“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:挚文料2025年营收将延续下滑态势

有“中国版Tinder”之称的在线交友应用运营商挚文集团(MOMO.US)周三公布,在海外业务的强劲增长,很大程度被中国本土市场的疲软所抵消,其第三季度营收轻微下滑。 以陌陌应用闻名挚文,上季度实现营收26.5亿元,较去年同期的26.7亿元下降0.9%。海外业务季度营收同比激增近70%至5.35亿元,占总营收比重从上年同期的12%升至20%;本土市场营收则同比下降10%,由上年同期的23.6亿元降至21.2亿元。 自2021年以来,挚文集团营收持续承压。今年该趋势或将延续,公司预计第四季度营收同比降幅在0.6%至4.4%间,延续今年首三季累计1.7%的下滑态势。第三季度公司盈利同比下降22%,由上年的4.49亿元降至3.5亿元。 财报发布前,挚文集团美股周二盘中下跌1.1%,盘后交易时段反弹1.4%。该股年内累计跌幅达4.3%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:宝济药业首挂开市劲升逾倍

生物技术公司上海宝济药业股份有限公司(2659.HK)周三首日在香港挂牌,开市即大升128%报60.5港元,之升幅略收窄,中午收市仍升125%报59.5港元。 公司发售3,791万股,每股售价26.38港元。公开发售录得超额认购3,525倍,国际配售则录得超额5.6倍。 宝济药业主要针对四大治疗领域,分别是大容量皮下给药、抗体介导的自身免疫性疾病、辅助生殖,以及重组生物制药。 是次集资净额9.2亿港元,约53.5%将用于核心产品的研发及商业化,约17.7%用于推进现有管线产品及筹备相关登记备案,约8.4%用于持续优化专有合成生物学技术平台,约10.4%用于提升及扩大生产能力,余下一成用作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:英矽智能港股IPO获中证监备案

AI制药平台英矽智能已获中国证券监管机构批准在香港上市,此举为该公司在香港上市铺平道路。中国证券监督管理委员会(CSRC)于周二在网站上公布的讯息显示,英矽智能计划在上市中出售最多1.08亿股。 英矽智能曾在2023年6月、2024年3月、2025年5月递交上市申请,均告失效。今年11月,该公司再度地表港交所申请上市。根据申请文件,英矽智能今年上半年由盈转亏,录得亏损1,921.5万美元,去年同期为盈利803万美元;收入按年大跌54%至2,745.6万美元。 英矽智能以AI与大数据推动新药开发,业务涵盖管线药物开发、药物发现服务及软件解决方案。公司称,其自研生成式AI平台Pharma.AI已产生逾20项临床或IND阶段资产,10项获批临床,3项已授权,交易额逾20亿美元,应用领域扩展至先进材料、农业、营养品与兽医药物。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
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中国车市放缓 易鑫却驶入增长快车道

线上汽车贷款服务平台易鑫于第三季度处理的交易笔数按年增长近四分之一,在中国汽车市场整体疲弱的背景下逆势上扬 重点: 易鑫第三季度处理汽车交易约23.5万笔,按年增长约23%,增速明显快于同期中国汽车销量的整体增幅 随着新能源汽车加速普及,市场预期二手电动车融资需求将快速增长,易鑫正逐步将业务重心转向二手新能源汽车贷款市场   梁武仁 无论市场环境多么严峻,精明的企业总能在波动中,找到最具盈利潜力的切入点;即便中国汽车市场持续放缓,同业普遍面临收入下滑与利润收缩,易鑫集团有限公司(2858.HK)似乎仍成功切中有利赛道。 该线上汽车贷款服务平台在上周二的业务报告中表示,第三季度处理汽车交易约23.5万笔,按年增长约23%。按金额计,易鑫于期内促成的贷款总额约为212亿元(约30亿美元),较去年同期增长约15%。 尽管易鑫并未披露第三季度具体收入数字,但在中国汽车市场疲弱、宏观经济持续降温的大背景下,公司的整体经营表现仍显得相对亮眼。 在于经济长放缓,消费者对购买汽车等高价品趋于审慎下,中国汽车销量在过去数年增长乏力。由激烈竞争与供过于求引发的价格战,让情况雪上加霜,促使潜在买家延后购车决定,等待价格进一步下调。 今年第三季度,中国汽车(包括二手车)总销量按年增长约11%。这一增幅放在任何成熟经济体中或许尚算可观,但与2000年代初期迅猛的扩张相比仍相去甚远。更重要的是,表面亮丽的增长数字掩盖了一个事实:车企与经销商正透过大幅折扣促销来清理高企库存,这很难被视为市场健康的表现。 这并不代表易鑫没有成长机会,最新业务报告显示,公司正持续受惠于二手电动车(EV)需求的快速上升。中央政府依然大力支持新能源汽车发展,持续推出政策刺激销售,如今新能源车已占中国新车销量的一半。 随着大量新款新能源车涌入市场,车况良好的二手电动车价格迅速回落,为追求性价比的消费者带来更具吸引力的选择,亦进一步推动相关融资需求增加。 二手车融资成增长引擎 易鑫第三季度二手车融资额按年增长逾五成,占期内促成融资总额的比重已超过五成。当中,二手电动车贷款占二手车融资业务的比重,由2024年第三季度约13%,提升至今年第三季度约23%。公司表示,这一快速转向属于有意为之的策略布局。 易鑫在公告中表示:“这一增长反映我们透过更精准的风险定价,并引入具盈利能力的二手车产品,所推行的积极策略正在持续奏效。” 然而,能否把交易量的增长有效转化为与之相若的收入或利润增幅,对易鑫而言仍取决于其他多项因素。 首先,二手车售价普遍低于新车,相应的贷款金额通常亦较小,这正解释了为何易鑫第三季度融资金额的增幅,低于交易笔数的增长幅度。换言之,相较新车贷款,每宗二手车贷款为易鑫带来的收入可能更低,导致公司收入增长节奏落后于交易量的增长。 这意味着,易鑫第三季度实际收入增长,很可能显著慢于期内交易量逾20%的升幅。 较为正面的情况是,易鑫在二手车贷款业务中,为客户所提供的付款担保服务比例较新车业务更高,相关业务扩张有助带来更多担保服务费收入。然而,该板块的成长亦伴随一定风险,因公司需就最终出现坏帐的担保贷款作出减值或损失拨备,相关费用将直接侵蚀其盈利表现。 易鑫于8月发布的中期业绩报告显示,公司上半年收入按年增长22%至54亿元。然而,其信贷减值损失大幅飙升59%,侵蚀毛利表现。尽管如此,公司仍成功将期内净利润按年提升34%至5.49亿元。在汽车行业多数企业普遍面临收入与利润双双下滑的情况下,这一成绩尤为亮眼。 多元化布局 鉴于贷款撮合业务本身涉及风险,易鑫正积极推动业务多元化发展。其中重点布局之一为其金融科技(SaaS)平台,该平台连接汽车制造商、金融机构与消费者三方。随着期内引入两家新的金融机构合作伙伴,第三季度透过该平台促成的融资金额按年已实现倍增以上的增长。人工智能(AI)的应用对易鑫而言至关重要,这亦是当前众多数字化企业的共同趋势。对易鑫来说,相关技术有助简化贷款审批流程,提升作业效率,同时降低营运成本。 事实上,SaaS服务已于上半年成为易鑫最大单一收入来源,相关收入按年飙升124%,占公司总收入比重超过三分之一。 然而,整体中国经济走弱与汽车市场疲软,在可预见的未来仍将对易鑫构成拖累。中国11月新车销量已连续第二个月下滑,不过业界人士指出,部分原因在于去年同期的数据受到政府补贴政策刺激而偏高,而相关补贴目前正逐步退场。 投资者似乎已暂时忽视汽车产业整体的不利因素,转而因易鑫在逆境中的亮眼表现而给予回报。自最新业务报告公布以来,公司股价持续上扬,目前市盈率(P/E)约为16倍,显著高于同为零售贷款撮合平台、但并未专注汽车融资的两家同业——信也科技(FFINV.US)的约3.6倍,以及奇富科技(QFIN.US;3660.HK)香港上市股份的约2.8倍。 易鑫目前的估值,反映市场仍肯定其在景气承压下,仍能维持盈利与收入同步成长的实力。无论是布局二手电动车融资,还是积极发展SaaS服务,这些都被视为公司在艰难市况中持续推进增长的关键一步,也让市场对其给予更高评价。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里