熱烈。相關消息見報後,瑞幸在美國場外交易的股份於周四下跌2.1%。儘管如此,該股今年以來仍累升46%。以估值來看,瑞幸目前約21倍市盈率,相比之下,被視為估值偏高的星巴克約為54倍,而在全球12個市場擁有53,000家門店的中國茶飲龍頭蜜雪冰城(2097.HK)市盈率約27倍,瑞幸顯得相對偏低。 有關瑞幸可能競購Costa的報道,距其公布最新季度業績不到一周時間。最新財報顯示,公司仍維持高速擴張態勢,季度收入按年大增50%至153億元,當中約七成來自現製飲品。門店數量則按年增加37%,於9月底達到前文提到的29,214家,顯示公司過去一年單店收入亦有所提升。 事實上,瑞幸第三季度自營門店同店銷售增長14.4%,是公司在經歷2024年一整年收縮後、於今年重返同店增長以來的最佳表現。這一強勁增長,部分反映出庫迪咖啡主導、持續逾一年的價格戰近期趨於緩和。庫迪由當年因會計醜聞而被瑞幸開除的兩名前高管創立。 不過,也有一個略令人擔心的信號,瑞幸最新一季的外送費用按年增加兩倍,達到28.9億元,已佔其營運開支總額的五分之一。這在一定程度上,與外賣平台此前大舉補貼、而近來開始收緊有關。當補貼縮水時,過去受惠於補貼的瑞幸及餐飲商家,便需自行承擔更多配送成本。 與收入強勁增長相比,瑞幸的盈利表現則明顯遜色。期內公司純利反而微跌 2.3%,至12.8億元,淨利潤率亦自一年前的12.9% 下滑逾3個百分點,至 8.4%。即便如此,整體經營狀況仍算健康,或正是這樣的基本面,讓瑞幸有底氣嘗試推動這類大型併購,把與星巴克之間的「咖啡戰」擴展到全球舞台。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:遊戲相關收入年增12% 網易第三季多賺近三成

網易股份有限公司(9999.HK; NTES.US)周四公布,第三季收入按年升逾8%至283.6億元($13億美元),增速較第二季增長9.4%放緩,非公認會計准則下歸屬於公司股東的淨利潤為95億元,按年升27%。 第三季度,遊戲及相關增值服務收入按年升近12%至233億元,續為公司主要收入來源,當中在線遊戲收入佔分部總收入97.6%。有道收入16.29億元,按年增加3.56%;網易雲音樂收入跌1.8%至19.64億元。創新及其他業務收入跌近19%。 網易創始人、董事長兼首席執行官丁磊表示,未來將聚焦和持續投入現有取得成功的遊戲項目,未來新作採精品化策略,避免資源分散於信心不足的新項目。他又指,已投入大量資源研究AI在遊戲創新、開發及營運中的應用。 業績公布後,網易美股周四收升0.40%,報133.95美元。年初迄今累升52.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:金價上升銷售策略奏效 六福預告中期多賺5成

珠寶零售商六福集團(國際)有限公司(0590.HK)發盈喜,料截至今年九月底的中期收入,同比上升約20%至30%;盈利則大增40%至50%。 根據公司去年中期業績,收入54.5億港元,賺4.17億港元;按此計算,即今年收入介乎65.4億至70.9億港元,盈利約5.8億港元至6.75億港元。 公司表示,收入上升主要是因有效的產品差異化及銷售策略成功,帶動定價首飾產品的銷售大幅增長。此外,盈利上升主要受惠金價上漲、定價首飾產品銷售佔比增加,以及營運槓桿帶動利潤率的提升。 六福周五接近平開報25港元,公司今年以來股價上升74%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
XJ International keep selling school assets

債務壓力揮之不去 希教國際持續賣校求生

民辦高教寒冬持續,債台高築的希教國際再度出售資產求生 重點: 最新一宗交易雖僅作價1,000萬元,但涉及每年1.2億元貸款回收承諾 3.5 億美元零息可轉債已完成重組並全數贖回,外幣債務風險正式解除    李世達 在中國民辦高教投資熱潮退卻的當下,債台高築的希教國際控股有限公司(1765.HK)仍在出售資產求生。最新一宗交易公告中,公司以1,000萬元出售100%持有的西安倍諾思教育管理有限公司,買方更要負責為倍諾思教育償還希教的3.8億元借款。 但真正具意義的並非交易對價,而是買方承諾自2026年起每年向希教償還1.2億元本金與8%利息的股東貸款,等於替公司在未來幾年鎖定可預期的現金流,協助緩解持續緊絀的財務壓力。 事實上,希教近兩年來已多次出售資產,市場估算累計變現超過23億元,涵蓋江西、甘肅、雲南、上海、蘇州等多個教育項目,構成一條漸次收縮的資產處置路線。過往公告中,公司措辭高度一致:「聚焦優質核心資產」「改善資產負債表」「提升股東回報」。 若說過去的民辦高教是以擴張換增長,如今希教則是以縮表換生存。 零息可轉債拆彈 希教的財務壓力說來話長,但最受關注的是2021年發行的3.5億美元零息可轉債。該債務曾於去年3月遭債權人向香港高等法院提出清盤呈請,同年8月撤回,重組談判即告展開。 今年6月,公司與持有逾56%本金的債權人小組達成原則協議,每1,000美元本金,公司將以610美元提前贖回,並於7月獲95.94%未償本金持有人支持通過,使方案具備約束力。重組已於今年9月11日正式生效,隨後公司於9月25日完成所有尚未清償債券的贖回,意味其外幣債務風險基本解除。 然而,拆彈成功並不代表財務壓力從此消失。根據公司截至今年2月的中期報告,公司淨流動負債達56.27億元,其中計息銀行及其他借款11.3億元,而手頭現金僅約16.16億元。 所幸在財務報表的另一端頗為亮眼。期內收入為21.17億元,按年增長3.6%;股東應佔溢利達3.07億元,大增28.5%,經營現金流亦由上年同期的淨流出轉正至2.71億元,公司運營層面似已重回正軌。 至此,化債仍是最重要議題,資產處置成為去槓桿進程中的核心組件。對此次公司出售的西安倍諾思,公告明言校舍規模與場地難以滿足未來教學需求,若不出售便需額外投入改造資本。從財務角度而言,這是一場在增長與現金流之間的取捨,而在債務仍需時間化解的階段,公司顯然選擇後者。 持續出售邊際資產 今年以來,希教密集處置多項教育資產,從甘肅白銀、江西南昌與樟樹,到陝西西安及廣西桂林的項目,市場估算今年至今涉及的現金回收與債務轉移規模或超8億元。 從已披露公告可見,被剝離的項目普遍具備明顯共通點,包括盈利能力偏弱、部分連續虧損或資產淨值為負,且校舍改造與辦學條件提升需要持續資本投入,投資回收期較長等。 此外,多數項目位於生源增速放緩、民辦本科競爭激烈的二三線地區,招生提升空間有限,難以為集團帶來穩定現金流。出售此類邊際資產成為公司降槓桿與修復資產負債表的重要策略,將更多資源集中於具規模與學科優勢的核心辦學集群。 出售消息公布後首個交易日,希教股價下挫7.83%,收報0.2港元,今年以來仍錄約37%升幅,跑贏大市。市場的定價邏輯亦相對清晰:在零息可轉債拆彈後,公司不再面臨外幣債務違約風險,但能否持續推動資產處置回款,並有效用於補強資本結構,將決定估值能否修復。 希教目前追蹤市盈率約3.6倍,仍低於民生教育(1569.HK)的6.7倍及中教控股(0839.HK)的27.4倍。這種折讓反映市場對槓桿與現金流的不確定性,但若未來幾次處置交易能順利收回貸款及對價,尤其在流動性偏緊的周期下逐步改善負債結構,估值曲線仍可能出現修復空間。 對希教而言,出售資產只是漫長去槓桿的中場。在人口負增長、生源分流與監管審慎成為常態的背景下,民辦高教再難以依靠複製校區達成估值提升,如何打造具學科壁壘、區位優勢與穩定現金回收能力的資產,是獲得市場定價主導權的關鍵。希教目前估值仍處低位,具一定情緒修復可能,但相信會是一場耐力賽。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏