长租公寓竞争加剧 魔方生活上市图强

“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请，以填补资金继续扩充业务

重点：

• 受疫情及封控措施影响，魔方生活去年由盈转亏
• 中国房地产市场深度调整，不少商品房库存“转卖为租”，长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发，包括金融重镇上海等主要城市，更在去年二季度实施严厉封控措施，冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现，以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底，魔方生活卷土重来，上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业，没有大企业作为骨干股东，未完成招股前，私募基金华平投资持有其42.56%股份，加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融，则分别持股16.93%及12.59%，三家都是被动型的基金投资公司。

据初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料，去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元，预计至2027年的规模可达1,366亿元，复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计，至去年底止，魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止，该公司拥有76,245套在营公寓，分布全国25座城市388个地点，其中在上海运营的公寓达30,053套，占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升，从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元，显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下，即使内地房市疲软，却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是，该公司近年盈利表现飘忽，其中2021年录得约3亿元净利润，扭转之前一年的2.3亿元亏损局面；但到了2022年，随着新一轮新冠疫情大流行，加上官方防控措施造成的压力，其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响，最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算，其市销率约3.9倍，作为港股的“长租公寓第一股”，市场上可比较的公司不多，与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH)，市销率约5.4倍，其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献，在该模式下，魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，租约期一般为10至15年，并负责管理和运营，并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年，来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓，并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下，租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下，2016年长租公寓行业率先迎来爆发期，然而，自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象，随着2020年疫情大爆发，进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端，甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路，意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外，由于房市内部需求疲软，市场景气不再，地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月，万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金，拟通过投资收购房企存量资产，提供市场化长租房或保障性租赁住房服务；此外，全球最大房地产投资机构之一的博枫资产，也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目，计划提供560间房源，此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐，但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模，魔方生活自从2020年便积极投资，例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套，因此在扩张速度最快的这一年，该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出，抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入，加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出，导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元，可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是，在中国整体需求疲弱下，该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示，白领公寓去年月均租金为2,922元，同比减少3.4%，甚至低于2020年的2,964元，拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元，在相关成本持续上升的处境下，却未能相应调升租金，恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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