HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

Baiyunshan supports stock price with high dividend yield despite plain business performance

白云山业务欠惊喜 股息率高助撑股价

白云山大健康业务中期利润升14%,主要来自王老吉贡献 重点: 受大南药业务影响,白云山中绩倒退 饮料业务竞争大,王老吉开拓海外市场   白芯蕊 凉茶作为中国传统文化代表之一,更列入中国国家级非物质文化遗产,拥有王老吉凉茶及多款中药产品的广州白云山医药集团股份有限公司(0874.HK;600332.SH),最近公布中期业绩,虽然饮品业务表现强韧,但制药业务仍缺乏起色,令净利润按年倒退1.3%。 白云山前身是为广州药业,集团于1997年成立,同年在港交所挂牌,2001年亦在上海交易所上市,2013年完成合并白云山,随后公司名称由广州药业改名为白云山,目前大股东是广州医药集团,持有白云山45.04%股权,广州医药集团则是广州市人民政府旗下企业。 大健康业务占利润51% 集团完成重组后,基本完成“大南药”、“大商业”及“大健康”业务布局,其中大健康业务是白云山利润主力来源,上半年利润总额为15.8亿元,按年升13.9%,占集团总利润金额51.1%。大健康业务主要由王老吉大健康公司组成,主要产品包括王老吉凉茶、荔小吉系列、润喉糖、龟苓膏等产品。 尤其王老吉品牌更是集团王牌,该品牌于1828年创立,最早以凉茶铺形式出现。王老吉积极现代化转型,广药集团于1992年获得“王老吉”商标,并以红罐“王老吉凉茶”迅速在中国走红,一度与加多宝集团就“王老吉”商标展开法律纠纷,但最终由白云山持有,目前王老吉在凉茶市场市占率高达70%。 不过,以收入计算,集团大健康业务上半年收入只有70.26亿元,占集团总收入418.34亿元的16.8%,比第一大收入的大商业业务的290.63亿元少得多。所谓大商业业务,主要经营医药流通业务,包括医药产品、医疗器械、保健品等的批发、零售与进出口业务等。 大商业收入多毛利率低 虽然大商业业务收入占比高,但毛利率却不高,上半年只有6.13%,利润总额只有3.46亿元,占集团总利润金额仅11.1%。相反,以王老吉为主的大健康业务,毛利率高达44.67%,更按年升1.69个百分点,因此大商业业务虽然收入多,但利润贡献却比大健康业务少。 大健康业务由王老吉凉茶支撑,上半年利润也录得增长,但面对内地饮品业百花齐放,尤其新茶饮市场不断扩张,中国凉茶市场亦近天花板。据尼尔森调查显示,18至35岁主力消费群体中,选择王老吉作为解渴首选的比例已从2022年前的43%,大降至今年3月的27%。 王老吉拓海外觅商机 王老吉作为中国凉茶业龙头,为对抗茶饮新势力,近年也积极开拓其他新口味,以迎口顾客需要,例如推出无糖味凉茶、茶花风味凉茶等新品。 除此之外,白云山也为王老吉凉茶积极开拓海外市场。集团于2024年启动海外品牌标识“WALOVI”,品牌已在美国、泰国、意大利、沙特、马来西亚等多国陆续发布,尤其是主攻东南亚与北美市场,并与美国Costco、亚马逊、展开深度协作,以扩大海外商机。 不过,白云山大南药业务仍拖集团后腿,继2024年收入下跌10.4%后,最新业绩仍未见好转势头,今年上半年收入按年跌15.2%至52.4亿元,当中中成药收入跌幅达20.1%至32.5亿元,化学药则下滑5.9%至20亿元。 白云山的大南药板块主要涉及中成药及化学药研发生产及销售,拥有陈李济药厂、何济公药厂、潘高寿药业、白云山等中华老字号企业,不过面对市场竞争激烈,尤其是白云山化学药王牌辉瑞仿制药金戈(枸橼酸西地那非片),去年存量激增49.78%,暗示销售压力大,已为大南药业务敲响警钟。 另一方面,白云山创新能力不足也是一大问题,由于缺乏持续爆款新药登场,造成大南药业务表现呆滞。幸好白云山已有针对性部署,出资近15亿元设立广药基金二期,该基金主要是通过直接或间接的方式,开展生物医药股权投资,从中获得投资收益,盼扭转投资新药不足的问题。 整体来讲,白云山股息率不俗,预期股息率分别为4.9%和5.4%,比10年期美债息4.3厘高,加上美国潜在减息空间大,变相支撑股价,但由于业务惊喜度不足,除了大南药业务倒退拖累外,王老吉业务则面对新兴茶饮市场竞争,故股价上升空间未必太大,只会在区间浮沉。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:同店销售下跌20% 九毛九盈收双降

餐饮运营商九毛九国际控股有限公司(9922.HK)上周五公告称,因国内消费趋谨,致三大主力品牌同店销售额骤降,上半年公司营收及利润同比跌幅均超10%。 财报显示,截至6月的半年间,营收同比下降10.1%至27.5亿元,上年同期为30.6亿元。当期利润同比下滑16%至6,070万元,上年同期为7,230万元。核心品牌太二直营店同店销售额同比下降19%,规模较小的怂火锅及九毛九品牌分别录得20.1%和19.8%的跌幅。 伴随销售恶化,本季度公司净关店42家,约占门店总数5%,总门店数缩减至729家。 九毛九周一收跌2.2%至2.7港元,年内累计跌幅约22%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
RLX makes vaping products

走出全球监管阴霾 雾芯盈收重拾增长

探索其他无烟产品之际,这家电子烟企业宣布二季度营收同比增长40%,欧洲新并购业务成为重要助力 重点: 得益于欧洲并购推动全球化布局,雾芯科技二季度营收与非美国通用会计准则下利润分别同比增长40%及35% 公司正通过研发口服尼古丁产品,探索切入无烟产品市场的其他新兴领域 阳歌 经历全球电子烟监管风暴后,强势反弹的雾芯科技(RLX.US)正谋求进军含尼古丁的无烟产品领域。这种成瘾性物质,正是烟民渴求的核心成分。与此同时,这家昔日中国电子烟龙头持续深耕海外,其本土市场正深陷非法产品治理困局,目前非法电子烟占据市场90%的销售额。 上周五发布的最新季度财报显示,全球化布局成为雾芯科技二季度主要增长引擎。今年5月完成的欧洲收购项目,使其成功登陆欧洲大陆。此项并购叠加其他国际区域业绩提升,推动二季度营收从上年同期的6.27亿元增至8.80亿元(约合1.23亿美元),增幅达40%。 此番强势增长延续了一季度45%的营收增速,若保持这一增长态势,雾芯科技今年营收将达约33.6亿元。尽管当前业绩亮眼,但相较2021年巅峰期的85亿元仍有差距。当时,电子烟产业在中国本土市场蓬勃发展,监管宽松,该单一市场一度贡献这家公司的全部销售额。 2021年,雾芯科技登陆美股时风光无两,乘全球电子烟热潮融资14亿美元。公司市值曾飙升至270亿美元,但中国监管部门旋即出台的监管新政泼下冷水。新政不仅明令禁止当时风靡的调味电子烟,更推行新国标并强制企业获取生产许可,实质上迫使全行业清退旧产线、重建新产能。 监管真空导致非法产品占领市场,乱象延续至今。虽然雾芯科技屡次提及政府打击非法产品的行动,但在财报中仍预估市场上80%至90%为非法产品。公司高管指出,乱象根源在于众多非法生产商实为“地方小作坊”。这些作坊被取缔后更名,异地复产易如反掌,且常因对地方经济贡献获得当地保护。 尽管本土市场挑战严峻,雾芯科技称二季度在中国仍实现“可观”的同比增长。 在强力监管缺位背景下,公司转向海外市场寻求增长破局。该战略去年初见成效。去年全年营收从上一年低谷期的12亿元翻倍至24亿元。2023年末,雾芯科技耗资2,400万美元收购两家公司,切入东南亚及北亚市场。雾芯科技资本市场负责人Sam Tsang在二季度业绩说明会上表示,5月落地的欧洲新并购,不仅助力企业打开重要市场,更在当季对营收产生“实质性贡献”。 发力无烟产品 雾芯科技最新财报未披露境内外市场具体营收构成。不过,公司此前透露,国际市场占比从2023年的17%,跃升至去年三季度的超五成。当时,公司表示正考察中东及中美洲等潜力市场,并着力开拓美国市场。 尽管股价仍低于年内高点,市场仍以7.1%的单日涨幅回应最新财报。以最新收盘价2.40美元及29亿美元市值计,该股距狂热时期12美元的发行价尚有差距。但管理层对全球化战略持乐观态度,随着各市场经历新政过渡期后趋于稳定,战略正加速推进。 “全球对雾芯科技产品的监管框架正日益明晰,”Tsang表示,“产品标准、消费税等合规要求更加透明。对像我们公司这样的领先合规企业而言,这种转向正在创造切实效益。” 经营环境改善,推动雾芯科技二季度毛利率从上年同期的25.2%升至27.5%。公司同时将当季运营开支同比增幅控制在6.3%,远低于营收增速。受益于此,非美国通用会计准则下经营利润实现翻倍增长,净利润同比提升35%,从2.15亿元增至2.91亿元。 尽管电子烟仍是当下主业,雾芯科技透露正探索近年兴起的“加热不燃烧”、尼古丁含片等无烟烟草制品。雾芯科技CEO汪莹表示,公司已研发出口服尼古丁产品,去年完成制样,虽未投放消费市场,但获得渠道商“极其积极”的反馈。 尽管业务备受争议,上市至今,雾芯科技始终保持盈利。这令其维持充足的现金流,截至今年6月底,持有现金及长短期投资合计达155亿元。 过去两年,雾芯科技通过股票回购,以及两次每股ADS派息0.01美元回馈投资者。最新财报再次宣布每股ADS派息0.01美元,按当前总股本计约耗资1,230万美元。公司暗示未来可能提高分红额度,“我们正探索更有效的股东回报机制”,Tsang在业绩说明会如此表示。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:三氯蔗糖收入大增 新琪安半年多赚586%

甜味剂生产商新琪安科技股份有限公司(2573.HK)周一公布,上半年收入3.35亿元(4,700万美元),按年升54.3%,录得纯利2,438万元,较去年同期的355万元激增586.4%。 公司表示,业绩增长主要受惠于核心产品销量上升,其中三氯蔗糖收入达1.52亿元,同比大增116.8%;食品级及工业级甘氨酸收入合共1.68亿元,按年升25.9%。管理层指出,美国对中国甘氨酸征收高关税,公司因而透过印尼工厂供货以拓展海外销售,而泰国新厂亦进一步推动三氯蔗糖出口。 截至6月底,公司总资产约11.26亿元,较去年底增长38.5%;现金结余达2.5亿元,负债比率降至39.7%。毛利率由去年同期的10.2%大幅提升至23.3%。 公司股价周一高开,至中午休市报13.19港元,升1.70%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里