香港中旅拆离地产 卸下包袱轻装上路
香港中旅突然公布重大重整计划，将旅游地产拆离上市公司，并大幅削减股本
重点：
- 股东可选择收取现金每股0.336港元
- 未来将集中资源发展旅游景区及相关业务
刘智恒
当年在火爆的房地产市场下，香港中旅国际投资有限公司（0308.HK）的旅游地产曾被公司寄予厚望，认为是一大增长动力；可成也地产，败也地产，自几年前房地产泡沫爆破后，反倒成为拖集团后腿的业务，为撇除这个沉重负担，公司突然公布重大重整计划。
方案是香港中旅将旅游地产项目从上市公司剥离，改由一家私人公司持有，并透过实物分派，将私人公司股份派予股东。若股东不愿收取股份，也可选择收取每股0.336港元的现金。按公布前一个交易日每股1.53港元计，占股价近22%。
据公告资料，旅游地产的私人公司资产净值49.06亿元，若按香港中旅现时总股份55.37亿股计算，即每股资产净值为0.886港元。
同时，香港中旅建议将股本削减，由92.2亿港元大幅削减85亿元至7.2亿港元。削减的85亿港元进账，将拨至公司的保留溢利。
地产拖业绩后腿
所谓旅游地产，就是在旅游项目如主题公园或风景区附近的土地，进行房地产发展。香港中旅旗下共有五个项目，分别位于珠海海泉湾的度假酒店及住宅、位于咸阳的海泉湾度假酒店及温泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商业综合体，以及四川成都的金堂项目。
据香港中旅披露，旅游地产近年的表现一直不济，2023及2024年的收入为6.29亿港元及4.59亿港元，却录得亏损4.61亿港元及2.39亿港元。到今年上半年情况持续恶化，收入只有1.47亿港元，却录得亏损达1.92亿港元。
公司也要不断为投资物业进行减值，2022年至2024年公允价值亏损分别为9,072万港元、1,913万港元及2.22亿港元。今年上半年的减值亏损则达1.23亿元，按年扩大24%。
因为物业发展的影响，导致盈利受拖累，去年全年盈利下跌56%至1.06亿港元，今年上半年更蚀8,685万港元，去年同期有盈利6,323万港元。
专注旅游利大于弊
此次重组对香港中旅来说，不失为一项理想部署。在内地房地产市场暂仍疲不能兴的时候，暂时看不到有明显复苏，要销售项目并不容易；但物业开发投资不菲，影响集团现金流转。将其剔除于上市公司，可以减少受物业表现的拖累，起码不用持续为物业减值。
另外，香港中旅不用投入资金在房地产开发及维护上，可将资源集中在旅游业务，专注回公司的主营事业，特别在内地旅游近年表现理想的情况下，把握时机大肆拓展，胜于将资金投放在持续寻底的房地产行业。
事实上，中旅在重整计划披露的半个月前，已向万科收购吉林省松花湖滑雪度假区的滑雪场、酒店、公寓及商业街，同时更购入雪场管理公司，涉及资金3亿元人民币，另要负担项目的银行借贷7.55亿元人民币。很明显，香港中旅将资源投入旅游业务，进一步拓展城市及休闲项目的战略，把目标放在滑雪产业方面。
市场定位更清晰
目前房地产发展不景气时，项目发展随时有亏损，相反旅游景区业务的利润率远高于房地产，若将地产剥离，投资者一方面更容易对公司前景进行估值，另外没有地产业务的负担，对公司估值更有利。
近两年旅游相关的上市股份为投资市场一大焦点，携程集团（9961.HK）及同程旅行（0780.HK）的股票交投相当活跃，亦受到投资者追捧。虽然香港中旅规模与两者相比有距离，但撇除地产后，一家纯旅游企业，无疑可让投资者容易对公司的定位理解，在现时旅游业好景时更易受投资者青睐。
香港中旅公布重整业务翌日，恒生指数跌逾400点，但公司股价不跌反升，更一度升近15%，收市虽回软报1.66港元，但全日仍升8.5%，反映市场对公司的重组方向是正面。
不过，投资者也要注意，现时地产市场虽不景气，但经过几年去库存及国家政策扶持，未来或有望止跌回升；加上项目减值多次后，价格或许已近见底，倘楼市复苏，香港中旅就未能受惠于房地产转势。
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