万科集团

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减，政府财政收入面临大压力，财政司司长陈茂波早前曾表示，开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后，引起市场一片争议声，特别是地产发展商，更是大力反对；投资银行即时配合，摩根大通发表报告，指以部分国家实施50%资本增值税率为例子，港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听，世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种，香港即使推行，未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄，资本增值税无疑是其中一个税源，但在经济疲弱，股市每况愈下，楼市亦在调整的时候推出，确实对经济不利。不过，及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应，表示须顾及本港竞争力，短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波，终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源，房屋署近年致力打击滥用公屋单位，今财年首8个半月，房署已回收2,100个滥用或违约的单位，是上一个财年的总量。与此同时，房署正研究，严查公屋住户在内地及海外的资产申报，署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时，为免超越资产规限，许多时未必将内地或海外的资产申报，过去房署在此方面的审查没那么严谨，加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间，令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔，会在此加大力度，以打击滥用公屋资源，相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企，据市场消息，平安银行已列出一份白名单，总共有41家房企被纳入其中，当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE)，金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外，香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题，负债比率相对要低，财政稳健，对资金需求没急切性。当然，这次在白名单榜上有名，对本港发展商来说，属好事一椿，反正就是多了一个融资窗口。相反，内地政府对情况较差的房企，暂未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具实力房企为先，避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调，路透根据国家统计局公布的数据推算，70大中城市新建商品住宅价格指数，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是过去九个月最大，亦是连续第六个月下跌。70大城市中，下跌的有62个，上升的只有7个，只有一个是持平。四大城市中，按月比较只有上海升0.2%，北京持平，广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为，房价一形成下行趋势，跌势将会持续，虽然中间或会有所反弹，但整体方向是跌多于升。事实上，欧美国家针及西方资金外流下，内地经济受到相当压力，世界银行也估计内地今年经济增长4.5%；至于房地产，房屋供应没减少，但需求正在减弱，房企去年第四季的按月销情走弱，趋势很大机会延续，今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债，又或将发展中项目脱手，以减轻资金负担，《每日经济新闻》报道，融创中国(1918.HK)在近一个月，先后放售4个文旅项目，包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店，以及昆明城，但反应十分冷淡，有项目甚至无人问津。 其实又很易理解，内地大部份民企负债累累，大家似乎也要赶卖资产，那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的，主要是几家大型国企，但目前楼市每况愈下，他们手上也不是没有存货，那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目，主要以收租为主，资金回笼更慢，对开发商来说吸引力低，即使卖家愿意大幅劈价，也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK)，股价突然闪崩，一天下跌30%，市场推测是部分股份锁定期过去，即被大手抛售，公司只回应业务一切正常。此前，《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计，在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元，门店数量逾1万家，最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出，百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商，过去市场有垢病，加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外，公司的毛利率较低，纯利率更只有低单位数，但市盈率则偏高，股价未跳水前高达21倍，相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强，公司曾未按规定期限公示2022年报告，被深圳官方机构列入经营异常名单，去年中大股东按股，予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘，市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗 重点： 穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面 公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成       刘智恒 掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。 内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。 众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。 1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。 看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。 股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。 金地中期财务健康 在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。 可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。 市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。 穆迪调低评级 虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。 即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。 深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。 事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。 面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请，以填补资金继续扩充业务 重点： 受疫情及封控措施影响，魔方生活去年由盈转亏 中国房地产市场深度调整，不少商品房库存“转卖为租”，长租公寓的市场竞争或会更趋激烈 　 罗小芹 去年新冠疫情在中国反复暴发，包括金融重镇上海等主要城市，更在去年二季度实施严厉封控措施，冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现，以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。 上月底，魔方生活卷土重来，上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业，没有大企业作为骨干股东，未完成招股前，私募基金华平投资持有其42.56%股份，加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融，则分别持股16.93%及12.59%，三家都是被动型的基金投资公司。 据初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料，去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元，预计至2027年的规模可达1,366亿元，复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计，至去年底止，魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止，该公司拥有76,245套在营公寓，分布全国25座城市388个地点，其中在上海运营的公寓达30,053套，占比接近四成。 该公司过去三年收入稳步上升，从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元，显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下，即使内地房市疲软，却衍生了长期租赁的需求。 依赖直营模式 但值得留意的是，该公司近年盈利表现飘忽，其中2021年录得约3亿元净利润，扭转之前一年的2.3亿元亏损局面；但到了2022年，随着新一轮新冠疫情大流行，加上官方防控措施造成的压力，其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响，最终再度转亏2.46亿元。 以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算，其市销率约3.9倍，作为港股的“长租公寓第一股”，市场上可比较的公司不多，与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH)，市销率约5.4倍，其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。 魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献，在该模式下，魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，租约期一般为10至15年，并负责管理和运营，并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年，来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。 另一种为加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓，并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。 行业面临整合 房价高居不下，租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下，2016年长租公寓行业率先迎来爆发期，然而，自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象，随着2020年疫情大爆发，进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端，甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路，意味行业已步入“大洗牌”阶段。 此外，由于房市内部需求疲软，市场景气不再，地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月，万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金，拟通过投资收购房企存量资产，提供市场化长租房或保障性租赁住房服务；此外，全球最大房地产投资机构之一的博枫资产，也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目，计划提供560间房源，此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐，但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。 为扩大公寓网络规模，魔方生活自从2020年便积极投资，例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套，因此在扩张速度最快的这一年，该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出，抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入，加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出，导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元，可能因此衍生该公司上市筹资的计划。 更令人担心的是，在中国整体需求疲弱下，该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示，白领公寓去年月均租金为2,922元，同比减少3.4%，甚至低于2020年的2,964元，拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元，在相关成本持续上升的处境下，却未能相应调升租金，恐继续蚕食该公司的盈利表现。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里