旅游地产

继去年剥离地产业务后，香港中旅重整行动停不下来，将分拆港澳文旅独立上市 重点： 未来公司主力拓展主题公园及自然景区 会以实物派发方式分拆港澳文旅 刘智恒 5月15日，股价表现一直暮气沉沉的香港中旅国际投资有限公司（下称香港中旅）（0308.HK），股价突然单日上涨逾7%，接着的交易日更出现大爆发，股价一度急升41%，但高位昙花一现，收盘仅涨5%。股价急速波动的原因直至5月20日揭晓，当天香港中旅公布，将分拆旗下的中旅港澳文旅控股有限公司（下称港澳文旅）在港上市。 自1992年于香港上市的香港中旅，主要经营四大业务，分别是旅游景区、客运业务、酒店经营，以及旅游证件与相关服务。其后更结合房地产，发展起旅游地产项目。 连串动作重组公司 分拆港澳文旅后，香港中旅只剩下旅游景区的业务，以及手上持有的港澳文旅股份。换言之，香港中旅将成为纯旅游的企业，主攻主题公园及自然景区。 事实上，香港中旅的重整早有部署，去年十月时，公司宣布将旅游地产项目从公司剥离，改由一家私人公司持有，并通过实物分派，将私人公司股份派发给股东，股东也可选择收取每股0.336港元的现金作为替代。 撇除旅游地产外，公司又积极收购旅游项目，斥资3亿元人民币及承担项目的7.55亿元人民币银行借贷，向万科购入吉林省松花湖滑雪度假区的滑雪场、酒店、公寓及商业街，并购入雪场管理公司。此外，又收购中旅（北京）冰雪体育发展有限公司。 在主题公园业务方面，将通过IP赋能，将世界之窗及锦绣中华升级，前者将围绕全球经典文化体验作定位，引入IP并借助科技构建场景；后者将主打中华文化IP，并与深圳市政府及股东方合作，争取实现项目突破。 下了一盘好棋 此次再将港澳文旅剥离，香港中旅将可全力聚焦于旅游景点业务，相信对各方也能带来利益。 对香港中旅来说，分拆后有两家上市公司，可各自专注本身的专长及业务，有利于提升战略清晰度与运营效率。而且，两家公司拥有各自的融资平台，能在有资金需要时，直接独立通过上市平台进行融资。 对投资者而言，分拆后两家上市公司的业务划分清晰，香港中旅将专注中国内地的自然人文景区及主题公园，港澳文旅则经营旅游周边产业，投资者将更能明确评估公司价值。 对于现有股东方面，公司将已发展成熟的业务板块独立分拆上市，让股东能够分享其变现价值。 港澳文旅前景未明 重组无疑对香港中旅有利，但分拆出来的港澳文旅，我们就有一点保留，公司的前景似乎未见乐观。 港澳文旅经营客运、酒店，以及证件办理业务。客运业务是经营“喷射飞航”及“中旅巴士”，前者拥有22艘往来港澳的飞航船；后者持有221辆旅游大巴及44辆商务车，覆盖大湾区城市。 酒店业务有三个品牌，分别是维景、睿景及柏景轩，合共有七家酒店及一家服务式公寓，分布港澳与北京，截至去年底止，共有2,563间客房。 至于证件业务，公司是中旅集团在香港的旅游证件办理服务的独家代理，最为人熟识的是办理港澳人士到中国内地的回乡证。 据港澳文旅的上市申请资料， 公司2023至2025年间收入为21.9亿港元、22.4亿港元及21.97亿港元，但期间盈利则持续下跌，分别为4.79亿港元、1.94亿港元及1.17亿港元，即过去两年各下跌近60%及40%。 业绩大跌的一大原因是投资物业公允价值出现较大幅亏损，去年10月已将旅游地产剥离，相信未来影响会减低。不过，即使单看毛利，过去三年也是持续下滑，分别是8.06亿港元、7.49亿港元及6.24亿港元。 三大业务中，只有酒店的收入有所增长，去年达8.9亿港元，同比上升8%。但客运则下跌4.4%至10亿港元，证件相关服务更跌18.7%。 事实上，来往港澳的喷射飞航，因港珠澳大桥落成，市场不再依赖航运，未来业绩也难复昔日风光。证件服务经过疫后一年的报复性申请反弹后，已陆续回归正常。至于酒店业务虽有增长，但只有不足3,000间客房，规模受限，暂难看到有突破性发展。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

香港中旅突然公布重大重整计划，将旅游地产拆离上市公司，并大幅削减股本 重点： 股东可选择收取现金每股0.336港元 未来将集中资源发展旅游景区及相关业务 　 刘智恒 当年在火爆的房地产市场下，香港中旅国际投资有限公司（0308.HK）的旅游地产曾被公司寄予厚望，认为是一大增长动力；可成也地产，败也地产，自几年前房地产泡沫爆破后，反倒成为拖集团后腿的业务，为撇除这个沉重负担，公司突然公布重大重整计划。 方案是香港中旅将旅游地产项目从上市公司剥离，改由一家私人公司持有，并透过实物分派，将私人公司股份派予股东。若股东不愿收取股份，也可选择收取每股0.336港元的现金。按公布前一个交易日每股1.53港元计，占股价近22%。 据公告资料，旅游地产的私人公司资产净值49.06亿元，若按香港中旅现时总股份55.37亿股计算，即每股资产净值为0.886港元。 同时，香港中旅建议将股本削减，由92.2亿港元大幅削减85亿元至7.2亿港元。削减的85亿港元进账，将拨至公司的保留溢利。 地产拖业绩后腿 所谓旅游地产，就是在旅游项目如主题公园或风景区附近的土地，进行房地产发展。香港中旅旗下共有五个项目，分别位于珠海海泉湾的度假酒店及住宅、位于咸阳的海泉湾度假酒店及温泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商业综合体，以及四川成都的金堂项目。 据香港中旅披露，旅游地产近年的表现一直不济，2023及2024年的收入为6.29亿港元及4.59亿港元，却录得亏损4.61亿港元及2.39亿港元。到今年上半年情况持续恶化，收入只有1.47亿港元，却录得亏损达1.92亿港元。 公司也要不断为投资物业进行减值，2022年至2024年公允价值亏损分别为9,072万港元、1,913万港元及2.22亿港元。今年上半年的减值亏损则达1.23亿元，按年扩大24%。 因为物业发展的影响，导致盈利受拖累，去年全年盈利下跌56%至1.06亿港元，今年上半年更蚀8,685万港元，去年同期有盈利6,323万港元。 专注旅游利大于弊 此次重组对香港中旅来说，不失为一项理想部署。在内地房地产市场暂仍疲不能兴的时候，暂时看不到有明显复苏，要销售项目并不容易；但物业开发投资不菲，影响集团现金流转。将其剔除于上市公司，可以减少受物业表现的拖累，起码不用持续为物业减值。 另外，香港中旅不用投入资金在房地产开发及维护上，可将资源集中在旅游业务，专注回公司的主营事业，特别在内地旅游近年表现理想的情况下，把握时机大肆拓展，胜于将资金投放在持续寻底的房地产行业。 事实上，中旅在重整计划披露的半个月前，已向万科收购吉林省松花湖滑雪度假区的滑雪场、酒店、公寓及商业街，同时更购入雪场管理公司，涉及资金3亿元人民币，另要负担项目的银行借贷7.55亿元人民币。很明显，香港中旅将资源投入旅游业务，进一步拓展城市及休闲项目的战略，把目标放在滑雪产业方面。 市场定位更清晰 目前房地产发展不景气时，项目发展随时有亏损，相反旅游景区业务的利润率远高于房地产，若将地产剥离，投资者一方面更容易对公司前景进行估值，另外没有地产业务的负担，对公司估值更有利。 近两年旅游相关的上市股份为投资市场一大焦点，携程集团（9961.HK）及同程旅行（0780.HK）的股票交投相当活跃，亦受到投资者追捧。虽然香港中旅规模与两者相比有距离，但撇除地产后，一家纯旅游企业，无疑可让投资者容易对公司的定位理解，在现时旅游业好景时更易受投资者青睐。 香港中旅公布重整业务翌日，恒生指数跌逾400点，但公司股价不跌反升，更一度升近15%，收市虽回软报1.66港元，但全日仍升8.5%，反映市场对公司的重组方向是正面。 不过，投资者也要注意，现时地产市场虽不景气，但经过几年去库存及国家政策扶持，未来或有望止跌回升；加上项目减值多次后，价格或许已近见底，倘楼市复苏，香港中旅就未能受惠于房地产转势。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里