贱卖资产难抵千亿巨债 奥园债权人或需做好最坏打算

奥园2024年完成境外债务重组后，今年又未能支付债息出现二次违约，前景令人担忧

重点：

• 今年上半年营业额持续下跌
• 资本负债比率急升至404%

郑瑞棠

近年中国房地产市场低迷，不少过往靠高杠杆扩张的地产企业深陷债务危机，要进行债务重组。即便如此，随着楼市复苏缓慢，房企未能通过增加售楼收益减轻债务。

曾以奥林匹克花园打响名气的中国奥园集团股份有限公司（3883.HK）近年也出现连环债务违约，被债权人接管的香港商厦物业刚也要以极低价出售还债，较当年买入价低逾8成。

集团近日发出通告，物业位于葵涌国瑞路，于2018年以9.5亿港元买入，但因未能支付恒生银行的按揭还款，今年7月已沦为法拍房，最终以1.5亿港元卖给经营冷冻海鲜进口的上市公司大洋环球，每方尺均价仅约1,250港元。

这次贱卖资产所得，相对集团千亿负债只是杯水车薪，也显示奥园的财务极为紧张。今年3月，奥园因不能支付三笔分别于2029年、2030年、2031年到期美元票据的利息而再次债务违约。

地产加体育概念

今天奥园的困境，一切源自公司的急速扩张。创办人郭梓文1996年开始进军房地产市场，1999年借全国掀起体育热，将房地产开发与体育连结，邀请国家体育总局旗下中体产业合作，开发广州奥林匹克花园，更获当时国际奥委会主席萨马兰奇亲题贺词。结果项目2000年开售时全城轰动，买家排队抢购，其后更将奥林匹克花园复制到其他城市，郭梓文于2001年被评为中国房地产十大风云人物。

奥园于2007年在港交所上市，之后采取高杠杆、高周转的激进扩张策略，一度被业界称为并购大王，2019年首度跻身千亿房地产企业，2020年销售再升至1,330亿元高峰，市值最高超过300亿港元。

随着近年内地房地产企业深陷债务危机，奥园亦经历债务违约，虽于2024年初完成境外债务重组，将旧债延期转换新债，又发行高达14亿股普通股抵偿部分债务。同年9月，郭梓文更将16.5%奥园股份售予阿联酋投资机构Multi Gold。

不过重组债务后奥园经营仍未见起色，业绩和负债情况未见改善。2024年曾经因债务重组带来261.55亿元收益，全年才有3,503万元盈利，实际上核心业务仍见倒退，期内营业额大跌65%至96.75亿元。

2025年时营业额减少4.3%至92.56亿元，期内更加转为亏损177.64亿元。今年上半年公司营业额同比跌17%至37亿元，亏损则为62.71亿元，收窄28.9%。

负债率急升

奥园今年6月底的财务依然紧张，期内集团资产总额约1,181.25亿元，负债总额约1,702.69亿元，出现资不抵债情况。而现金及银行存款仅2.08亿元，受限制银行存款约11.42亿元，但12个月内到期偿还债务差不多达700亿元。资产负债率更由2025年底约288%，急升至今年6月底的404%。

近期中央屡有刺激楼市措施，例如十月初政府首次为商业及个人住房贷款提供直接利息补贴，但也只能带来短暂刺激。况且楼市氛围改善，买家倾向先选大开发商楼盘，主要受益都是大型房企，奥园这类中小型开发商相信要市场全面复苏才可受益。

失去造血能力

而且奥园财务紧张，已没有本钱增加土地储备，可说已失去造血能力，未来收入大幅增加空间有限。公司逾九成收入来自物业开发，缺乏稳定的租金收入，翻身的机会难上加难。

内房股债务重组方案，不外乎大幅削减债务本金、将债务展期、以新债取代旧债，以及债转股等。这些措施实际上是以时间换空间，期望楼市复苏使售楼收入增加，到时才有钱还债。但在市场情绪仍然疲弱，房企资产严重萎缩情况下，所谓债务重组，往往只是将违约期推迟到下一个付息日而已。

特别房企常用的债转股，实际意义也不大，例如奥园目前已经沦为仙股，股价较高峰期大跌九成九，之前接受以债转股的债权人可说血本无归。若再大规模发新股抵债，令每股权益大幅被摊薄，股价随时下跌，债权人所收到的股份价值相信极低。

在这个困境下，相信债权人要做好最坏打算，将来只可取回本金一个极低的比例。

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