HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:玄武云料上半年亏损增至2,700万元

智能客户关系管理服务(CRM)供应商玄武云科技控股有限公司(2392.HK)上周五公告,预计2025年上半年将录得不少于2,700万元(376万美元)的净亏损,远高于2024年同期约610万元的亏损,反映公司业绩持续承压。 公司指出,亏损扩大的主因是上半年中国电信行业加强监管,导致其CRM PaaS及部分CRM SaaS服务销量下滑。不过,玄武云亦强调正积极调整业务策略,加大高毛利率SaaS服务的投入,使整体毛利率呈上升趋势。董事会表示已加强现金流与财务控制,预计今年上半年的经营现金流将转为正数。 玄武云股价周一低开,至中午休市报1.57港元,转升1.95%。过去一个月,公司股价上升约48%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:效率提升严控成本 小菜园料中期盈利急升

餐饮运营商小菜园国际控股有限公司(0999.HK)周五表示,受惠于经营效率提升,预计2025年上半年利润将录得强劲增长。 公司预计半年度利润将介乎3.6亿元至3.8亿元间,中值较去年同期2.8亿元的利润水平增长32%。 公司声明:“净利润增长的主要因集团多措并举优化运营效率、严格管控成本费用,以及深化精细化管理,推动集团整体经营效益显著提升。” 小菜园股票周一高开,早盘上涨4.7%至9.79港元,相较去年12月上市价8.50港元上升约15%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:提升效率持续关店 呷哺呷哺预告亏损大减

火㶽餐厅呷哺呷哺餐饮管理(中国)控股有限公司(0520.HK)周日发盈利预告,预计今年上半年的收入约为19亿元,同比下跌18.9%,但亏损大幅收窄至8,000万元至1亿元,去年同期则亏损2.74亿元。 公司指出,期间持续成本优化,以数字化供应链降本增效、不断升级新型物流枢纽及标准化流程,以及优化餐厅布局结构。期内关闭低效餐厅,并聚焦高潜力区域,预计在资产减值损失较去年同期大幅下跌64.1%。 呷哺呷哺周一平开报0.78港元,年初至今公司股价下跌22%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
China’s fading box office delivers rare profit-booster for Imax China

《哪吒2》力挽狂澜 IMAX中国盈利爆升

经历去年业绩倒退后,IMAX中国今年中期迎来一份亮丽的业绩,一洗颓风 重点: 公司中期盈利劲升近9成 内容解决方案收入急升超过1.2倍   刘智恒 一部《哪吒2之魔童闹海》,顶起今年半个中国电影市场,更撑起IMAX中国控股(1970.HK)的盈利增长。公司公布截至6月底止的收入5,780.2万美元,同比上升32%,盈利出现爆发性增长至2,389.3万美元,同比激增89%。 IMAX中国2015年上市时,市场寄望甚欣,当时中国内地电影票房年年上升,投资者认为,内地观众要求日高,对IMAX模式的电影需求将持续向上。在市场热捧下,股价由上市的31港元,短期爆升至60港元水平。 想象是丰满,现实却是骨感,当电影市场票房增长未如预期,甚至回软后,IMAX中国股价从天堂掉到地狱,一度跌至去年4月的5.7港元,市值蒸发逾九成。 去年公司的盈利下跌近两成,正当市场认为IMAX中国未来业绩难有大作为时,今年中期大翻身,当中以内容解决方案收入增长甚为耀眼。所谓内容解决方案,是将影片转成IMAX格式,放在IMAX影院网络播放,影院根据票房比例与IMAX中国分成。 上半年来自此业务的收入爆升123%至2,080万美元,能有此骄人成绩,全赖《哪吒2》搭救,该片票房不光劲收154.46亿元,打破内地电影史上票房纪录,亦是IMAX类影片的票房之王,IMAX中国自然大大受惠。 公司另一项主业,是为客户提供技术产品及服务,虽受惠于票房上扬,分成增加,以及维护收入上升,但整体收入同比仅升6.3%至3,623万美元。 可以说,上半年若没有哪吒,IMAX或许啥也没有,盈利能否有增长也成疑问。所以IMAX中国公布中期业绩后股价一度上升3%,但对该公司的前景也别太乐观。 票房未复当年勇 近年内地电影票房增速似已见顶,甚至有回落迹象,《哪吒2》票房虽是一骑绝尘,但这属十年难得一遇的电影,并不能以此为常态。 事实上,中国电影票房自2019年高峰的641亿元后,至今未能重返600亿元水平。最高一年是疫后的2023年,电影市场出现报复性反弹,票房达549亿元,较2022年升17%。然而一年后的2024年,票房收入回落至425亿元,按年下跌22.6%。 今年上半年,据中国国家电影局统计,票房为292亿元,同比增近23%,但别忘记光一部《哪吒2》就贡献了154亿票房。若没有《哪吒2》,即使有另一大片替代,按过往经验,顶多也不过50亿元,以此推算,今年上半年票房只有约190亿元,低于去年上半年的238.95亿元。 在整个电影市场增长乏力下,IMAX模式电影势难独善其身,IMAX中国的业务必然受到影响。 消费下沉不利高昂票价 IMAX模式的电影,因技术需求较高兼要相关设备配合,票价必然较2D电影高。一般而言,IMAX电影每张票价比2D电影高出20至70元。在一线城市,IMAX电影每张票平均60元,高出普通电影约8至10元,更远高于促销电影票价达四成。在三、四线城市,IMAX电影可以高出百元或以上。 票价差异性之大,对于观众来说,就要有所取舍及考量,毕竟现时社会经济环境疲弱,消费下沉,对看电影就没那么讲究。在经济前景仍然不明朗下,IMAX中国未来业绩自然蒙上一层阴霾。 需求全看片种 IMAX中国的前景也视乎电影的片种。要知道IMAX电影的卖点是其高解像度与立体水平;一般来说,科幻奇异或动作火爆场面,又或是动画片,以IMAX模式播放较能满足观众的观感要求。相反,文艺、爱情或喜剧等,观众并不需要观能刺激,IMAX电影武之地不大。 因此,若哪一年,市场流行科幻、动作或动画片,那IMAX电影就大派用场,IMAX中国的收入很容易水涨船高。但电影的潮流是变幻莫测,IMAX中国的前景就较难掌握在自己手里。以今年为例,IMAX中国在大中华区上映的IMAX电影,来自好莱坞的只有十部,远低于去年同期的16部,只不过凭一部《哪吒2》力挽狂澜。 人们十分钟爱哪吒电影中那一句:“我命由我不由天”。对于IMAX的命来说,,绝对不由自己主宰,一切系于电影市场及片种。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里