HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

简讯:玄武云料上半年亏损增至2,700万元

智能客户关系管理服务(CRM)供应商玄武云科技控股有限公司(2392.HK)上周五公告,预计2025年上半年将录得不少于2,700万元(376万美元)的净亏损,远高于2024年同期约610万元的亏损,反映公司业绩持续承压。 公司指出,亏损扩大的主因是上半年中国电信行业加强监管,导致其CRM PaaS及部分CRM SaaS服务销量下滑。不过,玄武云亦强调正积极调整业务策略,加大高毛利率SaaS服务的投入,使整体毛利率呈上升趋势。董事会表示已加强现金流与财务控制,预计今年上半年的经营现金流将转为正数。 玄武云股价周一低开,至中午休市报1.57港元,转升1.95%。过去一个月,公司股价上升约48%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:效率提升严控成本 小菜园料中期盈利急升

餐饮运营商小菜园国际控股有限公司(0999.HK)周五表示,受惠于经营效率提升,预计2025年上半年利润将录得强劲增长。 公司预计半年度利润将介乎3.6亿元至3.8亿元间,中值较去年同期2.8亿元的利润水平增长32%。 公司声明:“净利润增长的主要因集团多措并举优化运营效率、严格管控成本费用,以及深化精细化管理,推动集团整体经营效益显著提升。” 小菜园股票周一高开,早盘上涨4.7%至9.79港元,相较去年12月上市价8.50港元上升约15%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:提升效率持续关店 呷哺呷哺预告亏损大减

火㶽餐厅呷哺呷哺餐饮管理(中国)控股有限公司(0520.HK)周日发盈利预告,预计今年上半年的收入约为19亿元,同比下跌18.9%,但亏损大幅收窄至8,000万元至1亿元,去年同期则亏损2.74亿元。 公司指出,期间持续成本优化,以数字化供应链降本增效、不断升级新型物流枢纽及标准化流程,以及优化餐厅布局结构。期内关闭低效餐厅,并聚焦高潜力区域,预计在资产减值损失较去年同期大幅下跌64.1%。 呷哺呷哺周一平开报0.78港元,年初至今公司股价下跌22%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Full Truck Alliance deals in trucks

增货运经纪收费 满帮危中有机

这家货运平台企业警告,上调货运经纪服务费率可能导致业务量显著下滑,或将对企业利润“产生负面影响” 重点: 随着政府补贴减少,满帮将上调货运经纪服务收费,以建立可持续的业务模式 这家货运应用运营商,一季度小微企业贷款同比增长25%,不良贷款率攀升至2.2%   阳歌 满帮集团(YMM.US)一度因忽视监管机构而付出代价,如今这家货运应用运营商正迎来一道基础经济学新课题。 这源于公司上周五发布的简讯预警,其第二大收入来源货运经纪服务的收费上调,可能引发连锁反应。满帮坦承此举几乎必然导致部分客户流失,公司的客群主要由货车司机与货主构成。 这是满帮在中国经济增速放缓背景下,穿越更崎岖道路的最新调整举措之一。其他变动包括去年的裁员,以及针对核心客户小微企业放贷规模的快速扩张,这些企业常需短期融资维持运营。 上述举措对维持业务良性运转确有必要,但亦伴随风险,也彰显企业未雨绸缪规避深层隐患的主动性。这正是投资者乐见的治理水平,或是雅虎财经调研中13位分析师中11位给予“买入”或“强烈买入”评级的原因之一。 满帮称最新涨价旨在“保障货运经纪业务可持续性”,该业务致力于为货主精准匹配运力。历史财报显示,该业务曾获大量政府补助,而今政策力度似在减弱:今年一季度,政府补助总额为4.67亿元(折合6,500万美元),同比下降41%,上年同期则达7.95亿元。 公司声明称:“预计自截至2025年9月30日的季度起,货运经纪服务交易量将显著收缩,导致该业务营收下滑;同时对应营收成本上升,可能对公司利润产生一定程度负面影响。” 公告发布前的周五,满帮股价下跌7.7%,表明市场当日或已充斥涨价传闻。该股年初至今基本持平,但52周累计涨幅达50%。 凭借以运满满、货车帮两大应用为核心的轻资产模式,该平台为连接货主与司机提供多元化服务,展现出较强吸引力。轻资产模式外,满帮以自有资金独立运营小贷业务。 伴随中国经济放缓的压力传导至货运从业者,该业务需求持续攀升。截至3月末公司资产负债表內,中小微企业贷款额45亿元,较上年同期的36亿元增长25%。与此同时,其不良贷款率由2023年末的2.0%微升至2.2%。 监管合规风波 稳定货运经纪业务的举措,仅是满帮的最新调整。三年前,公司因赴美上市前,未完成网信办数据安全审查遭遇重罚。 作为处罚,2021至2022年,公司两大主力应用被暂停新用户注册约一年。最终完成审查后,获准重启新用户注册。 2022年,中美证监机构就中概股审计底稿争议激化时,满帮据传曾考虑赴港二次上市。但伴随中美最终达成信息共享协议而化解争端,满帮终止这一计划。 即使当前涨价举措及前述贷款扩张,加上不良率攀升令压力加剧,但公司业务此前对经济放缓展现较强韧性。今年一季度,营收同比增长19%至27亿元,但三大主营业务增长显著分化。 核心交易服务营收同比跃升51.5%至10.5亿元,超越货运经纪业务成为第一大收入来源。满帮将前者飙升归因于平台活跃度提升,应用订单履约量同比增长22.6%达4,820万单,平台月活跃货主增长28.8%至276万。 相比之下,一季度货运经纪服务收入基本持平于约9.66亿元。新涨价机制实施后,该业务或于三季度起转入收缩通道,幅度可能显著。第三大收入来源货运信息发布服务,当季增长10%至2.35亿元,在总营收中占比仅10%。 轻资产模式赋予满帮显著盈利优势。去年,其毛利率已达54.6%的高位,今年一季度更跃升至69.2%,主要受益于政府增值税减免,这是另一支持小微企业纾困的政策红包。 去年裁员5%亦提振盈利表现,助推一季度管理费下降30%。当季净利润翻倍至12.8亿元,现金及投资余额仍保持293亿元高位。这一切印证纵使其面临经济放缓风险,这家企业善于在问题恶化前主动破局的禀赋。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里