這家房地產服務供應商上半年的業績表明,公司在嚴重放緩的中國房地產市場奮力求存,但形勢嚴峻

重點:

  • 儘管成本大幅削減,但易居上半年收入按年銳減逾60%,淨虧損則上漲約18%
  • 公司警告,財務狀況迅速惡化,可能會危及其生存

梁武仁

已經有很多人撰文描述過,中國房地產行業經過多年突飛猛進的發展後,正首次經歷嚴重放緩,房地產開發商也隨之舉步維艱。但房地產行業放緩也正在把相鄰行業拖入深淵,其中很多相關服務供應商依賴於房屋銷售。而隨著購房者離場,交易也越來越少。

易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。該公司姍姍來遲的2022年上半年財報,證實了形勢有多麼嚴峻。財報顯示,易居的命運依然懸而未決。該公司承認,業績滑坡可能會威脅生存。

不到五年前,在電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恆大集團(3333.HK)在內的一大批房地產開發商支持下,易居成功在香港上市,名噪一時。如今,恆大集團自顧不暇,而易居也是眾多深受中國房地產行業嚴重放緩影響的企業之一。急速下滑很快導致易居的輔助業務需求遇冷,包括經紀服務、諮詢和數碼行銷。

自從未能償付4月到期的一筆價值近21億元美元債券,並引發其他一系列相關聯的債務證券違約後,外界對易居償付能力的質疑與日俱增。10月,該公司依據美國《破產法》第15章在紐約申請破產保護,從而使其在美國的資產免於被債權人控制,而一份債務重組計畫也提交到了開曼群島的一家法院。

內部混亂令該公司遲遲未公佈2021年上半年業績,進而導致股票在9月初停牌。上週三,公司終於公佈了2022年上半年的業績。不出所料,財報處處飄紅。

雖然從人員到經銷管道都大幅削減成本,但易居首六個月淨虧損按年仍擴大約18%至18.3億元。削減的成本還包括大幅減少面向其他同樣處境艱難的開發商客戶的未付帳單撥備。去年,該公司曾為此留出大筆資金。

大幅削減成本仍未能阻止虧損擴大的直接原因,是易居首六個月收入按年大降60%。這表明,其依賴房屋交易的業務嚴重收縮。而應收賬款和票據驟減84%,則更清楚地表明瞭這一點。

隨著客戶對易居服務的需求枯竭,它的資產負債表顯得愈發脆弱。截至6月末,其流動資產、即能夠快速變現的資產按年減少約40%,現金和現金等價物收縮幅度相若。

上半年,該公司大幅減少銀行借款。但其短期債務仍有所增加,主要是因為「其他」借款——可能是指債券,正急劇上升。因此,易居的流動資產僅能覆蓋其短期債務的大約一半。

生存問題

易居在財報中警告,財務狀況的迅速惡化使其無法確定公司能否繼續作為一個持續經營(Going concern)的企業——這是一個標準說法,意味著生存可能受到威脅。

說它前景不確定可能都算保守了。如果易居繼續燒錢的話,除非中國的房地產行業奇跡地復甦,否則它需要通過發行新股或債券才能籌集更多資金。但投資者很可能不會買這樣一家陷入困境企業的賬。即使易居真的籌集到了新的資金,以其目前的燒錢速度,恐怕也撐不了太久。

就在兩年前,易居通過向阿里巴巴出售新股和可轉換票據籌集了逾18億港元(16.2億元)。但這家電子商務巨頭不太可能再這麼慷慨了,因為易居在開曼群島推遲實施重組計畫後,其可轉債差點違約。

易居原本計畫在10月讓債權人對重組方案進行投票表決。但在債券持有人要求有更多時間來更好地瞭解計畫的細節後,它將日期推到了11月初。

上個月,負責此案的開曼群島法院批准了這項重組方案,目前看來該計畫即將實施。但這個進展只是意味著易居暫時躲過了一劫。困擾該公司的更大問題——中國房地產市場的低迷,似乎仍不會消失,至少在短期內。

另一家大型房產服務公司貝殼控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是連鎖房屋中介「鏈家」的經營者,上周也報告了類似的趨勢,但沒有那麼極端。貝殼稱第三季收入下降了2.8%。為了削減成本,其龐大的門店網路收縮了23%。與易居不同,貝殼的情況沒有那麼糟糕,因為它還在盈利。

中國政府正在採取越來越多的措施扶持房地產開發商。根據上月公佈的最新措施之一,中國政府要求銀行為開發商提供資金,使他們能夠完成預售住宅的建設。監管機構還取消了開發商發行新股的禁令,之前這個禁令曾阻礙開發商在股市融資。

在一系列政策利好消息出來後,房地產相關股票大幅上漲。儘管易居公佈了慘淡的財報,但自上週四恢復交易以來,該公司股價仍上漲了35%,背後可能也是出於同樣的樂觀情緒。

雖然出現了各種積極信號,但中國房地產市場似乎不太可能迅速大幅回暖,因為購房者幾乎沒有理由突然開始消費,尤其是在當前經濟放緩、消費者越來越謹慎的情況下。此外,他們對開發商有能力完成新公寓建設的信心最近也在下降。

即使在財報發佈後上漲,易居的股價也只有當初IPO價格的一小部分,當時的公司估值超過了30億美元。該公司目前的市值略高於2億美元,折算成市銷率只有0.15倍。相比之下,貝殼的市銷要高得多,為2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近復牌後出現了反彈,它要想重建生意、有天能恢復昔日的榮光,還有很多工作要做。

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新聞

簡訊:低位定價集資僅1億 印象大紅袍午收跌25%

文旅服務企業印象大紅袍股份有限公司(2695.HK)周一首日在港掛牌,開市跌9.4%,報3.26港元,之後股價續下跌,中午收市報2.7港元,勁跌25%。 公司發售3,610萬股,每股招股價介乎3.47至4.1港元,最終以接近低位定價,集資淨額1.036億港元。公開發售錄得超額認購3,396倍,國際配售超額僅0.9倍。 公司最大問題是盈收來源單一,九成收入來自山水實景演出的《印象・大紅袍》,而表演會受季節性及天氣所影響,另外就是表演能否長久持續,畢竟觀眾會對同一演出的興趣逐漸減弱。 現時公司也在製作新表演《月映武夷》,今年五月時上映,因此上半年來自此表演的收入只有236.7萬元人民幣。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:智匯礦業港股首掛 半日升逾倍

礦業公司西藏智匯礦業股份有限公司(2546.HK)周五在港交所掛牌上市,首掛高開139.5%,至中午休市報9.52港元,升111%。 公司公布,是次全球發售1.22億股,招股價4.51元為上限定價,集資淨額4.95億港元(6,400萬美元)。其中香港公開發售獲5247.2倍超額認購,國際發售獲1.7倍超購。 智匯礦業專注於中國西藏的鋅、鉛及銅的探礦、採礦、精礦生產及銷售業務。截至今年7月31日止7個月,智匯礦業錄得收入約2.57億元,同比增長約253.4%;股東應佔利潤約5,173.7萬元,上年同期則錄得虧損約4,000元。 公司表示,上市所得資金將用於提升採礦能力、擴大探礦投資,提升選礦和精礦生產能力、投資及收購資產,以及一般營運用途與償還銀行貸款等。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:希迪智駕上市脫腳 午收破發跌8%

自動駕駛礦卡生產商希迪智駕科技股份有限公司(3881.HK)周五首日在港掛牌平開,之後股價持續下跌,中午收市報241港元,跌8.4%。 公司出售540.8萬股,每股售價263港元,集資淨額13.1億港元。公開發售錄得超額認購21.6倍,國際配售超額1.1倍。 希迪智駕獲五名基石投資者入股,包括有湖南湘江智騁產業、南寧智駕一號、工銀瑞信基金、工銀瑞信資產管理,以及前海開源群巍,合共獲配近208萬股,佔發售股份的38.4%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Banu operates a hotpot chain

市場重科技輕飲食 巴奴上市有壓力

高端火鍋連鎖品牌巴奴已更新香港上市申請文件,但近期投資者偏好前沿科技概念下,上市之路或將面臨一定阻力 重點: 根據最新更新的上市申請文件,巴奴在今年中仍維持強勁的收入與利潤增長 儘管近來大幅放慢開店步伐,這家火鍋連鎖店仍維持在未來三年,將門店網絡擴大一倍的目標   陽歌 高端火鍋連鎖品牌巴奴國際控股有限公司最新披露的香港上市申請文件,講述了兩個並不完全一致、甚至略顯矛盾的故事。 一方面,公司仍堅持未來三年新開177家門店的進取擴張計劃,這一數字與其今年6月提交、其後失效的上一份申請文件中所披露的目標一致。根據周三遞交的更新版上市文件,若計劃落實,門店數量將較今年9月底的162家 增加逾一倍。 但實際情況似乎並不完全相符。近來,巴奴在開店策略上明顯轉趨審慎,並於 2024年底及今年初關閉了多家門店,使其門店總數由去年9月的156家,降至今年3月底的145家。最新數據顯示,門店數量已回升至162家,意味公司重新回到增長軌道,但過去九個月僅新增17家門店,增幅實際上並不算亮眼。 不過,巴奴在最新上市文件中仍預期,明年將淨新增52家門店,並在2027年提升至淨新增61家,2028年進一步將增幅提升至64家。當然,距離2028年尚有一段時間,相關計劃未來仍可能出現調整。 我們認為,這背後反映的是,投資者已習慣於從中國企業那裡聽到高增長敘事,並希望這樣的敘事能夠延續,即便現實經營環境未必真正支撐如此高速的擴張。對巴奴及不少同業而言,現實是在當前經濟放緩、消費者趨於保守的大環境下,企業正逐步收緊擴張步伐,採取更為審慎的發展策略。 不過,企業並非在等待經濟復蘇期間按兵不動。多數情況下,不少餐飲企業正積極下調餐飲價格,主要方式是推出更具性價比的新產品,以吸引價格敏感度更高的消費族群。 這一趨勢亦反映在巴奴的單客消費上。根據最新上市文件,過去兩年其人均消費持續下滑,今年首九個月人均消費由上年同期的142元,下降2.8%至138元(約19.6美元)。值得一提的是,與巴奴上一份IPO申請文件相比,這一下滑幅度已有所改善。該文件顯示,今年首季人均消費按年跌幅曾達5.3%。 巴奴將人均消費持續下滑歸因於「自2024年3月起進行的產品結構與定價策略調整,相關措施旨在吸引更廣泛的客群,並在市場趨勢變化下提升競爭力」。 除了透過推出更親民的產品組合向下延伸價格帶,巴奴亦在其他方面嘗試更具創意的經營方式。其中最引人注意的是,巴奴表示正逐步增加24小時營業的門店比例,以迎合年輕客群的消費習慣。該族群是其主要客源之一,往往偏好在深夜甚至凌晨時段外出用餐。 增長強勁 在消費者日趨審慎的背景下,巴奴為吸引顧客回流而推出的一系列創新策略,正以穩健的業績增長形式逐步顯現成效。今年首九個月,巴奴收入按年增長 24.6%,由上年同期的16.7億元提升至20.8億元。這一增速遠高於同期門店數量僅3.8%的增幅,顯示公司透過提升現有門店客流的策略正發揮效果。 這一成果亦反映在多項餐廳營運指標上,其中最突出的是今年首九個月同店銷售按年增長4.3%。與多數同業相同,隨著中國疫情後短暫的復蘇逐漸退潮,巴奴在2024年同店銷售下跌9.9%,到今年才重拾增長。 其他同樣反映巴奴成功提升門店客流的指標,還包括今年首九個月翻枱率由上年同期的3.1次提升至每日3.6次;接待顧客總數按年增長30%;以及單店每日平均接待顧客數增加5.9%。 巴奴在火鍋行業可說是「老字號」,由創辦人杜中兵於2001年在河南省安陽市創立。公司目前仍高度聚焦於其大本營河南省,現有52家門店位於當地,約佔整體門店數量的三分之一。巴奴定位於高端市場,主打毛肚火鍋、菌湯火鍋等招牌產品,其人均消費亦明顯高於主流火鍋品牌海底撈(6862.HK),約高出 40%。 巴奴的最新報告從側面反映出經濟放緩,對中國不同消費市場層級的影響,其中顯示,大型城市的表現普遍優於中小城市。 佔公司收入80%的一線與二線城市,在今年首九個月的收入增幅均達23%或以上,表現強勁。相比之下,三線及以下城市的收入增幅僅為13%。在同店銷售表現方面,一線城市同樣最為突出,今年首九個月錄得15.9%的增長,而二線及更低線城市的增幅則僅為2%或以下。 巴奴策略成效亦反映在餐廳利潤率的改善上,今年首九個月餐廳利潤率由2024 年全年的21%提升至24.3%。在最終盈利層面,公司於最新九個月期間的利潤按年大增58%,由上年同期的9,850萬元,升至1.56億元。 在目前火熱的香港IPO市場中,不少餐飲連鎖企業相繼遞交上市申請,但真正成功上市的仍屬少數。其中定位較低端的遇見小麵(2408.HK)表現並不理想。該公司於本月初上市時的發售價為每股7.04港元,其後股價持續下滑,最新收報4.88港元,較上市價累計下跌約30%。 這一表現對巴奴而言並非好兆頭。若其能獲得與海底撈相若的估值倍數,市值或介乎33億至47億元之間。整體而言,我們對巴奴在艱難經濟環境下,採取審慎的開店策略、同時積極推動業務增長的做法仍予以肯定。然而,若投資者持續偏好更具科技屬性的投資目標,巴奴的上市進程仍可能面臨一定阻力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏