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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

转而拓展国际业务 吴海生辞任奇富CEO

线上助贷平台奇富科技(QFIN.US)周日宣布,吴海生将辞去公司CEO一职,转而专注拓展国际业务。同时,公司任命首席风险官郑彦接任。 郑彦自2017年起担任奇富科技副总裁,并于2020年出任首席风险官。此前,他的履历包括在招商银行风险管理部任职。 吴海生将业务重心转向海外之际,奇富科技等民营金融科技借贷及助贷机构,在中国本土市场正面临日益严峻的环境。除监管收紧外,随着中国经济增速放缓,所有此类公司在维持贷款质量方面均面临挑战。 在此背景下,奇富科技第二季度促成及发放贷款总额,同比下滑25%至634亿元;其未偿贷款总余额也下降23%至1,080亿元。 宣布更换CEO后,周一奇富科技股价在纽约市场的盘前交易持平。今年以来,该股已累计下跌近60%,目前股价在历史低位徘徊。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里。

超额认购73倍 星环科技午收微跌2%

AI基础设施软件提供商星环信息科技(上海)股份有限公司(6727.HK)周一首日在港挂牌,平开之后股价微跌,早盘收报47.82港元,较发行价低2.4% 公司发售1,401万股,每股售价49港元,募资净额近6.3亿港元,公开发售录得超额认购近73倍,国际配售超额仅0.42倍。共有两名基石投资者,认购150.7万股,占全球发售股份的10.75%。 2025年星环信息收入同比上升20.6%至4.47亿元,亏损则收窄28.6%至2.45亿元。今年上半年的收入为1.74亿元,同比上升14.1%,亏损则由去年同期的1.43亿元收窄至1.13亿元。 募资所得的30%将用于研发及创新,20%用于升级及扩展产品及解决方案,15%用于加强销售渠道及建设团队,5%用于提升商业化能力及品牌影响力,20%用于战略投资,余下一成作营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

工业机器人制造商微亿智造 赴港上市获中证监放行

工业机器人制造商常州微亿智造科技股份有限公司境外上市及境内股份全流通备案已获中国证监会确认,该步骤是中国内地公司赴境外上市的必要程序。 根据证监会上周五公告,微亿智造拟发行不超过4,286.71万股境外上市普通股并在港交所上市,另有37名股东拟将合计3.35亿股境内未上市股份转为境外上市股份流通。该备案通知书于8月24日出具,公司须于12个月内完成上市。 微亿智造成立于2018年,主要提供工业具身智能机器人(EIIR)产品及解决方案,应用于工业检测、装配等生产环节。公司于2025年9月首度递表港交所,其后又于同年10月及2026年3月两度更新申请文件。 申请文件显示,公司2025年收入按年增32.5%至7.96亿元,净利润由2024年的1,573.9万元降至506.6万元。核心EIIR产品去年收入4.53亿元,按年增66.7%,占总收入57%,毛利率53.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Yatsen finds beauty in tech

逸仙电商押注AI与生技 寻找美妆新增长

随着中国消费者越来越追求个性化产品,逸仙电商正运用科技进行新成分发掘等工作 重点: 随着消费者寻求更能满足个人需求的护肤品及化妆品,逸仙电商正转向采用AI及其他高科技手段 由于毛利率下滑,加上大举投入营销,逸仙电商第二季度按非公认会计准则计算再度录得亏损    余特莉 逸仙控股有限公司(YSG.US)过去最广为人知的,是遍布中国的完美日记门店所销售的日常彩妆及护肤产品。但如今,面对竞争激烈的中国市场,逸仙正转向AI、生物科技研究及自动化制造,以寻求竞争优势。随着消费者日益成熟,他们追求的是更前沿的新产品,而不只是换上更漂亮包装的旧产品。 在其与韩国科丝美诗(192820.KS)合资设立的广州制造基地,这家纽约上市公司将自动化生产及新一代质量控制系统,与AI辅助的成分发掘、配方开发及临床评估相结合,以加快推出针对不同需求的新型美妆产品。 这座占地78,000平方米的先进制造基地于2023年投产。公司称其为亚洲最大的单体化妆品工厂,作为旗下多个产品线的生产枢纽,包括DR.WU达尔肤、完美日记、小奥汀及皮可熊。咏竹坊上周在广州一场媒体活动中实地参观了这座大型厂房。该基地是公司推动产品开发、制造及质量保证一体化的重要一环。与此同时,公司正快速扩大护肤业务,该业务去年已超越较早发展的彩妆业务,成为最大收入来源。 聚焦中国市场 逸仙董事长黄锦峰上周带领记者参观该基地时表示,中国仍是公司的首要市场,但公司也在探索全球市场的机会。他说:“我们正开始把产品带到亚洲和欧洲,以及其他潜在市场。” 谈到营销开支升至收入的70%以上,黄锦峰表示,逸仙的盈利能力一直稳步改善,并指出公司去年按非公认会计准则计算已实现全年盈利。他解释,逸仙仍会持续投资品牌建设,因为旗下现有品牌的潜力尚未完全释放。他补充,这些投入已开始提升品牌知名度,并改善消费者对品牌的认知。 在逸仙旗下包括法国科兰黎、DR.WU达尔肤及伊芙珑在内的护肤业务成为主要增长引擎之际,公司正推进上述策略。截至今年6月的三个月,公司收入同比增长5.1%至11.4亿元。 季度内,公司护肤品牌收入大增40.4%,占总销售额逾70%,一年前这一比例才刚突破50%。较早发展的彩妆业务收入则下跌35.8%,反映完美日记及其他彩妆品牌在竞争拥挤的中国市场仍持续承压。 两项业务表现分化,凸显逸仙向护肤转型的趋势。公司发展初期,凭借积极的数字营销、明星合作及社交电商,完美日记一度成为中国最知名的彩妆品牌之一。但随着消费者日益谨慎,加上拥挤市场中来自本土及国际对手的竞争加剧,这一模式正面临压力。 逸仙第二季度录得净亏损9,080万元,较一年前亏损1,950万元大幅扩大。公司期内按非公认会计准则计算亦录得9,940万元亏损,而一年前按此口径仍录得盈利。毛利率由78.3%降至73.9%,显示公司在向护肤业务转型过程中仍面临挑战。 在经营指标承压之际,逸仙股价过去52周已跌去超过四分之三,不仅回吐2025年上半年强劲反弹的全部涨幅,更进一步下跌。 新品牌 被问及是否考虑收购其他护肤品牌或寻求新的合作关系时,黄锦峰表示,逸仙目前仍专注于现有品牌组合,但不排除物色其他具有强大品牌价值及良好产品表现的资产。 黄锦峰说:“多品牌策略从公司成立第一天起,就是公司愿景的一部分。”他补充,逸仙看到将护肤技术应用于彩妆的潜力,包括推动“彩妆护肤化”。公司早在2023年便已推出这类产品。 DR.WU达尔肤品牌总经理陈炎(Johnny Chen)表示,公司针对消费者的产品布局正越来越聚焦于功效护肤。在这一领域,消费者寻求的是针对特定肌肤问题的产品,而非宽泛、笼统的美容功效诉求。他补充,随着中国消费者对成分、功效及自身需求的了解加深,他们正转向更专业化的护肤产品。 陈炎以DR.WU达尔肤的杏仁酸毛孔紧致化妆水为例指,该产品过去数年均录得三位数同比增长,今年初亦延续这一增势。 公司表示,AI也正在改变消费者研究产品的方式。越来越多人不再被动接受网红及媒体的推广信息,而是使用AI工具,根据自己的年龄、肤质及特定肌肤问题寻找相应答案,从而更主动地评估各种可能的解决方案。 公司正大举投入研究,以科研成果支撑其产品宣传。自2022年以来,逸仙已投入超过7.7亿元进行产品研发,最近一季度研发开支约占收入3.3%。公司在上海、广州及法国图卢兹设有研发中心。 据公司资料,位于广州市从化区的广州中心设有一个3,000平方米的检测中心,仪器设备价值超过1,000万元。该中心监测超过50项高于一般行业标准的质量指标。 其工厂亦使用自动化机械臂及自动导引车进行物料搬运及包装。逸仙表示,太阳能、废水回收及净化系统也是其可持续发展及提升效率计划的一部分。 逸仙首席科学官承静指出,公司与全球科学家合作,并参与联合研究计划。公司在欧洲的研发布局,也有助其研究亚洲与欧洲消费者之间的差异,并把相关洞察运用于产品开发。 AI是这项工作的关键一环。逸仙表示,公司很早便开始建立AI能力,并已将其应用于旗下所有品牌,而不只是DR.WU达尔肤。公司表示,正利用AI工具筛选活性成分、识别生物标志物,以及探索不同成分的组合,以提升功效。公司亦正利用AI开发新分子,其中部分仍处于研发阶段。 逸仙指出,公司率先在中国利用AI分子对接技术识别出3种PDRN功效增强成分,从而提升产品的抗衰老功效。公司称,这项技术把成分发掘所需时间由数年缩短至仅数个月。…