6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

新闻

简讯:元保纳斯达克上市集资3,000万美元

互联网保险分销商元保有限公司(YB.US),周三在纳斯达克首日掛牌上涨6.4%,但次日即回吐全部涨幅,周四收盘报15美元,即公司的上市定價。按最新收盘价计算,公司市值为6.78亿美元。 元保以每股15美元价格发行200万份美国存托凭证(ADS),集资3,000万美元,达到13至15美元招股区间上限。公司还同步向早期投资方启明,协议增发100万美元普通股。此次发行虽规模不大,但承销商阵容显赫,包含美资大行花旗、高盛以及中资大投行中金公司。 元保去年营收从2023年的20.5亿元,增长60%至32.8亿元,并成功扭亏为盈,实现净利润4.36亿元,对上一年则录得亏损3.33亿元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Quhuo supplies takeout dining drivers

趣活的烦恼:旧业务下滑新发展未成气候

该公司正在逐步退出原来的外卖骑手供应业务,但2024年下半年,其大部分重点新业务的收入均出现萎缩 重点: 趣活去年下半年收入下降27%,核心的即时配送服务下降25% 期内汽车出口业务也遭遇挫折,汽车出口数量在2023年强劲开局后大幅下滑 阳歌 从趣活集团(QH.US)上周发布的2024年下半年最新财报来看,用“处于转型期”来形容它,恐怕有些轻描淡写了。公司最初的业务是为美团和饿了么等提供成千上万名外卖送餐骑手。 如今,趣活正在逐步退出这项低利润业务,至少部分原因可能是美团、饿了么和新入局的京东,正面临着改善骑手福利的压力。公司正谋求将大量骑手重新部署到生鲜杂货和其他商品的配送业务中,从去年与牛肉供应商牛世界建立新的合作伙伴关系就可看出来。 但趣活的布局远不止此,公司还进军民宿业务,似乎是去年9月公司股价倍翻的主要推动力。此外,公司还进军新能源汽车(NEV)的出口、网约车服务以及家政服务。 虽然部分新业务在去年上半年取得一些可喜的成绩,但下半年势头明显减弱,不过鉴于公司是选择性地披露数据,外界很难判断具体情形。这并不令人意外,因趣活涉足的很多新领域,竞争本就非常激烈,再加上中国经济放缓,导致消费需求减弱。 多重因素下,目前尚无新业务能真正挑起大梁,去年下半年核心的外卖配送业务,仍贡献公司93%的营收。在最新财报中,公司称“2024年是趣活的战略转型之年”。 创始人兼董事长虞阳表示:“我们专注于稳定现金流业务,同时扩大创新业务规模,实现稳健运营,并在关键业务线上取得显著提升。” 在众多新业务中,新能源汽车出口最引人注目,但去年似乎遭遇瓶颈,这无疑与二手车出口业务的复杂性有关。去年9月推出的民宿新平台,也曾点燃市场热情,推动股价在数日内上涨超一倍,显示该业务仍具一定潜力。 尽管如此,自2020年IPO以来,趣活股价已下跌逾98%。彼时,趣活风光无限,作为中国蓬勃发展的外卖行业的主要骑手供应商,受到市场热捧。 最新财报显示,这项业务仍是公司的主要收入来源,去年下半年公司总收入14.3亿元中占了13.3亿元(1.83亿美元)。但令人担忧的是,期内公司总收入和即时配送收入分别骤降27%和25%,公司解释因关闭若干效益不佳的服务站点所致。 重新规划配送基础设施 趣活表示,公司正“重新规划配送基础设施,以实现更高价值的用途……这标志着公司从配送服务提供商向供应链赋能者的转变”。这里指的是我们前文提到的转型,即从外卖服务提供骑手,转向利用骑手资源为其他第三方配送产品。 到目前为止,牛世界似乎是这一转型的主要新合作伙伴,但该公司并未透露此次合作实际带来多少收入。“试点成功后,此模式预计将在2025年推动收入增长,为趣活食品配送业务的扩张铺平道路,”该公司表示。“未来的计划包括将这一模式扩展到其他易腐食品领域。” 与此同时,公司出行服务板块的收入,在去年下半年暴跌57%至7,470万元,远低于上年同期的1.75亿元。就收入贡献而言,此板块业务位列第二,但与排名第一的即时配送服务相距甚远。公司将其归咎于汽车出口业务收入下降,这是该新兴业务遭遇的一个挫折。 趣活于2023年开始推出汽车出口业务,此前披露截至2023年底,已向中东和南美等市场出口1.3万辆汽车,完成交付9,836辆。但在最新财报中,公司称截至2024年底仅发货3,500辆汽车,这应该是指2024年全年的出口量。 如此大幅的下降令人失望,但并不意外,因为2023年出口量的大幅增长,很可能源于推出该业务时与一两位大买家达成的一次性交易。在最初的热潮过后,趣活目前正努力打造更具可持续性的业务,建立必要的基础设施来处理车辆检测、翻新、出口以及目的地国家的清关等事宜。 公司已在成都和广州设立了翻新基地,并推出了一个名为Carnuxt的平台来处理这些业务。如果趣活能够建立必要的基础设施,此业务可能具有巨大潜力,因为中国目前是全球最大的新能源汽车市场,很多车都将在未来几年开始进入二手车市场。 然后是趣活通过收购一家名为Chengtu的公司,以运营民宿业务。虽然该业务最初与Airbnb类似,侧重于综合服务,但趣活去年宣布一项计划,将其转型为一项更加细分的服务,重点聚焦六个关键领域:康养、电竞、商旅、亲子、影音与静修,这种针对特定类型游客的方式在未来可能也有潜力。但公司家政和住宿服务部门(包括民宿业务)的收入,在去年下半年也从上一年的2,750万元降至2,290万元,降幅达17%,对一项新业务来说,这个表现难言理想。 趣活去年下半年成功保持盈利,净利润从2023年的1,170万元增至4,810万元。但截至去年底,该公司持有的现金仅为6,500万元,远低于其总计1.13亿元的短期债务。投资者对最新财报的反应不太乐观,趣活股价在财报发布后的三个交易日内下跌了7%。总言之,该公司要在部分新业务上取得更好的进展,才能重新激发投资者的兴趣。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:小鹏4月交付量年增273% 小米按月下滑

中国电动车市场需求持续强劲,多家新能源车制造商陆续公布4月销量,其中小鹏汽车(XPEV.US; 9868.HK)交付量3.5万辆,按年增长273%,创下历史第二高纪录。 比亚迪(1211.HK; 002594.SZ)亦公布,4月销量达38.01万辆,按年增长21.43%,其中,纯电动乘用车销量19.57万辆,按年升45.57%;插电式混合动力车销量17.69万辆,按年跌0.4%。零跑汽车(9863.HK)交付量4.1万辆,按年增173%,增速创下历史新高。 另外,理想汽车(LI.US;  2015.HK)4月共交付新车3.4万辆,按年增31.61%,但较3月份的 36,674 辆下降 7.46%;蔚来汽车(NIO.US; 9866.HK)期内交付新车2.39万辆,按年增长53.01%,与3月的15,039辆相比增长了58.92%,为历史第二高纪录。 小米(1810.HK)旗下车型小米SU7于3月底发生严重交通事故,上月交付逾2.8万辆,较3月的逾2.9万辆少1,000辆或3.4%,仍为连续七个月突破2万辆。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

行业简讯:澳门4月赌收按年微升按月下跌

澳门博监局公布上月澳门赌收,4月博彩毛收入188.6亿澳门元(下同),按年升1.7%,但按月则下跌4.1%,并已是运续两个月下跌。 今年首四个月,澳门累计博彩毛收入达765亿元,与2024年同期比较,微升0.8%。 经过疫后连续两年的急速增长后,澳门博彩收入开始放缓,政府去年底预计,今年赌收将达2,400亿元,较去年增长11%。若按此估计,即澳门每月平均赌收要有200亿元才可达全年目标;但今年首四个月,每月赌收均低于200亿元。近期全球经济受关税战影响,市场气氛不理想,料有机影响赌客在博彩上的支出,相信澳门赌收今年很大机会未能达标。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里