0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關

 

劉智恒

備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。

虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。

說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。

重估影響損益表

現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。

不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。

亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」

減值怎會沒影響

表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。

很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。

至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。

再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?

最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。

看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。

本文內容純屬作者個人意見,不代表詠竹坊立場

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新聞

Riding on the space fever, Adaspace eyes Hong Kong listing but sees its losses widening

國星宇航虧損續擴大 緊捉太空熱上市

中國民營衛星企業國星宇航在內地市佔率排第八,正籌劃在港上市 重點: 國星宇航旗下星基解決方案業務增長強勁 研發及行政開支增加,拖累業績虧損擴大   白芯蕊 由馬斯克創辦的SpaceX,不單製造史上最強大火箭「星艦」,還創辦衛星互聯網星鏈(Starlink)項目,揭起全球太空探索熱潮,令投資市場追捧太空概念股。內地主打商業衛星建設的企業成都國星宇航科技股份有限公司,也趁著太空概念熱潮,最近上載上市申請文件,為進軍本港上市鋪路。 國星宇航於2018年5月由陸川博士成立,陸氏擁有近20年人工智能、航天及通信工程研究經驗。按弗若斯特沙利文資料稱,國星宇航在從事衛星相關業務的中國民營商業航天企業中,排名第八位,累計AI衛星發射次數,則是內地民營商業航天企業中排名第一。 據上市申請披露,國星宇航由陸川旗下的北京星融宇航及北京新時代,分別持有23.51%及10.07%股權,即合共33.58%股權,為該公司最大股東,其次是星河產業集團,持有10.01%股份,其他股東包括深創投集團(持股3.9%)、中小企業發展基金(持股1.31%)等。 商業航天增長強勁 內地政府積極鼓勵商業航天,包括優化區域佈局,加強對中國航天領域民營投資,推動行業迅速發展。據上市申請文件,整個產業規劃由2019年只有8,000億元,到2023年已急增至1.9萬億元,複合年增長率達24.1%,隨著未來衛星應用增加,增長勢必進一步加快,市場估計到2028年將達到6萬億元,即2023年至2028年複合年增長率達25.9%。 所謂商業航天行業,主要由民營航天企業及國有航天企業組成,涉及研發、製造飛行器、火箭及相關設備,尤其衛星行業為商業航天行業其中一個主要部分,當中大致分為三個主要環節,包括衛星研製、衛星發射及衛星運營和應用。 簡單來講,衛星獲取高精度數據後,透過通訊、環境監測、災害管理和太空探索等,用作改善決策及提高營運效率。隨著人工智能年代降臨,衛星發展也引入相關技術,人工智能衛星能提供由AI驅動的數據分析及計算服務,增強衛星功能。 上市文件指出,國星宇航目標是提供低成本及低門檻的商業衛星,構建天地一體AI基礎設施,並制定三個階段路線圖,第一階段是自成立後至2022年,專注自主研發具有AI技術應用能力的衛星,第二階段(2023年至2027年)是提升自主研發的星基解決方案深度和範圍,以及加快AI應用衛星向智算衛星發展,第三階段(自2028年起)則是營運覆蓋天地一體化AI基礎設施,提供商業化星基解決方案與天基智算服務。 現時國星宇航主要由兩大業務組成,其中星基解決方案便佔2024年首3季收入81.5%,星基解決方案便是利用衛星遙感數據,以及通過由國星宇航利用AI算法開發的靈境引擎,迅速將二維衛星遙感數據,變生成高精度真實城市三維數字模型,應用在數字城市、城市治理、文化及旅行、體育及遊戲應用等。 研發開支勁升逾倍 國星宇航星基解決方案業務增長不俗,單是2024年首3季收入達1.93億元,按年大升135%,同期毛利更急升312%至6,074萬元,毛利率年增13.5個百分點至31.4%,主要受惠星基解決方案應用場景項目價值較高推動。 不過,集團2022至2023年業績卻見紅,2024年首3季業績中,虧損更錄得擴大,按年大增92%至2.14億元,比2023全年的1.39億元更多,主要是研發開支巨大,單是2024首3季研發開支便按年急增2.4倍至1.05億元,佔集團總收入的44.2%。 此外,一般及行政開支花費亦高,影響集團盈利能力,2024年首3季相關開支便達1.31億元,按年升50.8%,佔集團總收入的55.2%,集團解釋主要是以股份為基礎付款,導致僱員福利開支增加所致。 另一方面,國星宇航客戶收入集中度極高,四川一名從事技術研發及推廣的客戶,去年首3季佔國星宇航收入73%。公司過份依賴少數客戶,一旦客戶轉投他去,對公司影響甚大。而且客戶也能利用其重要性而增強議價能力,要求更低價或更優惠條款,讓國星宇航收入下降,影響業績。 總括來講,全球多家以太空概念為主題的上市企業,目前普遍面對研發開支大,業績處於虧損的困境,國星宇航還要面對客戶過份集中及行政開支高企等問題,相信上市後要等待多點時間,才有機扭轉虧損局面。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:東風長安公布重組 傳兩家公司將合併

東風汽車集團有限公司和中國兵器裝備集團有限公司旗下上市的車企,同時宣布重組計劃,引發外界猜測兩家大型國有汽車製造商可能正準備合併。 東風汽車集團股份有限公司(0489.HK)和中國兵器裝備集團旗下的長安汽車(000625.SZ)周一分別在證券交易所提交的文件中表示,其國有母公司正計劃與其他國有企業進行重組。同一行業的大型國有企業在執行由政府出來策劃的行動時,通常同時發佈此類公告。 東風在香港上市的股票週二飆升26%,而長安的股價上漲4.7%。中國汽車行業需要整合,因全國約有六家主要生產商和許多較小的生產商,存在大量過剩產能。但利益相關者不願放棄對地方經濟有重要貢獻者的企業控制,整合一直未能實現。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:堡獅龍私有化獲股東會議通過 3月中旬退市

香港老牌休閒服裝公司堡獅龍國際集團有限公司(0592.HK)獲李寧旗下非凡領越 (0933.HK)提私有化建議,周一獲得法院會議及股東特別大會分別以98.84%及99.95%的贊成投票比例通過,預期在3月17日撤銷32年的港股上市地位。 是次私有化,非凡領越以1股換5股堡獅龍股份,通過註銷以削減堡獅龍已發行股本,再而撤回其上市地位。根據換股比例,非凡領越將向堡獅龍股東及購股權持有人分配約2.46億股與17.18萬股非凡領越新股份,佔擴大後已發行股本的約2.47%。 非凡領越表示,堡獅龍處於品牌轉型期,私有化將減少維持上市地位的成本及開支,讓管理層在財政及營運管理上有更大靈活性,從而集中資源運營發展新品牌bossini.X。 堡獅龍於1987年由香港紡織世家羅定邦家族創立,1993年在港交所上市,高峰時全球擁有近千家分店。2020年,非凡領越夥同羅定邦後人購入66.6%股權,取得控股權。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Huawei stages improbable comeback

從美國打壓中復蘇 華為銷售高歌猛進

這家總部位於深圳的電信巨頭稱2024年收入增長了22%,以乎多年的美國制裁未能遏制其增長 重點: 得益於智能手機和智能汽車業務銷售強勁,華為2024年錄得有史以來第二高的年收入 公司的鴻蒙操作系統將成其海外智能手機業務擴張的關鍵,填補了華為在美國的制裁下,被迫放棄谷歌的安卓系統後留下的空白 夏飛 電信巨頭華為技術有限公司曾被視為美國制裁的犧牲品,但現在證明,宣布其死亡可能為時過早。從重新奪回中國智能手機市場頭把交椅,到中國智能汽車解決方案市場佔據領先地位,公司正利用自己的創新和本土研發的技術克服險阻。 華為董事長梁華上周在廣東省政府的一次會議上披露了2024年的一些數據,展現了公司的成果。梁華在會上表示,華為去年實現營收8,600億元(1,180億美元),同比增長22%,僅次於2020年8,910億元,是歷來第二高水平。 梁華表示,增長主要是智能手機業務的復蘇,以及智能汽車解決方案業務快速發展,不過他仍然說2024年是「充滿挑戰」的一年。除了這個出現在新聞頭條中的數字之外,他沒有提供任何細節,而作為一家民營企業,華為一直是有選擇性地公開披露財務信息。 但華為消費者業務首席執行官余承東上個月在致員工的年度信中表示:「在經歷連續五年的制裁後,2024年華為終端業務重回增長快車道」,而終端業務即包括智能手機。 從智能手機到電信設備,再到智能汽車解決方案,華為業務範圍廣泛。此次復蘇,可見公司已成為美國遏制中國技術崛起的典型代表。 對華為的攻擊始於2019年,美國總統特朗普在他的第一個任期內,以國家安全風險為由,禁止美國政府使用包括華為在內所生產的產品。隨後,美國商務部禁止華為在未經政府許可的情況下獲取美國技術。限制迅速擴大到遏制華為獲取半導體芯片,以及谷歌旗下的安卓操作系統。 美國的制裁不斷升級,導致華為於2020年11月﹐將旗下榮耀品牌智能手機業務出售,以確保該平價品牌能夠不被華為所拖累,從而生存下來。因此,公司的年收入從2020年的8,910億元暴跌至2021年的6,360億元,到了2022年和2023年,這個數字也僅僅是小幅改善,分別達到6,420億元和7,040億元。 重奪桂冠 制裁前,華為的智能手機業務是其皇冠上的明珠,產品瞄准高端市場與蘋果一較高下,在國內外贏得了贊譽。美國制裁切斷華為獲取手機所需的高性能芯片以及安卓操作系統後,這塊業務受到的打擊最為嚴重。但在過去一年里,華為在找到各種替代品後,迅速實現了復蘇。 根據市場研究機構Counterpoint的數據,華為的智能手機去年以18.1%的份額,重奪中國智能手機市場的頭把交椅,這是自美國制裁開始以來,華為首次重返市場第一。華為推出的兩款新機型,包括搭載AI功能和自主研發的鴻蒙星河版的Mate 70系列,對華為的業務增長起到了關鍵作用。 根據Counterpoint的數據,2024年一季度,華為還超越韓國的三星,成為全球最暢銷的可折疊智能手機品牌,其全球市場份額為35%,而三星為23%。根據市場研究機構IDC的數據,去年前三季度,華為還在全球腕戴設備市場超越蘋果,佔據了近17%的市場份額。 在前合作夥伴台積電受到美國的壓力,切斷了與這家中國公司的關係後,華為轉向本土芯片製造商中芯國際,讓其為它生產自主高端麒麟芯片組,從而使這些成就成為了可能。 更年輕的智能汽車解決方案業務是該公司去年的另一個亮點。余承東在給員工的信中表示,去年,鴻蒙智行與幾家汽車製造商合作,銷量超過43萬輛。去年上半年,智能汽車部門實現104億元營收和22億元利潤,扭轉了2022年75.8億元和2023年55.9億元的巨額虧損。 雖然電信設備在美國和許多西方市場遇冷,但華為已轉向發展中國家市場,特別是在拉丁美洲,這是公司另一項主要業務。   根據市場研究公司Omdia的數據,華為仍是全球電信設備市場的領導者,2024年二季度的份額為36.8%,較上年同期增長了3.8個百分點。與此同時,華為和中興(另一家被美國列入黑名單的中國電信設備製造商)在本季度取得了一個重要的里程碑,首次共同控制了全球電信設備市場一半以上的份額。相比之下,歐洲巨頭愛立信和諾基亞的份額分別降至23%和17.7%。 鴻蒙崛起 華為去年的另一個里程碑,是安裝了鴻蒙操作系統的設備銷量超過10億部,同比增長25%,該操作系統對谷歌安卓和蘋果iOS的雙頭壟斷構成了挑戰。Counterpoint的數據顯示,2024年一季度,鴻蒙超越iOS成為中國第二大移動操作系統。 然而,關於鴻蒙星河版能否保持發展勢頭的疑慮正在浮現。在早期的測試中,用戶對專為鴻蒙開發的熱門應用微信簡化版反響一般。隨著政府支持的消費品以舊換新計劃,對需求的提振作用逐漸消退,中國國內智能手機銷量的復蘇可能也只是曇花一現。 與此同時,去年驚人的收入增長並不意味華為已經走出困境。儘管營收增長強勁,華為在2024年前九個月的利潤仍下降了14%,降至629億元,這可能反映了它在研發上投資巨大。 華為的下一個目標是收復其智能手機在海外的失地。此前,華為被禁止與谷歌合作開發安卓系統。然而,要說服中國以外的用戶放棄基於iOS或安卓的手機,可能需要付出更多努力,尤其是在全球市場低迷、用戶更換設備的頻率降低的情況下。 西方的地緣政治緊張局勢和安全擔憂,也可能制約華為重建全球影響力的能力。隨著貿易緊張局勢加劇,美國可能會在特朗普任期內加大力度,進一步限制中國獲取更多服務和技術。儘管華為已證明它可以繞過華盛頓的技術限制,但讓海外消費者認可他們不熟悉的鴻蒙系統,恐怕耗時不短。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏