董事辞任评级下调金地前景不明朗

2023年10月30日

600383.SHG

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗

重点：

穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面
公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成

刘智恒

掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。

内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。

众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。

1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。

看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。

股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。

金地中期财务健康

在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。

可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。

市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。

穆迪调低评级

虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。

即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。

深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。

事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。

面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。

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短影音平台抖音周三宣布，华语流行音乐天王周杰伦正式开设名为“周同学”的官方帐号，引爆市场话题。由其亲属控股、在中国大陆经营周杰伦IP的香港上市公司巨星传奇集团有限公司（6683.HK），周三股价暴涨94.37%，收报12.44港元，公司市值突破100亿港元（12.74亿美元）。据财新报道，周杰伦帐号在未发布任何影片下，短短10分钟粉丝即从16万激增至45万，半小时内突破百万，至周四已突破千万。市场传言，周杰伦签约费高达九位数人民币，抖音官方则予以否认，称为谣言。巨星传奇成立于2017年。由周杰伦母亲叶惠美及经纪人等亲友创立，总部位于江苏省昆山市，于2023年在香港上市。公司主要业务为新零售与IP运营。2024年，公司总收入5.84亿元（8,100万美元），同比增长35.8%，净利润5.024万元，同比增长21%。总收入中，来自以“魔胴咖啡”为主的零售消费品收入约占45%，与IP、内容授权有关的收入约占53.8%。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月10日

6683.HK

简讯：龙光21笔境内债重组获通过

房地产开发商龙光集团有限公司（3380.HK）周三公布，21笔境内公司债券及资产支持专项计划（ABS）的重组方案，已全部获相关债券持有人通过，并提供包括全额转换特定资产、资产抵债、现金回购、股票等重组方案选项。龙光下一步将根据债券持有人会议的相关约定，就债券持有人选择的重组方案进行安排。根据公司2024年业绩，集团的总负债为1877.8亿元，总资产为2125.9亿元，持有的现金为86.5亿元。周四开市龙光股价升4.4%报0.95港元，过去一年股价已从高位下调46%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月10日

3380.HK

Zepp股价大涨：华尔街迎来中概股复兴？

过去两周，这家可穿戴健身设备制造商的股价翻倍有余，在经历连续三年营收萎缩后，其业绩似乎将重返增长轨道重点： Zepp Health股价过去两周内涨逾一倍（主要在上周录得涨幅），公司预测二季度营收将增长30%，为三年来首次实现同比增长公司正从小米的代工厂商，转向发展自有品牌Amazfit 阳歌两周前，我们报道了医美平台新氧科技（SY.US）股价年内飙涨四倍（涨幅主要在上个月录得）的案例。如今，可穿戴设备制造商Zepp Health Corp.（ZEPP.US）或正经历相似轨迹，股价在过去两周内翻倍有余，其中大部分涨幅在上周录得。尽管两者或许只是GameStop式的迷因股（迷因股股价异动源于缺乏财务支撑的投机性买入），但更有可能存在深层变化。简言之，我们认为这两家企业或标志着，部分长期在华尔街遇冷的中概股，正迎来初现端倪的复兴浪潮。告别连接独立诊所与消费者的旧有平台模式，新氧因其转型直营医美中心的战略，获得投资者关注。Zepp似乎也有亮眼故事可讲，包括即将实现2021年以来首次营收增长。此番重生，源于Zepp摒弃昔日的商业模式，不再依据授权协议为手机巨头小米代工可穿戴设备。取而代之的是，公司正全力打造自有品牌Amazfit。这条转型之路虽极具挑战，但随着Zepp的营收重拾增长，终究开花结果。更宏观看，新氧与Zepp的案例或反映出投资者认知转变，他们或许意识到，对所有中概股一概而论的严苛态度有失偏颇，并承认部分企业值得深入审视。我们此前讨论过的中企赴美IPO寒冬，或为另一诱因。当市场鲜见大型中概新股上市，投资者或开始在现时的股份中，寻觅璞玉浑金。即便经历近期大涨，Zepp的市销率（P/S）仍仅为0.46倍，虽较3月水平翻倍，估值仍处低位。新氧3月底市销率同样低至0.42倍，但经大幅拉升后飙升至2.13倍。相较全球可穿戴设备巨头佳明（GRMN.US）的6.4倍市销率，两者估值仍有显著差距，表明股价或存可观上行空间。自2018年赴美上市以来，Zepp历尽艰辛。彼时，其以“华米”之名立足市场，命运与手机巨头小米深度捆绑。后者除手机业务外，也通过授权协议与Zepp等企业合作销售各类电子产品。上市之初，小米产品贡献Zepp约三分之二营收。摆脱依赖小米然而，Zepp迅速察觉对小米的依赖既限制发展潜能，又导致毛利率远逊于自有品牌企业。毅然决定转型，并于2021年将公司名由“华米”更名为Zepp，标志着战略转向正式落地。此后，公司來自小米产品的销售额持续下滑，毛利率则逆向提升，从2019年约25%升至去年第一季度的37.3%。虽然仍大幅落后于佳明58%的毛利率，但再度佐证，若Zepp能在全球运动手环市场确立重要地位，盈利水平仍有巨大提升空间。据市场调研机构SNS Insider数据，该市场规模庞大，去年总值约610亿美元。更重要的是，预计2025至2032年销售额将以15%的复合增速扩张，期末有望达到2,300亿美元。 Zepp及其Amazfit品牌目前尚属市场新锐，但作为不到百美元平价产品的领跑者，正快速崛起。如前所述，因主动“去小米化”，公司近年营收骤降，从2022年6.14亿美元回落至去年的仅1.83亿美元。随着与小米加速切割（今年一季度小米产品的相关销售占比仅6%），营收大跌态势近两季度已显著趋缓。一季度营收同比微降3.6%至3,850万美元。更重要的是，公司预测二季度将实现约30%的营收增长，这将是2021年以来首次同比增长。 Zepp首席财务官邓成（Leon Deng）在5月财报电话会上表示：“我们认为，年内剩余时间营收增速必将持续上行。” 他续称：“诸位也关注到公司毛利率提升进程稳步推进，这一趋势仍将延续。” Zepp将重拾增长归功于两款新品：季内发售的Amazfit Active 2与3月末推出的Bip 6。这两款平价可穿戴设备均获市场普遍好评。公司指出，新品上市初期均遭遇供应瓶颈，预计6月底前可全面解决。不过，Zepp一季度仍处亏损状态，净亏损额达1,970万美元，上年同期则为1,480万美元。…

2025年07月10日

ZEPP.US

RemeGen’s $4.2 billion licensing deal falls flat with investors

荣昌生物公布42亿美元BD合作为何市场不买单？

以交易总价值衡量，荣昌生物此次BD在2025年上半年中国创新药企业BD交易总额中可跻身前五，但是与其他行业头部交易的含金量存在本质差异重点：荣昌的首付款仅有4,500万美元现金，在交易总额中仅仅占1% 荣昌生物短期偿债压力巨大，这笔低现金回报的交易或难以解决公司的资金链压力莫莉对于中国创新药企业来说，核心管线完成对外授权（BD）实现“出海”往往是重大利好消息，因为为授权交易不仅能为企业带来一笔可观的现金收入，也能为管线在海外的研发推进提供有力支持。然而，6月26日，市场期待已久的荣昌生物制药（烟台）股份有限公司（688331.SH；9995.HK）已获批产品泰它西普的授权交易终于靴子落地时，却引发资本市场剧烈震荡，A股和H股在消息公布当天分别重挫18.36%和11.71%，这背后究竟有何争议？根据公告披露，荣昌生物将核心产品泰它西普在大中华区以外的全球范围内开发和商业化的独家权利授予美国生物医药公司Vor Bio（VOR.US），从这笔交易中，荣昌生物获得4,500万美元的首付款，以及价值8,000万美元、可认购Vor Bio普通股的认股权证，约占Vor Bio总发行股本23%，再加上最高可达41.05亿美元的临床注册及商业化里程碑付款，以及高个位数至双位数的净销售提成。以42.3亿美元的交易总价值衡量，荣昌生物与Vor Bio的这项合作在2025年上半年中国创新药企业BD交易总额中可跻身前五。但是，无论从现实获益还是交易对手行业地位来看，这笔交易与其他行业头部交易的含金量存在本质差异，这或许为市场的悲观情绪提供了解释。从首付款比例来看，荣昌仅拿到4,500万美元现金，在交易总额中仅仅占1%，相比之下，三生制药与跨国药企巨头辉瑞的合作中，三生获得了12.5亿美元的首付款以及最高达60.5亿美元的交易总额，首付款占比为20.6%。虽然荣昌以价值8,000万美元认股权证替代传统首付，但是这是“以产品换股权”的高风险策略。其次，此番股价大跌也是回吐了被提前兑现的涨幅。在交易公布两周前，荣昌生物曾在公众号上高调宣称，多位跨国医药公司的商务拓展经理主动与公司交流泰它西普国际合作、技术授权等，暗示泰它西普有望与医药巨头联手，刺激港股股价单日暴涨20%。然而，最终公布的合作方Vor Bio却只是一家“壳公司”，合作方的资质与市场预期有着巨大落差。据Vor Bio5月初披露，公司终止了所有临床项目且裁员95%至仅剩8名员工，截至2025年第一季度，其现金储备仅有5,004.7万美元，因股价长期低于1美元面临纳斯达克退市警告。尽管与荣昌合作的同一天，Vor Bio也宣布完成私募股权融资（“PIPE”）达成证券购买协议，预计在扣除费用之前总融资收益约为1.75亿美元，但是以Vor Bio当前的资金实力，为泰它西普推进海外研发恐怕仍然需要更多资金支持。后期管线出海不易？与三生制药等管线处于早期阶段的高价BD交易不同，荣昌生物此次“出海”的泰它西普是一款已于2021年获批上市的成熟药物。在中国市场，泰它西普已获批用于治疗系统性红斑狼疮、类风湿关节炎以及重症肌无力，是自身免疫性疾病领域的重磅产品。2024年，泰它西普的销售额高达9.7亿元，同比增加88%，为荣昌生物贡献56.3%的营收。作为一款具有研发确定性的产品，泰它西普若采用传统的License-out模式，恐怕要价颇高。此外，荣昌生物已积极推进泰它西普的海外临床研究，针对系统性红斑狼疮、IgA肾病和重症肌无力三大方向的全球Ⅲ期临床试验均已获FDA批准并开始受试者入组，这意味着，如果荣昌生物将海外权益全数转让，将会期望更高的回报，而大型跨国药企往往权衡商业化投入与预期收益，双方交易可能在估值上僵持。因此，荣昌生物选择以低现金模式与Vor Bio合作，通过换取后者23%股权深度介入泰它西普海外研发，同时依托Vor Bio引入的私募资本共担风险。若药物成功出海，股权价值将带动荣昌实现双向受益，但同时也将需承担Vor Bio的生存风险。荣昌生物的股价在交易公布后曾连续3日下跌，但随后3日不断反弹，截至7月4日股价已经回到大跌前的高位67.8港元。当前荣昌生物的市销率约为20倍，远高于三生制药的市销率6倍，这意味着市场已经给荣昌生物较高的溢价。值得注意的是，截至2025年一季度末，荣昌生物账面现金仅7亿元，短期偿债压力巨大，这笔低现金回报的交易或难以解决公司的资金链压力。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月10日

9995.HK 688331.SHG

重点：