HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:轩竹生物招股 集资约7.8亿港元

四环医药(0460.HK)分拆的轩竹生物科技股份有限公司(2575.HK),于本周一公开招股,共发售6,733.4万股H股,每股发售价11.6港元,一成作公开发售,每手入场费5,858.5港元,集资总额达7.8亿港元,本月10日截止认购,15日开始在港挂牌。 公司有超过十种药物资产在积极开发中,涵盖消化系统疾病、肿瘤和非酒精性脂肪性肝炎(NASH),当中包括三项NDA批准资产,一项个药物项目处于NDA注册阶段,以及一项目处于III期临床试验阶段等。 轩竹生物仍处于亏损阶段,2023年的净亏损达3亿元,去年更高达5.56亿元,主要因行政开支大幅增加,以及支付去年上市申请开支。今年上半年的亏损为1.11亿元,跟去年同期相若。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Chery zooms out of the IPO gate. Now, it needs to show investors its longer-term value

奇瑞冲出IPO起跑线 亟需展现长期价值

这家中国领先的汽车出口品牌于9月25日挂牌上市,融资逾10亿美元,其股价在前三个交易日内累计上涨4% 重点: 奇瑞股票自上周IPO以来取得稳健开局。与其国内最大竞争对手相比,市盈率仍有上升空间。 维持高增速将成为这家车企的首要挑战——正是这种增长态势使其跃居中国汽车出口榜首,并成为今年国内第六大新能源车销售商   阳歌 奇瑞汽车(9973.HK)以发行价区间上限定价成功募资逾10亿美元,成为今年全球最大车企IPO,市场为之振奋。而现在考验真正来临:作为中国本土汽车出口领头羊,奇瑞必须持续向长线投资者证明,为何其仍是在国际巨头与本土劲敌混战的全球汽车红海中的优质标的。 估值维度显示,投资者已给予公司较强信心。但着眼长远,奇瑞须维持令人艳羡的增长动能——近期的出口规模对增长贡献很大。在中国市场饱受产能过剩与激烈竞争困扰的态势下,随着利润率承压,公司还需证明能实现长期盈利。 年内出口量突破关键临界值——占比超总销量一半——已成为奇瑞持续实现强劲双位数增长与盈利的重要支撑。作为中国最早出海的车企之一,公司自2003年起稳居汽车出口榜首。但本土竞争对手亦在全力拓展海外市场,意味着中国车企的海外角逐将日趋白热化。 奇瑞股票上周四登陆港交所首日收涨3.8%。此次上市共募资91.5亿港元(11.8亿美元),获得本地与国际投资者踊跃超额认购。 上市三天后,该股收报32.02港元,较30.75港元发行价上涨4.1%,对应市值约240亿美元。参照来看:国内龙头车企上汽集团(600104.SH)与奇瑞体量相当,市值约1,940亿元人民币(270亿美元);美国巨头通用汽车(GM.US)580亿美元的市值则超出奇瑞两倍有余。  但按市盈率衡量,基于2024年利润的约12倍估值而言,奇瑞仍有上升空间——因为国内另两家头部民营汽车产商的市盈率,比亚迪(1211.HK; 002594.SZ)港股为22倍、吉利汽车(0175.HK)为20倍。 这样的对比显示了奇瑞向同行更高估值水平靠拢的向上空间,但这仍意味着奇瑞需保持基本面稳健以证明其长期潜力。随着奇瑞开启上市公司新征程,任何失误都可能对该潜力构成压力。 出口劲旅 乘联会最新数据显示:今年前八个月奇瑞位居中国汽车销量第五。其同期销量同比劲增22%至860,126辆——在前十厂商中增速位列第二(多数厂商增速不足12%)。 据其微信公众号月度销量快报:8月奇瑞汽车销售的242,736辆汽车中,主品牌奇瑞占比约三分之二,另一主力品牌捷途(Jetour)贡献约22%。总部位于安徽的奇瑞汽车贡献了其母公司奇瑞集团约95%的销量,旗下还拥有星途(Exeed)、iCar、智界(Luxeed)等品牌。 出口与新能源车的双重优势构成奇瑞最核心的竞争壁垒——这也正是中国车企增长最迅猛的两大领域,也是对投资者最大的吸引力所在。 8月奇瑞集团出口量同比增长32.3%至129,472辆创单月新高,海外销量首次超越国内,占当月总销量242,736辆的过半份额。为推进出海战略并抵御未来贸易风险,公司已在马来西亚建立海外生产基地,并于越南和泰国新建合资工厂。 新能源车板块增速更为可观:奇瑞集团8月新能源车销量同比飙升53.1%至71,218辆,占当月总销量30%。国内市场上,据乘联会统计,公司新能源车销量年内前八个月同比激增64%至309,025辆,攀升至全国第六。 相较而言:同期新能源龙头比亚迪国内销量仅增5.5%,特斯拉销量则实际下滑6.9%。 这些业绩表现如何体现在核心财务指标上?2025年一季度奇瑞总营收同比增长24%至682亿元人民币,增速虽强劲但较2024年有所放缓。增速放缓部分是因为席卷中国车市逾年的价格战拖累全行业价格下行。在此背景下,奇瑞汽车毛利率由去年同期的14.9%降至12.4%。 通过成本管控,特别是行政管理支出骤降40%,公司充分对冲毛利率下滑影响,研发支出则基本持平。最终奇瑞当季盈利达47.3亿元(去年同期24.8亿元)几近翻番,较2024全年37%的利润增速显著提升。 但成本管控终非长久之计,对研发等需持续投入方能保持领先的领域尤甚。值得注意的是:当前价格战令所有竞争对手同样面临利润下滑。2025年有关部门对缓解汽车等领域价格战采取更积极的举措。若政策见效,则将惠及整个汽车行业。而奇瑞的核心优势仍在于其出口实力,以及国内外新能源车业务的快速增长。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:金表品牌西普尼首挂 半日大升248%

中国金表品牌西普尼(2583.HK)周二在香港首日挂牌,开市即升183.7%报84港元,之后股价续向上升,中午收市报103.1元,升248.31%。 公司发售1,060万股,每股29.6港元,为上限定价,本地发售录得2,504.9倍超额认购,国际发售获得2.9倍超额认购,集资净额2.68亿港元(3,400万美元)。 西普尼主要销售自主品牌“HIPINE”黄金表壳及表圈手表,并为国内知名珠宝品牌提供ODM及加工服务。2024财年收入4.6亿元,按年升2.5%,期内溢利4934.8万元,跌5.3%。 公司表示,所得款项主要用于进一步提升产能及扩大及优化销售网络、加强品牌建设,以及建立莆田研发中心加强研发能力。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:博泰车联首挂午收升4成

智能座舱解决方案供应商博泰车联网科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周二首日挂牌,开市即升32%报135港元,之后股价续向上,中午收报142.8港元,升40%。 公司发售1,043.69万股H股,一成公开发售,每股售价102.23港元,公开发售录得超额认购近529倍,国际配售超额2.7倍,集资净额9.19亿港元。 集资所得的30%用于扩大产品组合和解决方案,进一步加强软件、硬件和云端车联网的全方位自主能力;另外30%用于提高生产、测试及验证能力;约20%用于扩大销售和服务网络,10%用于整合行业资源的战略性收购,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里