地产快讯:大富豪夜总会旧址或重开娱乐城

刘智恒      ▷ 香港      尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地 曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。 大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。 百年老店成集体回忆 过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。 社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。 新盘潜在供应3万伙 物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。 如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。 ▷ 内地      “保交楼”决定楼市生死 新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。 “保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。 华住佳绩股价急弹 经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。 内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。 ▷ 咏竹坊文章      奥园重组的一线龧光 内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。 奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。 罗素街铺王租金跳水…

地产快讯:摩通指资本增值税令港楼现恐慌性抛售

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减,政府财政收入面临大压力,财政司司长陈茂波早前曾表示,开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后,引起市场一片争议声,特别是地产发展商,更是大力反对;投资银行即时配合,摩根大通发表报告,指以部分国家实施50%资本增值税率为例子,港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听,世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种,香港即使推行,未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄,资本增值税无疑是其中一个税源,但在经济疲弱,股市每况愈下,楼市亦在调整的时候推出,确实对经济不利。不过,及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应,表示须顾及本港竞争力,短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波,终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源,房屋署近年致力打击滥用公屋单位,今财年首8个半月,房署已回收2,100个滥用或违约的单位,是上一个财年的总量。与此同时,房署正研究,严查公屋住户在内地及海外的资产申报,署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时,为免超越资产规限,许多时未必将内地或海外的资产申报,过去房署在此方面的审查没那么严谨,加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间,令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔,会在此加大力度,以打击滥用公屋资源,相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企,据市场消息,平安银行已列出一份白名单,总共有41家房企被纳入其中,当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE),金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外,香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题,负债比率相对要低,财政稳健,对资金需求没急切性。当然,这次在白名单榜上有名,对本港发展商来说,属好事一椿,反正就是多了一个融资窗口。相反,内地政府对情况较差的房企,暂未有任何方法施以援手,目前大方向仍是以支持具实力房企为先,避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调,路透根据国家统计局公布的数据推算,70大中城市新建商品住宅价格指数,去年12月按年下跌0.4%,跌幅是过去九个月最大,亦是连续第六个月下跌。70大城市中,下跌的有62个,上升的只有7个,只有一个是持平。四大城市中,按月比较只有上海升0.2%,北京持平,广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为,房价一形成下行趋势,跌势将会持续,虽然中间或会有所反弹,但整体方向是跌多于升。事实上,欧美国家针及西方资金外流下,内地经济受到相当压力,世界银行也估计内地今年经济增长4.5%;至于房地产,房屋供应没减少,但需求正在减弱,房企去年第四季的按月销情走弱,趋势很大机会延续,今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债,又或将发展中项目脱手,以减轻资金负担,《每日经济新闻》报道,融创中国(1918.HK)在近一个月,先后放售4个文旅项目,包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店,以及昆明城,但反应十分冷淡,有项目甚至无人问津。 其实又很易理解,内地大部份民企负债累累,大家似乎也要赶卖资产,那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的,主要是几家大型国企,但目前楼市每况愈下,他们手上也不是没有存货,那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目,主要以收租为主,资金回笼更慢,对开发商来说吸引力低,即使卖家愿意大幅劈价,也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK),股价突然闪崩,一天下跌30%,市场推测是部分股份锁定期过去,即被大手抛售,公司只回应业务一切正常。此前,《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计,在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元,门店数量逾1万家,最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出,百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商,过去市场有垢病,加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外,公司的毛利率较低,纯利率更只有低单位数,但市盈率则偏高,股价未跳水前高达21倍,相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍,就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强,公司曾未按规定期限公示2022年报告,被深圳官方机构列入经营异常名单,去年中大股东按股,予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘,市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

地产快讯:昔日网络游戏巨头 今天美国地产大王

刘智恒      ▷ 内地      陈天桥成美国大地主 曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥,近日被外地媒体发现成为美国大地主,据土地报告(The Land Report)透露,陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地,是第二位拥有最多美国土地的外籍人。 出生于浙江的陈天桥,在上海长大,毕业于复旦大学,1999年创立了盛大互动娱乐,一度成为内地最大的网络公司,在美国纳斯达克上市后,更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化,之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元,向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看,美国地大物博,林地并非核心地区的商业或住宅地,升值潜力似乎有限,陈天桥以几千万美元就做大地主,除非他有志于农林业发展,否则实际的价值未必太大。 人行出手撑楼市 内地楼市销售持续疲弱,《经济观察网》报道,人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款,支持8个城市购买商品房,再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州,济南、郑州、长春及青岛,借款最长年期30年,利率3厘。 我们相信,新政策一方面可以让地方拯救部分项目,同时又可以带动购买力,支持地方楼市,另一方面也可为地区提供保障性租赁住房,实在一举多得。当然,以现时内地楼市情况,千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪,而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率,但在目前的楼市中,也是没办法中的办法,而且若推出后效果理想,或许中央会续在其它地方推行,又或会加大贷款金额,对楼市有一定效益。 龙湖拟提早还160亿债 市场有消息,龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年,提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款,而一笔明年底到期的80亿港元贷款,集团也计划明年陆续清偿。据报道,龙湖与部分境外债权人的会议中,表示会提早偿还贷款,计划是透过发行新债及向银行进行新贷款,当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。 自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机,龙湖几已被视为民营房企最后一座大山,其一举一动备受关注,毕竟若连龙湖也出问题,民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项,向外释出稳健信号,对集团本身及房地产市场也有利。 ▷ 香港      合景鸭脷洲项目何去何从? 内房企业面对债务压力,除将旗下物业出售套现外,亦因资金有限,手上的合作发展项目也要适当减磅,最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴,前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布,将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益,售予合作伙伴美的置业(3990.HK),作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。 合景出售合资权益后,市场又想到其香港重点项目“凯玥”,2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮,每方呎楼面地价达22,118元,创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售,每方呎均价50,800万元,但因为呎价高,而项目的单位面积较大,等闲逾千方呎,涉及银码动辄数千万港元,加上楼市回落,并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目,后又没有下文。至今楼盘销情不佳,发展商迟迟未能套现,楼价又持续调整,若没白武士挺身而出,项目会何去何从,最终会否被银团接管? 新盘挞订除笨有精 香港楼价向下调整,之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订,长实去年推售的油塘亲海駅II,近日接连有两宗挞订,各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸,亦有一宗挞大订个案,买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯.堤岸亦有一宗挞订,发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾,亦录得1伙挞订。 楼市虽未大幅下挫,但楼价持续调整,加上现时中港经济疲弱,息口相信在一段时间持续高企,本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑,楼价相较高峰时已下调两成,挞订也是被没收5%或15%订金,计算下来尚属化算,倒不如选择壮士断臂,止蚀离场。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车,集团创办人雷军在发布会上,展示小米第一辆电动车SU7,颜值超爆,设备也是高端,当市场猜度小米会再以平取胜时,雷军却反高潮,叫大家别期望可低价买入。他更扬言,要在10至15年成为全球五大车商。…
2023內地售樓排名

地产快讯:碧桂园终止六连冠 保利成卖楼之王

刘智恒      ▷ 内房      去年内地销售三甲:保万中 根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。 至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。 金茂分拆Reit上市套现 内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。 我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。 ▷ 香港      怕流标不推住宅地 香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。 本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。 花旗劲劈地产股目标价 外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。 我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。 今天港楼是平还是贵 过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。 一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中东资金能顶半边天 本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。 近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。 复星旅文迎来最好时光?…
十里銀灘

地产快讯:十里银滩15万可做业主?

刘智恒      ▷ 內地      碧桂園星級樓盤成重災區 碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。 究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。 物业估值重创太古 内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。 我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。 北京监管购房预售金 为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。 我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。 ▷ 香港      港府嚴打洋房僭建 一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。 洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。 蔚蓝东岸累计22宗挞订 香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。 我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。 ▷ 咏竹坊文章       特步跑出个未来 本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。…
HK Old Buildings

香港旧楼林立 重建问题迫在眉睫

刘智恒      ▷ 香港      千幢大楼已届70高龄 香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。 对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。 信置投长沙地博捞底 本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。 根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。 新世界大执位有玄机 新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。 由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。 ▷ 內房      碧服盈警股价急插水 内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。 我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。 海口放宽规管救楼市 内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。 海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。 ▷ 咏竹坊文章      港产独角兽成功故事 《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。 Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。…
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地产快讯:未来建41万公屋 足够香港10年之用

     ▷ 香港      公营房屋供应充裕 香港一直透过公营房屋去解决基层住屋需求,香港房屋局局长何永贤表示,多年来香港兴建超过130万个公营房屋单位,售出近51万个资助房屋单位。现时房委会管理193个公共屋邨,约有210万人居住在公屋。未来10年,房委会将建41万个单位,足够应付30多万的公营房屋需求。 内地政府早明言要解决香港住屋问题,港府近年即时加把劲去发展房屋,公营房屋当然是重中之重,从政府的行动可见,未来公营房屋的供应问题理应不大。另外,政府同时亦增加推出私楼土地,加快及简化规划、以及重建与补地价等各项程序,亦筹划北部都会区及明日大屿,原在可见未来,私楼供应问题可以逐渐缓纾。然而,近期发展商担忧楼市前景而不投地,接连有六幅土地流拍,对未来私楼的供应会有影响。 李宁买商厦被指不务正业 李宁(2331.HK)斥资近21亿港元购入恒基地产(0012.HK)位于北角的“港滙东”,将用作香港总部,作为扩展香港及海外业务的分部办公室。消息公布后,市场有认为李宁不务正业去投资物业,股价即时插水,迫得李宁急不及待斥资30亿港元进行股份回购。 企业购商厦作总部其实并不罕见,只不过现时香港商厦租金回软,而李宁收购金额又庞大,加上公司今年业绩表现停滞不前,令市场批评声音不绝于耳。不过,楼价起起伏伏难料,若有实际需要亦无可厚非,大家没忘记的话,2001年时任金管局总裁的任志刚也在楼市疲弱时,以37亿港元购入国金中心二期14层楼面,当时也被市场大肆批评,认为金管局不应置业;但今天回望,中环商厦价值以倍计上升,或许市场又说任志刚眼光独到,决断英明。 地产中介又要政府撤辣 那些人最想政府撤辣?答案是地产代理。仲量联行预期明年中小型住宅楼价将跌10%,豪宅亦会下跌5%。该行香港主席曾焕平认为,政府只是减辣对楼市没有大帮助,建议多项救市措施,包括要政府全面撤辣,并为首次置业的年轻人提供无息贷款等。 仲量联行的建议非但要撤辣,还要落药刺激楼市。事实上,楼市是否这样差劲,或频临崩溃缘,以致要大力去拯救。若曾经历97年的香港人,当年的情况远较现时严重,亚洲金融风暴后,楼价一开首暴跌三成,接着经济出现通缩,打工仔别说减薪,连工作也未必能保得住,租金又大幅下挫。相比现时情况,香港楼市及经济远远未如当年严峻。 ▷ 内地      内房问题拖经济后腿 刚结束的中央经济工作会议指出,明年中国经济续要稳中求进。但部份证券界对明年的内地经济有一定保留。野村证券认为中央若将经济增长定在4.5%会较合理,因为内房债务危机持续,将拖累内地经济表现。 野村证券首席中国经济学家陆挺估计,内房企业债务沉重,开发商缺资金完成项目,地区政府要照顾保交楼,市民又不愿置业,令市场陷于恶性循环,经济增长受到影响。我们也认为,内地债务问题在明年不但难以解决,随时会恶化,有企业或会被清盘,土地及项目有机被抛售,牵连整个内房市场,楼价有机进一步下滑。 碧桂园救亡态度正确 受债务困扰的碧桂园(2007.HK)公布,将持有的珠海万达商管1.79%股权,以30.7亿元售予万达集团董事长王健林或万达指定的一方。碧桂园指出,正积极化解阶段性流动压力,而且持有珠海万达商管的权益有限,出售是提前退出及锁定价格 。另外,碧桂园多名董事减薪,当中杨惠妍年薪由37万元减至12万元,莫斌及杨子莹减幅最大,分别由每年300万元及200万元,降至12万元。 按目前集团负债,出售少数投资股权套现是合理做法,至于减薪,区区数目只不过杯水车薪,不过起码态度正确,能够从自身开始去尽力救公司,不像中国恒大(3333.HK),在频临倒闭边缘时,前主席许家印涉嫌借与妻子离异,将资金调走美国。 ▷ 咏竹坊文章      恒大真的大到不能倒? 本周《咏竹坊》文章探讨恒大问题,究竟一家负债逾两万亿的公司,是否能大到不能倒,还是负债多到不能救?这情况确实让债权人及中国政府费煞思量。债权人若要将恒大清盘,虽然恒大手上有庞大资产,但当短期抛出市场放售,肯定令供应大增,拖累整个楼市,楼价急跌,结果是资产价值大贬,债权人最终能收回多少,实属未知之数。 若希冀政府打救,是否又过份乐观?虽然恒大破产,势必牵连甚广,但正如前面所讲,天价的债项又是否政府能解决;若政府出手,其它有问题的内房是否又要政府救助。事实上,政府的“白名单”已经提示,有资格接受政府融资支持的,只有财务相对稳健的房企。政府是怕市场的不利消息影响,会导致较健康的房企面对流动性的风险,于是才定出名单相助较健全房企。反之债务问题几已病入膏肓的房企,若希冀政府出手,或许是市场一厢情愿。 蔚来独立造车降成本…