“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:云知声发布全新“Agent驱动大模型”

人工智能公司云知声智能科技股份有限公司(9678.HK)周一正式发布U2,并将其描述为一种“实现全栈开发、智能编排与深度推理一体化交付的Agent驱动大模型”。 云知声表示,U2非常适合作为下一代AI智能体的基础,其特性能够显着降低每个任务的token用量,从而提升效率。 此次发布距云知声在香港进行IPO大约一年,当时公司以每股205港元的发行价募资2.06亿港元。股价最初一度攀升至856港元,较IPO价格高出逾三倍,但此后持续回落,目前交易价已低于发行价。在最新公告发布后,周一下午股价下跌约11%,报181.1港元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:时迈药业赴港上市获中证监批准

专注开发T细胞衔接器(TCE)疗法的浙江时迈药业股份有限公司,近日获中国证监会批准境外上市备案,意味其赴港上市计划再向前迈进一步。 根据备案文件,公司拟发行不超过5,605万股H股,并安排约1.84亿股内资股全流通。公司近日已第二度向港交所递交上市申请,由华泰国际担任独家保荐人。 成立于2017年的时迈药业是一家临床阶段生物科技公司,聚焦利用T细胞衔接器技术开发新一代癌症免疫疗法。目前公司拥有四项临床阶段候选药物,包括核心产品DNV3及SMET12,分别针对实体瘤、淋巴瘤及EGFR阳性晚期肿瘤;另有两项三特异性抗体产品处于临床前开发阶段。 作为尚未商业化的创新药企,时迈药业主要业务目前仍未录得收入,2025年亏损约8,100万元(1,196万美元)。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Zhihu does knowledge sharing

收入每况愈下 知乎急寻对抗AI之路

问答平台知乎正试图通过聚焦网上资料仍相对稀缺的前沿话题,以及迎合人们面对面交流需求的线下活动,在AI浪潮中保持竞争优势 重点: 知识分享平台知乎第一季度收入跌幅明显收窄,公司正聚焦AI较难取代的业务领域 公司主打前沿话题讨论及线下活动,未来发展潜力可观;但其网络小说及视频业务,则可能面临激烈市场竞争    阳歌 要如何在AI时代抢得先机?答案是比AI更早接触到第一手资讯来源。这正是知识分享社区知乎(ZH.US;2390.HK)正在尝试的新策略之一。这家被称为中国版Quora的平台,正设法在抢走其部分业务的大型语言模型(LLM)面前维持领先地位。 虽然在周末旅游建议等资讯搜索方面,知乎难以提供比AI更突出的优势,但公司认为,在下一代大模型开发、AI辅助视频生成,以及模型迭代等新兴领域,仍具备自身竞争力。知乎通过在相关议题仍处于萌芽阶段时,主动发起讨论并邀请业内专家进驻平台,同时专门设立“认证荣誉创作者”类别,以吸引这类专业人士参与内容创作。 知乎亦开始发展一些更具人本特色的业务,借此提升近两年收入持续下滑的业务表现,而这些领域也是AI较难直接竞争的地方。在这方面,公司进展最快的项目是打造名为“盐言故事”的新平台。该平台独立于知乎核心问答业务之外,主打用户创作的短篇小说及短视频内容,与市场上众多同类平台展开竞争。 此外,知乎亦通过举办线下活动,吸引渴望真实人际互动的用户。为回应这项需求,公司在上周公布的第一季度业绩中,多次提及“真人”、“真实用户”及“真实用户社群”等字眼。颇具讽刺意味的是,原本由知乎创办人兼董事长周源亲自发表的开场致辞,这次却由其AI分身“Victor Zhou”代为完成;不过,在随后的分析师问答环节中,周源本人仍亲自回答问题。 Victor Zhou在预先准备好的讲稿中表示:“在这一稳固基础上,我们的核心业务已展现令人鼓舞的复苏迹象,而新业务项目亦持续累积动能,并带来具意义的增量增长。” 这套多管齐下的策略似乎已开始显现初步成果,反映在公司第一季度收入跌幅显著收窄。不过,财报中亦出现一些值得关注的警讯,包括大幅削减对知乎这类互联网企业至关重要的研发开支,以及就部分经营困难客户可能无法付款而作出的较大额拨备。 整体而言,这份财报基调仍相当正面。尤其是一年前,由于AI已能复制知乎原有的核心知识分享功能,市场一度质疑其存在价值,而如今公司的表现已较当时乐观许多。 投资者对最新业绩反应平淡,知乎股价在业绩公布后基本没有明显变化。这种冷淡反应或许反映市场仍抱持观望态度,等待公司披露更多看似具发展潜力的新业务数据。尽管知乎大力宣传这些新项目,但实际披露的数据极少,尤其是在收入贡献方面,显示相关业务目前仍未对整体营收带来显著贡献。 收入转折点 知乎在中国具有相当高的知名度,长期以来亦被视为获取优质内容的重要平台。然而,公司一直未能有效将流量转化为收入,因此在2021年上市时仍处于亏损状态。公司于2024年第四季度首次实现盈利,但在去年下半年再次转盈为亏。今年第一季度,公司仍录得850万元(125万美元)净亏损,但管理层指出,若按经调整口径计算,公司已恢复盈利。 知乎收入于2023年见顶,其后随着AI开始侵蚀其业务,过去两年收入持续下滑。雪上加霜的是,公司原本被寄予厚望的教育服务业务,也开始出现明显下滑。 知乎公布,今年第一季度收入同比下跌10.7%,由去年同期的7.30亿元降至6.52亿元。相比去年第四季度25%的跌幅,以及2025年全年25%的收入下滑,情况已大幅改善。公司两大收入来源,营销服务及付费内容与IP运营,均录得个位数跌幅,收入分别下降3%至1.91亿元,以及下降4.5%至4.02亿元。包含教育服务在内的“其他收入”业务则持续承压,收入同比大跌48%至5,780万元。 公司第一季度平均月订阅会员数为1,310万人,低于去年同期的1,430万人,但较去年第四季度的1,220万人有所回升。公司亦表示,每名日活跃用户(DAU)平均每日使用时长达42分钟,较去年同期及上一季度均有所增加,但未披露具体增幅。 正如前文所述,研发支出是其中一项值得关注的指标。最新季度研发开支占收入比重降至16.9%,低于去年同期的19.5%。另一项隐忧则是一般及行政开支大幅增加,公司指出,主要原因是就部分客户拖欠款项所产生的应收账款预期信用损失计提拨备。 最后,再来看看公司三项新业务计划的更多细节。这些业务看来有望带动公司重拾增长,但目前仍处于早期发展阶段。在前沿话题讨论及专家引入方面,公司表示,本季度围绕多个新兴主题出现大量“深度讨论”,并指出“来自顶尖实验室的大批核心专家已加入平台,且保持高度活跃”。 至于“盐言故事”,知乎表示,该短篇小说及短视频平台创作者总收入于本季度同比激增5.6倍,但未披露具体数字。在线下活动方面,公司表示,今年的“新知青年大会”吸引逾8万名现场参与者及100家合作伙伴,活动内容既包括AI相关工作坊,也涵盖手工艺等较低技术门槛的主题。 必须肯定的是,面对AI侵蚀核心业务,知乎并未选择坐以待毙。公司推出的新策略整体规划相对周全,尤其是通过举办前沿议题讨论以维持对AI的领先优势,以及发展AI无法复制社交互动体验的线下活动。“盐言故事”亦展现一定发展潜力,但知乎在这个领域将面对众多竞争对手的激烈挑战。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:慧聪集团拟将北京兆信在新三板摘牌

B2B电子商务平台运营商慧聪集团有限公司(2280.HK)上周五公布,旗下于新三板上市的北京兆信将会申请摘牌,现已向北京兆信的股东大会提交建议。 慧聪集团是中国内地首家在香港上市的B2B电商,早年其市场知名度可媲美阿里巴巴(9988.HK; BABA.US),集团于2003年在香港创业板上市,并于2014年转往香港主板挂牌。不过公司近几年业绩表现不振,业务持续收缩。 集团于今年3月因审计问题而更换审计师,导致股票停牌,至今仍未恢复交易,公司2025年度业绩亦迟迟未能发布。 慧聪网的股价在高峰时一度高达23.58港元,但今年停牌前股价仅为0.206港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里