众安智慧再冲港股三胎梦能圆吗？

2022年02月09日

这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市，以它去年的盈利表现，足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件，但公司收入高度倚赖母公司
在官方政策影响下，物管板块过去一年的股价低迷，公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一，因其两个不同的名字而闻名，一个是其公司年度财务报告上的官方名字，另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安，但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人，是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人，其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市，2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌，去年6月，旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司，也向港交所递交了上市申请，“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利，去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续，中国房地产无论在动工量或销售都大不如前，作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司，自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请，最终仅有13家成功上市，众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是，港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%，即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元)，前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时，公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八，大家正忙于大扫除之时，众安智慧生活卷土重来，第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件，公司2021年赚了3,899万元，连同之前两年的盈利约5,706万元，已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样，众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底，公司一共管理74个项目，在管总建筑面积约1,180万平方米，位于中国6个城市和两个省份，当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩，可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元，物业管理服务贡献最多，达2.05亿元，同比增长约12%，占总收入69.4%，然而有七成多的物业管理服务收入，都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务，去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元，但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司；社区增值服务的增长速度也相当快，去年收入达3,131.1万元，同比增加1.2倍，但相关增长也是来自母公司旗下物业，其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入，就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下，中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据，去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%，商品房销售面积同比只增加了4.8%，可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下，物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去，未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市，筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司，以开源来保持增长；另一方面，公司透过投资升级硬件和软件来节流，未来还会购买更多智能机器人，在2024年部署在34个物业中使用，估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前，物业管理被投资者视为黄金赛道，由于资金流强劲，加上轻资产与增长能见度高，成为资金追捧对象。

可是花无百日红，目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司，截至2月1日，最近半年股价上升的只有10只，一只没有升跌，其余全军尽墨，就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%，其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等，跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司，除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外，其余不是破发就是只能力守招股价，例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌，目前更非常分化，有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK)，市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍；母公司未能达到中央“三条红线”的，不少市盈率仅低于10倍，看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市，会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较，众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元)，上市市值约4.8亿港元；但如果公司希望以更高的估值上市，由于市场有更多便宜的选择，可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬，最近终于看到了一点曙光，政策放松的消息陆续传出，一些风险较低的民企短期出现强劲反弹，施侃成能否趁这次政策放松的时机，顺利将众安智慧生活上市，市场将拭目以待。

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2025年12月31日

2259.HK

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2025年12月30日

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