虧損擴大負債增加 萬科經營危機未過

今年初獲深鐵管理層接管，及財務全力支持的萬科企業，雖暫避過債務違約危機，但25年度中期業績虧損增加，負債比率上升，顯示經營的困境未過

重點：

• 萬科上半年虧損增加21%，淨負債比率上升至90%。
• 上半年銷售金額急降46%，在內地房企排行榜中跌至第七位

鄭瑞棠

萬科企業股份有限公司（2202.HK, 000002.SZ）上周公布2025年上半年業績，虧損119.5億元，按年增加21.3%，達到七月集團發盈警時的上限；期內銷售金額691.1億元，減少45.7%。

盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降，及毛利率處於低水平；另外考慮到業務風險的升高，提升了資產減值，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%，比上年同期跌三個百分點，至於物業服務的毛利率為13.9%，比上年同期微升0.3個百分點。

虧損可能持續

市場預計萬科短期經營仍處困境，摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年，2025年全年銷售額會下降30至40%。

至於最受市場關注的公司負債情況，亦持續有惡化，最新集團淨負債比率達90.4%，比24年底上升9.8個百分點，截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元，佔總資產的比例為30.5%，一年內到期負債1,533.7億元，但現金及現金等價值為693.5億元，未夠覆蓋短期負債，意味短期內仍面臨一定償債壓力。

但另一方面，期內經營現金淨支出30.4億元，資金情況仍緊拙，需要整體市場回暖，持續有穩定售樓收入，或大股東進一步有財政支持，才能應付資金需求。

面臨階段性壓力

公司業績報告亦承認，萬科在經營上仍面臨階段性壓力，但集團正穩步推進改革化險工作，但要徹底化解仍需以時間換空間。

其實近年中國房地產市場泡沫爆破，令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機，中國恒大（3333.HK）及遠洋集團（3377.HK)等大型房企也出現債務違約，負債高企的萬科能夠避免違約，多得大股東深鐵集團的全力支持。

萬科企業於88年成立，創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口，至88年開始涉足房地產，逐漸發展成行業的龍頭企業，2010年銷售額達1,000億元，成為中國首家千億房企，之後一直維持行業龍頭地位。

萬科可以說是中國房地產公司典範，直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際，中央高調大力支持，實行管理層大換血，原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退，由深鐵集團董事長辛傑出任主席，管理層亦清一色由深鐵相關人士出任，變相令集團全面國資化。

除擔任管理層外，深鐵亦對萬科有強大支持，累計向萬科提供238.8億元的股東貸款，條件也優於市場慣例。

深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心，初期確令萬科的股價及債券價止跌回升，但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。

漸失龍頭地位

隨著近年的內地房地產市場風暴，萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元，跌幅達到四成以上，根據中指院研究數據，上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%，顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元，萬科只排名第七，比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。

萬科近年積極去庫存，集團存貨4,625億元，比去年底下降10.9%，而新增土地儲備力度薄弱，加上集團債務沉重，上半年又有負現金流，限制了補充土地儲備能力，相信短期銷售額難以大幅回升，顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。

經過房地產市場大幅調整，行業正面臨大洗牌局面，市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變，相信萬科的業務也需轉型至高質量，精細化，又或需加強物業服務業的比重。

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