HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

药明康德向美提诉讼 要求从国防部黑名单除名

据财新本周报道,医药服务提供商无锡药明康德新药开发股份有限公司(2359.HK; 603259.SH)已起诉美国国防部,要求从涉與中國軍方有關的企业名单中移除。 6月11日,药明康德在美国哥伦比亚联邦法院提交的诉状中,指称这一涉军企業的认定错误,且“缺乏事实或相关法规,以及判例法所规定的法律依据”。公司请求法院撤销该认定,并责令将其名称从名单中移除。该份被称为“第1260H名单”,收录美国国防部认为与中国军方有关联的企业。 药明康德是6月8日被列入该名单的65家中国企业之一。美国国防部称,作出这一认定的原因,是药明康德由中国国务院国有资产监督管理委员会(国资委)间接持股,且与国家国防科技工业局存在间接关联。 药明康德港股在列入名单后的两个交易日中,一度下跌约6%,但此后已收复大部分失地,今年迄今累计上涨约25%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

博泰车联网年内二度配股 折让17.6%筹3.8亿港元

智能座舱及车联网方案供应商博泰车联网科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周三宣布配售225.93万股新H股,每股作价173.4港元,较前一个交易日收市价210.4港元折让17.6%,预计集资净额约3.82亿港元(4.900万美元)。 配售股份相当于现有H股约2.8%,完成后占扩大后H股股本约2.73%。公司表示,所得资金约80%将用于未来潜在战略并购及投资,包括AI Agent、芯片及半导体等人工智能产业链相关领域,其余20%用作营运资金及一般企业用途。 这已是博泰车联网今年第二次股权融资,公司今年5月完成约1.14亿港元定向增发,但截至目前相关资金仍未动用。 博泰车联网股价周三低开,至中午休市报190港元,跌9.7%。该股过去六个月累跌约4%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Annto does logistics

走出美的光环 安得智联闯关港股

这家长期隐身幕后、为制造企业提供供应链物流服务的公司,虽然收入规模可观,利润率却十分微薄 重点: 安得智联已向港交所递交上市申请,美的集团希望借此推动这家昔日内部物流部门独立发展 由于业务高度依赖美的集团,公司议价能力有限,毛利率长期仅维持在约7%的水平    梁武仁 庞大的营收规模往往能在第一时间吸引投资人目光,让一家企业看起来宛如行业巨头。但如果最终能转化为利润的资金微乎其微,再亮眼的收入数字也难以真正反映企业价值。 安得智联供应链科技股份有限公司正是这类“营收繁荣、利润单薄”企业的典型案例。随着公司申请赴港上市,其面临的最大挑战,将是如何说服投资人接受其微薄的利润率,并将自身塑造成一个具有吸引力的投资标的。作为制造业供应链物流服务商,安得智联长期扮演物流整合中介角色,而其最大客户正是母公司美的集团(0300.HK; 000333.SZ)——全球最大的家电制造商之一。 安得智联上周提交的申请文件中,不乏令人眼前一亮的数字。对于未深入研究的投资人而言,公司看起来颇具现金牛特质。过去三年,其收入保持约15%的年均增长率,2025年达到215亿元(29.6亿美元)的规模。 然而,撕开表面的亮丽包装后,安得智联商业模式背后并不光鲜的财务现实便显露无遗。公司主要为美的集团等客户解决物流与供应链管理问题,但这类业务本质上属于竞争激烈且利润微薄的服务行业。其大部分收入来自向第三方供应商采购仓储、运输等物流资源,再转售给美的及其他客户,从中赚取有限的价差。 随着内地制造企业持续寻求降本增效,越来越多企业将仓储管理、货运调度等业务外包给安得智联这类专业供应链服务商,带动相关市场需求持续增长。 通过精细化配送体系及自动化分拣设备,安得智联能有效降低工厂库存成本。其中,家电供应链管理业务无疑是公司的核心优势领域,这与其深厚的美的背景密切相关。公司提供所谓的“一盘货”生产物流模式,服务范围涵盖空调所需钢材、压缩机等原材料的供应管理,到大型冰箱送达消费者家门口的最后一公里配送。申请文件引述的第三方研究资料显示,安得智联目前是中国家电行业最大的综合供应链解决方案服务商。 不过,尽管这类依靠数据驱动的供应链协调服务需求持续增加,但高昂的运营成本与资源投入,也使安得智联及同业的实际盈利能力受到明显限制。 利润微薄 安得智联的毛利率仅约7%,可谓薄如刀锋,原因在于其业务高度依赖大量第三方司机、人力作业人员及仓库租赁资源。其他各项成本进一步侵蚀利润,使公司净利率仅剩可怜的2%。换言之,尽管公司去年从美的集团及其他客户取得庞大收入,最终实现的净利润也只有4.49亿元。 对于熟悉同类商业模式企业的投资者而言,安得智联的财务特征并不陌生。例如,电商巨头京东集团旗下的京东物流(2618.HK)同样面临毛利率偏低的问题。 美的集团贡献安得智联超过三分之二收入,这种高度依赖进一步压缩了公司的利润空间。从本质上看,安得智联主要是以极低的服务费,为母公司承担大量幕后物流与供应链工作。当单一客户掌握一家企业如此大比例的业务来源时,其议价能力本就十分有限;而当该客户同时还是控股股东时,这种弱势地位更为明显。 美的集团首要考量是自身股东利益,而股东自然希望公司持续提升盈利能力。这意味着美的有能力在服务费用上向安得智联施加压力,而后者往往只能被动承受。更糟的是,一旦双方合作关系出现变化,例如美的减少合作、转向其他物流供应商,甚至终止合作,安得智联都可能迅速陷入经营危机。若公司成功上市,这种明显偏向美的一方的不对等关系,也可能成为中小股东长期担忧的问题。事实上,安得智联在申请文件中已坦率承认这项风险。 安得智联在申请文件中表示:“我们的客户集中度较高,且在很大程度上依赖控股股东。”公司并指出:“倘若美的集团终止、减少与我们的合作,或对相关物流及供应链协议条款作出不利调整,我们的业务、财务状况及经营业绩均可能受到重大不利影响。” 这并非纸上谈兵的风险。最直接的例子便是京东物流上市后的遭遇。为应对市场逆风,母公司京东集团调整内部履约服务定价,而物流业务则首当其冲,于2021年及2022年录得巨额亏损。京东物流其后通过积极开拓第三方客户,才重新恢复盈利,而这也是安得智联目前努力推进的方向。不过,即使如此,京东物流股价至今仍较2021年高位下跌超过70%。 目前京东物流的历史市盈率(P/E)约为10.9倍,而市销率(P/S)更仅有0.3倍。若安得智联按相同市销率估值,其市值约为65亿元,折合不足10亿美元;若按京东物流的市盈率作为参考,其估值则进一步降至约49亿元。这再次凸显安得智联盈利基础薄弱,一旦美的进一步压低服务价格,公司甚至可能由盈转亏。 此外,中国家电市场已相当成熟,且具有明显周期性,其景气程度与房地产市场高度联动。在内地新房销售已连续多年低迷的背景下,家电需求也面临一定压力。 这些风险正迫使安得智联加快拓展家电以外的客户群,包括快速消费品、汽车零部件及电子产品制造商。然而,进入这些领域也意味着必须正面迎战京东物流及顺丰控股(6936.HK;002352.SZ)等物流巨头。在与这些资金雄厚、经验丰富的竞争对手进行价格竞争时,安得智联原本已相当微薄的利润率势必面临更大压力。 港股上市募集的新资金,或许能够提升安得智联的竞争力。公司计划将所得资金用于升级数字化供应链平台、推动仓储网络自动化,以及支持第三方客户市场的扩张计划。 为吸引投资者,安得智联很可能主打数字化供应链、自动化履约中心,以及背靠全球家电巨头美的集团等投资故事。然而,若公司无法逐步摆脱对母公司的高度依赖,即使拥有庞大营收规模,投资者或许仍应对这份“送上门的新股”保持审慎态度。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

小红书拟今年在港上市 本月底前将递申请

据彭博报道,中国社交媒体平台小红书拟今年在香港上市,并准备于本月底前向港交所秘密递交上市申请。 在2021年的一轮融资中,小红书估值达到200亿美元,去年公司的估值更达310亿美元。报道称本次的募资额暂未明确,但小红书2026年的预期利润可达到30亿美元,保荐人为高盛和中金。 小红书成立于2013年,创始人为毛文超和瞿芳,初期是以海外购物分享为主要内容,逐渐发展成为中国主要的社交媒体、短视频及电商平台。公司的投资者包括高瓴、腾讯及阿里巴巴等。 据悉小红书于2021年曾在美国秘密提交上市申请,但因中国监管机构对上市地点有所担忧,公司放弃在美上市。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里