这家房地产服务供应商上半年的业绩表明,公司在严重放缓的中国房地产市场奋力求存,但形势严峻

重点:

  • 尽管成本大幅削减,但易居上半年收入同比锐减逾60%,净亏损则上涨约18%
  • 公司警告,财务状况迅速恶化,可能会危及其生存

梁武仁

已经有很多人撰文描述过,中国房地产行业经过多年突飞猛进的发展后,正首次经历严重放缓,房地产开发商也随之举步维艰。但房地产行业放缓也正在把相邻行业拽入深渊,其中很多相关服务供应商依赖于房屋销售。而随着购房者离场,交易也越来越少。

易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。该公司姗姗来迟的2022年上半年财报,证实了形势有多么严峻。财报显示,易居的命运依然悬而未决。该公司承认,业绩滑坡可能会威胁生存。

不到五年前,在电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恒大集团(3333.HK)在内的一大批房地产开发商支持下,易居成功在香港上市,名噪一时。如今,恒大集团自顾不暇,而易居也是众多深受中国房地产行业严重放缓影响的企业之一。急速下滑很快导致易居的辅助业务需求遇冷,包括经纪服务、咨询和数字营销。

自从未能偿付4月到期的一笔价值近21亿元美元债券,并引发其他一系列相关联的债务证券违约后,外界对易居偿付能力的质疑与日俱增。10月,该公司依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护,从而使其在美国的资产免于被债权人控制,而一份债务重组计划也提交到了开曼群岛的一家法院。

内部混乱致使该公司迟迟未公布2021年上半年业绩,进而导致股票在9月初停牌。上周三,公司终于公布了2022年上半年的业绩。不出所料,财报处处飘红。

虽然从人员到经销渠道都大幅削减成本,但易居前六个月净亏损同比仍扩大约18%至18.3亿元。削减的成本还包括大幅减少面向其他同样处境艰难的开发商客户的未付账单拨备。去年,该公司曾为此留出大笔资金。

大幅削减成本仍未能阻止亏损扩大的直接原因,是易居前六个月收入同比降低60%。这表明,其依赖房屋交易的业务严重收缩。而应收账款和票据骤减84%,则更清楚地表明了这一点。

随着客户对易居服务的需求枯竭,它的资产负债表显得愈发脆弱。截至6月末,其流动资产、即能够快速变现的资产同比减少约40%,现金和现金等价物收缩幅度相当。

上半年,该公司大幅减少银行借款。但其短期债务仍有所增加,主要是因为“其他”借款——可能是指债券,正急剧上升。因此,易居的流动资产仅能覆盖其短期债务的大约一半。

生存问题

易居在财报中警告,财务状况的迅速恶化使其无法确定公司能否继续作为一个持续经营(Going concern)的企业——这是一个标准说法,意味着生存可能受到威胁。

说它前景不确定可能都算保守的了。如果易居继续烧钱的话,除非中国的房地产行业奇迹地复苏,否则它需要通过发行新股或债券才能筹集更多资金。但投资者很可能不会买这样一个陷入困境企业的账。即使易居真的筹集到了新的资金,以其目前的烧钱速度,恐怕也撑不了太久。

就在两年前,易居通过向阿里巴巴出售新股和可转换票据筹集了逾18亿港元(16.2亿元)。但这家电子商务巨头不太可能再这么慷慨了,因为易居在开曼群岛推迟实施重组计划后,其可转债差点违约。

易居原本计划在10月让债权人对重组方案进行投票表决。但在债券持有人要求有更多时间来更好地了解计划的细节后,它将日期推到了11月初。

上个月,负责此案的开曼群岛法院批准了这项重组方案,目前看来该计划即将实施。但这个进展只是意味着易居暂时躲过了一劫。困扰该公司的更大问题——中国房地产市场的低迷,似乎仍不会消失,至少在短期内。

另一家大型房产服务公司贝壳控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是连锁房屋中介“链家”的经营者,上周也报告了类似的趋势,但没有那么极端。贝壳称三季度收入下降了2.8%。为了削减成本,其庞大的门店网络收缩了23%。与易居不同,贝壳的情况没有那么糟糕,因为它还在盈利。

中国政府正在采取越来越多的措施扶持房地产开发商。根据上月公布的最新措施之一,中国政府要求银行为开发商提供资金,使他们能够完成预售住宅的建设。监管机构还取消了开发商发行新股的禁令,此前这一禁令曾阻碍开发商在股市融资。

在一系列政策利好消息出来后,房地产相关股票大幅上涨。尽管易居公布了惨淡的财报,但自上周四恢复交易以来,该公司股价仍上涨了35%,背后可能也是出于同样的乐观情绪。

虽然出现了各种积极信号,但中国房地产市场似乎不太可能迅速大幅复苏,因为购房者几乎没有理由突然开始消费,尤其是在当前经济放缓、消费者越来越谨慎的情况下。此外,他们对开发商有能力完成新公寓建设的信心最近也在下降。

即使在财报发布后上涨,易居的股价也只有当初IPO价格的一小部分,当时的公司估值超过了30亿美元。该公司目前的市值略高于2亿美元,折算成市销率只有0.15倍。相比之下,贝壳的市销要高得多,为2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近复牌后出现了反弹,它要想重建生意、有天能恢复昔日的荣光,还有很多工作要做。

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新闻

简讯:六福集团3月季度营收下滑 同店销售额跌幅扩大

珠宝零售商六福集团(国际)有限公司(0590.HK)上周四披露,截至3月底的三个月期间,零售收入同比下降1%,同店销售额则下降10%。 公司在港澳市场表现最差,三月当季零售收入同比骤降11%,同店销售额大幅下挫14%。相较之下,中国内地业务表现较好,当季零售收入增长20%,同店销售额上升2%。 报告期内,集团净减少56间门店,总门店数从去年9月底的3,343间缩减至今年3月末的3,287间。 由于复活节假期,香港交易所上周五及本周一休市。六福集团股价年内累计上涨6.6%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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证监会开绿灯 曹操出行IPO接近冲线

上周,在首次向港交所提交上市申请一年后,这家由吉利投资的网约车应用程序终于获得中国证监会的境外上市许可 重点: 获得中国证券监管机构的批准后,曹操出行耗时一年的港股上市计划或即将完成 该公司去年上半年收入增长25%,超越竞争对手,在此期间它进军32个新城市,业务版图扩大逾60%    阳歌 汽车巨头吉利一向在最新的驾驶科技与服务领域起步稍晚,但往往能凭借更雄厚的资源与执行力迅速迎头赶上。这点在吉利对标Uber(UBER.US)打造的出行平台曹操出行有限公司身上或许会再次应验。如今,其一度停滞的IPO计划终于接近终点线。 曹操出行一年前首次向香港交易所提交上市申请但未能成功,后于去年10月重新提交申请。上周五,中国证监会终于批准了此次上市,清除了主要的监管障碍之一。现在,曹操出行须通过港交所的上市聆讯,此事可能在未来一两个月内完成,这将为其最终上市铺平道路。 届时,曹操出行将加入一个日渐拥挤的赛道,与中国的上市同行一较高下,其中包括规模较小的嘀嗒出行(2559.HK)和如祺出行(9680.HK)。许多人认为,行业巨头滴滴也可能会在不久的未来在香港上市,在2021年因未能通过必要的数据安全审查而在纽约短暂上市后,再次成为一家上市公司。 中等规模的中国投资银行华泰国际、农银国际和广发证券(香港)为此次上市的保荐人,这表明其规模应该相对较大。彭博新闻社此前报道称,此次上市或将筹集数亿美元。 在中国拥挤的网约车行业,2015年成立的曹操出行相对而言是个新手。吉利创始人李书福持有84%的股份,这是其最大的竞争优势之一。吉利是中国最成功的民营车企,旗下目前拥有一系列上市资产,从吉利汽车(0175.HK),到瑞典的沃尔沃(VOLCAR.US)、电动汽车制造商极氪(ZKR.US)、跑车制造商路特斯(LOT.US)和智能汽车技术开发商亿咖通(ECX.US)。 曹操出行有别于竞争对手的地方在于越来越多地使用自己开发的定制车辆,由吉利旗下公司生产,再由曹操出行将其出售或租赁给司机。这种模式与出租车的方式类似,与多数平台让司机自备车辆的做法不同。 “我们利用吉利体系内庞大的换电站及汽车维修店网络,为司机造就巨大的成本优势,从而提高他们的净收入,”曹操出行在去年10月提交的最新版申请书中表示。“我们的定制车亦为司机优化了经济性及驾驶体验。” 虽然这一策略自2022年才启动,但公司迅速加大投入。2023年,专用车辆占其平台总交易金额(GTV)约五分之一,并于去年上半年进一步提升至26.4%。公司表示,该比例将持续上升,目标是最终为所有司机提供定制车辆。 聚合应用程序 曹操出行的另一个显著特点是,它越来越多地使用聚合应用程序,这些应用程序整合了许多不同网约车服务平台的服务。这种应用程序在中国越来越常见,它降低了一些资源较少、无力自己开发应用程序的小公司的准入门槛。但这也导致许多小公司进入了市场,从而加剧了竞争。使用聚合应用程序还能降低营销成本,因为大多数此类平台都由知名企业运营,如高德地图和外卖餐饮巨头美团。 曹操出行起初依赖自己的应用程序,但首次接入聚合应用程序不久后,业务便迅速向它们转移。从那以后,通过聚合应用程序完成的网约车订单比例,已从2018年的3.5%上升到2023年的30%。公司表示这一比例将继续增长,预计到2028年达到订单总量的一半左右。 公司指出,聚合应用程序的使用大幅降低了获客成本,在GTV中的占比从2021年的23.6%降至2023年的18.1%。 随着基本商业模式的确定,曹操出行开始了积极的扩张。仅去年上半年,它就进入了32个新城市,截至去年6月,其业务覆盖范围扩大了60%以上,达到83个城市。这使得它在去年上半年实现了25%的营收增长,从一年前的49.4亿元攀升至61.6亿元(8.44亿美元)。相比之下,滴滴去年全年的营收增长要慢得多,仅为7.5%,而如祺出行的营收增长了14%,嘀嗒出行的营收实际上还下降了3.4%。 快速增长也使得曹操出行的营销费用占营收的比例从2021年的7.1%上升到去年上半年的8.4%。在此期间,公司通过降低一般及行政费用和研发费用在营收中所占的比例,部分抵消了这一增长。 这些努力帮助公司在2023年创下有史以来的首次毛利润,去年上半年,其毛利润从上年同期的1.65亿元增至4.29亿元,增长了一倍多。在此期间,公司毛利率从5.8%提高到7.0%,而随着作为仅次于滴滴的第二大参与者地位更加巩固,这个数字似乎还会继续改善。然而,我们也应该注意到,曹操出行还有很多工作要做,因为上市文件显示,该行业的顶级参与者(应该是指滴滴)在2023年控制了约75%的市场份额,而它的份额仅占4.8%。 在估值方面,业内其他公司的估值倍数差异很大。像优步(Uber)和Grab(GRAB.US)这样的头部企业目前的市销率(P/S)分别为3.7倍和5.9倍,而如祺出行和嘀嗒出行的市销率则低得多,前者只有0.79倍,后者为1.25倍。我们预计曹操出行应该能够获得更接近头部企业的估值,市销率或许在3倍左右,这将使其估值达到非常可观的400亿元。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:PCB设备制造商大族数控拟赴港上市

深圳上市的PCB设备制造商深圳市大族数控科技股份有限公司(301200.SZ)周一公布,拟发行H股股票并在香港交易所主板上市,以提升国际市场竞争力。公司已聘请安永会计师事务所为审计机构。 成立于2002年的大族数控,是中国印刷电路板(PCB)专用设备生产商之一,主要从事PCB专用设备研发、生产和销售业务。产品包括PCB钻孔、检测、曝光、成型设备等。其控股股东为大族激光(002008.SZ)。 公司2024年收入33.43亿元,同比增长104.56%,净利润3.01亿元,同比增长122.20。今年首季收入年增27.9%至9.6亿元,净利润1.17亿元,同比增加83.60%。公司股价自2022年上市以来,已下跌50.3%至38.06元左右,市值约159.8亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

行业简讯:Temu与Shein大砍美国广告支出 警告即将涨价

据媒体报道,中资电商平台Shein与Temu正大幅削减其在美国的广告支出,并警告消费者即将调涨价格。这是因应美国即将开始对所有进口包裹征收关税的新政策,该政策取代了原本的免税规定,过去内容物价值低于800美元的小型包裹可免关税入境美国。 路透社援引SensorTower数据报道,截至4月13日的两周内,Temu在Facebook、Instagram、TikTok、Snap、X及YouTube平台的日均广告支出较前30天均值下降31%。同期Shein在Facebook、Instagram、TikTok、YouTube及Pinterest平台的日均广告支出缩减19%。Temu是中国电商巨头拼多多(PDD.US)旗下国际业务板块,Shein则是全球快时尚行业领军企业,总部在新加坡但其大部分商品来自中国。 与此同时,英国《卫报》披露,这两家电商业者已警告其美国客户,预计下周起将上调价格。Shein在向消费者发出的公告中表示:“由于全球贸易规则与关税政策变动,本平台的营运成本已上升”,价格调整将于4月25日生效。美国总统特朗普上周宣布上调所有中国商品的关税后,Shein与Temu或需缴纳最高145%的税金。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里