“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:趣致与迪拜家族合作 开发AI生活平台

智能售货机运营商趣致集团(0917.HK)周四宣布,与统治迪拜的家族成员达成合作,共同开发人工智能娱乐生活平台Holox。平台将率先在迪拜推出,后将拓展至中东其他地区。 趣致将Holox定义为“新一代AI平台,将先进的多模态AI、情境推理及学习技术,与智能硬件相结合,打造出具备沉浸感、交互性且是AI原生的游戏与娱乐体验。” 项目的本地合作伙伴为Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有关Holox的愿景与技术方向,公司表示:“与阿联酋《2031年国家人工智能战略》高度一致,长期目标是阿联酋在关键经济及文化领域上,全面推进AI应用。” 公告发布后,趣致股价周五上涨8%,该股年内累计跌幅达60%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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水滴重返成长轨道 投资人是否买单?

新成立的技术服务业务收入暴增逾20倍,带动保险经纪商水滴公司第三季收入按年劲升38.4% 重点: 水滴今年有望重回强劲营收成长,终结连续三年的下滑走势 公司新设立的技术服务板块呈现爆发式增长,收入由去年几乎挂零,跃升至今年第三季贡献公司23%的收入   阳歌 “若一棵树在森林倒下却无人听闻,哪么它是否真的发出声音?”这句英文谚语想表达的是,若一件事从未被人察觉,那么是否算是发生?这颇能形容保险经纪商水滴公司(WDH.US)最新公布业绩后的情况。尽管公司在艰困的经营环境下录得相当亮眼的增长,但业绩公布后的两个交易日股价几乎原地踏步,周三仅小幅上涨,翌日不仅回吐全数涨幅,反而倒跌。 用另一句俗语“怕热就不要进厨房”形容水滴的处境同样贴切。公司主要收入来源保险经纪业务正面临愈来愈严峻的经营压力,原因在于中国不断推出新监管措施,限制相关业务的利润空间。 作为应对,水滴开始转向为保险公司提供服务,协助其提升经营效率。此类业务的获利能力看来远高于传统经纪业务,亦有可能获得国家政策支持,或至少面临较少监管干预,因为中国多数大型保险公司属于国有背景。目前,许多保险公司受经济放缓影响而面临经营压力,这或许正是中国当局出手“托底”产业发展、并对保险中介(如水滴)收取费用加以限制的部分原因。 水滴的核心业务集中于健康保险,公司亦正运用其庞大的数据库,协助药企筛选临床试验所需的合适受试者,这亦是一项较不易受到政府监管影响的业务领域。此外,公司亦积极利用AI技术优化保险核保、风险分析与客户服务流程。董事长沈鹏表示,相关应用“能够让我们在毫秒之内,对用户形成深刻洞察”。 沈鹏指出:“第三季度,AI成为推动业务品质与效率提升的核心动力,带动公司收入与盈利双双实现双位数高速增长。”他续称:“展望未来,我们将把握科技带来的机遇,持续深化AI与各项业务的融合,并在整体业务生态中推动创新,以支持公司实现可持续成长。” 投资者或许已对企业财报中铺天盖地的AI叙事感到疲劳,这或可解释为何市场对水滴亮眼的业绩表现反应平淡。公司季度收入按年增长38.4%,由去年同期的7.04亿元增至9.75亿元(约1.38亿美元)。作为对比,私营保险龙头众安在线(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民营保险经纪商手回集团(2621.HK)则于同期录得收入下滑21%。 水滴本身过去亦曾历经收入下滑,自2021年以来,公司收入持续回落,由当年的32亿元降至2024年的28亿元。不过,随着今年业绩回温,公司几乎可以确定重回增长轨道。受第三季度强势表现带动,公司今年首九个月累计收入达 25.7亿元,较去年同期的20.8亿元增长24%。 技术服务推动增长 水滴目前有两大收入来源,分别为核心的保险经纪业务,以及规模较小的医疗众筹业务,后者主要协助未购买正规保险的人士,分担高额医疗开支。当季,保险业务仍是公司主要收入支柱,第三季度实现收入8.69亿元,按年增长 44.8%,去年同期为6.01亿元,约占公司整体收入近九成。 公司核心保险经纪收入于第三季度按年增长14%,其中新单首年保费收入较上季上升32.3%。公司表示,相关表现主要受惠于数据基础设施的升级,以及即时客户评估能力的强化,从而有效提升核保作业效率。 然而,正如前文所述,真正的焦点落在技术服务业务。该业务为保险公司提供一系列提升营运效率的工具,涵盖风险评估、客户关系管理与投诉管理等范畴。该板块收入于第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020万元跃升至1.964亿元,现已占公司总收入的22.6%。 另一个潜在的增长亮点,是公司协助药企筛选临床试验患者的业务,即其所称的“数字化临床试验解决方案”。该板块于最新季度实现收入3,190万元,按年增长31%,显示在中国日益拥挤的药物研发市场中,该业务有望凭藉为药企提供患者招募服务而成为新的增长引擎。 从规模而言,水滴的众筹业务体量相当可观。但该业务对公司收入贡献有限,部分原因或在于,若从面向困境人群的业务中获取高额利润,社会观感并不好。第三季度,众筹业务仅录得收入6,570万元,与去年同期的6,580万元基本持平。 季度内,水滴的营运成本及支出按年上升27.1%,增幅明显低于收入增长速度,从而推动经营利润按年大增330%,达1.14亿元。同期,公司净利润亦录得约60%的按年增幅,升至1.59亿元,并连续第15个季度实现盈利。 尽管市场对最新财报反应平淡,但投资者并未完全忽视水滴前景的改善。今年以来,公司股价累计上涨54%,尽管多数中国科技股同期亦有相近升幅。目前其市销率(P/S)为1.52倍,明显高于手回的0.64倍及众安在线的0.59倍,反映市场更偏好该股,因其受监管政策与经济放缓影响相对较低。 或许某种程度上仍受制于市场形象问题,不少投资者依然将水滴视为传统保险经纪商。然而,若公司能逐步转型为面向保险公司的科技服务供应商,同时持续扩大与药企的业务合作,其股价仍有望释放一定上行空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:天域半导体首挂半日跌25%

碳化硅外延片制造商广东天域半导体股份有限公司(2658.HK)周五在港交所挂牌上市,首挂低开34.5%报38港元,其后跌幅收窄,至中午休市报43.5港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球发售3,007.05万股H股,每股发售价58港元,净筹约16.73亿港元。香港公开发售获约59倍超购,国际发售录得1.47倍超购。两名基石投资者广东原始森林及广发全球的场外掉期交易以及Glory Ocean合共认购278.48万股,占发售总数4.72%。 今年前五个月,公司收入2.57亿元,按年下滑13.5%至2.97亿元,录得净利1,120万元,去年同期为亏损1.12亿元。公司计划将62.5%的上市集资金额用于未来五年扩大产能,15.1%用于增强研发实力,另有10.8%将投向战略投资领域。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:遇见小面首挂跳水 午收大跌近三成

连锁面店广州遇见小面餐饮股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港挂牌,开市报5港元,较招股定价大跌29%,之后跌幅略收窄,中午收市报5.12港元,跌27%。 公司发售9,736.5万股,每股招股价介乎5.64港元至7.04港元,并以最高位定价。公开发售录得超额认购425倍,国际配售则录得超额4倍。 公司去年收入11.5亿元人民币(下同),按年升44%,纯利升32%至6,070万元。今年首六个月,收入7亿元,按年升33.8%,纯利劲升96%至4,183万元。 集资所得净额6.17亿港元,60%用于拓展餐厅网络、10%用于品牌建设及提高客户忠诚度、10%投资上游食品加工行业,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里