這家房地產服務供應商上半年的業績表明,公司在嚴重放緩的中國房地產市場奮力求存,但形勢嚴峻

重點:

  • 儘管成本大幅削減,但易居上半年收入按年銳減逾60%,淨虧損則上漲約18%
  • 公司警告,財務狀況迅速惡化,可能會危及其生存

梁武仁

已經有很多人撰文描述過,中國房地產行業經過多年突飛猛進的發展後,正首次經歷嚴重放緩,房地產開發商也隨之舉步維艱。但房地產行業放緩也正在把相鄰行業拖入深淵,其中很多相關服務供應商依賴於房屋銷售。而隨著購房者離場,交易也越來越少。

易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。該公司姍姍來遲的2022年上半年財報,證實了形勢有多麼嚴峻。財報顯示,易居的命運依然懸而未決。該公司承認,業績滑坡可能會威脅生存。

不到五年前,在電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恆大集團(3333.HK)在內的一大批房地產開發商支持下,易居成功在香港上市,名噪一時。如今,恆大集團自顧不暇,而易居也是眾多深受中國房地產行業嚴重放緩影響的企業之一。急速下滑很快導致易居的輔助業務需求遇冷,包括經紀服務、諮詢和數碼行銷。

自從未能償付4月到期的一筆價值近21億元美元債券,並引發其他一系列相關聯的債務證券違約後,外界對易居償付能力的質疑與日俱增。10月,該公司依據美國《破產法》第15章在紐約申請破產保護,從而使其在美國的資產免於被債權人控制,而一份債務重組計畫也提交到了開曼群島的一家法院。

內部混亂令該公司遲遲未公佈2021年上半年業績,進而導致股票在9月初停牌。上週三,公司終於公佈了2022年上半年的業績。不出所料,財報處處飄紅。

雖然從人員到經銷管道都大幅削減成本,但易居首六個月淨虧損按年仍擴大約18%至18.3億元。削減的成本還包括大幅減少面向其他同樣處境艱難的開發商客戶的未付帳單撥備。去年,該公司曾為此留出大筆資金。

大幅削減成本仍未能阻止虧損擴大的直接原因,是易居首六個月收入按年大降60%。這表明,其依賴房屋交易的業務嚴重收縮。而應收賬款和票據驟減84%,則更清楚地表明瞭這一點。

隨著客戶對易居服務的需求枯竭,它的資產負債表顯得愈發脆弱。截至6月末,其流動資產、即能夠快速變現的資產按年減少約40%,現金和現金等價物收縮幅度相若。

上半年,該公司大幅減少銀行借款。但其短期債務仍有所增加,主要是因為「其他」借款——可能是指債券,正急劇上升。因此,易居的流動資產僅能覆蓋其短期債務的大約一半。

生存問題

易居在財報中警告,財務狀況的迅速惡化使其無法確定公司能否繼續作為一個持續經營(Going concern)的企業——這是一個標準說法,意味著生存可能受到威脅。

說它前景不確定可能都算保守了。如果易居繼續燒錢的話,除非中國的房地產行業奇跡地復甦,否則它需要通過發行新股或債券才能籌集更多資金。但投資者很可能不會買這樣一家陷入困境企業的賬。即使易居真的籌集到了新的資金,以其目前的燒錢速度,恐怕也撐不了太久。

就在兩年前,易居通過向阿里巴巴出售新股和可轉換票據籌集了逾18億港元(16.2億元)。但這家電子商務巨頭不太可能再這麼慷慨了,因為易居在開曼群島推遲實施重組計畫後,其可轉債差點違約。

易居原本計畫在10月讓債權人對重組方案進行投票表決。但在債券持有人要求有更多時間來更好地瞭解計畫的細節後,它將日期推到了11月初。

上個月,負責此案的開曼群島法院批准了這項重組方案,目前看來該計畫即將實施。但這個進展只是意味著易居暫時躲過了一劫。困擾該公司的更大問題——中國房地產市場的低迷,似乎仍不會消失,至少在短期內。

另一家大型房產服務公司貝殼控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是連鎖房屋中介「鏈家」的經營者,上周也報告了類似的趨勢,但沒有那麼極端。貝殼稱第三季收入下降了2.8%。為了削減成本,其龐大的門店網路收縮了23%。與易居不同,貝殼的情況沒有那麼糟糕,因為它還在盈利。

中國政府正在採取越來越多的措施扶持房地產開發商。根據上月公佈的最新措施之一,中國政府要求銀行為開發商提供資金,使他們能夠完成預售住宅的建設。監管機構還取消了開發商發行新股的禁令,之前這個禁令曾阻礙開發商在股市融資。

在一系列政策利好消息出來後,房地產相關股票大幅上漲。儘管易居公佈了慘淡的財報,但自上週四恢復交易以來,該公司股價仍上漲了35%,背後可能也是出於同樣的樂觀情緒。

雖然出現了各種積極信號,但中國房地產市場似乎不太可能迅速大幅回暖,因為購房者幾乎沒有理由突然開始消費,尤其是在當前經濟放緩、消費者越來越謹慎的情況下。此外,他們對開發商有能力完成新公寓建設的信心最近也在下降。

即使在財報發佈後上漲,易居的股價也只有當初IPO價格的一小部分,當時的公司估值超過了30億美元。該公司目前的市值略高於2億美元,折算成市銷率只有0.15倍。相比之下,貝殼的市銷要高得多,為2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近復牌後出現了反彈,它要想重建生意、有天能恢復昔日的榮光,還有很多工作要做。

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新聞

APAC Resources trades resources

簡訊:亞太資源料去年下半年扭虧為盈

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簡訊:「鮮活」模式反饋良好 太二內地同店銷售轉正

餐飲營運商九毛九國際控股有限公司(9922.HK)周五公布去年第四季營運表現,其主要品牌太二同店銷售額按年跌3%,跌幅較上季度的9.3%有所收窄,公司稱太二在中國內地的同店銷售額已率先實現轉正。 根據業績報告,太二自營店的翻檯率為3次,較第三季的3.3次下跌,顧客人均消費為77元,較第三季的74元回升。九毛九指,太二於內地的同店日均銷售額按年實現轉正,反映前期經營調整及門店模型升級的成效進一步顯現。「鮮活」模式門店表現尤為突出,為太二整體經營恢復提供有力支撐。截至去年底,太二已累計落地「鮮活」模式門店243家,覆蓋全國60個核心城市。 除太二外,慫火鍋及九毛九第四季同店日均銷售額,按年分別下降19%及16.4%。截至去年底,九毛九共有644間餐廳,較9月底淨減42間,其中太二有499間,慫火鍋有62間,九毛九有63間。 九毛九股價周一高開,至中午休市報1.92港元,升2.67%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BYD makes EVs

銷量登頂全球後 比亞迪的下一關是獲利

中國電動車巨頭比亞迪去年在銷量上超越特斯拉,但在利潤率承壓、海外市場風險卜升,以及一套具爭議的融資模式之下,市場開始質疑,比亞迪是否仍能持續為股東創造價值 重點: 比亞迪全球銷量大幅攀升,卻未能同步帶動獲利成長。在內地電動車價格戰持續及利潤下滑的情況下,公司整體盈利空間受壓 隨著比亞迪逐步收縮其供應商融資安排,加上海外經營環境挑戰增加,可能推高負債比率,並削弱其擴張動能     夏飛 中國電動車製造商比亞迪股份有限公司(1211.HK;002594.SZ),其英文名稱寓意「築夢踏實」,或許剛剛實現了其中一個宏大願景,那就是在電動車(EV)銷量超越馬斯克的特斯拉(TSLA.US),成為全球最大電動車銷售商。然而,實現這個夢想所付出的代價,就是在激進擴張之下,比亞迪的獲利能力正落入一條充滿風險的下行軌道。 總部位於深圳的企業本月初站上全球聚光燈下,公布2025年全球售出226萬輛電動車,海外市場銷量按年暴增145%,成為主要推動力。相比下,特斯拉去年純電動車交付量下跌8.6%,降至160萬輛,創下歷來最大年度跌幅。 這場角色互換,看似為比亞迪帶來一場全面勝利。在中國市場,本土電動車品牌早已佔據主導地位,特斯拉銷量首次下滑超過5%,降至約62萬輛,亦是其上海超級工廠於2020年投產以來首次出現銷量下跌。而比亞迪在英國與德國的銷量同樣超越特斯拉,顯示中國品牌正開始打入更富裕的成熟市場。 這種鮮明對比,對1995年以電池起家、作風低調的化學家王傳福而言,無疑是對十多年前曾嘲諷比亞迪的馬斯克,一次有力的回擊。除造車業務外,比亞迪亦大舉投資於儲能與智能駕駛系統,這些布局有望在中國掀起、並迅速被輸出至海外的電動車價格戰中,緩解部分利潤率承壓的問題。 比亞迪的成功,在很大程度來自於低價市場的深度布局。旗下「海鷗」車型售價僅約8,000美元起,並已配備自家的「天神之眼」輔助駕駛系統。相較之下,特斯拉入門版Model 3起價高達35,000美元,在中國亦僅獲得部分輔助駕駛功能的批准,差距明顯。 然而,投資者在追捧比亞迪之前,或許需要三思。儘管公司在規模擴張上大獲成功,但一場更艱鉅的戰役才剛開始,那就是如何將龐大的銷量轉化為更高的利潤。 去年第三季,比亞迪淨利潤按年大跌32.6%,降至78億元(約11億美元),為逾四年來最大跌幅;收入亦錄得逾五年來首次下滑,降至1,950億元,與2023及2024年錄得的雙位數高速增長形成強烈反差。 從部分指標來看,比亞迪的獲利能力仍可與特斯拉一較高下。去年第三季,其毛利率為17.9%,與特斯拉的18%大致相若。不過,摩根士丹利的報告顯示,比亞迪去年第二季的單車利潤已降至4,800元,較前一季的8,000元明顯下滑,僅相當於特斯拉2024年每輛車約6,000美元利潤的一小部分。 盈利考驗 此外,中國市場競爭極為激烈,對手紛紛以極低利潤搶攻銷量,多數車企仍難以實現可觀盈利,這樣的環境恐進一步壓縮比亞迪的利潤空間。同時,汽車購置稅上升、針對中低端電動車的政府補貼減少,以及持續不斷的價格競爭,意味著比亞迪及其他中國車企未來一年或將面臨更殘酷的考驗。 不僅如此,中國電動車市場在連續多年高速增長後,已顯現明顯放緩跡象。標普全球(S&P Global)分析師預測,中國汽車銷量將於2026年出現下滑,而目前約一半銷量來自新能源車(NEV)。在此情況下,比亞迪及同業恐怕別無選擇,只能進一步補貼消費者,再度擠壓利潤率。 在內地壓力升溫之際,比亞迪正加速在東南亞、拉丁美洲及歐洲推動大規模本地化生產,部分目的是避開關稅並縮短交付周期。然而,海外設廠如今已成為更為複雜的工程,尤其是從巴西到墨西哥等國政府,正加強審視比亞迪在當地的建廠計劃,而中國方面亦關注先進技術外流至海外市場的風險。 另一個較少被市場注意的不確定因素,來自政府壓力,迫使這家新晉全球電動車之王低調拆解一套曾長期支撐其高速擴張的供應鏈融資安排。 這套被稱為「迪鏈」(Dilian)的機制,是比亞迪率先推行的影子融資系統,公司以電子應收憑證取代即時付款,向龐大的供應商網絡延後支付。根據公司最新披露數據,截至2023年5月,相關憑證債務規模已膨脹至逾4,000億元。 路透社去年11月報道指出,這項工具使比亞迪對供應商的平均付款周期延長至127天,高於行業平均的108天。彭博彙編的數據則顯示,比亞迪於2023年平均需275天才向供應商付款。在不少情況下,供應商會以手中的「迪鏈」憑證作為抵押,向小型銀行或民間放貸機構借款以維持營運,形成一張結構複雜、長期游離於監管視野之外的融資網絡。 在監管壓力下,比亞迪被要求停用相關工具、減輕對供應商的資金壓力,並於去年夏天承諾,將對供應商的帳款付款周期縮短至60天。 然而,退出「迪鏈」並非易事。根據比亞迪最新披露數據,截至2025年第三季,其負債比率約為71%。若將去年9月底尚未償還的2,230億元應付帳款一併計入,依公司數據推算,比亞迪實際負債比率將飆升至接近96%。 儘管逆風不斷,投資界仍普遍認為比亞迪估值偏低。Marketscreener調查的28名分析師中,有23人給予「買入」或「跑贏大市」評級,僅一人建議「賣出」。Yahoo Finance調查的分析師亦預期,公司今年將重回收入與盈利雙增長軌道。 億萬富豪投資人、巴菲特長年合作夥伴查理・蒙格曾於2023年表示,比亞迪在中國市場領先特斯拉的幅度「幾乎到了荒謬的程度」,並稱創辦人王傳福在「真正把東西做出來」這件事上,比馬斯克更勝一籌。然而,在長達17年的豐厚投資回報後,當年因2008年買入比亞迪約10%股份而轟動市場的巴郡,卻於去年9月低調清倉餘下持股。這張「不信任票」,或許比所有看多的分析師意見加起來,更具份量。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:十大基石投資者撑場 豪威首掛午收升15%

半導體設計公司豪威集成電路(集團)股份有限公司(0501.HK)周一首日在港掛牌,開市升3%報108元,之後股價續向上,中午收市升15%報120.7元。 公司發售4,580萬股,每股售價104.8元,集資淨額46.93億元,公開發售錄得超額8.3倍,國際配售則超額8.7倍;共有十名基石投資者購入2,074萬股,佔全球發售股份的45.3%。 豪威主要從事三大業務,分別是圖像傳感器解決方案、顯示解決方案以及模擬解決方案。去年公司上半年收入139.4億元人民幣(下同),同比上升15.3%,盈利卻大增48.3%至20.2億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏