这家房地产服务供应商上半年的业绩表明,公司在严重放缓的中国房地产市场奋力求存,但形势严峻

重点:

  • 尽管成本大幅削减,但易居上半年收入同比锐减逾60%,净亏损则上涨约18%
  • 公司警告,财务状况迅速恶化,可能会危及其生存

梁武仁

已经有很多人撰文描述过,中国房地产行业经过多年突飞猛进的发展后,正首次经历严重放缓,房地产开发商也随之举步维艰。但房地产行业放缓也正在把相邻行业拽入深渊,其中很多相关服务供应商依赖于房屋销售。而随着购房者离场,交易也越来越少。

易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。该公司姗姗来迟的2022年上半年财报,证实了形势有多么严峻。财报显示,易居的命运依然悬而未决。该公司承认,业绩滑坡可能会威胁生存。

不到五年前,在电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恒大集团(3333.HK)在内的一大批房地产开发商支持下,易居成功在香港上市,名噪一时。如今,恒大集团自顾不暇,而易居也是众多深受中国房地产行业严重放缓影响的企业之一。急速下滑很快导致易居的辅助业务需求遇冷,包括经纪服务、咨询和数字营销。

自从未能偿付4月到期的一笔价值近21亿元美元债券,并引发其他一系列相关联的债务证券违约后,外界对易居偿付能力的质疑与日俱增。10月,该公司依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护,从而使其在美国的资产免于被债权人控制,而一份债务重组计划也提交到了开曼群岛的一家法院。

内部混乱致使该公司迟迟未公布2021年上半年业绩,进而导致股票在9月初停牌。上周三,公司终于公布了2022年上半年的业绩。不出所料,财报处处飘红。

虽然从人员到经销渠道都大幅削减成本,但易居前六个月净亏损同比仍扩大约18%至18.3亿元。削减的成本还包括大幅减少面向其他同样处境艰难的开发商客户的未付账单拨备。去年,该公司曾为此留出大笔资金。

大幅削减成本仍未能阻止亏损扩大的直接原因,是易居前六个月收入同比降低60%。这表明,其依赖房屋交易的业务严重收缩。而应收账款和票据骤减84%,则更清楚地表明了这一点。

随着客户对易居服务的需求枯竭,它的资产负债表显得愈发脆弱。截至6月末,其流动资产、即能够快速变现的资产同比减少约40%,现金和现金等价物收缩幅度相当。

上半年,该公司大幅减少银行借款。但其短期债务仍有所增加,主要是因为“其他”借款——可能是指债券,正急剧上升。因此,易居的流动资产仅能覆盖其短期债务的大约一半。

生存问题

易居在财报中警告,财务状况的迅速恶化使其无法确定公司能否继续作为一个持续经营(Going concern)的企业——这是一个标准说法,意味着生存可能受到威胁。

说它前景不确定可能都算保守的了。如果易居继续烧钱的话,除非中国的房地产行业奇迹地复苏,否则它需要通过发行新股或债券才能筹集更多资金。但投资者很可能不会买这样一个陷入困境企业的账。即使易居真的筹集到了新的资金,以其目前的烧钱速度,恐怕也撑不了太久。

就在两年前,易居通过向阿里巴巴出售新股和可转换票据筹集了逾18亿港元(16.2亿元)。但这家电子商务巨头不太可能再这么慷慨了,因为易居在开曼群岛推迟实施重组计划后,其可转债差点违约。

易居原本计划在10月让债权人对重组方案进行投票表决。但在债券持有人要求有更多时间来更好地了解计划的细节后,它将日期推到了11月初。

上个月,负责此案的开曼群岛法院批准了这项重组方案,目前看来该计划即将实施。但这个进展只是意味着易居暂时躲过了一劫。困扰该公司的更大问题——中国房地产市场的低迷,似乎仍不会消失,至少在短期内。

另一家大型房产服务公司贝壳控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是连锁房屋中介“链家”的经营者,上周也报告了类似的趋势,但没有那么极端。贝壳称三季度收入下降了2.8%。为了削减成本,其庞大的门店网络收缩了23%。与易居不同,贝壳的情况没有那么糟糕,因为它还在盈利。

中国政府正在采取越来越多的措施扶持房地产开发商。根据上月公布的最新措施之一,中国政府要求银行为开发商提供资金,使他们能够完成预售住宅的建设。监管机构还取消了开发商发行新股的禁令,此前这一禁令曾阻碍开发商在股市融资。

在一系列政策利好消息出来后,房地产相关股票大幅上涨。尽管易居公布了惨淡的财报,但自上周四恢复交易以来,该公司股价仍上涨了35%,背后可能也是出于同样的乐观情绪。

虽然出现了各种积极信号,但中国房地产市场似乎不太可能迅速大幅复苏,因为购房者几乎没有理由突然开始消费,尤其是在当前经济放缓、消费者越来越谨慎的情况下。此外,他们对开发商有能力完成新公寓建设的信心最近也在下降。

即使在财报发布后上涨,易居的股价也只有当初IPO价格的一小部分,当时的公司估值超过了30亿美元。该公司目前的市值略高于2亿美元,折算成市销率只有0.15倍。相比之下,贝壳的市销要高得多,为2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近复牌后出现了反弹,它要想重建生意、有天能恢复昔日的荣光,还有很多工作要做。

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新闻

行业简讯:长安与东风合并重组告吹

传闻近四个月的长安汽车与东风集团重组计划宣告落空。长安汽车股份有限公司(000625.SZ)周四公告称,其母公司兵装集团的汽车业务将分拆为一家独立中央企业,由国资委继续履行实控人角色。同日,东风汽车集团股份有限公司(0489.HK)亦公告暂不参与资产和业务重组。意味着由国资委主导的汽车央企整合计划大幅“缩水”。 据财新报道,原重组构想为兵装集团军品并入兵工集团,汽车业务与东风合组一家新的汽车央企,拟定名“中国南方汽车集团”,公司总部位于长安汽车所在地重庆。但双方在话语权、人事安排及总部选址等问题上分歧明显,加上地方政府介入,重组最终未果。 报道引述知情人士透露,重组原以长安汽车为主导,冀激活东风体系,但重组过程中内部阻力与博弈升温。分析指出,汽车央企难以靠合并突围,国资委放弃主导两家汽车央企重组,令其继续保持独立发展,意味着汽车行业兼并重组将主要由市场竞争决定。 消息公布后,周四长安汽车收升3.34%至12.98元,东风集团大跌14.45%至3.61港元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Qudian abandons last mile delivery

趣店的最后出路:私有化?

公司表示,由于激烈竞争导致一季度营收骤降,正考虑终止最后一公里配送服务 重点: 趣店一季度营收下滑逾半,公司因激烈竞争考虑关停最后一公里物流业务 过去三年,公司流通股数量缩减约三分一,其庞大现金储备可用于回购股票,实现私有化 阳歌 消费信贷、教育、预制食品,最后一公里配送服务,有什么共同点? 以上都是趣店集团(QD.US)过去十年涉足但最终放弃的业务,公司近年尝试最后一公里配送服务,试图利用其在华资源,协助物流企业完成中国至澳大利亚和新西兰客户的包裹递送。 趣店最新披露,最后一公里配送业务遭遇激烈竞争,导致2025年一季度营收缩水近半。基于此,公司在一周前发布的一季报中表示,正考虑放弃此次最新业务尝试。 我们虽不是最后一公里配送领域的专家,无法就趣店境遇作过于具体的点评,但中国配送业确实已竞争白热化,约六家公司占据主导地位,这些公司正加速构建全球网络,帮助中国企业每日递送数百万包裹。 趣店曾助力部分企业,完成澳大利亚和新西兰客户的配送。然而,公司无疑面临运营历史更悠久、基础设施更完善的本地对手竞争。更关键的是,中国物流企业也在海外自建当地基础设施,与趣店服务迎面角逐。在多重不利因素,再叠加自身缺乏历史积淀的背景下,趣店折戟实属意料之中。 趣店有别于其他陷入困境的中国公司的地方,在于其庞大的现金储备。即便经历多次业务挫败,该资金池仍在膨胀。这凸显出公司创始人、董事长罗敏的投资智慧。在持续寻求可行业务注入资金及资源的同时,他正通过稳步回购公司股票,推进私有化进程。 趣店在最新公告中称:“2025年第一季度,公司最后一公里配送业务持续面临激烈竞争。评估当前市场环境后,公司正考虑终止该业务。未来,趣店将继续坚定推进业务转型,同时维持审慎现金管理,保障资产负债表稳健。” 投资者对此次业务挫败反应平淡,最新公告发布当日,趣店股价持平,随后四个交易日亦几无波动,显示市场对局面并不担忧。 雅虎财经的数据显示,作为尚无商业模式的企业而言,趣店仍坐拥瑞银(持股3.45%)、摩根士丹利(1.36%)、花旗(0.57%)及摩根大通(0.36%)等知名机构股东。我们推测,这些巨头对趣店长期前景兴趣有限,他们可能更期待罗敏能推进私有化,从而套现获利。 营收大跌 2014年,罗敏创立金融科技公司时,被视为行业远见者,其通过向学生提供智能手机、电脑消费贷款,迅速获利。但2017年前后,中国开始整顿此类民营金融科技企业,同年趣店登陆纽交所。 整顿期间,大批金融科技贷款机构倒闭,幸存者多放弃直接放贷业务,转型为银行与借款人的撮合方。但凭借IPO募资及数年强劲业绩积累充沛现金的趣店,选择彻底脱离金融科技本源。此后,公司在2021至2023年试水教育及预制食品领域,终因竞争激烈,在一两年内先后放弃。 2022年末推出Fast Horse最后一公里配送业务时,趣店以为找到突破口,并于2023年中扩大该业务规模。2024年,业务短暂爆发,录得2.16亿元(3,000万美元)营收,较2023年增长71%,但同年第四季度开始收缩,今年一季度营收从2024年同期的5,580万元骤降逾半至2,580万元。 最后一公里业务亏损不足为奇,不过趣店凭借庞大现金储备,录得1.65亿元利息收入,成功实现一季度1.5亿元盈利。 截至今年3月末,公司现金及受限现金达56亿元,较2022年末的35亿元大幅增加。似乎印证,罗敏长于投资,不擅经营。此外,趣店持续回购股票,截至3月底,公司美国存托股票(ADS)总流通量1.72亿股,较2022年末的2.65亿股缩减约三分之一。 趣店最新年报显示,2024年末罗敏持股约35%。其他投资者持有约1.12亿份ADS,按最新收盘价每股3美元计,价值约3.35亿美元。公司庞大的现金储备足以溢价回购全部流通股,无需维持上市公司地位,且仍有充足“弹药”供罗敏探索新商业模式, 事实上,趣店2024年3月启动的3亿美元股票回购计划中,仍有2.5亿美元额度。这使公司可加速回购股票以持续缩减流通股数量,最终发出私有化要约。此举将再次印证罗敏的精明财技,尽管他在教育、预制食品及最后一公里配送领域,表现平平。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:绿城五月销售金额按年按月双升

房地产开发商绿城中国控股有限公司(3900.HK)周四公布五月营运数据,上月销售金额 186亿元,较去年同期升14%,较今年4月更大升60%。 五月涉及的销售面积约42万平方米,按年跌14%,每平方米均价44,102元,较去年同期的32,766元上升34%。 今年首五个月,累计的合同销售金额约654亿元,归属于集团的金额约444亿元,按年下跌7%。 周五绿城开盘微升0.1%报9.3港元,公司过去一年股价相对高位下跌逾30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Yeahka secures bridgehead in U.S. payments market

MTL牌照到手 移卡北美布局落地

取得美国亚利桑那州MTL牌照后,移卡的出海之路迈进一大步 重点: 公司成功取得亚利桑那州金融监管部门颁发MTL牌照 去年公司海外交易规模增长近五倍    李世达 在全球支付市场竞争日益激烈的背景下,依托中国境内小微支付业务增长的移卡有限公司(9923.HK),正慢慢实践其国际化战略发展目标,逐步从中国本土的第三方支付服务商,转型为具备国际合规能力的全球化金融科技平台。 移卡上周五宣布,已获得由美国亚利桑那州金融监管部门颁发的Money Transmitter License(MTL)牌照,这是继去年获得Money Services Business(MSB)牌照后,移卡获得的另一重要支付牌照。 在美国,MSB和MTL是两种关键的支付业务牌照。MSB由联邦层级的金融犯罪执法局(FinCEN)颁发,允许企业从事货币服务业务,涵盖汇款、货币兑换、加密货币服务等广义金融服务,几乎所有涉及资金转移的业务,都需要注册MSB牌照。 而MTL则由各州政府颁发,授权企业在特定州内合法进行资金转移和相关金融服务,如P2P支付、电子钱包、跨州/跨境汇款等,真正赋予公司在州内合法经营资金转移业务的资格。 总部位于深圳的移卡,创立于2011年,由前腾讯(0700.HK)高级产品经理刘颖麒创办。他曾在腾讯任职多年,深谙产品运营与支付业务的发展逻辑。而移卡的发展,也紧扣微信支付的成长节奏。2013年前后,微信支付刚刚起步,移卡便成为最早一批为微信支付拓展线下商户的合作方之一,负责将微信支付技术整合至中小商户的收银系统、POS机及移动支付终端中。 转型金融科技平台 微信支付虽然由腾讯直接运营,但其线下拓展高度依赖服务商(俗称“ISV”),而移卡正是这些服务商中重要的一员。2015年之后,移卡开始从单一的支付服务提供商,转向打造以支付为入口的综合数字商业服务平台,逐步拓展至商户营销、数据智能分析、会员经营、贷款撮合等增值业务,期望转型为金融科技平台。 不过,随着中国移动支付基础设施高度成熟,微信支付与支付宝早已深度渗透至各类场景。作为收单服务商的移卡,其本地市场规模虽大,但增长速度正在放缓,尤其在一线城市已趋近饱和。同时,自2018年起,中国金融监管明显加强,第三方支付牌照审核趋严、资金清算要求提高,加上数据安全、个人隐私与跨境合规风险上升,使得业者的拓展空间受限。 加上移卡所处的聚合支付、ISV服务商领域,竞争者众多,如拉卡拉(300773.SZ)、银盛(3773.HK)、乐刷、海科融通等。价格战激烈,商户黏性下降,服务费率不断被压缩,寻找毛利率更高的新市场迫在眉睫。 于是,移卡自2021年起开始探索海外市场,进入2023年以来,移卡开始积极布局跨境支付与海外市场,推出独立子品牌“YeahPay”,锁定东南亚、北美与其他新兴市场商户,目前已获得包括香港的Money Service Operator(MSO)、新加坡的Major Payment Institution(MPI)与美国的MSB、MTL等牌照。这些举措为其全球化战略奠定了坚实的基础。 海外收入快速增长 根据移卡财报,受到国内消费单笔金额普遍下降影响,公司2024年收入同比下跌21.9%至30.86亿元(4.29亿美元)。“海外业务”是去年主要亮点,期内公司来自海外的交易规模突破11亿元,同比增长近5倍,显示其全球化布局已初见成效。而在收入减少的情况下,公司依靠人工智能减省成本,各项开支全面下降,令公司取得7,300万元盈利,按年增长超六倍。 海外业务的扩张也直接反映在资本市场的回馈上。自上周公司宣布取得MTL牌照后,移卡三个交易日股价上涨了65%,过去6个月则升23.8%。投资者看好移卡取得MTL牌照后,有望增强盈利能力。相较于国内低价高频交易,海外市场用户对金融服务付费意愿更高,尤其在B2B商户支付、金融科技工具订阅制等场景中,移卡有机会创造更多稳定且可持续的收入来源。 目前移卡的市盈率约为51倍,低于拉卡拉的78.6倍,但远高于国际支付巨头PayPal(PYPL.US)的15.9倍,估值明显偏高。不过,比起纯支付收单业务,移卡也正布局会员经营、广告数据等工具型SaaS业务,具备更高溢价的潜力,若其海外支付业务能顺利商业化并持续放量,当前的市盈率可视为对未来三年的折现预估。但若短期内海外营收增速不达预期,或国内支付市场进一步内卷压缩利润,其高估值则会迅速被市场修正,投资人需要审慎评估。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里