地产快讯:摩通指资本增值税令港楼现恐慌性抛售

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减,政府财政收入面临大压力,财政司司长陈茂波早前曾表示,开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后,引起市场一片争议声,特别是地产发展商,更是大力反对;投资银行即时配合,摩根大通发表报告,指以部分国家实施50%资本增值税率为例子,港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听,世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种,香港即使推行,未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄,资本增值税无疑是其中一个税源,但在经济疲弱,股市每况愈下,楼市亦在调整的时候推出,确实对经济不利。不过,及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应,表示须顾及本港竞争力,短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波,终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源,房屋署近年致力打击滥用公屋单位,今财年首8个半月,房署已回收2,100个滥用或违约的单位,是上一个财年的总量。与此同时,房署正研究,严查公屋住户在内地及海外的资产申报,署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时,为免超越资产规限,许多时未必将内地或海外的资产申报,过去房署在此方面的审查没那么严谨,加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间,令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔,会在此加大力度,以打击滥用公屋资源,相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企,据市场消息,平安银行已列出一份白名单,总共有41家房企被纳入其中,当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE),金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外,香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题,负债比率相对要低,财政稳健,对资金需求没急切性。当然,这次在白名单榜上有名,对本港发展商来说,属好事一椿,反正就是多了一个融资窗口。相反,内地政府对情况较差的房企,暂未有任何方法施以援手,目前大方向仍是以支持具实力房企为先,避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调,路透根据国家统计局公布的数据推算,70大中城市新建商品住宅价格指数,去年12月按年下跌0.4%,跌幅是过去九个月最大,亦是连续第六个月下跌。70大城市中,下跌的有62个,上升的只有7个,只有一个是持平。四大城市中,按月比较只有上海升0.2%,北京持平,广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为,房价一形成下行趋势,跌势将会持续,虽然中间或会有所反弹,但整体方向是跌多于升。事实上,欧美国家针及西方资金外流下,内地经济受到相当压力,世界银行也估计内地今年经济增长4.5%;至于房地产,房屋供应没减少,但需求正在减弱,房企去年第四季的按月销情走弱,趋势很大机会延续,今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债,又或将发展中项目脱手,以减轻资金负担,《每日经济新闻》报道,融创中国(1918.HK)在近一个月,先后放售4个文旅项目,包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店,以及昆明城,但反应十分冷淡,有项目甚至无人问津。 其实又很易理解,内地大部份民企负债累累,大家似乎也要赶卖资产,那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的,主要是几家大型国企,但目前楼市每况愈下,他们手上也不是没有存货,那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目,主要以收租为主,资金回笼更慢,对开发商来说吸引力低,即使卖家愿意大幅劈价,也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK),股价突然闪崩,一天下跌30%,市场推测是部分股份锁定期过去,即被大手抛售,公司只回应业务一切正常。此前,《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计,在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元,门店数量逾1万家,最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出,百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商,过去市场有垢病,加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外,公司的毛利率较低,纯利率更只有低单位数,但市盈率则偏高,股价未跳水前高达21倍,相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍,就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强,公司曾未按规定期限公示2022年报告,被深圳官方机构列入经营异常名单,去年中大股东按股,予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘,市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…
2023內地售樓排名

地产快讯:碧桂园终止六连冠 保利成卖楼之王

刘智恒      ▷ 内房      去年内地销售三甲:保万中 根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。 至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。 金茂分拆Reit上市套现 内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。 我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。 ▷ 香港      怕流标不推住宅地 香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。 本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。 花旗劲劈地产股目标价 外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。 我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。 今天港楼是平还是贵 过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。 一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中东资金能顶半边天 本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。 近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。 复星旅文迎来最好时光?…
HK Old Buildings

香港旧楼林立 重建问题迫在眉睫

刘智恒      ▷ 香港      千幢大楼已届70高龄 香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。 对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。 信置投长沙地博捞底 本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。 根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。 新世界大执位有玄机 新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。 由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。 ▷ 內房      碧服盈警股价急插水 内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。 我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。 海口放宽规管救楼市 内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。 海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。 ▷ 咏竹坊文章      港产独角兽成功故事 《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。 Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。…

远展分拆捷克娱乐场 “老虎仔”要做赌业大亨

从事物业发展的远东发展,将旗下经营博彩业的百乐皇宫分拆上市 重点: 去年百乐皇宫收入近5.3亿港元,赚逾4,000万港元 公司去年亦取得马尔他的线上赌博牌照        刘智恒 老牌发展商远东发展有限公司(0035.HK)上月公布,分拆旗下的百乐皇宫控股上市,并已递交上市申请。许多市场人士这时才知道,原来远展竟有博彩业务,而业务更远在捷克。 根据上市文件,百乐皇宫主要有两项业务,分别是博彩及酒店。博彩方面,公司于捷克持有一个娱乐场度假村及两个娱乐场,今年3月底共有部角子老虎机560部,以及赌枱59张,此外,于去年11月,集团获得马尔他线上博彩牌照,但暂未开始营运。至于酒店,在德国持有三间,另在奥地利则有一家。 百乐皇宫是远展于2018年收购,作价4,200万美元(3亿元),购入后远展进行重整,包括扩展博彩游戏组合,加入新型老虎机,并推出扑克游戏,将娱乐场定命为“Palasino”。可惜生不逢时,2020年新冠疫情全球爆发,影响赌场收益,直至去年欧洲陆续解封,业务才渐渐重回正轨。 从2021至2023年度(3月分年结),百乐皇宫收入分别是1.46亿港元、3.51亿港元及5.29亿港元。盈利连年增长,分别是260万港元, 4,010万港元及4,420万港元。表面看,2023年度增长只有10%,但2022年度因疫情获政府资助4,220万港元,去年度只有517万港元,因此过去年度的增长已是相当理想。 单计博彩收益,过去三个年度分别是1.08亿港元、2.78亿港元及3.9亿港元,反映疫后当地赌业陆续复苏。 捷克赌业规限少 不过,看百乐皇宫前景如何,要从中欧的博彩市场开始探讨。中欧博彩市场主要涵盖捷克、德国、波兰、奥地利及斯洛伐克,大多数的博彩项目在捷克都是合法,相反德国就禁止非体育赛事投注,奥地利禁止扑克营运,斯洛伐克首都布拉迪斯拉瓦市,甚至禁止娱乐场及各形式的博彩。 受惠中欧多地对博彩业的限制,捷克成为中欧博彩业最繁荣的国家,德国及奥地利人,都爱到捷克博彩,因此捷克赌业发展,是有先天性的优势,就是在区内接近独市经营。 再看捷克市场规模有多大,据灼识谘询研究,捷克博彩业的市场规模,从2018年的108亿港元,增至2022年的186亿港元,复合年增长率14.5%,预期2027年将增至313亿港元。由此可见,中欧市场正在发展中,预计规模会日渐壮大。 捷克有两类博彩场地,一是娱乐场,是经营博彩游戏及老虎机,另外是博彩大厅,只是经营老虎机。跟澳门以赌枱为博彩主要收入不同,捷克的博彩收入大部份来自老虎机,占总博彩业务超过八成半。 2022年,捷克有逾28,000台认证老虎机,及超过4,000张赌枱。百乐皇宫共有492部老虎机,在当地市场位列第9。若公司能通过集资壮大规模,在当地发展中的博彩业,有机会争取更佳的市场份额。 德国经济或放缓 不过要注意,捷克博彩市场以德国及奥利地客人为主,但两地经济似在放缓。德国五大权威经济研究机构上月将今年经济发展预期,从年初预测的增长0.3%,调整为萎缩0.6%,并预计德国明年的增长为1.3%,低于先前预测的1.5%。至于奥地利,国内生产总值增长在3月时为1.8%,较去年底的2.9%有所下降。经济放缓,对捷克的博彩业或许构成影响。 另外,捷克的博彩征税有机会进一步提高。目前当地的博彩税率,老虎机是按总收益的35%征收,现场博彩游戏税率则是23%。捷克正讨论将现场博彩游戏税率提高至30%,若通过会于明年4月实施。 此外是牌照问题,捷克的博彩牌照时间为6年,时间相对较短(澳门是10年),营运者要经常面对能否续牌的不稳定性风险。 家族曾拥娱乐皇国 能否在捷克争取更大市场份额,是往后百乐皇宫成败关键,这就要看集团领导人的能耐。人称“老虎仔”的邱达昌,父亲是六十至八十年代的电影娱乐大亨邱德根,除了拥有多家电影院外,一度是亚洲电视大股东,至于荔园游乐场,更是几代人的集体回忆,可以说是该年代的迪士尼乐园。 邱达昌年纪轻轻已出道,七十年代时向汇丰银行借款18亿港元,不断在市场收购地皮,由于作风勇进,年纪又轻,被传媒指为初生之犊不畏虎,获专栏作家曹仁超称为老虎仔。 正当邱达昌踌躇满志时,1983年中英谈判导致地价下跌,集团面临财政压力,迫不得已偃息旗鼓。之后转战大马,创立大马置地,成为当地最大的地产商。2000年,有见香港楼市大幅回调,认为是千载难逢机会,重返香港,大手收购地产项目,事实亦证明这步棋下得奇准,2003年后香港楼市拾级而上,他的身家亦水涨船高。 2017年与新世界发展(0017.HK)主席郑家纯、富力地产(2777.HK)主席李思廉成立的永升亚洲入股有线电视。不过时移世易,电视已是夕阳工业,加上香港人口少,观众有限,经营几年没甚起色,邱达昌亦意兴阑珊,最终将股权售予郑家纯。 从邱氏家族的背境及邱达昌的经历,及他对娱乐事业的兴趣,加上早在2015年购入澳洲赌场The Star Entertainment 5%权益,可见早有筹谋要涉足博彩业务,今次若成功将百乐皇宫上市,再在资本市场助力下,将可朝着赌业大亨之路一步步迈进。…