绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

FinVolution is a fintech

信也科技的全球平衡:国内审慎运营与海外业务增长

这家信贷科技平台在二季度通过改善风险指标巩固了中国业务,同时,其海外业务成为更重要的利润来源 重点: 信也科技通过60次系统升级提升反诈能力,在二季度的行业变化中,风险指标表现平稳 随着该信贷科技平台向更多地区扩张并拓宽产品线,海外市场为其贡献的利润不断增加 余特莉 信也科技(FINV.US)二季度的表现证明其常规运营策略依然奏效——保持国内贷款平台稳定,对信用风险进行审慎把控,并继续将海外业务打造为第二增长引擎。 根据其周四发布的最新季报,这家总部位于上海的金融科技公司第二季度营收为34亿元(5.016亿美元),环比增长6%,但同比下降4.9%。其净利润为4.268亿元,促成贷款规模达448亿元,截至6月底的在管贷款余额为679亿元。 作为整个行业的核心市场,中国贷款业务目前正经历重大调整,主要表现为监管审查趋严、资金合作伙伴趋于保守以及贷款规模承压。6月下旬,一家同业公司的突发事件引发了更广泛的流动性紧缩,促使机构投资者和资金方重新评估其在贷款促成平台上的风险敞口。 信也科技的贷款交易量、净营收和净利润均实现环比增长,且同比降幅小于包括奇富科技(QFIN.US)(其净利润环比下降54%)在内的几家上市同业。信也科技表示,在中国信贷科技行业的艰难时期,富有韧性的运营基础和严格的风险管理也能帮助公司稳定前行。 在充满不确定性的时期,信也科技的现金余额较为健康、国内业务保持稳健,经过多年发展的海外业务也初见成效。公司相信,凭借近20年的技术、风险管理和运营经验,其能够在中国趋紧的信贷市场中保持竞争力,同时建立更广泛的国际业务版图。 信也科技报告称,截至8月底,其现金及短期投资约为75亿元。截至第二季度末,其资产总额约为260.7亿元,净资产约为167.4亿元。公司的杠杆率保持在2.1倍的适度水平,在资金环境不可预测性增加的情况下,这为其提供了财务缓冲。 信也科技已连续八年派发股息,其派息政策通常设定为净利润的20%至30%。2026年上半年,公司回购了价值6,680万美元的股票。公司表示,过去三年中,通过回购和派息相结合的方式,每年将大约50%的利润回馈给股东。 “在第二季度,我们的国内和国际业务均继续取得扎实进展,”CEO李铁铮表示,“随着我们进一步优化客群质量并加强风险控制,我们的中国业务保持了韧性,同时海外业务也继续展现出增长潜力。我们相信,双引擎战略、技术能力和审慎的财务管理为我们应对市场变化和创造长期价值奠定了坚实的基础。” 聚焦国内业务质量 中国业务依然是信也科技的基本盘。虽然国内市场竞争激烈,且监管机构日益强调透明度、消费者权益保护和资金稳健运作,截至第二季度末,公司的国内业务已累计服务3,010万用户,如此庞大的用户基础也是公司的底气之一。 第二季度,公司在国内取得的主要成就是资产质量的提升。截至6月底,其C-M2逾期率从0.68%改善至0.56%,30天回收率从87%提升至89%。公司表示,新增贷款的信贷成本稳定在2.7%左右,90天以上逾期率为2.1%。此外,公司在第二季度通过60次系统升级提升了反诈能力。 中国消费金融市场仍在适应经济放缓的趋势,家庭消费态度更加谨慎。在不确定性增加的环境下,稳定的借款人质量变得至关重要。为了适应这一环境,信也科技倾向于有选择性地获客,并谨慎平衡规模与风险。随着公司转型为更加透明、以合规为导向的信贷科技与贷款促成平台,这种自律性也吸引了机构贷款合作伙伴。 海外业务发力 如果说国内业务侧重于自律,那么信也科技认为,其国际业务则展现出更多机遇。 公司表示,第二季度海外业务营收为9.303亿元,同比增长18%,约占总营收的27%。其海外营业利润达5,360万元,环比增长17%,同比增幅超过一倍。 信也科技在多个市场进行了广泛布局,并未依赖单一市场。在印度尼西亚,公司不断将线下“先买后付”(BNPL)服务扩展至更多零售和消费场景。截至第二季度末,线下“先买后付”业务约占公司印尼交易量的25%。 巴基斯坦业务的发展路径也类似。线下“先买后付”占其当地交易量近30%,有超过1,000家合作商户加入了该网络。公司表示该业务在当地处于领先地位,不过随着基于商户的融资业务不断扩张,严格的授信纪律也变得愈发重要。 信也科技表示,在菲律宾,公司优先考虑提升资产质量并采取更为谨慎的运营方式。此外,公司近期通过收购一家当地平台进入澳大利亚市场,目前正在扩大该国的产品线与用户群。第二季度,其澳大利亚用户数量环比增长22%。 展望未来,信也科技在国内信贷科技市场可能继续面临挑战。监管要求不断提高,流动性趋紧,资金方可能会变得更加谨慎保守。 信也科技拥有约125亿元的资金储备、适度的杠杆率、稳定的国内风险指标以及盈利的海外业务,使公司在充满不确定性的时期拥有有效缓冲。其持续的派息和股票回购也进一步证明,在市场趋于谨慎的情况下,公司的现金流创造能力依然保持健康。 信也科技面临的下一个考验是,能否在实现国际化增长的同时维持这种平衡,并继续保持谨慎、以合规为导向的策略。正是这一策略,帮助其在中国金融科技行业的动荡时期平稳发展至今。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Kanzhun does recruitment

看准科技国内增长放缓 转向巴西越南寻新增长

随着在中国市场的领先地位日益巩固,招聘应用程序运营商看准科技的收入增速在过去三年间持续放缓 重点: 看准科技第二季度收入增长14.1%,与去年增速相若,但低于2024年的24%增幅 BOSS直聘运营商正通过人工智能(AI)及进一步渗透中国较小市场拓展国内业务,同时亦在海外寻找发展机会    阳歌 当你已经成为本土市场的“老大”,还能如何保持增长?如果你是领先招聘应用程序BOSS直聘运营商看准科技有限公司(BZ.US;2076.HK),答案就是开始到海外寻找新的机会。 这是公司周二公布的第二季度业绩报告中的一大亮点。公司透露,可能把目前以香港为基地的国际服务OfferToday,进一步拓展至巴西、越南及阿根廷等其他发展中市场。 事实上,看准科技在中国的规模已相当庞大。公司估计,在过去12年的发展历程中,已服务中国约5亿城市劳动人口中的约3亿人。公司亦估计,同期已服务2,200万家企业客户,而目前全国活跃企业数量约为4,000万家。 看准科技详细介绍了多项推动中国业务持续增长的措施,包括让更多用户为其服务付费,以及从其具有优势的大城市市场进一步拓展至较小市场。公司亦通过扩大规模经济,以及利用人工智能(AI)提高雇主与求职者的匹配效率,进一步提升运营效率。 但不可回避的是,看准科技已不再是昔日的高增长公司。自2021年首次公开募股(IPO)以来,公司收入每年均保持增长,在当前充满挑战的经济环境下并非易事。不过,其收入增速已由2023年的32%持续放缓至2024年的24%,去年更降至仅12.4%。 2026年第一季度的增速进一步放缓至仅7.6%。在此背景下,第二季度最新录得的14.1%增幅可算是一次不错的反弹。根据公司最新报告,期内收入由去年同期的21亿元增至24亿元(3.57亿美元)。 追踪看准科技的约20多名分析师预计,公司增速将稳定在目前水平,多数预测今明两年增长率约为12.5%。大部分分析师对公司亦普遍持正面看法,在Yahoo Finance调查的23名分析师中,有21人给予看准科技“买入”或“强力买入”评级,其余两人则给予“持有”评级。 不难理解分析师为何普遍看好公司,因为中国可能是全球最大的传统城市就业市场,而看准科技在这一市场拥有明显的领先地位。根据CompaniesMarketCap网站资料,公司市值约80亿美元,是全球第二大上市招聘服务企业,仅次于日本巨头Recruit Holdings(6098.T)。 但从估值倍数来看,看准科技相较同业显得偏弱,可能与中国经济表现疲弱及公司增长放缓有关。看准科技目前的市盈率(P/E)仅为12.4倍,远低于Recruit Holdings的50倍,也低于瑞士Adecco(ADEN.SW)的15倍及美国巨头Robert Half(RHI.US)的39倍。 海外拓展路漫漫 在此背景下,我们不妨进一步审视看准科技最新业绩,首先从可能推动公司重回较快增长轨道的海外扩张说起。这项扩张主要由旗下OfferToday推动。公司管理层在2025年第四季度业绩电话会议上表示,OfferToday于2024年在香港推出,以移动端日活跃用户数计,截至去年底已成为香港市场的领先平台之一。 香港由于与中国内地在文化上有不少相似之处,一直是内地企业出海的热门第一站,因此企业往往可以较快在当地拓展业务。不过,看准科技创始人兼董事长赵鹏在最新业绩电话会议上表示,进入较为陌生的市场可能需要更长时间。因此,如果有人期待这项全球扩张很快取得成果,或许需要重新考虑。 赵鹏表示:“我们从OfferToday得到的经验是,像OfferToday这样的新业务,进入一个市场大约需要两至三年。然后再花五年左右发展,才能做到1亿至1.15亿美元的收入。我们认为这样的地方或城市值得投资。” 他把香港这类城市形容为“中盘——不算太快,也不算太慢”。但更大的机会来自拓展人口接近1亿的整个国家市场,他把这类市场形容为“慢煮菜”。他表示,开拓这些市场需要更长时间,可能要10至15年,才能实现约1亿美元的年收入。 目前尚无迹象显示公司已正式进入香港以外的任何市场。不过,赵鹏表示,公司正在关注越南、阿根廷及巴西等市场,显示公司正为进入这些国家作前期准备。虽然不能保证一定成功,但公司在中国市场累积的良好往绩,加上中国与其他发展中市场存在不少相似之处,应可为其带来一定优势。 回到中国市场,公司最新大部分经营指标呈现出相似趋势,即整体数据仍然稳健,但增长正在放缓。截至6月底止12个月,贡献公司绝大部分收入的总付费企业客户同比增长11%至720万,而第二季度每付费用户平均收入(ARPPU)增长7%。公司预计第三季度将延续类似趋势,预测期内收入同比增长11.4%至15.6%。 公司第二季度营业成本仅增长1.6%,远低于收入增速,有助改善毛利率及营业利润率。不过,与2026年FIFA世界杯相关的大额营销投入拖累盈利表现,经调整净利润仅增长9.4%,由去年同期的9.41亿元增至10.3亿元。 公司手头拥有相当充裕的现金,并通过宣派2.3亿美元股息向投资者回馈部分资金,此外今年迄今已投入3亿美元进行股份回购。 投资者对这份业绩报告反应相当正面,看准科技美股在公告发布后两个交易日累升22%。不过,即使经过这轮上涨,该股今年以来仍累跌12%,周四收报18美元,仍略低于2021年首次公开募股时的19美元招股价。如果投资者认为公司估值偏低,股价短期内可能仍有一定上升空间,而这种可能性看来并不低。不过,若要靠收入重返强劲双位数增长来推动股价进一步上升,恐怕至少还要等待数年。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新品带动收入增逾三成 卧安机器人中期仍转亏

家庭具身机器人系统供应商卧安机器人( 深圳 )股份有限公司(6600.HK)周四公布,上半年收入5.22亿元(7,770万美元),同比增长31.8%,录得净亏损3,553万元,去年同期则录得盈利2,790万元,由盈转亏。 收入增长则主要由新品及海外市场带动。人形家庭机器人onero H1、运动机器人Acemate及陪伴机器人Kata Friends均开始贡献收入,三条新产品线期内合计收入约6,840万元。欧洲及北美收入分别大增97.5%及85.7%,两地合计收入占比升至42.1%。 期内毛利增22.5%至2.63亿元,但毛利率由54.2%降至50.4%。公司表示,亏损主要受到汇率波动及研发投入增加影响,上半年录得汇兑净亏损4,270万元,去年同期则有610万元汇兑收益;研发开支亦大增73.3%至1.02亿元,占收入比重升至19.5%。 公司股价周五低开,至中午休市报53.15港元,跌7.81%。该股过去六个月累跌约60.8%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

用户量时齐升 哔哩哔哩中期净利暴增

短视频分享平台哔哩哔哩股份有限公司(9626.HK; BILI.US)周四公布中期业绩,收入达154.1亿元,同比上升7.5%,净利润更大升163.7%至5.53亿元。 各项业务中,增值服务收入为58.8亿元,同比微升4%;广告收入上升29%至57.2亿元,移动游戏则出现跌幅13%至29.1亿元。 日均活跃用户同比上升7%至1.159亿户,日均使用时长为116分钟,同比上升逾9分钟,推动用户总使用时长同比增加17%。 哔哩哔哩周五开盘涨1.8%报132港元,公司股价较过去一年高位跌逾五成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里