0017.HK
Rescuing a crumbling empire: New World issues REITs in mainland China to stay afloat

债务高企的新世界发展,公布要在内地发行商业不动产投资信托基金,若成功将是首家在内地发C-Reit的港资企业

重点:

  • 申请已获上交所受理通知书
  • 预计募资净额达32亿元

 

刘智恒

历史永远在重复。

香港四大开发商的新世界发展有限公司(0017.HK),八十年代第二代接班人郑家纯在父亲郑裕彤手中接过帅印后,锐意要干出一番事业,不断大举收购,可当郑家纯南征北战时,八十年代末楼市回调,加上过度扩张而债台高筑,结果要劳烦郑裕彤出山,大举抛售资产以减债,再经过一轮休养生息才渡过难关。

岂料三十多年后,第三代的郑志刚上场后又重蹈覆辙。他接掌新世界后,矢志要超越父亲赶过祖父,不断开疆拓土,斥巨资在中港两地打造K11的品牌,大兴土木兴建多座商场,更重注200亿港元在香港机场开发项目11 SKIES。

不幸地中港楼市在2020年后开始向下滑,影响新世界物业销售,更拖累整体资产价值缩水。祸不单行,2021年集团在建中的大围柏傲庄两座大厦混凝土未达标,需要拆卸重建,连同赔偿买家损失共花15亿港元。

雪上加霜的是2022年美国开始加息,令债务本已高企的新世界不堪重负,郑家纯只好从儿子手上拿回集团控制权,效法其父郑裕彤当年力挽狂澜的气魄,立马进行减债工作。

发Reit套现32亿

减债最实际是出售资产,新世界近日公布,将分拆资产在上海证交所以商业不动产投资信托基金(C-Reit)模式上市,已向中国证监会及上海证券交易所递交申请资料,并获上交所发出受理通知书。

集团表示将持有分拆后的C-Reit 20%权益,并可获净额32.4亿元人民幣,所得款项将可改善集团现金流及降低债务水平。

C-Reit的资产主要是位于上海黄浦区的K11 Art Mall购物艺术中心,以及上海K11 Atelier新世界大厦,总面积13万平方米。

公布后翌日,市场又传出消息,新世界正与新加坡的华业集团洽商,以15亿港元出售尖沙咀的凯悦酒店五成股权。

减债七招

连串出售资产消息,正好回应集团去年推出的“减债七招”,包括积极出售开发项目、推进资产出售计划、释放农地价值、提高投资物业回报、优化资本支出及运营开支、暂停派发股息及永续债息分派,以及积极管理财务。

集团去年6月底,已达成882亿港元融资协议。又于11月将近200亿港元的永续债及担保票据进行交换要约,最终成功削债91亿港元。

虽然通过财务安排让债务还款期延长,暂解燃眉之急,但实际债务仍旧高企。截至2023年6月底,集团的净债务达1,308亿港元,到去年6月只减少约100亿至1,201亿港元,但去年底时,净债务不跌反升至1,227亿港元。

看来要大幅减债,最核心就还是要卖家当,最终能否成功出售资产,关键是物业市况,倘若楼市转好,资产价值可稳定下来,甚至有所上升,同时可吸引市场买家,从而带动销售。

成敗还看物业市况

事实上,过去一年香港住宅物业正在复苏,根据香港差饷物业估价处的住宅房价指数,2025年1月是287.2点,至今年7月升至321.5点,升幅达到11.9%。

房价回升对新世界十分重要,一来资产价值不再萎缩,意味可不再为资产减值,亦有利推售物业,销售回笼资金将更快及更高。

至于用作收租的商场,在经济回升及到港旅客量大增下,零售市况转佳,商场出租率提升,除为新世界带来较高租金收入外,有望不再为投资物业进行减值,甚或有机会回升,为物业寻找买家创造有利条件。

另一方面,中国楼市虽仍疲弱,但在政府不断推出稳定措施下,跌幅渐收窄,去库存渐见成效,对新世界在内地的项目销售有利。而且内地消费开始向好,也令集团可将商场项目证券化,组成C-Reits出售套现减债。

自去年香港利率趋稳,新世界的利息负担有舒缓之势,虽则早前美国加息,但香港未有跟随,暂时香港利率仍未有回升之势,减低新世界在利息支出方面的压力。

综合而论,我们相信楼市已稳定下来,有利新世界割肉还债,集团能渡过难关的机会十分高,只是经此一役重创,势难重回龙头房地产商之列。

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新闻

优艾智合境外上市获中证监放行

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Delton Technology's stock price halves from its peak; stellar earnings fail to reverse downward trend

广合科技股价高位腰斩 亮丽业绩未能扭转跌势

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AI需求激增推动  大族数控前九个月营收倍翻

印制电路板(PCB)设备制造商深圳市大族数控科技股份有限公司(3200.HK; 301200.SZ)周四表示,受AI领域高端PCB需求激增推动,公司今年前九个月营收实现翻番,利润更增两倍多。 大族数控报告称,今年前九个月公司营收达78.4亿元,较去年同期的39亿元大涨101%;利润则同比飙升214%,从去年同期的4.92亿元增至15.4亿元。 公司将营收的大幅增长归功于AI领域对高端PCB的强劲需求,具体包括新一代机架服务器算力及交换单元多层HDI板、N+N结构多层板,800G及1.6T高速光模块mSAP类载板。 公告发布后,大族数控港股周五下跌2.8%,收报65.65港元。与今年2月上市价95.8港元相比,已累计下跌31.5%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

存储晶圆价格维持高位 江波龙前三季净利大增20倍

半导体存储器制造商深圳市江波龙电子股份有限公司(9976.HK; 301308.SZ)周四发盈喜,预计截至9月底止前三季度,归母净利润料达140亿(20.92亿美元)至149亿元,相当于去年同期的约19.6至20.9倍。扣除非经常性损益后,净利润预计为138亿至148亿元,约为去年同期的29.8至30.9倍。 期内收入达380亿至400亿元,约为去年同期的2.3至2.4倍。单计第三季度,公司预计收入为139亿至159亿元,扣非净利润为37.53亿至47.53亿元。 公司表示,存储晶圆价格仍处高位,但DRAM及NAND Flash升幅收窄,价格上涨对盈利的带动已减弱。与此同时,UFS 4.1、mSSD、ePOP5x等新品在大客户实现规模化应用,Lexar、Zilia等品牌业务保持增长,端侧AI合作也拓展至AMD、高通及紫光展锐等企业,支撑盈利维持在历史较高水平。 江波龙港股周五高开,至中午休市报至154.1港元,升2.66%,较今年9月上市发行价低约34.7%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里