2423.HK BEKE.US

这家房地产交易平台的新战略渐见成效,协助去年第四季扭亏为盈

重点:

  • 贝壳控股去年第四季存量房总交易额出乎意料微增1.5%,虽然季内净收入下跌5.8%,但仍转亏为盈,录得3.72亿元净利润
  • 家装家居和租赁业务是公司去年业绩亮点,两者净收入均同比大涨

 

罗小芹

去年四季度,中国正处于新冠疫情高峰期,严格的防疫措施限制了经济活动,不少公司叫苦连天,但这家地产中介商却转亏为盈,表现让市场刮目相看。

中国连锁房屋中介“链家”的经营者贝壳控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布,去年四季度收入同比下跌5.8%至167亿元,高于第三季财报净收入指引的145至150亿元,主要是由于期内存量房(库存待售、未居住过的二手房)总交易金额(GTV)出乎意料地上升1.5%,并受惠于家装家居业务及新兴业务收入同比大涨35倍和152%,抵销了存量房和新房业务的收入跌幅。业绩公布后翌日,该公司的股价大涨9.1%至50港元边缘,显示投资者对或许满意其最新业绩表现。

主席兼CEO彭永东表示,该公司在全国存量房总交易额持续下跌的情况下,仍能出现同比增长,主因是通过有效的经纪人合作网络(ACN)模式,驱动更多用户价值,并提供更好的商机分配机制及严格的生态治理手段,促进门店和经纪人的发展。所谓ACN模式,是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与一笔交易,成交后按照不同角色在各环节的贡献,再进行佣金分成。

虽然受房地产整体市况不景气及新冠防疫限制措施夹击,该公司上季存量房业务及新房业务收入仍同比减少11.8%及26.8%。但利润率较高的存量房业务及家装家居收入占比提升,带动该公司上季毛利率同比急增8个百分点至24.4%。

营业成本大减

此外,受惠于经纪人及其他销售渠道的外部分佣,以及内部佣金及薪酬均有所减少,去年四季度的营业成本大降14.9%至127亿元,引领该季转亏为盈,录得3.72亿元净利润,表现远胜上一年同期的9.33亿元净亏损。

回顾去年,中国房地产市场仍然处于冰河时期,楼市成交量大幅下跌,贝壳上半年已录得24.85亿元净亏损,即使之后两个季度都能获利,最终仍录得13.97亿元全年净亏损,比2021年扩大166%。

不过,如果扣除公允值变动、商誉、收购业务摊销等较有“水份”的项目,该公司非国际财务准则的经调整净利润,却同比上升24.4%至28.53亿元,也许更能反映公司在2021年提出的”一体两翼”布局战略下,正开始改善的业务表现。

贝壳的主营业务包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务四大板块。

根据该公司的“一体两翼”布局战略,“一体”是指房产交易,“两翼”是新增的家装家居和普惠租房业务。受市道低迷影响,贝壳去年的房产总交易额大降32.3%至2.6万亿元,拖累存量房及新房的收入分别大降24.5%至38.3%,是拖累全年收入减少24.9%至607亿元的主因。

随着中国政府去年四季度推出《金融16条》的房地产救市措施,加上新冠防疫措施已被撤销,内地房市表现今年初出现回暖态势,国家统计局数据显示,今年前两个月全国住宅销售额同比增长3.5%。贝壳管理层对房市的前景也转趋乐观,预计今年首季净收入约180亿元至185亿元,同比大升逾43%。

两翼”造就增长

至于“两翼”的家装家居及新兴业务,更是公司去年业绩的重大亮点。

回顾去年,贝壳的家装家居业务净收入达50.5亿元,同比增长24.4倍,主要因为公司完成收购圣都家装,其财务业绩于去年二季度开始合并入账,以及家装家居业务总交易额录得有机增长。

另外,虽然国民减少买房,但为了解决住屋需要,仍有不少人转投租赁市场。得益于轻托管租赁服务的净收入增加,其新兴业务去年整体收入也增长33.4%至28.48亿元。

新兴业务稳步增长,与公司将租务提升为战略层面不无关系。早于去年3月,贝壳提出要实现全年达到10万间租赁房源。截至去年底,贝壳租房业务进入了13个城市,总在管规模已突破12万间。由此可以预见,该业务将持续扩充,并为公司提供另一个重要收入增长引擎。

受惠房市回暖,市场将对贝壳有更大想象空间,该公司目前市值已接近1,900亿港元(1,670亿元),比去年10月末的低点翻倍;业务与其最接近的房多多(DUO.US)仍处于亏损,市销率仅约0.08倍,远逊贝壳的2.53倍,足以反映后者在中国房地产中介的龙头地位。

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简讯:建滔中期盈利增长强劲

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资金紧绌的一亩田 纳斯达克抢滩救急

这家农业B2B平台运营商申请纳斯达克上市,其财报显示去年营收下滑,公司正实施激进的成本削减计划 重点: 一亩田已申请纳斯达克上市,计划筹资最多2,300万美元,其高昂支出导致现金储备岌岌可危 这家B2B平台运营商,去年营收因削减成本下滑,但长远来看,公司有望受益于中国农业现代化进程 阳歌 农业B2B平台运营商北京一亩田新农网络科技有限公司,本已驾轻就熟地收割作物,更准确说是帮助生产者对接采购商。如今,公司因现金储备告急,正转而瞄准纳斯达克上市,试图通过最高募资2,300万美元收割投资者资金。 这家名称意为“一亩田”的企业在概念层面颇具亮点,坐拥超高利润率,且在政府全力推动现代化的农业领域占据领先地位。然而,上周提交的更新版招股书显示,一亩田过往的高支出导致持续负现金流及亏损。过去两年,公司一直大力削减开支。 较之同业,一亩田寻求的估值定位也显激进,意味其股票上市后或将面临压力。 一亩田具有中国电商及互联网企业的典型特质,乘21世纪前二十年数字经济腾飞之势,步入发展黄金期。公司资历深厚,创始人邓锦宏2009年辞去百度营销部产品经理职位,进军农业电商。 经济高速增长时期,投资者热衷向此类初创企业掷下数百万美元资金,不计盈亏地寻找下一个百度或阿里巴巴。邓锦宏借此东风,打造出中国最大的农业B2B平台,截至今年3月末,平台已汇聚3,900万商家及2,100万在售商品。 中国正将农业从分散型小农经济,转向应用先进种植技术的现代化集约农场,一亩田恰逢其时,占据战略契合点。 上月,我们报道拟上市公司潍柴雷沃时,曾详解其智能农械如何受益现代化浪潮。此次转型在《加快建设农业强国规划(2024-2035年)》与《全国智慧农业行动计划(2024—2028年)》两大国家规划中均有部署。此类计划往往预示,相关企业可获得政府资金与资源倾斜。 招股书中的市场数据昭示行业爆发前景,中国农业B2B电商市场规模,预计未来五年以17.5%年增速扩张,为GDP增速的两倍有余,2029年将达2,842亿元(约合400亿美元)。一亩田虽因主营撮合交易收取佣金致营收规模偏小,但占据有利卡位可分得红利。 不过,上述高增速未在一亩田营收端体现,其收入至少从去年开始持续下滑。2024年营收1.61亿元,较2023年的1.88亿元同比下降14%;今年第一季度营收同比下降12.6%至 3,430万元,低于上年同期的3,920万元。 大力削减成本 公司对营收下滑缘由语焉不详,仅模糊归因于“战略性聚焦农产品采购贸易业务,调配资源预算加速主产区零售网络建设”。 但最可能的解释,或许还要回到我们前文提到的那个更为亢奋的时代。这家公司成立于2010年代,当时中国经济仍在快速增长。那时,互联网公司不惜一切代价争夺市场份额,常常招揽那些利润较低的客户,仅仅是为了增加用户数量,即便这种做法会消耗大量资源。 实际上,公司毛利率表现亮眼,今年第一季度从上年同期的73.8%升至79.1%;2024年全年毛利率更高达81%。 但公司营销、管理和研发开支高企,去年总额几乎等同全年营收,导致持续的负现金流:去年净亏损3,490万元,今年第一季度续亏264万元。不过,值得关注的是,两期亏损额同比均大幅收窄。 一亩田似乎终于认清热钱涌动时代已成过往,正大刀阔斧降本增效以求盈利。降本举措在行政开支上尤为显著,去年初至今,削减超过五成,其中主要来自人员优化,截至3月底员工总数为573人,较2023年末的789人缩减逾四分之一。 长期高支出侵蚀其现金储备,3月底仅余63.2万元(不足10万美元),较去年末本就不足的277万元再度锐减。招股书未着重讨论停业风险,推测公司仍具融资能力维系未来一两年运营,以期通过精简开支实现盈利。 以其去年营收及4.67亿至5.72亿美元估值区间计,一亩田市销率(P/S)达21至26倍,定位激进。横向对比,B2B家居电商GigaCloud(GTC.US)市销率仅0.86倍,即便电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)也仅2.13倍,尽管其40%的毛利率仅为一亩田的一半。 核心症结在于,一亩田亟需强化成本管控,需淘汰低效客户及优化人力结构。若能在此前提下维持较高毛利率,待营收重拾增长并实现盈利时,公司或可迎来全新发展格局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里