“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:纳入港股通 正力新能升势昙花一现

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简讯:超额7,557倍破港纪录 大行科工首挂午收升21%

折叠自行车制造商大行科工(深圳)股份有限公司(2543.HK)周二首日在香港挂牌,开市即升36%报67.5港元,之后股价略回软,中午收市报60港元,升21%。 公司发售792万股H股,一成于香港公开发售,每股售价49.5港元,录得超额认购7,557.4倍,打破香港新股认购纪录,国际配售超额20.65倍,集资净额3.42亿元。 集资所得三成用于生产系统现代化及扩大运营规模、三成用于强化经销网络及策略性品牌发展、另外三成用于研发,余下一成作一般营运资本。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:花旗银行终止银联成员资格

中国银联近日公告,已终止花旗银行(中国)有限公司的成员资格。银联方面证实,此举为花旗中国主动申请,与其近年全面退出个人银行业务相关。 据财新周五报道,花旗中国回应指出,随着零售财富管理和信用卡业务的出售与关闭,银联成员资格已无必要,但对公业务的境内外支付和收款不受影响。该行强调,将继续深耕中国市场,专注企业与机构客户的跨境银行需求。 自2021年花旗集团(C.US)宣布退出包括中国在内14个市场的零售银行业务以来,花旗中国已将36亿美元的财富管理资产出售予汇丰,并于2024年完成零售及信用卡业务剥离。与此同时,花旗集团今年6月宣布精简其位于上海和大连的全球技术中心,裁减约3,500名员工。 花旗中国年报显示,截至2024年底总资产1,761.42亿元(246.9亿美元),同比下降1.4%,但营收按年增长20.5%至57.96亿元,净利润亦大增53.9%至17.55亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Black Sesame challenges Qualcomm with homegrown chip substitution advantages

挑战高通地位 黑芝麻拥国产替代优势

黑芝麻研发的C1200系列芯片,能媲美高通高端芯片,属业务发展的重点 重点: 黑芝麻的研发及销售开支增,拖累中期业绩见红 公司的汽车芯片潜力大,并进军机器人产业   白芯蕊 有中国英伟达之称的芯片设计商寒武纪(688256.SS),今年股价累升逾倍,加上国产替代憧憬下,引发市场对芯片股的热情。在香港上市刚超过一年的自动驾驶芯片生产商黑芝麻智能国际控股有限公司(2533.HK),最近也公布业绩,虽然业绩见红,但2025上半年收入增长快,按年升超过四成。 黑芝麻于2016年成立,为一家汽车计算芯片设计公司,专注自动驾驶解决方案,在2019年推出第一代华山系列系统级(SoC,即System On Chip)芯片,为ADAS(高级驾驶辅助系统)和自动驾驶汽车提供高性能计算。到2021年黑芝麻通过武当系列扩大产品线,推出能够集成多种汽车功能的跨域SoC芯片。 受惠辅助驾驶产品及解决方案销售增加,黑芝麻2025上半年收入升40.4%至2.5亿元,当中辅助驾驶产品及解决方案收入达2.4亿元,按年升41.6%,占整个收入93.6%。 尽管收入增长快,但集团2025上半年业绩却要见红,由盈转亏蚀7.6亿元,但要留意去年录得盈利主要是向投资者发行金融工具产生公允价值变动所致,该项目录得19.3亿元盈利。撇除上述影响,按非国际财务准则,黑芝麻2024上半年实质亏损6亿元,至于2025上半年,实质亏损收窄8.3%至5.5亿元。 研发开支高于收入 集团业绩见红,主要因研发开支巨大,上半年已达6.2亿元,较收入高144%,还有辅助驾驶产品及解决方案销售成本上升111%至1.9亿元,最终令黑芝麻上半年业绩录得亏损。 不过,智能驾驶发展空间巨大,调研机构Grand View Research便预测,2024年中国智能驾驶汽车市场规模为436亿元,随着渗透率提升,料到2030年便扩大至超过1,550亿元人民币,主攻汽车智驾芯片的黑芝麻,将会是重大契机。 尤其是现时全球智能驾驶只是起步阶段,整体上智驾大致以L0至L5划分,L0需由驾驶员操控,L5则是完全自动化,现时普遍处于L2有条件自动化至L4高度自动化阶段。黑芝麻开发的芯片,目前涵盖L1到 L3级别的自动驾驶为主。 整个智驾系统架构高度依赖芯片,细分可分为三个重要芯片系统,包括感知系统、决策系统及执行系统。感知系统透过车上的感应器,例如激光雷达或镜头,收集汽车行驶时数据,收集后交由决策系统,透过芯片算法计算出行车路径,再将结果送去执行系统,根据决策的结果作出行车线路及速度控制。 黑芝麻生产的智能驾驶芯片,便是技术关键所在。目前智驾普遍用上SoC芯片,SoC芯片内包含多个处理器,包括CPU(中央处理器)、GPU(图像处理器)、ASIC(专用集成电路),其优点是体积较细,将不同处理器整合在一枚SoC芯片内,因此只需要封装测试一次,变相可压低成本。 客户全属大品牌 现时黑芝麻主要客户包括吉利、比亚迪、东风等,今年起产品已安装在吉利银河系列等多款车型。黑芝麻也进军机器人领域,为人形机器人制造商傅利叶的灵巧手,提供模组的处理能力,还与小米、宇树科技等合作。 虽然智能驾驶芯片发展前景大,但行业竞争激烈,除了英伟达外,还有特斯拉(TSLA.US)的FSD系统、高通(QCOM.US)等等,国内对手则有华为及在香港上市的地平线(9660.HK)等。 不过,黑芝麻C1200系列座舱控制器芯片以7纳米工艺设计,能够处理多达12个高清摄像镜头输入数据,对标高通现时主流的高通座舱控制器芯片,为内地仅少量能国产替代高端芯片之一,亦可布局于机器人大脑及小脑系统,有望成为集团杀手锏。 整体来讲,目前黑芝麻虽然未录得盈利,预期今年市销率达9倍,估值处偏高水平,将限制股价表现,但由于与内地多间车厂合作,加上进军蓝海的机械人市场,只要收入维持高增长,在自动驾驶及机械人概念下,将有望吸引基金追入,值得长期关注。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里