虧損擴大負債增加 萬科經營危機未過

今年初獲深鐵管理層接管,及財務全力支持的萬科企業,雖暫避過債務違約危機,但25年度中期業績虧損增加,負債比率上升,顯示經營的困境未過
重點:
- 萬科上半年虧損增加21%,淨負債比率上升至90%。
- 上半年銷售金額急降46%,在內地房企排行榜中跌至第七位
鄭瑞棠
萬科企業股份有限公司(2202.HK, 000002.SZ)上周公布2025年上半年業績,虧損119.5億元,按年增加21.3%,達到七月集團發盈警時的上限;期內銷售金額691.1億元,減少45.7%。
盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降,及毛利率處於低水平;另外考慮到業務風險的升高,提升了資產減值,以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%,比上年同期跌三個百分點,至於物業服務的毛利率為13.9%,比上年同期微升0.3個百分點。
虧損可能持續
市場預計萬科短期經營仍處困境,摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年,2025年全年銷售額會下降30至40%。
至於最受市場關注的公司負債情況,亦持續有惡化,最新集團淨負債比率達90.4%,比24年底上升9.8個百分點,截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元,佔總資產的比例為30.5%,一年內到期負債1,533.7億元,但現金及現金等價值為693.5億元,未夠覆蓋短期負債,意味短期內仍面臨一定償債壓力。
但另一方面,期內經營現金淨支出30.4億元,資金情況仍緊拙,需要整體市場回暖,持續有穩定售樓收入,或大股東進一步有財政支持,才能應付資金需求。
面臨階段性壓力
公司業績報告亦承認,萬科在經營上仍面臨階段性壓力,但集團正穩步推進改革化險工作,但要徹底化解仍需以時間換空間。
其實近年中國房地產市場泡沫爆破,令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機,中國恒大(3333.HK)及遠洋集團(3377.HK)等大型房企也出現債務違約,負債高企的萬科能夠避免違約,多得大股東深鐵集團的全力支持。
萬科企業於88年成立,創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口,至88年開始涉足房地產,逐漸發展成行業的龍頭企業,2010年銷售額達1,000億元,成為中國首家千億房企,之後一直維持行業龍頭地位。
萬科可以說是中國房地產公司典範,直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際,中央高調大力支持,實行管理層大換血,原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退,由深鐵集團董事長辛傑出任主席,管理層亦清一色由深鐵相關人士出任,變相令集團全面國資化。
除擔任管理層外,深鐵亦對萬科有強大支持,累計向萬科提供238.8億元的股東貸款,條件也優於市場慣例。
深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心,初期確令萬科的股價及債券價止跌回升,但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。
漸失龍頭地位
隨著近年的內地房地產市場風暴,萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元,跌幅達到四成以上,根據中指院研究數據,上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%,顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元,萬科只排名第七,比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。
萬科近年積極去庫存,集團存貨4,625億元,比去年底下降10.9%,而新增土地儲備力度薄弱,加上集團債務沉重,上半年又有負現金流,限制了補充土地儲備能力,相信短期銷售額難以大幅回升,顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。
經過房地產市場大幅調整,行業正面臨大洗牌局面,市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變,相信萬科的業務也需轉型至高質量,精細化,又或需加強物業服務業的比重。
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