物業減值真的對公司沒影響?

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外,每年物業重估的價值變化,亦對業績起跌息息相關
劉智恒
備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警,預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然,雖然大家對新世界的業績沒寄厚望,但沒想到會出現如此驚人的虧損,亦創下公司上市以來的虧損紀錄。
虧損嚴重的原因,除了是物業的收入下跌外,最致命是來自物業重估出現大幅調整,減值高達85億至95億港元。
說到這裡,先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業,主要業務在兩方面,一是開發物業,然後在市場出售。另外就是將物業持作出租,以收取長線租金入。
重估影響損益表
現行的會計制度下,公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值,若較去年升值,當中差額變相成為公司的一筆盈利,若然估值下跌,則成為一筆虧損,兩者也在公司的損益賬中顯示。
不過,若仍繼續持有物業,是不會帶來現金的增損,要真正將物業出售,才有實際的盈或虧。
亦因如此,新世界在公告中不忘拋出一句:「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質,並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」
減值怎會沒影響
表面看好像只是會計上的記賬,不涉及現金流,理應對集團沒甚影響。但筆者可以說,千萬別掉以輕心,問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。
很簡單,所謂物業估值,普遍使用的是比較法,主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌,意味是市場租金下降所得出的結果,換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時,將達不到現時水平,那你說有沒有影響,相信大家也心裡有數。
至於物業發展,若發展或待發展的土地價值下跌,很明顯是市場樓價下降,到發展商要推售物業,樓價一定受到影響,公司的收入肯定減少,最終的業績難道可以獨善其身。
再講,今年估值跌了,若要將物業出售,肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力,過去長綫持有的物業,今天要減持籌錢還債,而售價又較以往來得要低,你說是否沒影響?
最後是投資市場,當他們知道發展商出現重大估值虧損,對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到,是公司本身營運問題,還是大環境使然?許多時他們會先行沽售持有股份,結果對股價構成一定壓力。
看完以上幾點,若你還相信物業大幅減值對集團沒影響,那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成,答案就明白不已吧。
本文內容純屬作者個人意見,不代表詠竹坊立場
欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏