HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:盈收下滑 汽车之家大幅裁员

汽车交易服务平台汽车之家(ATHM.US;2518.HK)周四披露,受中国车市持续低迷影响,首季度收入同比下滑10%。在面临市场持续疲软,公司过去一年间已裁减约五分之一岗位。 截至3月底的首季度,汽车之家实现营收14.5亿元,低于上年同期的16.1亿元。其中媒体服务收入同比下跌26%至2.42亿元,线索服务收入下降11%至6.45亿元。公司净利润同比下滑10%,从3.8亿元跌至3.41亿元。 业务承压之际,汽车之家持续通过人员优化控制成本。截至3月底员工总数为4,345人,较上年同期的5,420人减少20%。公司美股周四收跌0.8%,年内累计跌幅约3%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:百度Apollo携手神州租车 将推出自驾车出租服务

百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下自动驾驶平台,与中国最大租车平台神州租车(Car Inc.)签署合作协议,双方将推出中国首个“自动驾驶汽车租赁”服务。 这项新服务将允许用户按需求透过神州租车平台,预约Apollo自驾车,灵活安排时间,覆盖城市地标及旅游热点,特别针对长者、无驾照旅客及行动不便人士设计。 百度指,双方将在多个城市文旅场景中共同推动自动驾驶技术的应用,形成应用模型。另预计从今年第二季度起,双方将根据特定场景共同定义产品,根据用户反馈迭代升级。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Zeekr gets privatization bid from Geely

美上市仅一年 极氪极速退市

该公司提出私有化,是母公司吉利汽车持续整合旗下上市子企的一部分 重点: 极氪已收到私有化要约,在香港上市的母公司吉利汽车提出以20%的溢价收购其股份 极氪在纽约IPO仅一年便欲私有化,背后有多重因素,包括中国企业在华尔街面临的敌意日渐加剧   阳歌 来得容易,去得也快。 这正是电动汽车制造商极氪智能科技控股有限公司(ZK.US)要告诉投资者的。登陆纽约证券交易所仅一年,公司就要退市了。对投资者而言,极氪这段短暂的上市经历带来的收益还可以:私有化要约价格与IPO价格相比溢价可观,超过20%。 推动持有极氪65.7%股份的吉利汽车(0175.HK)发出此次收购要约,最大原因是创始人李书福希望对其庞大的汽车帝国进行整合。 其次是政治因素,中国企业在美国证券交易所面临的敌意日渐加剧。近几个月来,这一问题多次显现,一些政客建议将部分或全部中国企业强制退市。私有化后极氪将成为吉利汽车的全资子公司,而吉利汽车在香港的上市情况,看起来比极氪在纽约上市要安全得多。 去年5月,极氪名声大噪,公司在纽约上市并筹集资金4.4亿美元。因中美证券监管机构之间的争端,导致上市活动沉寂数年后,成为中国在美上市规模最大的公司之一。双方最终达成一项信息共享协议,解决这一争端,为重启大型交易铺平了道路。 但现在,美国政客再次威胁要限制中国企业在美上市,理由多样,包括数据安全以及与中国国防工业有关联的公司,利用美国资本市场融资。极氪其实并不属于任何一种情况,因为它的大部分销量都在中国,而其生产的汽车是民用车辆。尽管如此,最近各种反华言论或许仍让极氪感到不安。 吉利汽车周三在香港发布的公告显示,按照拟议的收购协议,吉利汽车将以每股25.66美元的价格,收购极氪股东手中的美国存托股票(ADS)。极氪的股东可以选择收取现金,或是以1:12.3的比例换取在香港挂牌交易的吉利汽车股份。这个价格较极氪在要约披露前30个交易日的价格溢价20%。 吉利汽车表示:“预期私有化建议将为集团创建一个统一的上市平台,全面整合极氪的资产及资源,从而提升集团乘用车业务的竞争力。这也将有助于集团确定极氪未来的战略方向,以应对全球市场及经济挑战。” 极氪股价在公告发布当天上涨,收于25.19美元,比要约价格低大约2%。有些不寻常的是,周四该股继续上涨,收盘价26.06美元,略高于要约价。这可能表明,投资者认为吉利汽车最终会提高报价。 整合旗下公司 正如我们之前提到,也一如吉利汽车所指出的,这笔交易背后的主要推手,似乎确实是李书福意图整合、精简旗下众多上市公司。吉利汽车是其中的先行者,于2004年在香港上市。近年来,公司旗下的沃尔沃汽车(VOLCAR-B.ST)和路特斯(LOT.US),也通过收购欧洲企业获得的资产相继完成上市。 吉利旗下其他上市公司还包括两家智能汽车技术企业——在美国上市的亿咖通科技(ECX.US)和在香港上市的知行科技(1274.HK)。此外,旗下曹操出行赴港上市计划,已获中国证监监管机构的批准,预计未来一两个月内将完成挂牌。 去年11月,李书福对其商业帝国进行了一次重大整合——极氪宣布将出资13亿美元,收购吉利旗下高端汽车品牌领克51%股份。极氪的投资者对这一计划并不满意,该计划公布后,极氪的股价下跌了27%。但整体而言,极氪上市后股价表现相对平稳:去年8月曾跌至13.5美元的低位,而今年3月一度冲高至33美元。 25.66美元的收购价格较其21美元的发行价溢价22%。 说实话,极氪的业绩数据并不是特别亮眼,这可能也是李书福决定将该公司并入历史更久且盈利状况更好的吉利汽车的因素。极氪在中国过热的电动汽车市场争霸中入局较晚,但由于与吉利的关联,它也具备一些强大的优势。 但极氪品牌电动车的增长近期急剧放缓——中国电动车市场在经历数年爆发式增长后,已开始显现饱和迹象。据CnEVPost数据,4月份极氪品牌汽车的交付量仅为13,727辆,同比下滑14.7%,不过该品牌今年前四个月累计交付量仍保持12.2%的增长。同期领克表现更为亮眼:4月交付27,589辆,同比大增47%,2025年前四个月累计交付量增长25.6%。 与去年第四季度相比,当前增速已显著回落——当时极氪(含领克品牌)合计交付量同比翻倍,达79,250辆。而公司当季营收同比增速仅为39%,为228亿元(31.5亿美元),这个数字展示出在中国汽车市场增速放缓、产能过剩的背景下,极氪正承受着巨大的价格压力。 尽管面临这些压力,极氪的毛利率还是提高了4个多百分点,季度内的净亏损从上年同期的29.4亿元收窄至8.21亿元。 极氪当前估值明显偏低,市销率(P/S)仅0.58倍,不仅低于吉利汽车的0.69倍,更远逊于理想汽车(LI.US;2015.HK)和比亚迪(1211.HK;002594.SZ)等竞争对手,它们的市销率均超过1倍。估值低或许是因为极氪入局电动车赛道较晚,不过极氪退市或将有助于提升吉利汽车的估值,后者的估值目前也有点低迷。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:八大基石投资者力撑 绿茶招股集资12亿

内地餐厅营运商绿茶集团有限公司(6831.HK)周四在港公开招股,发售1.68亿股,一成公开发售,招股价每股7.19港元,集资约12.1亿港元,本月13日截止认购,16日挂牌。 公司表示已引入八名基石投资者,当中包括无钖紫鲜及Action Chain等,合共认购6.73亿元股份。 绿茶起源于杭州,截至2024年底餐厅数目达493家,覆盖28个省市地区,去年集团收入为38.4亿元人民币,按年升6.9%;盈利按年升18.5%至3.5亿元人民币。 是次集资所得,约63.3%用于扩展餐厅网络,26.3%设立中央食材加工设施,5.4%升级信息技术系统及相关基础设施,5%则拨作营运资金及其他一般企业用途。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里