“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

Pharmaceutical distributor 111 Inc. announced Tuesday that it has entered into a strategic direct supply partnership with drug developer and maker Beijing Scrianen Pharmaceutical.

快讯:1药网与斯利安药业订战略供应协议

最新:药品分销商1药网(YI.US)周二公布,与药物研发及销售商北京斯利安药业建立战略供应合作伙伴关系。 利好:该协议将深化双方在零售市场的合作,1药网将利用大数据、数码营销和云服务,协助斯利安药业的产品进入更广阔的在线线下市场,并扩大其药品的可及性。 值得关注:协议未有列明双方合作的规模,也未有透露1药网能藉着合作协议获得多少利益。 深度:1药网成立于 2010 年,营运着一个中国领先的数字及移动医疗保健平台,连接患者与药品和医疗保健服务,向中国各地的在线和线下药店销售药品,它与 500多家国内外药厂建立战略合作伙伴关系,为全国 47万多间个体药店和中小型连锁药店提供服务。今年一季度,该公司报告了有史以来的首次营运利润,主要因为成本控制取得成果。 市场反应:1药网的股价周二在纽约下跌1.8%至1.08美元,贴近过去52周的低点。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Tiger Brokers revenue rises 19% in first quarter

及早出海转战场 老虎证券死里逃生

随着在香港的发展,这家互联网券商一季度录得稳健的营收增长 重点 老虎证券一季度收入同比增长19%,入金客户增长15% 在与中国监管机构发生重大冲突后,这家互联网券商加快国际扩张步伐,现已进入香港,将其作为最新市场 梁武仁 精明的公司能够及早察觉问题,并在问题爆发之前将其解决。互联网券商老虎证券(TIGR.US)值得称赞,因为它察觉到了滚滚乌云,并为中国商业环境中常见的监管风暴做好了准备。 就在一年半前,老虎证券突然陷入水深火热之中,因中国证券监管机构几乎将它和竞争对手富途控股(FUTU.US)一起关闭,原因是它们违反了与跨境业务相关的国内法律。时间快进到现在,公司的最新财务业绩显示,这头老虎不仅从死亡边缘走了出来,还通过加强国际扩张实现了蓬勃发展。 如此迅速的复苏绝非易事,公司被迫重新设计商业模式,往往是从头开始,实在是在资金耗尽之前与时间赛跑。像老虎证券那样走出中国向来是选择之一,从理论上听起来还不错。但现实并不是那么容易,因国外市场有自己的复杂性,更不用说要与当地的同行竞争了。 在2022年底国内问题爆发前,老虎证券和富途控股都有足够的时间做准备。信号在之前几年就出现,不同监管官员纷纷发声,促使两家公司在国内保持低调,同时悄悄地在海外开拓一个新市场,这些努力现在都得到很好的回报。 上周三发布的最新业绩显示,老虎证券第一季度营收同比增长19%,达到约7,900万美元,因入金客户(有实际交易资金的账户)的资产增长15%。至于净利润上涨逾50%至1,230万美元,主要归功于不被列入营收的“其他”收入。 公告发布后,截至上周末,老虎证券股价上涨16%。 虽然利润增长看似归因于非运营因素,但老虎证券的营收增长看上去依然相当稳健,证明公司早期已将业务拓展到中国以外。公司传统上通过帮助中国投资者,购买美国和中国香港上市的股票来赚钱。但近年来,公司已将其他股票市场添加到其服务中,并且由于被禁止签约新的中国客户,现已将目标客户定位在中国以外的客户。 老虎证券最初位于北京,但现在的登记注册地在新加坡,超过90%的收入来自中国以外的市场。新加坡是公司最大的市场,占第一季度新增入金客户的一半以上。但它在美国和澳大利亚/新西兰地区也有业务。去年,它还在香港推出了服务,香港现在也是富途控股的主要市场。 香港扩张 2021年底通过收购海悦证券,老虎证券进入香港。之后,花了一段时间才让香港业务运转起来。但自从去年推出服务,公司迅速获得关注。今年一季度,老虎证券有约10%的新增入金客户来自香港,与澳大利亚/新西兰市场约15%的占比相差不远。 随着老虎证券在香港扩大服务,香港对该公司的营收贡献可能还会持续增加。香港是中国领土,但与中国内地的两大主要证券市场上海和深圳相比,它自己的金融体系要开放得多。公司已开始在香港,为专业投资者提供现货加密货币交易服务。今年3月,公司从香港证券监管机构获得了第9类牌照,为向散户和专业投资者提供资产管理服务铺平了道路。 老虎证券并没有完全放弃中国内地市场,不过在中国证监会指斥它及富途没有相关牌照下,为中国客户进行跨境交易后,老虎证券在中国的活动就受到限制。从那时起,两家公司就都处于一种暂停状态,被勒令停止在中国接新客户,可幸没有被迫关闭已有的中国客人账户。 老虎证券有充足的时间来为这个重大变故做好准备。早在2016年,中国证监会就要求,该公司在中国的一个实体停止与未经授权的证券公司合作。作为应对,老虎证券采取行动,将该业务部门定位为中国投资者的在线讯息提供商,而不是证券交易等实际金融服务的提供商。 老虎证券由此开始专注于海外扩张,并经常将收购作为进入新市场的捷径。目前还不清楚,中国证监会最终会否向老虎证券或富途发放证券交易牌照。一些人认为,两家公司没有被勒令关闭所有内地账户,是一个积极信号,而且也没有任何迹象表明,这样的结果会在短期内发生。 老虎证券已将总部迁至新加坡,而富途则更专注于香港,不过它也涉足新加坡和美国市场。富途控股上周宣布出资4.4亿港元,收购网上银行天星银行44%的股份。 老虎证券在一季度的收入增速远快于富途,后者的增幅仅为3.7%。不过,老虎证券的收入基数比富途小得多,这意味着它还有很长的路要走。老虎证券市销率(P/S)相对较低,为2.7倍,远远落后于富途控股的8倍。如果老虎证券在海外的耕耘继续取得成果,这一差距可能会缩小。公司股价在一季度财报公布后上涨,看起来像是投资者对它投下的信任票,尽管它可能需要更快地取得进展,以进一步缩小估值差距。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Kanzhun operates Boss Zhipin, one of China’s top recruitment platforms, and went public in New York in 2021 and made a second listing in Hong Kong a year later.

快讯:摩根大通大手增持看准科技

最新:据港交所网页显示,经营网上招聘平台Boss直聘的看准科技有限公司(BZ.US; 2076.HK)获摩根大通在6月3日增持约1,073万股,每股平均价约81.87港元,持股比例由6.51%增至7.94%。 利好:对于一家上市公司而言,获得主要股东增持股份是利好信号,意味其可能对公司前景存在正面看法。 值得关注:除了增持股份外,摩根大通亦同时增加逾121万股淡仓,合共持有淡仓约480.5万股,占已发行股本0.63%。 深度:Boss直聘被认为是中国顶级招聘平台之一,于2021年6月在纽约上市,并于2022年12月在港股挂牌。在2022年底,该公司利用卡塔尔世界杯作为重要的宣传机会,花费巨资大卖广告,令品牌知名度大升,成功把握中国经济在去年1月农历新年前后开始反弹的机会,于去年取得佳绩。另一方面,该公司董事会今年3月宣布新的回购计划,将于12个月内回购最多2亿美元股份。 市场反应:看准科技周二股价下跌,中午收盘软2.7%至82.15港元,贴近过去52周的中下水平。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Jiangxi Rimag Group, which provides medical imaging services, opened at HK$15 in their Friday trading debut, 0.1% higher than their IPO price of HK$14.98.

快讯:超额认购336倍 一脉阳光股价微升

最新:医学影像检查服务提供商江西一脉阳光集团股份有限公司(2522.HK)周三在港交所首日挂牌,开市报15港元,比招股价14.98港元高0.1%,市值约30亿港元。 利好:该公司的香港公开发售部分反应热烈,接获17,855名投资者申购其股份,录得336.3倍超额认购。 值得关注:虽然认购反应理想,该股仅以每股14.98港元定价,接近其14.6港元至16.8港元的招股价低端水平。 深度:一脉阳光的主要业务是医疗影像中心服务,即经营自有医学影像中心,或为合作伙伴的医学影像中心提供营运管理服务。自2014年成立后,10年间已坐拥97家医学影像中心,覆盖了中国17个省、自治区及直辖市,不仅涵盖一二线城市,也包括了59个县级行政区。该公司去年5月首次向港交所递交上市申请,但未能成功,并于去年11月再度入表,今年5月通过上市聆讯。 市场反应:一脉阳光周五股价上升,中午收盘报15.42港元,比上市价高2.9%。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里