HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:药师帮料中期盈利按年增逾两倍

医药电商平台药师帮股份有限公司(9885.HK)周四公布,预计截至2025年6月30日止半年净利润不少于7,000万元(975.2万美元),较去年同期的2,180万元增长2.2倍。 公司表示,盈利大幅增长主要因收入持续保持稳健增长;自有品牌产品的下游需求持续保持旺盛,该高毛利率的业务规模持续增长,不断提升公司毛利率水平;及通过数字化能力的不断提升,带动核心的平台和自营业务的运营效率提升。 药师帮股价周五高开,至中午休市报10.04港元,跌2.34%。今年以来,公司股价已升67.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:规模效应扭亏为盈 正力新能最多赚2.4亿

锂电池制造商江苏正力新能电池技术股份有限公司(3677.HK)周四宣布,预计上半年成功扭亏,净利润1.98亿至2.43亿元,去年同期净亏损1.3亿元。 公司将盈利能力归因于销量攀升,其电池产品在电动车领域的应用持续扩大。公司特别指出,生产效率提升带动毛利率向上。随着规模效应显现,期间费用率同比亦大幅下降。 周五早盘交易中,正力新能高开,早盘报价10.66港元,涨幅0.76%。该股目前较4月上市定价8.27港元累计上涨29%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:提升效率扩张门店 绿茶中期料赚2.3亿

经营餐饮的绿茶集团有限公司(6831.HK)周四发盈喜,预计截至今年6月底止,将录得盈利介乎2.3亿元至2.37亿元,同比上升32%至36%。 盈利上升主要是受惠于门店网络持续扩张,同时提升经营效率。不过,部份利润被上半年的上市开支所抵销,该部份的开支约1,500元至2,000万元。若扣除此,以及减去权益结算的股份开支,公司的经调整净利润介乎2.47亿元至2.54亿元,同比升38%至42%。 绿茶周五开盘升8.8%报8港元,公司自今年上市至今升11%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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价格战叠加广告大减 汽车之家季度收入四连跌

这家汽车交易服务商二季度毛利率骤降逾10个百分点,营收连续四个季度下滑 重点: 在惨烈的价格战下,中国汽车制造商及经销商大幅削减广告预算,汽车之家二季度营收下滑约6% 公司6月上线核心交易平台海外版,旨在借力中国全球汽车出口榜首的发展势头   阳歌 面对去年下半年开始失速的业绩,中国最大汽车交易平台汽车之家(ATHM.US; 2518.HK)正将目光转向海外寻求突破。在披露截至6月的季度营收连续四季萎缩的同时,公司宣布已于6月上线网站海外版。 汽车之家核心客户群——汽车制造商与经销商,在持续逾年的惨烈价格战中大幅削减营销预算,致其广告服务收入遭受重创,当季同比大跌36%。公司高管指出,政府今年已出台措施缓和价格战,乐观预测下半年形势可能好转。 在线营销及其他收入,成为三大主营业务板块中,当季唯一实现增长的亮点。结合线索服务收入11%的跌幅,前者本季反超后者,跃升为公司最大收入来源。 实事求是地说,汽车之家当下仍是中国低迷车市中少数具备潜力的公司。主要源于其坚守轻资产商业模式,意味公司完全不承担库存风险,有效规避中国车市剧烈波动的影响。 公司收益主要源于交易及广告衍生的服务费用。从交易维度看,汽车之家应具有相对优势,据中国汽车工业协会数据,今年上半年,中国汽车产销量约1,560万辆,同比增幅超10%。 尽管中汽协未公布汽车均价数据,但价格战导致上半年车价下行已是不争事实。国家统计局数据显示,前五月汽车制造业利润同比下滑12%。价格下行或通过拉低单辆车交易佣金冲击汽车之家的收益,正如公司所指,利润大跌也导致众多车企大幅削减广告开支。 投资者对财报反应相对积极,周四汽车之家的美股收涨0.26%。公司股价年内3.5%的涨幅看似平淡,却显著优于通用、大众的合资伙伴上汽集团(600104.SH)17%的跌幅,以及丰田、本田的合资伙伴广汽集团 (2238.HK; 601238.SH) 在港股的7.3%跌幅。 虽处境不稳,汽车之家15倍的远期市盈率仍显坚挺,与美股同行CarGurus(CARG.US)16倍水平相当。这或许可以解释为何分析师群体对汽车之家持相对谨慎态度。在接受雅虎财经调查的13位分析师中,有9位给予该公司“持有”评级。 出海新举措 下文将聚焦汽车之家业务底层逻辑,首先看似乎未获投资者热捧的出海新举措。公司CEO杨嵩透露,平台新版海外网站已覆盖52个中国出海汽车品牌的1,900余款车型数据,为中国汽车产业全球化发展构建数字化基础设施。 汽车之家正试图搭乘中国车企海外销售提速的东风,这股推动中国超越日本登全球最大汽车出口国的浪潮,部分源于二十年产能扩张积累的严重过剩。 “当前业务覆盖六个国家和地区,包括中国内地及香港、泰国、沙特阿拉伯、英国、澳大利亚和巴西,” 杨嵩在财报电话会上表示,“我认为此类海外布局将成为我们业务新的增长曲线。” 在本土市场,汽车之家持续承压,二季度营收同比下跌5.9%至17.6亿元(约合2.45亿美元),上年同期为18.7亿元。其中,媒体服务收入骤降逾三分之一至2.79亿元,仅占总营收的16%;线索服务收入下滑11%至7.33亿元;在线营销及其他收入增长21%至7.46亿元。 值得注意的是,二季度毛利率同比大跌逾10个百分点至71.4%,去年同期为81.5%。公司管理层将之归因于“在下沉市场推广创新业务引发交易成本攀升”,但未详述细节。未来几个季度该指标能否企稳,势必成为投资者关注重点。 14%的运营开支降幅,部分对冲了毛利率下滑。雇员规模缩减或是重要因素,汽车之家公布的数据显示,截至今年6月底员工总数4,360人,较上年同期的5,078人减少14%。但最终净利润仍同比萎缩22%至3.99亿元,上年同期则为5.10亿元。 展望后市,汽车之家预期下半年价格战趋缓,有助提振广告及线索服务业务。然而,当前价格战本质是中国经济疲软抑制消费信心。尽管低价能刺激部分消费,唯有经济企稳与消费主导型增长动能回归,方能推动国内车市重归健康发展轨道。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里