HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:金表品牌西普尼首挂 半日大升248%

中国金表品牌西普尼(2583.HK)周二在香港首日挂牌,开市即升183.7%报84港元,之后股价续向上升,中午收市报103.1元,升248.31%。 公司发售1,060万股,每股29.6港元,为上限定价,本地发售录得2,504.9倍超额认购,国际发售获得2.9倍超额认购,集资净额2.68亿港元(3,400万美元)。 西普尼主要销售自主品牌“HIPINE”黄金表壳及表圈手表,并为国内知名珠宝品牌提供ODM及加工服务。2024财年收入4.6亿元,按年升2.5%,期内溢利4934.8万元,跌5.3%。 公司表示,所得款项主要用于进一步提升产能及扩大及优化销售网络、加强品牌建设,以及建立莆田研发中心加强研发能力。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:博泰车联首挂午收升4成

智能座舱解决方案供应商博泰车联网科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周二首日挂牌,开市即升32%报135港元,之后股价续向上,中午收报142.8港元,升40%。 公司发售1,043.69万股H股,一成公开发售,每股售价102.23港元,公开发售录得超额认购近529倍,国际配售超额2.7倍,集资净额9.19亿港元。 集资所得的30%用于扩大产品组合和解决方案,进一步加强软件、硬件和云端车联网的全方位自主能力;另外30%用于提高生产、测试及验证能力;约20%用于扩大销售和服务网络,10%用于整合行业资源的战略性收购,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Cotti runs coffee stores

掀起中国咖啡战三年 库迪疲态毕现

这家国内第二大咖啡连锁企业去年高调宣称,将在今年底前开设5万家门店,如今声势已大幅减弱 重点: 截至今年8月,库迪咖啡仅拥有1.5万家门店,距其今年底5万家的目标相去甚远 今年早些时候,公司纽约首店开业之际,竞争对手瑞幸咖啡也同步入局 谭英 当中国流行文化试图为现代企业的“你死我活”竞争策略寻找历史注脚时,两千年前的三国时代常被援引为参照。那段群雄逐鹿的岁月最终在西晋实现大一统,但前提是经历多轮惨烈的混战。 随着中国咖啡战火蔓延海外,国内两大领军者瑞幸咖啡(LKNCY.US)与库迪咖啡正将战局推向全球。即便如此,主战场仍在中国本土,这里不仅要迎战星巴克(SBUX.US)等国际巨头,更需直面数十家海内外对手。 尽管今年初进军纽约的营销声势浩大,但在这场对阵瑞幸与星巴克的现代“三国之战”中,库迪咖啡显露后劲不足之势。 库迪与瑞幸在纽约的首店几乎同期开业,前者5月登陆布鲁克林及唐人街,本月再布点中城区;后者6月在中城开出两家美国首店。双方均迅速摒弃国内9.9元(约合1.4美元)的低价策略,转为采用3.5至7美元的星巴克式定价。 今年7月,美国总统特朗普对全球最大咖啡出口国巴西加征50%关税,导致美国咖啡价格飙升,两家企业似乎不以为意。但深层次看,两大咖啡新锐的真正战场在中国及更靠近本土的亚洲,星巴克等西方连锁品牌在此并无主场优势。 据研究公司Grand View Horizon数据,2024年东南亚、东亚及南亚咖啡市场规模高达642亿美元(含中国市场30亿美元),预计2025至2030年年均增长率达6.2%。这使得亚太市场几乎与美国676亿美元体量持平,后者同期年均增速预计仅为5.2%。 诚然,在中国家喻户晓的古典名著《三国演义》剧情正被复刻,亚洲其他地区正快速成为这场现代咖啡“三国之战”的新主战场。 两大品牌均以亚洲市场开启出海征程。瑞幸2023年在新加坡开出首家海外门店,目前在当地门店超60家;成立一年后,库迪2023年11月即在中国香港布局,次月迅速进军泰国及马来西亚,门店遍及韩国、印尼、日本、越南、菲律宾、新加坡、加拿大。 5万门店势难达标 作为市场后来者,库迪在国内尤其处于相对劣势。但在全球舞台,双方竞争态势更趋均衡,库迪的海外拓展速度已先行于对手。 凭借强劲增长,瑞幸已成资本宠儿,这主要受益于其疾速扩张。最新财报显示,公司第二季度营收同比飙升47.1%至124亿元(合17亿美元),净利润同比劲增43.6%至12.5亿元。其门店总数超2.6万家,绝大多数位于中国。 横向对比,星巴克全球门店3.2万家,6月底中国门店数达7,828家。但这家总部位于西雅图的巨头正进行美国业务重组,且与中国当前精打细算的消费群体脱节,使其在最新版咖啡“三国之战”中基本处于观望状态。 与此同时,库迪先前的扩张计划也遭遇困境。2024年,公司宣布计划在今年底,大约在其开业的同一时点,运营5万家门店。成立仅两年,库迪2024年10月便开出第10,000家门店,展现迅猛势头。 不过,官网显示,截至2025年8月,库迪全球28国门店仅达1.5万家。更有媒体披露,其中3,000家门店至年中仍未开业。即便这些门店全部运营,总量仍不及其承诺的2025年底目标的三分之一。除纽约开店等零星宣传,公司近期的推广活动已较首年明显减弱。 陆正耀、钱治亚两位瑞幸前联合创始人,因涉嫌主导数千万美元销售造假丑闻离职后,2022年10月创办库迪。据悉,这段“黑历史”令该公司当前激进的扩张计划融资受阻。 重资产布局或是库迪早期信心来源。去年11月,首席战略官李颖波在行业会议上透露,公司在安徽建成中国最大咖啡烘焙基地,年加工产能4.5万吨。瑞幸2024年也在临近上海的的昆山市,投产年烘焙量3万吨的工厂。 作为非上市公司,库迪仅零星透露财务状况。公司宣称今年4月联合外卖新军京东推出配送补贴,活动期间订单量破亿杯。据内部会议消息,陆正耀表示超過90%标准店型中,净利润逾1万元。 李颖波在近期加盟商会议上披露,5月单店月均经营现金流达2.7万至2.8万元,同比增40%。自2月起,库迪力推便利店式新加盟模式,同时售卖冰淇淋、方便面、瓶装饮料、热食及盒装简餐,以此区别于星巴克、瑞幸的传统咖啡专营形态,并宣布将在第三方超市设咖啡吧台。 值得注意的是,面对价格战压力,瑞幸过去一年悄然提价以遏制毛利率下滑。但库迪释放持久战信号,其与非洲生产商签订长期供应合约。星巴克持续进行的中国业务转型更赋予这幕现代“三国之战”变局新注脚,预示咖啡战终局来临前,必将经历更多峰回路转的剧情演进。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pagoda taps investors with stock placement to repay high debt after weak results

业绩下滑债务高企 百果园配股集资还债

经营水果零售的百果园,公布中期业绩不久,即以大折让配股集资 重点: 公司今年上半年業績轉盈為虧蝕逾3億元 分店量大減近三成至4,386家   白芯蕊中国水果零售市场规模已超过1万亿元,行业有三大龙头,以“南百果、北鲜丰、西洪九”之称,当中“南百果”便是在香港上市的深圳百果园实业(集团)股份有限公司(2411.HK),但公司近年业绩滑落,2025上半年业绩更进一步恶化,最新更宣布大折让逾19%配股。 主打水果销售的百果园,完成公布中期业绩后,上周宣布按每股1.17港元,配售2.795亿股新H股,占扩大后H股总数约16.1%,较前一日收市价1.45港元大幅折让19.31%,集资3.27亿港元,当中2亿港元用作支付贸易应付款项,1亿港元用作偿还银行贷款。 百果园于2001年在深圳成立,2023年1月在港交所挂,据当时招股文件指,集团是中国最大水果零售商,但市占率只有1%,大股东是董事长兼执行董事余惠勇。经过此次配股后,其股权也从19.5%摊薄16.5%,但仍是最大单一大股东。 业绩盈转亏 回顾百果园表现,上市后首年业绩硬净,2023年盈利录得增长11.9%至3.62亿元,但踏入2024年业绩开始走样,单是上半年纯利就大幅倒退66.1%至8,851万元,整个2024年业绩更由盈转亏蚀3.86亿元。至于股价,在2024年便累计大跌76.9%。 集团在2024年业绩公布后解释,因竞争加剧加上消费者需求变化,以及自身经营周期调整带来挑战,导致业绩走样;但奇怪的是2024上半年业绩开始倒退,到2024下半年业绩转差,管理层忽然变得积极,频频在市场回购,2024年全年回购约4,920万股,金额达6,837万港元。同时在2024业绩大亏下,也派末期息每股0.0065元。 不过,从年初迄今起,回购的手影又未再出现,继2024年大幅亏损3.86亿元后,2025上半年亦亏损3.42亿元。再者,百果园的短期银行借款接近23亿元,非即期银行借款也亦达2.67亿元,资本负债比率由去年底的89.3%,增至今年上半年的103.5%,反映情况不大乐观。 由于业绩进一步恶化,集团大刀阔斧搬迁或关闭租金费用率高、人工费用高或经营业绩较差的劣势门市,更专注优势门店,因此零售门店总数按年净减少1,639家至4,386家。 另一方面,百果园2024下半年采取措施优化毛利率较低产品,以满足消费者在消费疲弱下,对高品质与高性价比产品要求,包括丰富产品种类及优化产品组合。从毛利率角度业务已趋稳,由2024年底的3.1%,升至2025上半年的4.9%。 生鲜产业链损耗高 不可否认,内地水果零售市场规模大,但前五大企业市场占有率只有3.6%,理论上业务发展及合并空间巨大,但百果园问题除了内地消费降级影响外,行业供应链问题才是关键所在。 据内地券商开源证券指,中国水果种类繁多,水果是易腐食品,每种水果质量标准、保存要求都不同,故新鲜度和品质要求较高。另一方面,水果产地多,涉及不同农场、种植者和批发商,供应链也复杂,对多数小型水果经销商库存管理难度大,因此要统一整条供应链较为困难,形成水果产业链经常出现存放效率低、高损耗率等问题,单是中国生鲜产业链整体损耗率达25%,变相阻碍产品附加值提升。 为减少损耗,实现经营效率全面提升,加上现代种植技术和农业科技发展,业内企业引入数字科技,优化果品品质、减少损耗,以实现经营效率的全面提升。 为针对痛点,百果园已在内地建立7个总仓及428个城市仓,提升供应链效率,以满足中小型水果供应商和夫妻老婆店的采购需求。 整体来说,百果园目前市账率只有0.2倍,市销率不足1倍,理论上估值处于偏低水平,配合毛利率有止跌回升的迹象,令股价在低位有支持,奈何集团整体收入下滑,加上内地楼市疲弱情况未改,令“财富效应”带动的乐观消费模式变得保守,消费者变得更为谨慎,直接打击各零售行业。同时公司未来仍需为物流设备作大量投资,因此百果园业务前景挑战大,中短期故事仍欠吸引力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里