2202.HK 000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初獲深鐵管理層接管,及財務全力支持的萬科企業,雖暫避過債務違約危機,但25年度中期業績虧損增加,負債比率上升,顯示經營的困境未過

重點:

  • 萬科上半年虧損增加21%,淨負債比率上升至90%。
  • 上半年銷售金額急降46%,在內地房企排行榜中跌至第七位

 

鄭瑞棠

萬科企業股份有限公司(2202.HK, 000002.SZ)上周公布2025年上半年業績,虧損119.5億元,按年增加21.3%,達到七月集團發盈警時的上限;期內銷售金額691.1億元,減少45.7%。

盈利壓力主要來自房地產開發項目規模顯著下降,及毛利率處於低水平;另外考慮到業務風險的升高,提升了資產減值,以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。其中上半年除稅前房地產開發的毛利率僅為2.6%,比上年同期跌三個百分點,至於物業服務的毛利率為13.9%,比上年同期微升0.3個百分點。

虧損可能持續

市場預計萬科短期經營仍處困境,摩根士丹利預測虧損可能要持續至2027年,2025年全年銷售額會下降30至40%。

至於最受市場關注的公司負債情況,亦持續有惡化,最新集團淨負債比率達90.4%,比24年底上升9.8個百分點,截至25年6月底有息負債總額3,642.6億元,佔總資產的比例為30.5%,一年內到期負債1,533.7億元,但現金及現金等價值為693.5億元,未夠覆蓋短期負債,意味短期內仍面臨一定償債壓力。

但另一方面,期內經營現金淨支出30.4億元,資金情況仍緊拙,需要整體市場回暖,持續有穩定售樓收入,或大股東進一步有財政支持,才能應付資金需求。

面臨階段性壓力

公司業績報告亦承認,萬科在經營上仍面臨階段性壓力,但集團正穩步推進改革化險工作,但要徹底化解仍需以時間換空間。

其實近年中國房地產市場泡沫爆破,令不少以高槓桿模式經營的房地產商深處危機,中國恒大(3333.HK)遠洋集團(3377.HK)等大型房企也出現債務違約,負債高企的萬科能夠避免違約,多得大股東深鐵集團的全力支持。

萬科企業於88年成立,創辦人王石在八十年代原本從事文儀器材的進口,至88年開始涉足房地產,逐漸發展成行業的龍頭企業,2010年銷售額達1,000億元,成為中國首家千億房企,之後一直維持行業龍頭地位。

萬科可以說是中國房地產公司典範,直到2017年在獲深圳地鐵集團收購27%股權成為大股東。今年初萬科深陷債務危機之際,中央高調大力支持,實行管理層大換血,原本掌舵人郁亮及祝九勝等引退,由深鐵集團董事長辛傑出任主席,管理層亦清一色由深鐵相關人士出任,變相令集團全面國資化。

除擔任管理層外,深鐵亦對萬科有強大支持,累計向萬科提供238.8億元的股東貸款,條件也優於市場慣例。

深鐵的入主穩住了投資者對萬科的信心,初期確令萬科的股價及債券價止跌回升,但長遠卻未必令萬科的業務經營情況有很大改善。

漸失龍頭地位

隨著近年的內地房地產市場風暴,萬科的復元能力似不及其他行業龍頭。萬科上半年銷售額690多億元,跌幅達到四成以上,根據中指院研究數據,上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%,顯示公司跌幅遠超市場平均水平。而排在頭四位的企業銷售皆過千億元,萬科只排名第七,比2023及24年分別排名第二、第五進一步下跌。

萬科近年積極去庫存,集團存貨4,625億元,比去年底下降10.9%,而新增土地儲備力度薄弱,加上集團債務沉重,上半年又有負現金流,限制了補充土地儲備能力,相信短期銷售額難以大幅回升,顯示萬科已逐漸遠離行業龍頭的地位。

經過房地產市場大幅調整,行業正面臨大洗牌局面,市場高負債、高槓桿、高周轉的舊模式將會改變,相信萬科的業務也需轉型至高質量,精細化,又或需加強物業服務業的比重。

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新聞

行業簡訊:傳音手機全球銷售超越Vivo

IDC周二發布的數據顯示,三星(005930.KS)和蘋果(AAPL.US)在第三季度繼續引領全球智能手機市場,中國製造商小米(1810.HK)、傳音(688036.SH)和Vivo躋身前五大廠商。在一個重大轉變中,傳音三季度的強勁增長使其超越Vivo,成為全球第四大智能手機銷售商。 IDC數據顯示,三星三季度以6,140萬部出貨量(市佔率19%)蟬聯全球智能手機銷售冠軍。蘋果緊隨其後,銷量同比增長2.9%至5,860萬部,全球市佔率達18.2%。小米位居第三,市場佔有率達13.5%,在前五強中其增幅最低,只有1.8%,。傳音在取得13.6%的同比增長後,市佔率達9%,Vivo則以8.9%市佔率位列第五。 當季全球智能手機出貨量增長2.6%,達3.227億部。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬科董事長辛傑因個人原因辭職

房地產開發商萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)周一公告,董事長辛傑因個人原因提交辭職報告,董事會選舉深圳地鐵總經理黃力平為新任董事長。 據財新報道,辛傑辭職前已失聯多時,最後一次更新朋友圈為9月14日。9月下旬起即有消息指他被有關部門帶走協助調查。辛傑同時兼任深圳地鐵董事長與黨委書記,官方尚未公布是否同時卸任該職。 辛傑現年59歲,長期服務於深圳國資體系,2017年起接掌深圳地鐵。任內推動「軌道+物業」模式,並於2017年主導深圳地鐵以約664億元入股萬科,成為第一大股東。惟隨房地產市場低迷,深圳地鐵自2020年起業績轉弱,2024年更出現335億元巨額虧損。 2025年初,辛傑兼任萬科董事長,主導公司債務重整。過去八個月,深圳地鐵在深圳市政府主導下已十度出手注資萬科,累計提供近260億元股東借款,用於償還債務及維持流動性。 這是萬科九個月內第二次更換董事長。接近萬科人士表示,新任董事長黃力平熟悉公司運作,預料此番人事變動不會影響萬科改革與化險進程。 消息公布後,萬科港股周一下跌3.26%,收報5.04港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
EHang makes eVTOLs

億航智能推長程航空器 能否成突破股價的利刃?

這家電動垂直起降航空器製造商推出第二款主力機型,滿載航程不小於200公里,與其原有短途機型形成互補 重點: 億航智能推出第二款主力機型VT35,其200公里滿載航程,對原始機型EH216-S的30公里航程形成互補 公司獲得合肥市政府鼎力支持,承諾提供5億元資金扶持 陽歌 電動垂直起降航空器(eVTOL)製造商億航智能(EH.US)近期似乎陷入橫行狀態,自兩年前旗艦產品獲中國民航局頒發適航證後,公司的股價始終在較寬的區間內波動。 似為提振股價,公司近期開始力推其新一代主力產品,航程不小於200公里的長航程電動垂直起降航空器,以匹配原有約30公里的短途機型EH216-S。今年8月,億航智能宣布重大計劃,將在安徽合肥建立新型號VT35的生產基地。 本周一,公司在合肥正式發布VT35,試圖以此吸引投資者矚目。值得注意的是,活動被描述為「亮相儀式」,暗示現場無人實際目睹VT35飛行。新聞稿中配發的若干飛行照片,明顯攝於華南風景秀麗的廣西地區,表明該機型雖已進行有限試飛,但或未達到能在重要發布會上公開展示的成熟度。 合肥市政府高層官員、本土汽車製造商江汽集團股份公司,以及中國民航局低空領域官員出席儀式。三方均具重要意義,合肥市政府近期已成億航智能重要支持者,江汽集團將擔任VT35主力生產商,而監管機構的出席,則呼應了中國多次表態欲發展低空經濟,儘管相關規劃尚未取得實質進展。 消息令投資者略受鼓舞,公告發布當日,億航智能美股股價攀升4.8%。但漲幅及相近規模的單日下跌,在兩年前億航智能取得全球首批主流航空監管機構認證後,已漸成常態。 這似乎表明,該股頗受單日交易者注意,但未贏得長線投資者青睞。其最新收盤價18.04美元,基本處於10至26美元波動區間的中位。過去兩年多數時間,其美國存托憑證(ADS)在此區間波動。 8月,億航智能大幅下調2025年營收指引反而雪上加霜,將預期從9,000萬元砍至5,000萬元(約合700萬美元)。公司解釋語焉不詳,僅表示正「調整交付節奏,以優化商業運營流程、有效管控風險,確保示範飛行高質量並具擴展性。」 城際交通 這一切表明,研發商用電動無人小型飛機,這類尖端產品道阻且長,易受熱炒卻頻遇挫折。此類狀況雖在預料之中,但億航智能等企業仍需持續發佈新進展,以維繫投資者熱情。 最新消息似乎正基於此考量,發布會宣布VT35的長航程特性適用於跨城市、跨海域、跨山區,並披露諸多技術細節,該型號初始定價650萬元(約合100萬美元)。今年3月,中國民航局受理其型號合格證申請,正式啓動適航審定流程。 億航智能尚未透露這款兩座機型何時能取證。此里程碑事件至少還需數年,不過其首款機型的審定經驗,或能一定程度加速進程。 不出所料,億航智能稱已獲合肥市政府平台公司訂單。自今年2月宣佈聯合本土汽車龍頭江汽集團及合肥國先控股,在當地共建電動垂直起降航空器生產基地後,合肥已成為億航智能最堅定的支持者之一。 8月,億航智能宣布該基地將專注長航程新機型生產,總投資額10億元。更重要的是,合肥市政府將額外提供5億元「支持」, 包括無人駕駛航空器訂單、投資或其他產業鏈上下游合作形式。 上述舉措伴隨億航智能業務逐步起勢,儘管增速仍低於長線投資者預期。第二季度,公司營收同比增長44%至1.47億元,共交付68架EH216機型。但企業客戶僅佔13席,表明仍高度依賴政府支持。這未必是劣勢,億航智能指出,電動垂直起降航空器在應急管理、智慧城市、消防救援、物流測繪等政府主導領域的應用正日益增多。 公司毛利率也維持在62%的健康水平,剔除員工股權激勵費用後甚至實現盈利。截至6月底,手握11.3億元現金儲備,資金狀況相對充裕,這在過去並非總是如此。 估值方面,億航智能當前市淨率(P/B)為9.8倍,介於Joby Aviation(JOBY.US)17倍與Archer Aviation(ACHR.US)3.91倍之間,後兩者尚未實現營收且正爭取適航認證。憑借中國適航證,億航智能似居全球電動垂直起降航空器企業前列。不過,營收預期大幅下調表明,縱使長航程VT35等研發持續穩步推進,公司前路仍不平坦。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:廣和通招股集資最高29億港元

無線通信模組製造商深圳市廣和通無線股份有限公司(0638.HK, 300638.SZ)周二在港公開招股,發售1.35億股,一成公開發售,每股招股價介乎19.88元至21.5元,一手200股,入場費4,343.37元,最高集資29億元。公司於本周五截止認購,10月22日掛牌。 2023年及2024年的持續經營業務產生的利潤,分別為3.77億元人民幣(下同)及4.2億元。今年截至4月底,持續經營業務產生的利潤1.6億元,按年增14.6%;公司表示,主要是模組產品及解決方案銷量增加。 集資所得約55.0%將作研發用途,包括與AI及機器人技術相關的產品開發,約15.0%將用於在中國深圳建設製造設施,約10%用於償還銀行借款,10%用於戰略投資,餘下作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏