HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:丘钛科技料上半年盈利增长150%

手机镜头制造商丘钛科技集团有限公司(1478.HK)周四公布,预期于截至6月底止上半年综合溢利,较2024年同期的1.15亿元(1,600万美元)增长约150%至180%。 该公司称,预期综合溢利明显增长,主要由于期内应用于智能手机的摄像头模组之规格继续提升,令集团中高端产品的销售比重继续提升,并进一步改善毛利率。此外,集团指纹识别模组产品的销售数量较同期增长约59.7%,销售数量和产品结构的双重改善令得指纹识别模组产品的销售收入明显增长,毛利率有所改善;以及一家联营公司新钜科技股份有限公司的经营业绩有所改善。 今年6月,丘钛科技摄像头模组销量达3,434.8万套,按年增长4.1%,指纹识别模组销量1,390万套,按年增长7.3%。 公司股价周五高开4.22%,至中午休市报10.68港元,升2.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:代币化点石成金 德林股价一度狂飚

从事金融服务的德林控股集团有限公司(1709.HK)周四公布集团资产代币化的进展,预计今年第三季度可完成合作框架与资产评估,并将向监管机构递交申请,到明年第二季度起,平台可正式上线并开始长期监控。 集团上月公布,把持有的资产进行代币化,涉及金额最高5亿港元,首批的资产包括位于中环的德林大厦若干权益,以及三项由集团管理的基金资产。 德林表示,将资产代币化后,将以分派方式赠予合资格股东、德林证券(香港)的合规用户,以及“突触科技”平台的认证用户。透过实物分派,让参与者能够直接持有链上资产,享有更高的透明度与流动性,并参与新一代的数字金融生态。 德林股价开市升4.2%报4.18港元,过去一个月公司股价上升42%。 刘智恒
Haier-India

业绩急升却出售近半股权 海尔印度的资本博弈

在印度的收入快速增长之际,海尔仍决定出售近半数股权,以换取更多本地化发展空间 重点: 去年海尔印度收入超10亿美元,按年增长超30% 海尔印度拟释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO    李世达 在全球家电巨头中,海尔智家股份有限公司(6690.HK; 600690.SH)是少数能在新兴市场取得本地化成功的中国品牌。但令人意外的是,这家中国制造“出海标杆”企业,在其印度子公司年收入突破10亿美元、南亚市场持续高速成长之际,却传出拟出售近半股权予印度本地企业,这一操作再次凸显了中国资本在海外发展面对的困境。 据《商业旗帜报》、路透社等媒体报道,印度巴帝电信(BRTI.NS)创始人苏尼尔·米塔尔(Sunil Mittal)的家族办公室,正联合美国私募股权公司华平投资,提出以600亿卢比(7.2亿美元)收购海尔印度49%的股份。目前海尔仍在评估此一交易,尚未做出最终决定。 此前,彭博社于5月份一则报道也透露了这一可能性,但当时传出的估值为20亿美元,最新报价折价幅度高达64%。路透社称,估值缩水关键因素是海尔向印度子公司收取的高额品牌使用费和特许权费用,侵蚀公司未来的利润率,一定程度上抑制了外部投资者的估值预期。 制造业出海先行者 回头来看,海尔集团可说是中国最早一批布局全球化的制造企业之一,从冰箱起家,逐步拓展至洗衣机、空调、厨电、电视等多元家电产品,并成功并购GE Appliances、Candy等国际品牌,成为全球智能家电领导者之一。截至2024年底,海尔连续15年蝉联全球大型家电品牌市占第一,海外营收占比达52%。 早在2004年,海尔便已进入印度市场,是首批在印度设厂的中国家电品牌之一。2007年,海尔在普纳(Pune)设立首座工厂,生产冰箱与洗衣机,并在2017年于大诺伊达(Greater Noida)兴建第二座综合工业园区。截至2024年底,海尔印度拥有近3,000名员工,当中技术与研发人员占比达25%以上,实现研发、制造、销售、售后服务四位一体的本地全链条运营体系。 根据2024年报,海尔印度收入首次超过10亿美元,同比增长超过30%,公司更定下2027年达20亿美元的目标,成为公司海外业务最大亮点之一,帮助公司去年年度收入与净利润双双创下历史新高。 今年第一季,南亚市场(主要是印度)收入年增超过30%,印度地区零售额与零售量市占率分别提升0.6与0.7个百分点,对开门冰箱的市占率更达到21%。 这样的业务表现应当吸引母公司继续增资扩产,却为何选择出售近半股权? 必然的妥协 从地缘政治因素来看,自2020年中印边境爆发冲突以来,印度政府对中国企业的投资采取更高的审批标准。根据“Press Note 3”政策,所有来自与印度接壤国家的投资案皆需政府逐案核准,不适用自动通道。海尔印度曾于2023年申请100亿卢比的直接投资计划,用以扩建现有产能与建设新厂,但截至2024年底仍未获批。 事实上,自印度总理莫迪于2014年提出“印度制造”以来,一直力图将印度打造为全球制造中心,并减少对外资的依赖,尤其是家电、电信与半导体等敏感领域。对外资企业而言,若想在印度取得政策支持与市场拓展机会,通常需在股权、治理结构与供应链层面进行本地化调整。在此情形下,海尔势必要降低“中国控制”的敏感标签。 虽然交易后仍由中资控股,但透过让渡49%股份给印度本地商界与西方资本,可形塑出一种“多元治理”、“间接本地化”的形象,降低在产能扩张与IPO等关键节点上被卡关的风险,在不丧失实控权的前提下,获得更多制度操作空间与政策通融余地。 这种“让渡而不放权”的资本设计,或许是当前地缘政治环境下,中国企业海外求生的必然妥协。 根据路透报道,海尔印度还将释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO。这一安排也有助强化公司在印度的“本地企业”形象,有利于说服印度监管层其治理结构符合当地利益。以目前7.2亿美元收购49%计算,整体估值仅14.7亿美元。若未来IPO估值回升至20至25亿美元,母公司持有的51%股份市值也将回升至10亿美元以上,加上品牌授权收入与潜在技术服务费,可实现实质收益放大。 不过,交易后势必仍需面对严格的审批与资本回报限制,而高额的品牌授权费与技术转移费若未调整,仍可能抑制海尔印度本地利润,影响IPO估值表现,同时股权的让渡也意味着治理复杂度提升。但对海尔而言,这仍然是一场值得下注的转型赌局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

行业简讯:多晶硅制造商拟设公司 收购业内陷困境对手

财新网周三报道,因多晶硅供应过剩,导致过去一年价格持续暴跌,中国主要多晶硅制造商,计划设立一家公司收购国内规模较小的竞争对手,以拯救备受产能过剩困扰的行业。 财新援引熟悉计划的消息人士称,参与该倡议的主要包括通威股份(600438.SH)和协鑫科技(3800.HK)。新公司将与较大生产商合作,以便更好地控制行业产出并支撑价格。 新公司的筹建谈判始于今年初,目前参与方包括主要多晶硅制造商、潜在收购目标和金融机构,并已就推进方案达成共识。 大全新能源 (DQ.US; 688303.SH)的现状折射行业困境,2025年首季度多晶硅销售均价跌至每公斤4.37美元,较上年同期的7.66美元骤降43%。但大全在2025年首季度的平均生产成本达每公斤7.57美元,相当于每售出1公斤产品即亏损3.2美元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里