金茂服务筹资并购 减依赖母企拓机遇
中国金茂控股分拆旗下物管业务上市，筹资最多6.8亿元
重点：
- 金茂物业服务已启动公开募股程序，计划在香港上市后，积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
- 物管行业受惠城镇化水平提升，为公司加速发展提供诱因
罗小芹
中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务，培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能，这次作出相关举动的，轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。
中国金茂控股上周五宣布，把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市，并于当天开始招股；公司于全球发售1.01亿股，每股定价7.52港元至8.14港元，筹资最多8.25亿港元(6.8亿元)， 本周三截止申购，预计3月10日上市。
金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商，截至去年底止，在管总建筑面积约3,640万平方米；其中，住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。
金茂物业服务的最大股东为中国金茂，持有约67.5%股权，而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业，后者间接持有中国金茂约35.3%股权。
根据招股书显示，金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元，同比增长57.6%。期内，净利润为1.09亿元，同比大增105%，净利润率也从8%提升至10.4%，主要是公司新咨询和其他增值服务产品，例如前期规划及设计服务和交付后服务等，具有较高的利润率。
自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”，改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式，加上2021年内地出台利好物管行业政策，令内房分拆旗下物管业务上市的活动，如雨后春笋般频密。另一方面，出于争取市占率及提升规模效益的考虑，行业内的收购合并等资本操作，也同时比过去来得频密。
“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%，以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示，公司的相关指标分别为69%、52%和126%，全部都满足“三道红线”的官方规定。
估值比同业高
既然财政状况健康，它为什么要分拆物管业务上市呢？正如金茂物业服务在招股书披露，公司希望藉着这次筹资，加快并购同业的步伐，并提升经济规模效益，同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由，与过去上市的多家物管企业一样，有点陈腔滥调，但却是现实考虑。
事实上，金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中，有92.5%是来自两家母企，或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底，公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企；由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积，仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言，自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务，减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。
公司筹资金额不多，当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会；约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展：约13%用于进一步开发社区增值服务。
金茂物业服务称，将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权，目标是在2024年底前，可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商，以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。
为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢？事实上，中国城镇化进程加快，带动人均可支配收入持续增长，是利好中国物管行业发展的重要因素，因此公司看准这个商机，期望抓紧市场机遇，透过筹资上市增强收购资本，也属无可厚非。
根据中国指数研究院的资料显示，城镇人口的人均可支配收入从2016年起，以6.9%的年复合增长率，稳步增加至2020年的43,834元。期间，中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积，从2016年起以15.7%的年复合增长率，增加至2020年的4,880万平方米，物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元，年复合增长率为15.2%。
以2020年为例，一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费，明显比三四线城市为高，这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算，金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中，排名更高达第二位。
金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元，引伸至全年约1.46亿元，按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元)，相当于市盈率37.6倍至40.7倍。
在港股上市的同业中，碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目，而且体量也比较接近。如果以相同方式计算，两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍，可见金茂物业服务的估值明显比同业高，反映招股价定位进取。因此，该股招股反应平平，其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额，占公开发售部分筹资金额不足三成，反映投资者对其并不热衷。
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