新战略抗房市寒冬 贝壳控股逆市扭亏

这家房地产交易平台的新战略渐见成效，协助去年第四季扭亏为盈

重点：

• 贝壳控股去年第四季存量房总交易额出乎意料微增1.5%，虽然季内净收入下跌5.8%，但仍转亏为盈，录得3.72亿元净利润
• 家装家居和租赁业务是公司去年业绩亮点，两者净收入均同比大涨

罗小芹

去年四季度，中国正处于新冠疫情高峰期，严格的防疫措施限制了经济活动，不少公司叫苦连天，但这家地产中介商却转亏为盈，表现让市场刮目相看。

中国连锁房屋中介“链家”的经营者贝壳控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布，去年四季度收入同比下跌5.8%至167亿元，高于第三季财报净收入指引的145至150亿元，主要是由于期内存量房(库存待售、未居住过的二手房)总交易金额(GTV)出乎意料地上升1.5%，并受惠于家装家居业务及新兴业务收入同比大涨35倍和152%，抵销了存量房和新房业务的收入跌幅。业绩公布后翌日，该公司的股价大涨9.1%至50港元边缘，显示投资者对或许满意其最新业绩表现。

主席兼CEO彭永东表示，该公司在全国存量房总交易额持续下跌的情况下，仍能出现同比增长，主因是通过有效的经纪人合作网络(ACN)模式，驱动更多用户价值，并提供更好的商机分配机制及严格的生态治理手段，促进门店和经纪人的发展。所谓ACN模式，是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与一笔交易，成交后按照不同角色在各环节的贡献，再进行佣金分成。

虽然受房地产整体市况不景气及新冠防疫限制措施夹击，该公司上季存量房业务及新房业务收入仍同比减少11.8%及26.8%。但利润率较高的存量房业务及家装家居收入占比提升，带动该公司上季毛利率同比急增8个百分点至24.4%。

营业成本大减

此外，受惠于经纪人及其他销售渠道的外部分佣，以及内部佣金及薪酬均有所减少，去年四季度的营业成本大降14.9%至127亿元，引领该季转亏为盈，录得3.72亿元净利润，表现远胜上一年同期的9.33亿元净亏损。

回顾去年，中国房地产市场仍然处于冰河时期，楼市成交量大幅下跌，贝壳上半年已录得24.85亿元净亏损，即使之后两个季度都能获利，最终仍录得13.97亿元全年净亏损，比2021年扩大166%。

不过，如果扣除公允值变动、商誉、收购业务摊销等较有“水份”的项目，该公司非国际财务准则的经调整净利润，却同比上升24.4%至28.53亿元，也许更能反映公司在2021年提出的”一体两翼”布局战略下，正开始改善的业务表现。

贝壳的主营业务包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务四大板块。

根据该公司的“一体两翼”布局战略，“一体”是指房产交易，“两翼”是新增的家装家居和普惠租房业务。受市道低迷影响，贝壳去年的房产总交易额大降32.3%至2.6万亿元，拖累存量房及新房的收入分别大降24.5%至38.3%，是拖累全年收入减少24.9%至607亿元的主因。

随着中国政府去年四季度推出《金融16条》的房地产救市措施，加上新冠防疫措施已被撤销，内地房市表现今年初出现回暖态势，国家统计局数据显示，今年前两个月全国住宅销售额同比增长3.5%。贝壳管理层对房市的前景也转趋乐观，预计今年首季净收入约180亿元至185亿元，同比大升逾43%。

“两翼”造就增长

至于“两翼”的家装家居及新兴业务，更是公司去年业绩的重大亮点。

回顾去年，贝壳的家装家居业务净收入达50.5亿元，同比增长24.4倍，主要因为公司完成收购圣都家装，其财务业绩于去年二季度开始合并入账，以及家装家居业务总交易额录得有机增长。

另外，虽然国民减少买房，但为了解决住屋需要，仍有不少人转投租赁市场。得益于轻托管租赁服务的净收入增加，其新兴业务去年整体收入也增长33.4%至28.48亿元。

新兴业务稳步增长，与公司将租务提升为战略层面不无关系。早于去年3月，贝壳提出要实现全年达到10万间租赁房源。截至去年底，贝壳租房业务进入了13个城市，总在管规模已突破12万间。由此可以预见，该业务将持续扩充，并为公司提供另一个重要收入增长引擎。

受惠房市回暖，市场将对贝壳有更大想象空间，该公司目前市值已接近1,900亿港元(1,670亿元)，比去年10月末的低点翻倍；业务与其最接近的房多多(DUO.US)仍处于亏损，市销率仅约0.08倍，远逊贝壳的2.53倍，足以反映后者在中国房地产中介的龙头地位。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里