快訊：雲頂新耀獲Kezar Life新藥獨家授權許可

劉智恒      ▷ 香港      香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地      恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章     …

這家曾經的網上教育龍頭，決心成為一家專門的自營產品及直播業務營運商 重點： 東方甄選不僅以高價將教育業務賣給母公司，還向新東方配股融資16.3億港元 該公司首創直播帶貨機構的付費會員制度，還宣告要做「線上山姆會員店」的蓬勃野心 　 莫莉 「雙減」政策出台兩年之後，曾經的教培領域龍頭新東方(EDU.US; 9901.HK)成功轉型，在直播電商道路上獲得口碑和業績雙豐收。如今更是將教育業務線重新梳理，讓子公司東方甄選控股有限公司(1797.HK)成為專注直播電商業務的企業。 上週二，東方甄選發表公告，表示為了更明確地劃分其業務線，向母公司新東方出售教育業務，完成後，東方甄選不再經營網上教育領域，而是成為一家專門的自營產品及直播業務營運商。這次出售，東方甄選不但可以獲得15億元現金，還將甩掉教育業務1.53億元的淨負債。 母公司新東方為東方甄選的輸血不止於此。上週五，東方甄選再發公告，向新東方配股集資16.3億港元(15億元)，每股作價31.75港元，相當於前一日收市價。交易完成後，新東方於東方甄選的持股將由54.91%增至57.08%，東方甄選計畫將配股所得淨額，用於經營、開發及擴展集團業務以及管理和營運開支。 對於出售教育業務，東方甄選解釋稱，一方面，疫情之後中國學生的學習及生活習慣變化，導致線上及線下教育的界限模糊，同時也出現了線上、線下融合教育的新模式教育；另一方面，自營產品及直播業務已經成為該公司主要業務，出售後可以有更集中的資源配置，能讓股東獲得更大的財務回報。 在今年1月更名之前，東方甄選原名為「新東方在綫」，這間成立於2005年的公司原本負責新東方旗下的線上教育業務，當中包括K-12教育、學前教育和大學教育。然而，2021年因政策突變，東方甄選不得不終止中國內地K-9學科類校外培訓服務，約三至四成的收入消失，之後開啟了多種轉型嘗試。 幸運的是，東方甄選在電商道路上的探索取得了巨大成功，8月公佈的2023財年(2022年6月1日至2023年5月31日)全年業績顯示，期內實現總營收45億元，按年大增651%；淨利潤9.71億元，扭轉之前一年的5.34億元淨虧損。 從財報的營收構成上可見，在強勢崛起的直播業務面前，教育在東方甄選的業務線之中已相當弱勢。東方甄選的營收來自三個部分，自營產品及直播電商分部的營收為39億元，其中自營產品的總營收超過26億元。大學教育業務營收為5.9億元，去年同期為5.18億元，按年增長14%，該業務是為考研以及海外考試備考人士提供英語課程。機構客戶營收3,816萬元，按年下滑34.7%，該業務是為高校、公共圖書館等機構提供數碼化多媒體圖書館業務。 新東方一方面以高價接過東方甄選的教育業務，另一方面也以配股融資加強控制權，不僅說明這兩部棋是新東方內部業務重組的環節，也顯示集團大力押注東方甄選的未來發展，希望以更雄厚的資金為其鋪路。 推出付費會員制度 東方甄選作為電商直播公司，直播觀看人數與銷售額直接掛鈎，能否獲得穩定的流量，是能否長遠發展最重要的指標之一。 東方甄選去年的快速走紅，與抖音平台的流量傾斜密切相關，但抖音的演算法機制決定了流量傾斜對象會不斷更迭，主播中難有「常青樹」。財報顯示，抖音仍是東方甄選最重要的流量管道，絕大多數的直播電商銷售額(GMV)來自抖音，已付訂單數高達1.36億張。 今年以來，東方甄選在抖音的直播間已有「過氣」之勢。光大證券研報顯示，2023 年 5 月至 7 月，東方甄選抖音平台矩陣直播間日均總 GMV、日均總觀看人數和綜合轉化率逐月下滑。7月底，東方甄選在抖音的眾多直播帳號之一「東方甄選自營產品直播間」以及相關的自營店鋪突然被封，7天之後方才重新開播，更是讓東方甄選與抖音平台之間的矛盾擺上檯面。為此，東方甄選在7月5日開啟了自營APP的直播管道，吸引最忠實的粉絲，另一方面也在8月29日開啟了淘寶直播，試圖擺脫對抖音的過度依賴。 10月17日，東方甄選更是首創直播帶貨機構的付費會員制度，會員費為每年199元，可以獲得上百款自營品88折優惠以及12張會員券等一系列優惠，宣告了做「線上山姆會員店」的蓬勃野心。山姆會員店是美國零售巨頭沃爾瑪(WMT.US)旗下的倉儲會員店，會員年費為260元，提供包括約800種自營產品在內的優質產品，在中國有超過400萬付費會員。 市場對於東方甄選付費會員模式能否成功，普遍持質疑態度，原因在於作為對標的山姆會員店，不僅具備較強的選品、談判和進貨管道能力，可以為會員提供高性價比的自營產品，其商品也是面向家庭和企業使用者的大規格、大包裝，因此才能獲得更大毛利。 東方甄選作為備受關注的明星企業，目前的市盈率約為29倍，直播電商平台交個朋友控股(1450.HK)的市盈率為28倍，顯示東方甄選略有溢價。在抖音流量疲軟的未來，東方甄選能否依靠付費會員模式穩固銷售額，投資者宜長期關注。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們了解更多詳情 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們…

這家化妝品和護膚品公司三季度收入下降後，表示將加大股票回購計劃規模，以期提振股價 重點： 逸仙電商三季度報告收入下降16.3%，但預測四季度可能會恢復增長 這家化妝品和護膚品公司，在一年前宣佈1.5億美元股票回購計劃的基礎上，再增加5,000 萬美元，其信心可見一斑       譚英 逸仙控股有限公司(YSG.US)的三季度業績，反映總部位於廣州的化妝品和護膚品公司持續受壓，尤其是收入以兩位數的速度下滑至7.18億元（1.01億美元），淨虧損 1.98億美元。儘管公司毛利下降13.3%至5.13億元，但虧損較上年同期收窄6.1%。然而中，逸仙電商要恢復收入增長及扭虧為盈上仍面臨困難。 收入下滑的主要原因，是公司早年推出的彩妝品牌收入下降21.5%，它們約佔公司銷售額的三分之二。較晚推出的護膚品牌收入，約佔其銷售額的三分之一，下降幅度相對較小，為4.1%。該公司的一個亮點是毛利率，從上年同期的68.9%上升至71.4%。 與很多面向消費者的公司一樣，去年由於中國的封鎖和其他疫情防控措施抑制了銷售，逸仙電商損失慘重。雖然那些限制措施都已過去，但隨著中國經濟放緩，消費者日益謹慎，公司面臨著新的及持續時間或更長的挑戰。在這環境下，化妝品等非必需品，可能是消費者認為可節省的地方。 在這樣環境下，最大問題是逸仙電商將繼續下滑，還是最困難的時期已經過去？ 上周最新業績的投資者電話會議上，逸仙電商在回答這個問題時表現得很淡定。「近兩年來，公司的銷售額一直在下降。」公司首席財務官楊東皓說。「希望這種下降已經觸底，我們預計銷售在可預見的未來將開始獲得增長。」 雖然淡定，但投資者並不買賬。逸仙電商股票目前的市銷率(P/S)為0.90倍，遠低於法國歐萊雅(OR.PA)的5.72倍，以及國內同行上美股份(2145.HK)的2.72倍和珀萊雅(603605.SS)的6.73倍。不過，分析機構的態度較樂觀，雅虎財經調查的分析機構中，三分之二建議買入，而Simply Wall Street調查的四家分析機構，則認為逸仙電商將於明年恢復盈利。 逸仙電商從過去主打彩妝產品，轉型向利潤率更高的護膚產品。從佔總收入的比例看，逸仙電商的護膚品牌已從31.4%增加到36%，因此一切都在朝著正確的方向發展。現金應該也不是問題，截至本季度末該公司擁有22.4億元現金儲備。 逸仙電商給出的四季度指引也相對樂觀。公司預測四季度營收在10.1億元至10.6億元之間，若按中值計算，意味收入將恢復小幅增長。它還宣佈，股票回購計劃的規模增加5,000萬美元，使其回購的股票總價值達到2億美元。 「在消費需求存在不確定性的情況下，我們仍堅持戰略轉型計劃。」逸仙電商首席執行官黃錦峰在投資者電話會議上說。他還指出，季度內護膚品整體收入同比下降主要是因為逐步淘汰了其中一個品牌，並指剩下的三大品牌季度內同比增長7.4%。 關閉業績不佳門店 黃錦峰將逸仙電商的彩妝業務表現疲軟歸咎於線下門店表現不佳，其中許多門店已經關閉。截至季度末，該公司的完美日記實體門店的總數為123家，不到2021年286家門店的一半。儘管規模有所縮減，逸仙電商的銷售和營銷費用佔總淨收入的比例，仍從去年同期的 65.8%增長到71.3%，反映了公司對該連鎖店的持續投入。 上周業績公佈後，逸仙電商的股價一度上漲，但一周後仍遠低於1美元的門檻，面臨退市威脅。三年前該股以發行價區間的上限10.50美元在紐交所上市時，投資者曾紛紛看好。如今，該股最新收盤價為0.80美元，較IPO價格下跌了92%。 有分析認為，在過去三年里，逸仙電商已從中國第二大化妝品製造商跌至第六位。其明星業務「完美日記」連鎖店已擴展到越南、新加坡和菲律賓，試圖擺脫中國本土市場的停滯。但迄今為止，這些努力對收入貢獻不大。 更重要的是，逸仙電商並非唯一放眼全球的中國化妝品品牌。總部位於杭州的花西子，最近成為第一個受邀參加全球美妝高峰論壇的中國美妝品牌，它瞄准了美國和日本市場，以期未來發展。 我們有理由感到樂觀，雖然不是穩操勝券。值得注意的是，「完美日記」是一個中國製造的美妝品牌，它既迎合了民族主義情緒，又比外國品牌便宜，吸引了中國的Z世代買家。這種定位是「完美日記」上市後初期表現強勁的一個主要原因。 隨著中國化妝品市場出現圍繞大品牌進行整合的跡象，作為領先者，逸仙電商也將從中受益。歐睿國際的數據顯示，儘管同期化妝品整體銷售額有所下降，但排名前20位的國產化妝品品牌的市場份額卻翻了一番，從2017年的14%增至去年的28%。 令憂心忡忡的投資者略感安慰的是，三季度銷售疲軟，打擊了中國化妝品市場的所有品牌，包括歐萊雅，該集團的北亞銷售額在此期間下降了4.8%，部分原因是中國大陸的銷售額沒有出現預期的反彈。中國國家統計局的數據顯示，當季中國化妝品類商品零售總額實際上增長了2.6%，但這一數字仍較前一季度有所下降，落後於社會消費品零售總額4.2%的增長。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏