地产快讯：摩通指资本增值税令港楼现恐慌性抛售

刘智恒

▷ 香港                                                                                       

陈茂波称短期不推增值税

香港股楼税收大减，政府财政收入面临大压力，财政司司长陈茂波早前曾表示，开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后，引起市场一片争议声，特别是地产发展商，更是大力反对；投资银行即时配合，摩根大通发表报告，指以部分国家实施50%资本增值税率为例子，港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。

摩通的报告似有点危言耸听，世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种，香港即使推行，未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄，资本增值税无疑是其中一个税源，但在经济疲弱，股市每况愈下，楼市亦在调整的时候推出，确实对经济不利。不过，及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应，表示须顾及本港竞争力，短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波，终在财爷一句说话而消弭下来。

打击滥用公屋严查内地资产

为要有效运用房屋资源，房屋署近年致力打击滥用公屋单位，今财年首8个半月，房署已回收2,100个滥用或违约的单位，是上一个财年的总量。与此同时，房署正研究，严查公屋住户在内地及海外的资产申报，署长罗淑佩强调是“有的放矢”。

现时港人申请公屋时，为免超越资产规限，许多时未必将内地或海外的资产申报，过去房署在此方面的审查没那么严谨，加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间，令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔，会在此加大力度，以打击滥用公屋资源，相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。

港发展商纳入支持名单

早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企，据市场消息，平安银行已列出一份白名单，总共有41家房企被纳入其中，当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE)，金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外，香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。

香港发展商的财务状况并没太大问题，负债比率相对要低，财政稳健，对资金需求没急切性。当然，这次在白名单榜上有名，对本港发展商来说，属好事一椿，反正就是多了一个融资窗口。相反，内地政府对情况较差的房企，暂未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具实力房企为先，避免不利消息会令优质企业受牵连。

▷ 内地

内地新盘楼价六连跌

内地楼价仍然持续下调，路透根据国家统计局公布的数据推算，70大中城市新建商品住宅价格指数，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是过去九个月最大，亦是连续第六个月下跌。70大城市中，下跌的有62个，上升的只有7个，只有一个是持平。四大城市中，按月比较只有上海升0.2%，北京持平，广州和深圳分别下跌1%及0.9%。

我们认为，房价一形成下行趋势，跌势将会持续，虽然中间或会有所反弹，但整体方向是跌多于升。事实上，欧美国家针及西方资金外流下，内地经济受到相当压力，世界银行也估计内地今年经济增长4.5%；至于房地产，房屋供应没减少，但需求正在减弱，房企去年第四季的按月销情走弱，趋势很大机会延续，今年也未许乐观。

融创文旅项目乏人问津

内房企业急需现金还债，又或将发展中项目脱手，以减轻资金负担，《每日经济新闻》报道，融创中国(1918.HK)在近一个月，先后放售4个文旅项目，包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店，以及昆明城，但反应十分冷淡，有项目甚至无人问津。

其实又很易理解，内地大部份民企负债累累，大家似乎也要赶卖资产，那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的，主要是几家大型国企，但目前楼市每况愈下，他们手上也不是没有存货，那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目，主要以收租为主，资金回笼更慢，对开发商来说吸引力低，即使卖家愿意大幅劈价，也不容易找到买家。

▷ 咏竹坊文章

百果园出师未捷先跳水

刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK)，股价突然闪崩，一天下跌30%，市场推测是部分股份锁定期过去，即被大手抛售，公司只回应业务一切正常。此前，《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计，在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元，门店数量逾1万家，最终成为全球果王。

咏竹坊报道指出，百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商，过去市场有垢病，加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外，公司的毛利率较低，纯利率更只有低单位数，但市盈率则偏高，股价未跳水前高达21倍，相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强，公司曾未按规定期限公示2022年报告，被深圳官方机构列入经营异常名单，去年中大股东按股，予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘，市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。

中免前景佳具值博率

中国最大免税品店中国中免(1880.HK)最近发布2023年业绩预报，收入及盈利均出现双位数增长。不单止，去年底中免公布，与北京及上海机场签定免税品店新的租金计算协议，与机场的销售分成，由四成多减至两成多；同时又将支付予机场的保底费大幅调低，其中上海两个机场更由61亿元降至7亿元。经过一轮调整，中免的成本大大降低。

不但如此，中国中免开始布局“市内免税市场”。去年增资中国出国人员服务有限公司后，持股达49%。交易最大的意义，在于中免拿到“入境后市内免税牌照”，并且一次性揽获中出服在上海、北京等共12家市内免税店。另一方面，中国旅游研究院预测，2024年内地人全年出入境旅游人次和国际旅游收入，将分别超过2.64亿人次及1,070亿美元。在各方有利条件下，相信中免的前景会更理想。