這家房地產服務供應商上半年的業績表明,公司在嚴重放緩的中國房地產市場奮力求存,但形勢嚴峻

重點:

  • 儘管成本大幅削減,但易居上半年收入按年銳減逾60%,淨虧損則上漲約18%
  • 公司警告,財務狀況迅速惡化,可能會危及其生存

梁武仁

已經有很多人撰文描述過,中國房地產行業經過多年突飛猛進的發展後,正首次經歷嚴重放緩,房地產開發商也隨之舉步維艱。但房地產行業放緩也正在把相鄰行業拖入深淵,其中很多相關服務供應商依賴於房屋銷售。而隨著購房者離場,交易也越來越少。

易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。該公司姍姍來遲的2022年上半年財報,證實了形勢有多麼嚴峻。財報顯示,易居的命運依然懸而未決。該公司承認,業績滑坡可能會威脅生存。

不到五年前,在電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恆大集團(3333.HK)在內的一大批房地產開發商支持下,易居成功在香港上市,名噪一時。如今,恆大集團自顧不暇,而易居也是眾多深受中國房地產行業嚴重放緩影響的企業之一。急速下滑很快導致易居的輔助業務需求遇冷,包括經紀服務、諮詢和數碼行銷。

自從未能償付4月到期的一筆價值近21億元美元債券,並引發其他一系列相關聯的債務證券違約後,外界對易居償付能力的質疑與日俱增。10月,該公司依據美國《破產法》第15章在紐約申請破產保護,從而使其在美國的資產免於被債權人控制,而一份債務重組計畫也提交到了開曼群島的一家法院。

內部混亂令該公司遲遲未公佈2021年上半年業績,進而導致股票在9月初停牌。上週三,公司終於公佈了2022年上半年的業績。不出所料,財報處處飄紅。

雖然從人員到經銷管道都大幅削減成本,但易居首六個月淨虧損按年仍擴大約18%至18.3億元。削減的成本還包括大幅減少面向其他同樣處境艱難的開發商客戶的未付帳單撥備。去年,該公司曾為此留出大筆資金。

大幅削減成本仍未能阻止虧損擴大的直接原因,是易居首六個月收入按年大降60%。這表明,其依賴房屋交易的業務嚴重收縮。而應收賬款和票據驟減84%,則更清楚地表明瞭這一點。

隨著客戶對易居服務的需求枯竭,它的資產負債表顯得愈發脆弱。截至6月末,其流動資產、即能夠快速變現的資產按年減少約40%,現金和現金等價物收縮幅度相若。

上半年,該公司大幅減少銀行借款。但其短期債務仍有所增加,主要是因為「其他」借款——可能是指債券,正急劇上升。因此,易居的流動資產僅能覆蓋其短期債務的大約一半。

生存問題

易居在財報中警告,財務狀況的迅速惡化使其無法確定公司能否繼續作為一個持續經營(Going concern)的企業——這是一個標準說法,意味著生存可能受到威脅。

說它前景不確定可能都算保守了。如果易居繼續燒錢的話,除非中國的房地產行業奇跡地復甦,否則它需要通過發行新股或債券才能籌集更多資金。但投資者很可能不會買這樣一家陷入困境企業的賬。即使易居真的籌集到了新的資金,以其目前的燒錢速度,恐怕也撐不了太久。

就在兩年前,易居通過向阿里巴巴出售新股和可轉換票據籌集了逾18億港元(16.2億元)。但這家電子商務巨頭不太可能再這麼慷慨了,因為易居在開曼群島推遲實施重組計畫後,其可轉債差點違約。

易居原本計畫在10月讓債權人對重組方案進行投票表決。但在債券持有人要求有更多時間來更好地瞭解計畫的細節後,它將日期推到了11月初。

上個月,負責此案的開曼群島法院批准了這項重組方案,目前看來該計畫即將實施。但這個進展只是意味著易居暫時躲過了一劫。困擾該公司的更大問題——中國房地產市場的低迷,似乎仍不會消失,至少在短期內。

另一家大型房產服務公司貝殼控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是連鎖房屋中介「鏈家」的經營者,上周也報告了類似的趨勢,但沒有那麼極端。貝殼稱第三季收入下降了2.8%。為了削減成本,其龐大的門店網路收縮了23%。與易居不同,貝殼的情況沒有那麼糟糕,因為它還在盈利。

中國政府正在採取越來越多的措施扶持房地產開發商。根據上月公佈的最新措施之一,中國政府要求銀行為開發商提供資金,使他們能夠完成預售住宅的建設。監管機構還取消了開發商發行新股的禁令,之前這個禁令曾阻礙開發商在股市融資。

在一系列政策利好消息出來後,房地產相關股票大幅上漲。儘管易居公佈了慘淡的財報,但自上週四恢復交易以來,該公司股價仍上漲了35%,背後可能也是出於同樣的樂觀情緒。

雖然出現了各種積極信號,但中國房地產市場似乎不太可能迅速大幅回暖,因為購房者幾乎沒有理由突然開始消費,尤其是在當前經濟放緩、消費者越來越謹慎的情況下。此外,他們對開發商有能力完成新公寓建設的信心最近也在下降。

即使在財報發佈後上漲,易居的股價也只有當初IPO價格的一小部分,當時的公司估值超過了30億美元。該公司目前的市值略高於2億美元,折算成市銷率只有0.15倍。相比之下,貝殼的市銷要高得多,為2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近復牌後出現了反彈,它要想重建生意、有天能恢復昔日的榮光,還有很多工作要做。

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新聞

Jiangxi Copper does resources

簡訊:江西銅業提價收購 SolGold同意悉售股權

江西銅業股份有限公司(0358.HK; 600362.SH)將收購金銅礦開採商SolGold Plc(SOLG.L)的出價提高7.7%後,SolGold董事會改變早前立場,同意將公司出售。 江西銅業在周一的公告中表示,修訂後的要約下,將以每股28便士(0.38美元),購入SolGold持有的88%股權。江西銅業早前報價每股26便士,但要約被SolGold董事會拒絕。江西銅業表示,修訂後的交易使收購費達7.64億英鎊(10.3億美元)。 江西銅業周一上漲6.5%收39.66港元,而其滬股上漲1.4%,收48.99元。今年以來,江西銅業的滬股已翻了一倍多,在香港股市則因金銅股整體回升而增長兩倍以上;SolGold周一在倫敦早盤交易中上漲7.6%至27.6便士。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:澳博完成收購凱旋門 將轉為自營娛樂場

澳門博彩營運商澳門博彩控股有限公司(0880.HK)周日公布,已完成收購凱旋門發展有限公司全部已發行股本,有關交易於12月17日正式完成。完成後,相關目標公司已成為集團附屬公司澳娛綜合的全資附屬公司。 公司進一步披露,澳娛綜合已於12月26日獲澳門博彩監察協調局批准,自12月30日凌晨2時起,以直接管理及營運方式,於 澳門凱旋門娛樂場經營幸運博彩業務。隨着監管批准到位,澳娛綜合已直接接管凱旋門酒店的客房服務、餐飲設施、零售及博彩營運。 公告指出,凱旋門酒店位處澳門半島新口岸皇朝區核心地段,總建築面積約86,438平方米,涵蓋酒店、餐飲、零售及娛樂場設施。澳娛綜合表示,有關布局有助其鞏固在高密度旅遊娛樂區的市場地位,並深化與旗下「葡京」系列物業的協同效應。 凱旋門娛樂場過往屬市場俗稱的「衛星場」經營模式,即由持牌博企授權、但不直接擁有物業及直接營運。根據澳門新博彩法規定,相關衛星場模式須於今年年底前退場。澳博控股旗下九間衛星場中有八間已陸續結業,而凱旋門則為唯一透過收購業權、轉為由澳娛綜合直接管理及營運的項目。 公司股價周一平開,至中午休市報2.45港元,跌1.21%。該股年初至今累跌約8.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Beijing Stock Exchange hosts 38 IPOs this year

香港靠邊站? 北交所將成為中國IPO新樞紐

成立於2021年的北京證券交易所,目標是為較小型的科技初創企業提供融資渠道,今年至今已完成38宗新股上市,較2024年增加逾五成 重點: 成立僅四年的北交所今年「低調爆發」,已協助38家初創公司共集資約10億美元 北交所正審核另外172家上市申請,數量不僅高於上海、深圳兩地,甚至比科創板與創業板分別多出逾三倍   沈如真 今年香港新股市場熱度高企,上市熱潮讓其成為全球最火熱的新股市場。不過在中國首都北京,一股相對低調、卻同樣不容忽視的熱潮,正於北京證券交易所逐漸成形,該交易所過去一度被視為資本市場的邊緣角色。這股低調的上市潮,正吸引大批有意掛牌的企業與投資者。 這家由國家主席習近平於四年前推動成立、為創新型中小企業提供融資渠道的平台,2025年已完成38宗新股上市,較去年增加逾50%。按新上市數量計,北交所有望超越同樣主打初創企業的上海科創板及深圳創業板。 受投資者對小型科技股興趣急升帶動,這個過去備受忽視的交易所,目前正在審核的上市候選企業數量,已超過兩個大型對手市場的總和。分析人士預期,這股動能將延續至明年,因北京正加強北交所為中國「專精特新小巨人」企業融資方面的角色,而這些企業正是推動供應鏈自主、科技自立與產業升級的重要一環。 中國銀河證券在2026年策略報告中指出,北交所正協助企業「由『小而美』轉型為『強而久』」。報告補充稱,這亦有助中國建立多層次資本市場體系,為處於不同發展階段的企業提供融資支持。 上市新樞紐 2025年,中國初創企業透過北交所上市集資約72億元(10億美元)。儘管與今年香港新股市場約368億美元的集資規模相比,仍顯得微不足道,但北交所的新股集資額仍按年增長約40%。值得一提的是,北京的上市項目規模普遍遠小於香港,主因是上市企業多屬發展較早期、更聚焦細分市場業務的公司。 今年在北交所上市的38家公司,包括精密設備製造商珠海南特科技(920124.BJE)、醫療診斷企業丹娜生物(920009.BJE),以及能源設備製造商長江能科(920158.BJE)。相比之下,科創板今年約有十多宗新股上市個案,創業板約30宗,但這兩個市場的平均集資規模亦明顯較大。 更加突顯這場「低調變革」的是,北交所目前正審核172宗上市申請,數量分別是科創板(44宗)及創業板(34宗)的三倍以上,審計機構畢馬威引述投行人士表示,愈來愈多希望加快上市進度的中小企業,正被北交所吸引,因其上市申請門檻在中國各大板塊中最為寬鬆。 北京亦設有另一個交易平台——全國中小企業股份轉讓系統(新三板),但由於投資者准入門檻較高,導致成交稀疏、流動性偏低,長期難以吸引企業掛牌。 中國證監部門於2024年初大幅收緊上海及深圳市場的上市審批,當中尤以聚焦生物科技、半導體等「硬科技」的科創板最為明顯,這亦是中國推動相關領域自給自足戰略的一部分。 面對滬深市場高不可攀的上市門檻,不少企業轉而尋求在門檻較低的北交所上市。隨著等待時間拉長、耐性耗盡,已有數十家公司撤回在中國兩大交易所的上市申請,改為轉戰北交所掛牌。 例如,山東海奧斯生物科技本月宣布,已聘請投行協助籌備在北交所上市。這家膠原蛋白腸衣生產商此前原計劃在深圳上市。其他轉投北交所的企業,還包括北京金萬眾機械科技、族興新材、北京貝爾生物,以及金融科技公司贊同科技。 北京方面亦透過簡化審核流程、公布涵蓋更廣泛申請對象的上市標準,以及推出改善市場流動性的措施,積極吸納這類企業。 交易熱潮 北交所的基準指數北證50指數,今年以來已上升逾40%,跑贏滬深300指數的18%升幅,以及香港恒生指數約30%的表現。隨著散戶與機構投資者紛紛進場,市場日均成交額較去年增加一倍以上,約達300億元。華源證券指出,交易帳戶數量已接近1,000萬個,高於2024年底的760萬個。 北交所之所以能夠跑贏成立更早的新三板,部分原因在於其對投資者的准入要求較低。投資北交所的投資者只需具備不少於50萬元的資產門檻,與科創板相同,且僅為新三板100萬元的一半。 華源證券指出,隨著上市與投資者之間可能形成正向循環,新股在北交所上市首日平均漲幅高達354%,明顯高於上海市場的222%及深圳市場的206%。這種大幅上漲,部分源於交易所規則往往要求企業以偏低價格定價。不過,北交所新股表現明顯優於滬深市場,仍反映出市場對這個較新的交易平台抱有更高的熱情。 分析人士認為,北交所仍具備龐大成長空間,即使今年快速擴張,其整體規模仍未達到政府的期待。即便經歷今年的爆發式增長,北交所的總市值仍不足一萬億元,僅為上海市場65萬億元及深圳市場43萬億元的一小部分。 方正證券預期,北交所將於2026年持續推進制度改革,以吸引更多上市申請並吸納投資者。例如,公募基金公司料將在北交所推出ETF產品,為市場引入新增資金,而隨著更多科創企業上市,養老基金及外資機構的參與度亦有望提升。 2021年9月北交所成立時,國家主席習近平曾指出,該所應成為「服務創新型中小企業的樞紐」。隨著中美競爭加劇、全球第二大經濟體的增長動能放緩,這一使命變得愈發迫切。同時,中國正制定涵蓋2025年至2029年的新一輪五年規劃,北交所有望在相關融資安排中發揮重要作用。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:成立投資基金 林斌減持20億美元小米股份

手機製造商小米集團(1810.HK)周一公布,聯合創始人、執董及副董事長林斌計劃自明年12月開始,每12個月出售5億美元小米股份,累計出售不超過20億美元股份。 公司表示,林斌減持小米所得款項,將用於成立投資基金,並強調林斌對集團業務前景充滿信心,並將長期服務於集團。 林斌曾在微軟及谷歌任職,2010年與雷軍創辦小米,任職公司總裁至2019年。林斌現持有小米約18.35億股B類股份,佔公司已發行股本8.56%,按現股價計算,股份價值超過100億美元。 周一小米股份開市跌1.4%報38.68港元,過去一年公司股價由高位下跌37%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏