融创中国

房地产开发商融创中国控股有限公司(1918.HK)周一公布，位于北京的融创壹号院项目，已与债权人中诚信托签署债务重组协议，重组后最终还款期为2029年1月。 该笔于2023年9月到期本金68.3亿元的债务，在扣减融创之前支付的16.35亿元后，本金额已降至近52亿元。根据协议，融创不用支付违约金，之前的欠息则降至6.5亿元，而重组后的融资成本由年息9.6%降至6.5%。 融创壹号院位于北京朝阳区，占地面积7.52万平方米，总建筑面积66万平方米，主要用作住宅及商业。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

由于销售业绩不如预期，近年积极偿债的融创中国再度遭遇危机 重点： 公司不排除对境外债进行二次重组 2024年累计合同销售金额471.4亿元，同比下降44%    李世达 新年伊始，融创中国控股有限公司(1918.HK)再度遭遇清盘危机，提醒了人们房地产市场的寒冬还远未过去。 融创中国近日发布公告，收到中国信达(1359.HK)向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及未偿还贷款本金总额3,000万美元及应计利息，将于3月19日举行聆讯。消息公布后，融创中国股价大泻25.7%，自2024年10月以来累跌超65%。 这已是融创第二次面临清盘危机。2022年5月，融创公开承认无法按期支付四笔美元债的利息，成为公司陷入债务违约泥潭的开端。持有本金2,200万美元及应计利息的优先票据债权人陈淮军提出清盘呈请，但双方后来达成协议，该呈请于2023年6月被撤销。 对于最新的清盘呈请，融创表示将采取法律措施坚决反对，并强调这一事件不会对公司营运造成实质性影响，同时正在积极与呈请人沟通，争取尽快达成解决方案。 根据债券受托管理人国泰君安最新公布的报告，2024年11月，融创房地产新增到期未偿付借款本金32.36亿元，截至2024年11月30日，到期未偿付借款本金为1,155亿元。其中，银行贷款逾期234.15亿元，非银行金融机构贷款逾期741.09亿元，其他有息债务逾期178.60亿元。 境外债方面，目前存续境外债务共有24笔，余额为74.5亿美元，其中，2025年9月30日到期的债券共有3笔，余额为15.7亿美元。 相较整体庞大的债务，信达追讨的款项只算小数目，但对已为还债疲于奔命的融创中国来说，这或许是压垮骆驼的稻草。 境内债二次重组过关 过去一段时间，融创一边保交楼一边和境内境外的债权人协商。融创已算是最早一批达成重组协议的房企，但由于销售业绩与经营恢复不及预期，境内境外债都面临二次重组。 去年11月，融创提交了境内债务二次重组方案，涉及10笔债券，总面值154亿元，化债比例超过50%。近日，10笔境内债重组已全部获得持有人同意，境内债部分可说是成功拆弹。 但境外债方面就不是那么乐观。据媒体报道，融创已通知部分债权人，可能无法按期兑付2025年9月到期的美元债。融创“急内不急外”，相信是让信达决定入禀法院的原因。 融创坦言，此次清盘呈请可能会引发连锁反应，导致其他债权人要求加速偿还债务或采取强制措施，预计公司将无法在履行其他境外付款义务，不排除进一步寻求更全面的境外债务综合解决方案。据媒体报道，公司计划最快在今年3月初公布新的重组计划。 想尽办法“回血” 一段时间以来，中国政府已经为救助楼市推出包括降息等多项举措，然而经济复苏缓慢，消费者信心疲软，房企也很难直接受惠于目前的支持性政策。 根据融创2024年12月发布的未经审核营运数据，2024年累计合同销售金额仅为471.4亿元，同比下降44%，显然低于预期。不过也不是全然没有好消息，融创与中信及新湖集团合作发展的上海黄浦区项目“上海壹号院”近日进行次轮销售，当日销售额达到66亿元，第三批单位预期会于今年春季开展销售。 此外，公司也积极出售资产。过去一年，融创出售了武汉甘露山文创城35%股权、无锡融创茂配套酒店、石家庄中央商务区项目80%股权，并在去年12月出售大热的哈尔滨冰雪大世界46.67%股权，进帐约1.73亿元。去年10月融创中国还折让两成价格配售最多4.89亿股股份，筹资12亿港元用于还债。 此外，融创中国又于去年12月在中国国际经济贸易仲裁委员会对万达集团发起仲裁，索要95亿元的战略投资回购款。不过万达认为有关要求并无合约依据，对通过仲裁有信心。 融创显然已考虑了所有能够“回血”的可能，但问题的关键在于，中国房地产市场究竟何时才能复苏。 去年上半年，融创房屋交付量按年下滑了51%。资金短缺势必影响保交楼的成效，债务的纷扰也会让消费者缺乏信心，形成恶性循环。彭博分析师直言，若中国楼市销售没有根本性复苏，融创的债务方案可能是“徒劳”的。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元    李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减，政府财政收入面临大压力，财政司司长陈茂波早前曾表示，开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后，引起市场一片争议声，特别是地产发展商，更是大力反对；投资银行即时配合，摩根大通发表报告，指以部分国家实施50%资本增值税率为例子，港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听，世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种，香港即使推行，未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄，资本增值税无疑是其中一个税源，但在经济疲弱，股市每况愈下，楼市亦在调整的时候推出，确实对经济不利。不过，及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应，表示须顾及本港竞争力，短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波，终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源，房屋署近年致力打击滥用公屋单位，今财年首8个半月，房署已回收2,100个滥用或违约的单位，是上一个财年的总量。与此同时，房署正研究，严查公屋住户在内地及海外的资产申报，署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时，为免超越资产规限，许多时未必将内地或海外的资产申报，过去房署在此方面的审查没那么严谨，加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间，令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔，会在此加大力度，以打击滥用公屋资源，相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企，据市场消息，平安银行已列出一份白名单，总共有41家房企被纳入其中，当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE)，金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外，香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题，负债比率相对要低，财政稳健，对资金需求没急切性。当然，这次在白名单榜上有名，对本港发展商来说，属好事一椿，反正就是多了一个融资窗口。相反，内地政府对情况较差的房企，暂未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具实力房企为先，避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调，路透根据国家统计局公布的数据推算，70大中城市新建商品住宅价格指数，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是过去九个月最大，亦是连续第六个月下跌。70大城市中，下跌的有62个，上升的只有7个，只有一个是持平。四大城市中，按月比较只有上海升0.2%，北京持平，广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为，房价一形成下行趋势，跌势将会持续，虽然中间或会有所反弹，但整体方向是跌多于升。事实上，欧美国家针及西方资金外流下，内地经济受到相当压力，世界银行也估计内地今年经济增长4.5%；至于房地产，房屋供应没减少，但需求正在减弱，房企去年第四季的按月销情走弱，趋势很大机会延续，今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债，又或将发展中项目脱手，以减轻资金负担，《每日经济新闻》报道，融创中国(1918.HK)在近一个月，先后放售4个文旅项目，包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店，以及昆明城，但反应十分冷淡，有项目甚至无人问津。 其实又很易理解，内地大部份民企负债累累，大家似乎也要赶卖资产，那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的，主要是几家大型国企，但目前楼市每况愈下，他们手上也不是没有存货，那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目，主要以收租为主，资金回笼更慢，对开发商来说吸引力低，即使卖家愿意大幅劈价，也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK)，股价突然闪崩，一天下跌30%，市场推测是部分股份锁定期过去，即被大手抛售，公司只回应业务一切正常。此前，《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计，在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元，门店数量逾1万家，最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出，百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商，过去市场有垢病，加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外，公司的毛利率较低，纯利率更只有低单位数，但市盈率则偏高，股价未跳水前高达21倍，相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强，公司曾未按规定期限公示2022年报告，被深圳官方机构列入经营异常名单，去年中大股东按股，予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘，市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…