这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

Kanzhun does recruitment

看准科技国内增长放缓 转向巴西越南寻新增长

随着在中国市场的领先地位日益巩固,招聘应用程序运营商看准科技的收入增速在过去三年间持续放缓 重点: 看准科技第二季度收入增长14.1%,与去年增速相若,但低于2024年的24%增幅 BOSS直聘运营商正通过人工智能(AI)及进一步渗透中国较小市场拓展国内业务,同时亦在海外寻找发展机会    阳歌 当你已经成为本土市场的“老大”,还能如何保持增长?如果你是领先招聘应用程序BOSS直聘运营商看准科技有限公司(BZ.US;2076.HK),答案就是开始到海外寻找新的机会。 这是公司周二公布的第二季度业绩报告中的一大亮点。公司透露,可能把目前以香港为基地的国际服务OfferToday,进一步拓展至巴西、越南及阿根廷等其他发展中市场。 事实上,看准科技在中国的规模已相当庞大。公司估计,在过去12年的发展历程中,已服务中国约5亿城市劳动人口中的约3亿人。公司亦估计,同期已服务2,200万家企业客户,而目前全国活跃企业数量约为4,000万家。 看准科技详细介绍了多项推动中国业务持续增长的措施,包括让更多用户为其服务付费,以及从其具有优势的大城市市场进一步拓展至较小市场。公司亦通过扩大规模经济,以及利用人工智能(AI)提高雇主与求职者的匹配效率,进一步提升运营效率。 但不可回避的是,看准科技已不再是昔日的高增长公司。自2021年首次公开募股(IPO)以来,公司收入每年均保持增长,在当前充满挑战的经济环境下并非易事。不过,其收入增速已由2023年的32%持续放缓至2024年的24%,去年更降至仅12.4%。 2026年第一季度的增速进一步放缓至仅7.6%。在此背景下,第二季度最新录得的14.1%增幅可算是一次不错的反弹。根据公司最新报告,期内收入由去年同期的21亿元增至24亿元(3.57亿美元)。 追踪看准科技的约20多名分析师预计,公司增速将稳定在目前水平,多数预测今明两年增长率约为12.5%。大部分分析师对公司亦普遍持正面看法,在Yahoo Finance调查的23名分析师中,有21人给予看准科技“买入”或“强力买入”评级,其余两人则给予“持有”评级。 不难理解分析师为何普遍看好公司,因为中国可能是全球最大的传统城市就业市场,而看准科技在这一市场拥有明显的领先地位。根据CompaniesMarketCap网站资料,公司市值约80亿美元,是全球第二大上市招聘服务企业,仅次于日本巨头Recruit Holdings(6098.T)。 但从估值倍数来看,看准科技相较同业显得偏弱,可能与中国经济表现疲弱及公司增长放缓有关。看准科技目前的市盈率(P/E)仅为12.4倍,远低于Recruit Holdings的50倍,也低于瑞士Adecco(ADEN.SW)的15倍及美国巨头Robert Half(RHI.US)的39倍。 海外拓展路漫漫 在此背景下,我们不妨进一步审视看准科技最新业绩,首先从可能推动公司重回较快增长轨道的海外扩张说起。这项扩张主要由旗下OfferToday推动。公司管理层在2025年第四季度业绩电话会议上表示,OfferToday于2024年在香港推出,以移动端日活跃用户数计,截至去年底已成为香港市场的领先平台之一。 香港由于与中国内地在文化上有不少相似之处,一直是内地企业出海的热门第一站,因此企业往往可以较快在当地拓展业务。不过,看准科技创始人兼董事长赵鹏在最新业绩电话会议上表示,进入较为陌生的市场可能需要更长时间。因此,如果有人期待这项全球扩张很快取得成果,或许需要重新考虑。 赵鹏表示:“我们从OfferToday得到的经验是,像OfferToday这样的新业务,进入一个市场大约需要两至三年。然后再花五年左右发展,才能做到1亿至1.15亿美元的收入。我们认为这样的地方或城市值得投资。” 他把香港这类城市形容为“中盘——不算太快,也不算太慢”。但更大的机会来自拓展人口接近1亿的整个国家市场,他把这类市场形容为“慢煮菜”。他表示,开拓这些市场需要更长时间,可能要10至15年,才能实现约1亿美元的年收入。 目前尚无迹象显示公司已正式进入香港以外的任何市场。不过,赵鹏表示,公司正在关注越南、阿根廷及巴西等市场,显示公司正为进入这些国家作前期准备。虽然不能保证一定成功,但公司在中国市场累积的良好往绩,加上中国与其他发展中市场存在不少相似之处,应可为其带来一定优势。 回到中国市场,公司最新大部分经营指标呈现出相似趋势,即整体数据仍然稳健,但增长正在放缓。截至6月底止12个月,贡献公司绝大部分收入的总付费企业客户同比增长11%至720万,而第二季度每付费用户平均收入(ARPPU)增长7%。公司预计第三季度将延续类似趋势,预测期内收入同比增长11.4%至15.6%。 公司第二季度营业成本仅增长1.6%,远低于收入增速,有助改善毛利率及营业利润率。不过,与2026年FIFA世界杯相关的大额营销投入拖累盈利表现,经调整净利润仅增长9.4%,由去年同期的9.41亿元增至10.3亿元。 公司手头拥有相当充裕的现金,并通过宣派2.3亿美元股息向投资者回馈部分资金,此外今年迄今已投入3亿美元进行股份回购。 投资者对这份业绩报告反应相当正面,看准科技美股在公告发布后两个交易日累升22%。不过,即使经过这轮上涨,该股今年以来仍累跌12%,周四收报18美元,仍略低于2021年首次公开募股时的19美元招股价。如果投资者认为公司估值偏低,股价短期内可能仍有一定上升空间,而这种可能性看来并不低。不过,若要靠收入重返强劲双位数增长来推动股价进一步上升,恐怕至少还要等待数年。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新品带动收入增逾三成 卧安机器人中期仍转亏

家庭具身机器人系统供应商卧安机器人( 深圳 )股份有限公司(6600.HK)周四公布,上半年收入5.22亿元(7,770万美元),同比增长31.8%,录得净亏损3,553万元,去年同期则录得盈利2,790万元,由盈转亏。 收入增长则主要由新品及海外市场带动。人形家庭机器人onero H1、运动机器人Acemate及陪伴机器人Kata Friends均开始贡献收入,三条新产品线期内合计收入约6,840万元。欧洲及北美收入分别大增97.5%及85.7%,两地合计收入占比升至42.1%。 期内毛利增22.5%至2.63亿元,但毛利率由54.2%降至50.4%。公司表示,亏损主要受到汇率波动及研发投入增加影响,上半年录得汇兑净亏损4,270万元,去年同期则有610万元汇兑收益;研发开支亦大增73.3%至1.02亿元,占收入比重升至19.5%。 公司股价周五低开,至中午休市报53.15港元,跌7.81%。该股过去六个月累跌约60.8%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

用户量时齐升 哔哩哔哩中期净利暴增

短视频分享平台哔哩哔哩股份有限公司(9626.HK; BILI.US)周四公布中期业绩,收入达154.1亿元,同比上升7.5%,净利润更大升163.7%至5.53亿元。 各项业务中,增值服务收入为58.8亿元,同比微升4%;广告收入上升29%至57.2亿元,移动游戏则出现跌幅13%至29.1亿元。 日均活跃用户同比上升7%至1.159亿户,日均使用时长为116分钟,同比上升逾9分钟,推动用户总使用时长同比增加17%。 哔哩哔哩周五开盘涨1.8%报132港元,公司股价较过去一年高位跌逾五成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
CNGR pivots towards phosphates

镍价回暖撑盈利 中伟新材为何转投磷系?

中伟新材正享受镍价回升带来的盈利弹性,却把原拟投向韩国镍系材料项目的资金转投磷系,折射出电池材料市场正在发生的结构变化 重点: 中伟新材上半年收入增57.5%、净利增78.4%,镍价回升推动新能源金属产品毛利率由7.4%升至12.3% 公司拟把约12亿港元韩国镍系项目资金转投磷系,反映其正透过多元材料布局降低单一技术路线风险    李世达 在新能源产业最难回答的问题之一,便是下一轮技术周期究竟押哪一边。过去数年,磷酸铁锂与三元电池此消彼长,储能迅速崛起,固态及钠离子电池亦逐步走向产业化,单押一条技术路线的风险愈来愈高。 新能源材料生产商中伟新材料股份有限公司(2579.HK;300919.SZ),正在采取一种更广泛的策略,不要把鸡蛋都放在同一个篮子里。公司已由三元前驱体龙头,逐步把产品延伸至镍、钴、磷、钠及固态电池材料,上游同时布局镍、锂及磷等资源,并向冶炼及回收环节延伸,试图建立覆盖“资源—冶炼—材料—回收”的材料平台。 这种策略换来亮眼的回报,中伟新材周一公布最新业绩显示,今年上半年收入335.84亿元(47.1亿美元),同比大增57.5%;净利润13.11亿元,增长78.4%,整体毛利率亦由11.9%升至12.8%。 其中一个重要顺风因素来自镍价。中伟的新能源金属产品上半年收入101.1亿元,占总收入30.1%;该业务毛利率由去年同期7.4%升至12.3%,公司明确表示,主要受惠镍产品市场价格回升。镍系材料毛利率虽由17.8%轻微降至17.1%,但每吨毛利由1.36万元升至1.51万元,同样主要源于镍基准价格上升。 今年镍市的确出现转折。高盛指出,印尼控制全球逾60%的镍矿供应,年初收紧供应曾推动镍价累升超过30%,高盛其后将2026年平均镍价预测上调16%至每吨17,200美元。印尼今年生产配额预计亦低于去年,供应政策继续左右价格走势。 照理说,镍价回升、镍相关业务盈利改善,中伟理应继续把更多资金押在这条最熟悉的赛道。但公司最新的资本配置却朝另一个方向走。 公司宣布,拟把原先分配予韩国生产基地一期、用于扩大镍系材料产能的全部未动用H股上市所得款约12.01亿港元,改投贵州开阳磷矿及磷系一体化产业三期项目。公司解释,此次调整并不改变镍系材料发展方向,只是重新排序现阶段资本投入优先次序。 中国动力电池市场已清楚显示技术路线的变化,今年上半年国内动力电池装车量335.6GWh,其中磷酸铁锂达272GWh,占81%;三元电池只有18.9%。更重要的是,电池市场的下一个增量正在逐渐由电动车扩展至储能。 Fastmarkets引述中国汽车动力电池产业创新联盟数据指出,今年上半年中国动力及储能电池合计产量同比增53.3%,远高于国内动力电池12%的装车增速,新增产量正更多流向储能及出口。 全球电池巨头亦开始调整。LG新能源(373220.KS)正把部分北美电动车电池产能转向储能,到今年底旗下八座北美工厂中将有五座生产储能电池,而技术路线亦由原先较依赖镍的电池转向更适合固定式储能的磷酸铁锂。 新业务收成 对中伟而言,磷系业务也已不再只是长期布局。上半年磷系材料收入10.4亿元,同比增约55%,毛利率更由去年同期负10.5%升至正7.8%。公司解释,盈利改善主要来自产能逐步释放形成的规模经济,以及下游需求回暖。 但这并不意味三元材料已失去增长空间,今年上半年,中国三元电池装车量仍同比增14.2%,全球三元前驱体产量亦增26.1%。高端电动车对续航与能量密度要求较高,欧美市场仍大量使用三元体系,而固态电池目前亦多采高镍及超高镍材料。中伟本身在三元前驱体的国内市占率仍达26%,固态电池前驱体上半年已有100吨出货。 因此,中伟眼下并非从镍“转向”磷,而是在降低对单一技术路线的依赖。这种模式的好处,是无论未来高镍三元、磷酸铁锂、钠电还是固态电池取得更多市场,中伟都有机会参与。但代价同样明显,技术路线愈多、全球基地愈广,资本配置难度也愈高。公司上半年资本开支已同比下降35.1%至11.14亿元,显示高速扩产之后,显示当期物业、厂房及设备投资有所放缓。 镍价走势仍是影响中伟短期盈利弹性的重要因素,但最新的资金调整透露出更长远的考量。当电池产业进入多种技术并存的阶段,下一轮竞争的关键,在于如何把资本投到回报最高的地方。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里