HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:全球票房复苏 IMAX中国上季净利大增48%

大银幕影院运营商IMAX China Holding Inc.(1979.HK)周四公布,截至9月底止第三季度,收入按年上升16.6%至1.07亿美元(7.62亿元),期内净利润报2,262万美元,按年大增48%。 公司指出,受惠于全球票房复苏及IMAX格式影片供应扩增,上季“图像增强及维护服务”收入按年大增30%至6,103万美元,“技术租金”收入亦上升45%至2,334万美元。 前三季合计收入2.85亿美元,按年增9.8%,净利润增长67%至4,300万美元,反映营运效率及成本控制显著改善。截至9月底,集团现金及等价物达1.43亿美元,按年增加42%,负债总额维持4.53亿美元。 公司股价周五高开,至中午休市报7.71港元,升0.2%。过去六个月累升约20%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:平安好医生首九个月盈利劲增72%

医疗平台平安健康医疗科技有限公司(1833.HK)周四公布首九个月业绩,盈利按年大增72%至1.84亿元,收入则上升13.6%至37.2亿元。经调整后净利润达2.16亿元,按年增长45.7%。 公司表示,主要受惠于公司的医险协同模式不断深化,保险+医养会员模式的持续深耕,以及在企业健康管理业务上的快速推进。 展望未来,公司将持续强化与平安集团的协同,并推动核心服务的数字化和AI化,通过更一体化的整合式体验,提升用户口碑和满意度。 周五平安好医生开盘升1.7%至15.75港元,公司年初至今升逾150%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Beauty Farm operates the Palaispa brand

美丽田园斥12.5亿元 鲸吞思妍丽成行业龙头

提供美容服务的美丽田园,以12.5亿元收购竞争对手思妍丽,继近年一系列收购后确立行业整合者地位 重点: 美丽田园将以1.75亿美元收购思妍丽,是一年多内的第二笔重大收购,并将高端美容服务三大龙头部品牌收归旗下 精密的财务安排,使美丽田园以大折让收购思妍丽,交易基本可实现自我偿付   谭英 三十多年前,中国最大的美容服务企业创立于海南南部,最初仅是由现任董事长李阳已故妻子经营的一家面部护理美容院。时至今日,美丽田园医疗健康产业有限公司(2373.HK)已发展成覆盖中国20座主要城市、拥有734家门店的商业帝国,占预计今年中国美容服务市场的 4,850 亿元人民币(约合680 亿美元)规模的40%份额。 上述数据涵盖这家公司上周宣布的最新收购,美丽田园与专注北亚市场的私募巨头MBK Partners签署协议,收购中国第三大美容服务商思妍丽。 美丽田园将通过“现金+股权+银行贷款”的组合拳方式完成交易,交易对价达12.5亿元(约合1.75亿美元)。思妍丽持有的3.57亿元现金及现金等价物,可覆盖美丽田园大部分的收购现金,而思妍丽今年预计达3亿元的营运现金流,也足以偿付美丽田园在此交易中的银行贷款年度利息。 尽管融资方案精巧,但美丽田园的投资者反应冷淡,或因交易将稀释其股权并使MBK获得公司6.28%的股份。公司股价在盘前公告当日下跌且持续走弱,截至本周四市值缩水约14%。 美丽田园主攻高消费都市女性市场,这一群体在中国后疫情时代消费趋紧中呈现逆势增长。欧睿国际数据显示,2021年至2024年,中国医美市场年均增速达20%,位列消费板块增长最快领域。 美丽田园对此趋势的研判是:“随着情绪消费与悦己消费持续升温,美丽与健康行业已然成为万亿级黄金赛道。” 从战略角度看,思妍丽6万余名活跃会员将使美丽田园客户群扩大44%。去年7月,美丽田园斥资3.5亿元收购奈瑞儿,金额只是今次收购思妍丽总价的四分之一,为公司矩阵新增80家美丽健康服务门店、6家医美诊所及2家中医门诊部。 通过思妍丽,美丽田园将进一步获得覆盖全国48个城市的163家生活美容门店及19家医美诊所。新门店使美丽田园总门店从并购前的552家增至734家,铸就中国美容巨头。 此外,思妍丽将提升美丽田园的营收与利润。MBK Partners作为控股方展现卓越运营能力,自2019年首次收购23.53%股权后,已大幅改善思妍丽业务表现。继2022年亏损后, 2023年、2024年恢复盈利,营收从2022年的5.65亿元增至2024年的8.49亿元。 这笔交易对思妍丽的估值市盈率为14.8倍,约为美丽田园自身28倍市盈率的一半,表明美丽田园以相对低价收获该资产。 并购扩张 奈瑞儿与思妍丽仅是美丽田园2014年以来30余宗收购的最新案例,公司表示在激进并购战略中采用“市场验证及可复制的整合方法论”。据美丽田园最新半年报披露,奈瑞儿经调整净利率从收购前的6.5%升至今年上半年的10.4%,“印证集团深度赋能的有效性,以及卓越的并购整合能力”。 美丽田园展现出精准战略眼光,其收购多聚焦美容产业细分赛道,实现互补。奈瑞儿是升级版传统中医品牌,思妍丽则作为高端沙龙护肤品牌,为高线城市女性提供护肤美容服务。 美丽田园品牌矩阵以“双美”商业模式为基石,融合美丽与医疗服务。今年上半年,公司旗下原生品牌美丽田园及贝黎诗贡献14.6亿元总营收的55.2%;医美服务品牌秀可儿占比则为34.2%。 剩余10.6%的营收来自亚健康服务品牌研源,主营预防及整体医学。该板块也是公司增长最快的业务,今年上半年营收同比翻倍。研源首家健康中心2018年在上海成立,目前已在广州等城市拥有12家机构,包括8月开业的首家抗衰医疗诊所。截至年中,其活跃会员总数达7,014人,同比增长93.4%。 雅虎财经追踪美丽田园的五位分析师均预期业绩将持续增长,鉴于其并购扩张特性及中国行业龙头地位的确立,这不足为奇。此外,公司6月末持有20亿元现金,现金流强劲,为未来收购储备充足弹药。 美丽田园目前70亿港元(约合9.82亿美元)的市值,接近全球美容巨头如新集团(NUS.US)的一倍。其24倍市盈率也远超如新的5.3倍,反映投资者对其强劲增长前景,以及对中国美容核心市场整合者地位的看好。 规模效应也助力美丽田园控制获客成本。美团研究院数据显示,在中国分散型的市场,约有百万家美容院,其中的89%属依赖散客的单店经营者。美丽田园通过多品牌协同营销,将获客成本控制在营收2%以内,远低于传统医美机构30%至50%的行业均值。…
SIMCo files Hong Kong IPO

思卓基金递表港交所 开启另类资产上市新时代

当其他市场仍在争论AI与科技股时,香港选择将焦点转向更深层的资金流向——基础设施与长期收益。首家另类资产基金公司思卓基金递表上市,正是这场金融转向的起点 重点: 若成功上市,将成为港股首只基础设施私募信贷基金 全球基建投资缺口至2040年将达15万亿美元,其中亚太地区约占3.5万亿美元    李世达 在金融市场日益追求透明与流动性的时代,香港正尝试让原属机构投资者领域的“另类资产”走向公募市场。随着香港证监会(SFC)于今年2月17日发布《关于上市封闭式另类资产基金的通函》,另类资产基金首次被允许在港交所挂牌上市,也为思卓基础设施私募资本开放式基金型公司(SIMCo Infrastructure Private Credit OFC)开通了上市通道。 所谓“另类资产”(Alternative Assets),一般指不属于传统股票与债券范畴的投资,如基础设施、私募股权、房地产、信贷与对冲基金等。这项新规意味香港开启了“资产上市”的新篇章。过去,另类资产基金因缺乏流动性与估值透明度被排除在公募市场之外。通函明确指出,只要基金采取封闭式结构、具稳定现金流与透明估值机制,即可在港交所上市,让私募基金能保留专业策略,同时获得二级市场流通性。 这次制度突破,也代表香港监管框架的深化。从2018年引入开放式基金公司(OFC)制度、2021年简化注册程序,到2025年正式开放另类资产基金上市,SFC逐步完善从“设立—授权—上市”的全链条监管,试图打造一个能吸引全球资产管理机构落户香港的制度平台。 思卓基金根据《证券及期货条例》第104条设立,属公众开放式基金型公司(OFC),但以封闭式运作、不设赎回机制,需透过交易所买卖股份。这是香港首个以私募信贷与基础设施投资为核心的上市OFC基金,投资人买入的不是一家公司,而是一篮子基建贷款的现金流收益权。 另类资产登场 根据申请文件,思卓基金由思卓资本亚太有限公司担任投资管理人,也是投资顾问SIMCo(Sequoia Investment Management Company)之直接全资附属公司。SIMCo成立于2009年,总部位于伦敦,专注于基础设施债务,目前管理或建议分配予基础设施债务的资本约25亿美元,其团队迄今为止已在北美、英国和欧洲以及亚太地区进行超过60亿美元的债务投资交易。其姐妹基金“Sequoia Economic Infrastructure Income Fund(SEQI)”长期维持约8%的年化分配率。 申请文件指出,至2040年全球基建投资不足额可能高达15万亿美元。基金将北美与欧洲视为重点市场,资产配置上限为60%,亚太地区上限则为40%。基金已识别潜在投资项目总值超过50亿美元,涵盖能源、运输、公用事业、资料中心及社会基建贷款等固定收益资产。 基金采“固定分派+资本平滑”策略,按月派息。若短期现金流波动,董事会可动用部分资本维持稳定派息,以确保现金流连续性。风控上,单一借款人曝险不得超过总资产10%,单一子行业不得超过总资产的15%以上,并采取货币与利率对冲策略,以减低波动。 整体而言,思卓的估值逻辑不同于一般股票或ETF。其收益主要来自基建贷款利息与本金回收,资产净值(NAV)由独立估值代理人依DCF模型与市场数据计算,并按IFRS编制。虽具透明度,但仍受贴现率、利率与市场情绪影响。基金设有折让控制与股份回购机制,维持股价稳定仍待市场检验。 耐心的实验 思卓能否复制母基金在伦敦市场的稳定派息与估值表现,不仅关乎自身成败,也将测试香港能否成为亚洲另类资产的金融枢纽。这不再只是金融制度的一次尝试,更是市场信任的考验。 对投资人而言,观察这类基金的重点,并不在短期价格波动,而在它能否真正建立一条稳定、可持续的现金流。若未来能在波动的利率环境中,仍保持每年足够吸引的稳定派息、维持估值透明,或能为香港开辟出一条“另类资产上市”的成功案例。…