2202.HK 000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初獲深鐵管理層接管,及財務全力支持的萬科企業,雖暫避過債務違約危機,但25年度中期業績虧損增加,負債比率上升,顯示經營的困境未過

重點:

  • 萬科上半年虧損增加21%,淨負債比率上升至90%。
  • 上半年銷售金額急降46%,在內地房企排行榜中跌至第七位

 

鄭瑞棠

萬科企業股份有限公司(2202.HK, 000002.SZ)上周公布2025年上半年業績,虧損119.5億元,按年增加21.3%,達到七月集團發盈警時的上限;期內銷售金額691.1億元,減少45.7%。

盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降,及毛利率處於低水平;另外考慮到業務風險的升高,提升了資產減值,以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%,比上年同期跌三個百分點,至於物業服務的毛利率為13.9%,比上年同期微升0.3個百分點。

虧損可能持續

市場預計萬科短期經營仍處困境,摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年,2025年全年銷售額會下降30至40%。

至於最受市場關注的公司負債情況,亦持續有惡化,最新集團淨負債比率達90.4%,比24年底上升9.8個百分點,截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元,佔總資產的比例為30.5%,一年內到期負債1,533.7億元,但現金及現金等價值為693.5億元,未夠覆蓋短期負債,意味短期內仍面臨一定償債壓力。

但另一方面,期內經營現金淨支出30.4億元,資金情況仍緊拙,需要整體市場回暖,持續有穩定售樓收入,或大股東進一步有財政支持,才能應付資金需求。

面臨階段性壓力

公司業績報告亦承認,萬科在經營上仍面臨階段性壓力,但集團正穩步推進改革化險工作,但要徹底化解仍需以時間換空間。

其實近年中國房地產市場泡沫爆破,令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機,中國恒大(3333.HK)遠洋集團(3377.HK)等大型房企也出現債務違約,負債高企的萬科能夠避免違約,多得大股東深鐵集團的全力支持。

萬科企業於88年成立,創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口,至88年開始涉足房地產,逐漸發展成行業的龍頭企業,2010年銷售額達1,000億元,成為中國首家千億房企,之後一直維持行業龍頭地位。

萬科可以說是中國房地產公司典範,直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際,中央高調大力支持,實行管理層大換血,原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退,由深鐵集團董事長辛傑出任主席,管理層亦清一色由深鐵相關人士出任,變相令集團全面國資化。

除擔任管理層外,深鐵亦對萬科有強大支持,累計向萬科提供238.8億元的股東貸款,條件也優於市場慣例。

深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心,初期確令萬科的股價及債券價止跌回升,但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。

漸失龍頭地位

隨著近年的內地房地產市場風暴,萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元,跌幅達到四成以上,根據中指院研究數據,上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%,顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元,萬科只排名第七,比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。

萬科近年積極去庫存,集團存貨4,625億元,比去年底下降10.9%,而新增土地儲備力度薄弱,加上集團債務沉重,上半年又有負現金流,限制了補充土地儲備能力,相信短期銷售額難以大幅回升,顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。

經過房地產市場大幅調整,行業正面臨大洗牌局面,市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變,相信萬科的業務也需轉型至高質量,精細化,又或需加強物業服務業的比重。

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新聞

簡訊:九方智投入股EX.IO 布局海外數字資產業務

投資教育機構九方智投控股有限公司(9636.HK)周二宣布,其全資子公司JF SmartTrade與虛擬資產交易平台EX.IO訂立股份認購協議,將入股EX.IO。公司表示,此舉有助借助EX.IO的交易所資源與Web3技術,加快海外數字資產業務布局,強化鏈上金融服務能力,推動多元化及可持續發展。該筆投資未披露具體細節。 EX.IO附屬公司EXIO Ltd.去年12月已獲香港虛擬資產交易平台牌照,從事虛擬資產交易及託管業務。九方智投指出,本次投資將提升公司在數字資產交易、資產管理及託管等方面的合規基礎設施與服務能力,形成完整閉環。雙方將共同推進數字資產創新合作,亦計劃深化「AI+研究」在數字資產場景的應用,研發智能投顧系統與算法,鞏固在數字金融領域的競爭優勢。 九方智投周三高開,至中午休市報64.45港元,轉跌1.07%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shandong Hi-Speed engages in power stuff

證監踼爆股權集中 山高股價閃崩八成

截至今年7月,這家數據中心及綠色能源投資商的股價累計飆漲逾200%,但上周五單日大跌近80%,不僅回吐全部漲幅而且倒跌 重點: 山高控股上周五突發股價閃崩,致前兩月巨大漲幅悉數蒸發,無奈啓動回購程序以支撐股價 股價大跌前夕,香港證監會警示投資者稱該公司股權高度集中   梁武仁 僅僅兩個月,反差竟如此之大。 今年7月底,山高控股集團有限公司(0412.HK)發布新聞稿,慶賀市值突破千億港元(129億美元)大關,公司股價自年初已累計大漲逾200%。然而,上周五,這家投資機構的股價在異常巨量交易中單日狂瀉近80%,迫使其緊急啓動回購計劃力保股價。 經歷此番劇烈震蕩後,公司股價基本回歸年初價位,較1月份低約18%。 山高控股在公告中表示:「董事會認為,當前本公司股價未能充分反映公司的長期投資價值、核心業務競爭力及未來發展潛力,在目前市場情況下進行股份回購,表明公司對自身業務展望及前景的充分信心,是公司基於對自身價值的高度認可,及對全體股東負責的態度所作出的決策,最終將使本公司受益,並為股東創造價值。」 公告發布前一日,香港證監會剛警示投資者,山高控股逾九成已發行股份集中於少數股東,意味幾筆大額交易即可引發股價巨震。監管機構為何核查該公司股權結構尚不明確,但通告特別提及該股自4月以來累漲超150%。無論如何,通告的警示性已形成強烈利空,或直接引爆此次拋售潮。 儘管香港證監會未指認該股年內暴漲存在違規操作,此輪漲勢仍顯蹊蹺。公司財務表現雖算不上亮眼,但尚屬穩健。 2024年,山高控股營收同比增長11%至56億元(7.87億美元),淨利潤更大幅增長40%至6.93億元。不過,此類盈利增長遠不足以支撐股價短期內如此飆漲。此外,公司股價漲勢實際始於今年5月,距發佈最新年報已近兩月。8月披露的半年報顯示,其上半年營收雖同比下滑,淨利潤卻大幅躍升,主要歸因於金融資產公允價值變動收益。 上半年最顯著的利好或許來自國際頂級評級機構惠譽的背書。5月末,惠譽以政府支持力度增強為由,上調山高控股及其山東省屬母公司評級,但公司股價在此前早已啓動上漲行情。 耀眼戰績 上述因素均未能真正解釋股價暴漲動因,7月市值突破千億港元里程碑時,公司公告將「耀眼戰績」歸功於新能源與算力電站領域的「智慧投資戰略」,此說辭恐令理性投資者愈發困惑。 新能源與算力均屬山高控股的工業投資板塊,是核心營收來源。公司聚焦這兩大領域不足為奇,既是當前資本紮堆的賽道,也契合其國資背景。中國政府正大力推動清潔能源與人工智能(AI)等新興技術發展,後者耗電量不小,常需為承載AI應用的數據中心配套專用電站。 山高控股創立於1990年代初,前身為中國新金融集團有限公司,在被山東高速收購約五年後,2022年完成業務重構,確立現時架構。 2022年轉型後,山高控股迅疾開展資本運作。當年即收購一家清潔能源開發商,後重組為山高新能源(1250.HK; 000803.SZ),其新能源發電項目現已覆蓋全國逾20省份。次年,山高控股斥資2.99億美元,入股國內三大民營數據中心運營商之一的世紀互聯(VNET.US)。 這兩大資產似為構築 「電算科技產業生態」的核心支柱,但兩者業績均未達預期,新能源公司上半年營收萎縮,世紀互聯二季度陷入虧損。 此類波動實屬新興產業常態,卻無法合理解釋山高控股股價異動。需要指出,年內數據中心板塊確因AI熱潮受資本熱捧,世紀互聯股價累漲86%,競爭對手萬國數據(GDS.US; 9698.HK)也累漲60%,但二者漲幅均遠遜山高控股此前表現。 公司或因「迷因股」特質吸引投機客,最終卻招致監管關注。無論如何,股價過山車行情,恰印證“爬得越高摔得越狠”的老話。 為維穩股價,山高控股上周五斥資逾百萬美元回購370萬股,當日股價應聲反彈近30%。 雖然當前股價較一周前已然腰斬,但51倍市盈率估值仍處高位,即便對高增長前景企業也顯昂貴。國內可再生能源發電與數據中心運營商正深陷產能過剩困局,該公司兩大核心業務賽道承壓,前景蒙上陰影。 但市場邏輯似乎與該股走勢關係不大,歷經巨震,股價終歸理性區間。監管介入或被視為對投機者的警示,但對敢於押注的投資者,或許視之為博反彈的機會。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:金山雲配股集資28億拓AI業務

從事雲計算的金山雲控股有限公司(3896.HK, KC.US)周三公布,將配售3.38億股新股,每股配售價8.29港元,將集資28億港元。 配售價較周二收市價9.09港元折讓8.8%,配售股份佔公司已擴大後發行股份的7.46%。 公司表示,配售集資所得80%用於支持人工智能業務,包括擴充基礎設施及提升雲服務能力;20%將用於補充營運資金及其他公司用途。 金山雲周三開市跌5.4%報8.6港元,過去一年股價升5.5倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Anonymous letter reveals storm in a China Rare Earth teacup

一封匿名信 揭中國稀土茶壺裡的風暴

擁有響亮名號的中國稀土控股,在一連串內部指控後,對投資者而言似乎只剩下警惕價值 重點: 附屬公司涉至少45宗訴訟與9宗強制執行案件 公司業務以稀土加工為主,與央企中國稀土集團無關   李世達 6月的一封匿名投訴信,讓剛剛經歷一波大漲的中國稀土控股有限公司(0769.HK)像是坐過山車,命運急轉直下。 中國稀土自6月18日起陷入停牌,至今未能復牌。最新公告顯示,旗下附屬公司捲入至少45宗訴訟與9宗強制執行案件,部分銀行貸款並未在財報中披露,甚至還傳出資產被轉移的嫌疑。一連串的調查最快要到今年10月才會有結果。 就在停牌前一周,中國稀土股價在6月11日創下52周高位,今年至今仍有75%的漲幅。波漲幅或與當時中美談判進展有關,傳出美方擬放寬半導體出口管制換取中國在稀土方面的鬆綁。今年6月,中國稀土出口量攀升至2009年以來新高,顯示全球買家正積極搶購用於製造強大磁鐵的材料。 此稀土非彼稀土 不過,雖然名為中國稀土,這家港股上市公司卻和稀土出口沒什麼關係。 儘管以「中國稀土」為名,但該公司與深圳上市的央企「中國稀土集團資源科技有限公司」(000831.SZ)無關。中國稀土集團資源科技有限公司的母企中國稀土集團有限公司,是由國務院國資委於 2021年主導成立的央企巨頭,擁有開採配額,控制大部分冶煉指標,是中國在國際戰略博弈中的重要籌碼。 而在港股上市的中國稀土控股有限公司卻完全不是一回事。這家公司最早由生產耐火材料起家,其後業務擴至稀土材料,總部在江蘇宜興。它並沒有自己的稀土礦山,也不掌握任何開採配額,業務模式是從上游企業採購稀土精礦或氧化物,再進行分離和加工,生產氧化鏑、氧化鋱、氧化鐠汝等產品,銷售給磁材、電子和新能源行業的下游客戶。根據2024年年報,公司在中國市場的收入佔比高達99%。 換言之,它是一家中游加工企業,而不是掌握資源的巨頭。 近年稀土價格持續下行,2024年,稀土相關業務錄得5%毛虧率,但虧損幅度已有收窄。期內公司收入為7.57億港元,較2023年的6.86億港元上升約10.3%,虧損則由2023年的2.32億港元收窄至1.47億港元,但依然無法扭虧。期末公司持有現金約9.66億港元,較2023年底的12.99億港元下降約25%。 公司停牌的核心問題在於治理。一封來自附屬公司員工的匿名投訴信,點名指出兩家附屬公司宜興新威利成耐火材料有限公司,以及宜興新威利成稀土有限公司存在嚴重問題。投訴人指稱,公司資產可能被挪用,導致負債纏身,甚至令銀行和供應商不斷上門追討。 公司稱,調查顯示,兩家附屬公司積欠多家銀行債務,且並未向母公司披露相關銀行貸款,未償債務已超過實繳資本金,可能出現資產被挪用的情況。 自己批准 自己舉報 此外,匿名投訴還將矛頭指向一宗近期完成的交易。今年6月中,中國稀土宣布以發行股份方式收購1,600公斤鎢條,作為投資性資產。然而,投訴信質疑標的資產估值過高,程序缺乏透明度。更戲劇性的是,公司創始人、法定代表人蔣泉龍與其子、行政總裁蔣大偉都對這宗交易提出申訴,然而當初兩人所在的董事會全體成員均一致批准交易,甚至交易細節都由他們兩人參與準備。 至7月6日,蔣大偉突然以「個人原因」辭任。蔣泉龍則被曝涉及逾期未償還的個人債務,金額高達2億元。這不是蔣泉龍第一次涉及債務糾紛,2017年,蔣泉龍曾遭新加坡濱海灣金沙入稟法院,追討折合約1.08億港元的賭債。令外界揣測公司涉及的各項指控,是否與蔣的個人問題有關。 目前,港交所已要求公司成立獨立調查委員會,並聘請法證會計師全面審查,兩份關鍵調查報告預計將於今年10月與11月提交。這意味著至少在調查完成前,公司難以復牌。 對投資者而言,中國稀土控股的案例是一記警鐘:在「戰略資源」的概念光環下,公司自身的財務真實性與治理結構往往容易被忽略。短期內,公司能否復牌,完全取決於獨立調查能否揭示真相並落實整改,但即便如此,市場對其誠信的信任已大幅削弱。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏