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奥园2024年完成境外债务重组后，今年又未能支付债息出现二次违约，前景令人担忧 重点： 今年上半年营业额持续下跌 资本负债比率急升至404% 　 郑瑞棠 近年中国房地产市场低迷，不少过往靠高杠杆扩张的地产企业深陷债务危机，要进行债务重组。即便如此，随着楼市复苏缓慢，房企未能通过增加售楼收益减轻债务。 曾以奥林匹克花园打响名气的中国奥园集团股份有限公司（3883.HK）近年也出现连环债务违约，被债权人接管的香港商厦物业刚也要以极低价出售还债，较当年买入价低逾8成。 集团近日发出通告，物业位于葵涌国瑞路，于2018年以9.5亿港元买入，但因未能支付恒生银行的按揭还款，今年7月已沦为法拍房，最终以1.5亿港元卖给经营冷冻海鲜进口的上市公司大洋环球，每方尺均价仅约1,250港元。 这次贱卖资产所得，相对集团千亿负债只是杯水车薪，也显示奥园的财务极为紧张。今年3月，奥园因不能支付三笔分别于2029年、2030年、2031年到期美元票据的利息而再次债务违约。 地产加体育概念 今天奥园的困境，一切源自公司的急速扩张。创办人郭梓文1996年开始进军房地产市场，1999年借全国掀起体育热，将房地产开发与体育连结，邀请国家体育总局旗下中体产业合作，开发广州奥林匹克花园，更获当时国际奥委会主席萨马兰奇亲题贺词。结果项目2000年开售时全城轰动，买家排队抢购，其后更将奥林匹克花园复制到其他城市，郭梓文于2001年被评为中国房地产十大风云人物。 奥园于2007年在港交所上市，之后采取高杠杆、高周转的激进扩张策略，一度被业界称为并购大王，2019年首度跻身千亿房地产企业，2020年销售再升至1,330亿元高峰，市值最高超过300亿港元。 随着近年内地房地产企业深陷债务危机，奥园亦经历债务违约，虽于2024年初完成境外债务重组，将旧债延期转换新债，又发行高达14亿股普通股抵偿部分债务。同年9月，郭梓文更将16.5%奥园股份售予阿联酋投资机构Multi Gold。 不过重组债务后奥园经营仍未见起色，业绩和负债情况未见改善。2024年曾经因债务重组带来261.55亿元收益，全年才有3,503万元盈利，实际上核心业务仍见倒退，期内营业额大跌65%至96.75亿元。 2025年时营业额减少4.3%至92.56亿元，期内更加转为亏损177.64亿元。今年上半年公司营业额同比跌17%至37亿元，亏损则为62.71亿元，收窄28.9%。 负债率急升 奥园今年6月底的财务依然紧张，期内集团资产总额约1,181.25亿元，负债总额约1,702.69亿元，出现资不抵债情况。而现金及银行存款仅2.08亿元，受限制银行存款约11.42亿元，但12个月内到期偿还债务差不多达700亿元。资产负债率更由2025年底约288%，急升至今年6月底的404%。 近期中央屡有刺激楼市措施，例如十月初政府首次为商业及个人住房贷款提供直接利息补贴，但也只能带来短暂刺激。况且楼市氛围改善，买家倾向先选大开发商楼盘，主要受益都是大型房企，奥园这类中小型开发商相信要市场全面复苏才可受益。 失去造血能力 而且奥园财务紧张，已没有本钱增加土地储备，可说已失去造血能力，未来收入大幅增加空间有限。公司逾九成收入来自物业开发，缺乏稳定的租金收入，翻身的机会难上加难。 内房股债务重组方案，不外乎大幅削减债务本金、将债务展期、以新债取代旧债，以及债转股等。这些措施实际上是以时间换空间，期望楼市复苏使售楼收入增加，到时才有钱还债。但在市场情绪仍然疲弱，房企资产严重萎缩情况下，所谓债务重组，往往只是将违约期推迟到下一个付息日而已。 特别房企常用的债转股，实际意义也不大，例如奥园目前已经沦为仙股，股价较高峰期大跌九成九，之前接受以债转股的债权人可说血本无归。若再大规模发新股抵债，令每股权益大幅被摊薄，股价随时下跌，债权人所收到的股份价值相信极低。 在这个困境下，相信债权人要做好最坏打算，将来只可取回本金一个极低的比例。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

专注投资地产项目的基汇资本，近日拟发行房地产私募债务基金在港上市，倘成功，有望为香港市场写下里程碑 重点： 90%总资产投放于房地产私募债务 债务背后需要以房产作出抵押 　 刘智恒 国内房地产市况不济，开发商面临财务压力，透过将旗下部分资产打包，发行地产投资信托基金（Reits）上市套现；昔日香港地产龙头新世界发展（0017.HK），早前亦计划将上海商场发Reit集资。 有别于传统的Reits，近日基汇资本申请将基汇资本房地产私募债务开放式基金型公司上市（下称基汇基金），其底层资产是房地产私募债务，若成功上市，可说在香港资本市场开辟了另类基金的先河。 债务基金三大优点 所谓房地产私募债务（Real Estate Private Debt），是指由非银行机构，以私下协商及非公开发行的方式，向地产开发商或房产项目提供融资贷款。以该模式筹组的基金，就是将债务收回的利息，扣除开支后，大部分派发予基金持有者。 该类基金有三大优点，一是能提供较传统债券及银行存款更高的利率，二是贷款合约或带浮动利率，在利率上升时能调升回报，三是债务以房地产作为抵押品，为贷款提供了相当保障。 这次基汇发行的房地产私募债务基金，由基汇旗下的Gateway Capital （Hong Kong） Ltd.管理。基汇由吴继炜及吴继泰兄弟创立，其父是香港上市的建生国际创办人吴仲灿。吴继炜早于1990年在美国成立Downtown Properties，专注于改造活化破旧建筑。 2005年吴继炜与在香港高盛任职的弟弟吴继泰联手成立基汇，主攻投资房地产。初期项目集中在内地，成名作是收购上海烂尾项目，重新打造为年轻时尚的“353广场”。其后又参与投资太古地产在北京的“三里屯太古里”项目，成功将老旧的三里屯注入新动力。 350亿购领展资产 基汇最让人们震惊的是于2015年斥资73亿港元，牵头购入香港尖沙嘴洲际酒店，创下当时香港单一酒店成交纪录。其后又斥350亿港元，向领展购入29个香港商场，将基汇的知名度推上顶峰。 2021年至2025年间，基汇管理的资本规模达到356亿美元。自2018年以来，基汇透过其信贷基金，在亚太地区的房地产私募债务交易中，共投入约12.7亿美元。 据上市申请文件披露，基汇基金的投资经理已识别了一个假设性贷款组合，分别有香港的商业及住宅、澳洲的新南威尔士州及维多利亚州的住宅项目、马尔代夫及泰国的酒店，以及韩国首尔的住宅发展。 组合内各个项目的年度总利率介乎8.8%至14.5%，年期由12个月至24个月不等。 高回报高风险 表面看利率十分高，但投资者不能忽视要面对一定风险，当中若投资的债务出现违约，非但未能收取利息，严重的或许未能收回本金。事实上，在房地产市场持续疲弱下，开发商或项目借款人没能力偿还债项的事件并不罕见。 虽然基汇基金的债务背后是有房地产作抵押品，但在楼市不断下滑时，资产价值大缩水，有可能出现资不抵债的情况，到时即使能没收资产，基金仍要面临相当的损失，甚至抵押品难以在市场出售套现的问题。 要注意，基汇本身的个别地产项目亦有财务压力。位于上海的海洋大厦，去年底被贷款人追讨2.58亿美元，基汇将借款展期至今年11月，最后问题可否解决仍属未知数。 另外，基汇于2019年斥资150亿港元购入的香港太古城中心三及四期，一笔103亿港元的银团贷款出现违约问题，最后获贷款方同意延长期限，基汇才得以暂时松一口气。 至于近期市场利率走高下，亦对债务基金构成挑战。今年香港发行的债券利率并不低，早前的银色债券的保底利率就达4.25厘，更与通胀挂钩；至于上月发行的绿色债券，利率亦介乎3.8至5厘。…

短债高企、销售持续萎缩，加上境外债务重组仍未落地，雅居乐下半年资金链仍将面临严峻考验 重点： 截至6月底，雅居乐总借款449.82亿元，其中419.72亿元一年内到期 上半年雅居乐预售额38亿元，按年下降26.5%，净亏损扩大10%至88.30亿元    李世达 内房流动性危机进入第六年，部分出险房企已由违约逐步转入债务重组执行阶段，雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）却仍处于与债权人争取重组方案的关键时期。 最新中期业绩显示，公司上半年销售继续收缩，股东应占亏损扩大，一年内到期借款接近420亿元（62.5亿美元）。境外债务重组能否在10月清盘呈请再度聆讯前取得进展，成为下半年最大考验。 截至6月底，雅居乐总借款为449.82亿元，虽较去年底减少18.24亿元，但债务期限明显集中于短期，其中流动借款达419.72亿元，占总借款逾九成。同期现金及银行结余为45.14亿元，较去年底55.79亿元再减少约19%；当中现金及现金等价物只有32.94亿元，另有12.20亿元属受限制现金。公司净负债率亦由去年底229.6%升至364.9%。 财务报表亦披露，部分银行借款、其他借款及优先票据本金和利息未按原定日期偿还，并触发若干借款交叉违约。公司承认，相关情况对持续经营能力构成重大不确定性，未来取决于债务重组、贷款续期、物业销售及资产处置进展。 雅居乐债务危机于2024年恶化，当年未能在宽限期后支付一笔2025年到期、4.83亿美元的6.05%优先票据利息，其后启动全面境外债务管理。两年多后，公司仍在与主要境外债权人磋商，目前目标是在今年下半年形成有效重组方案并取得主要债权人同意。 再迎清盘考验 时间压力亦来自清盘程序。雅居乐去年12月收到新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及据称未付款项为1,858.7万美元及234.7万元人民币。香港高院今年6月把聆讯再度押后至10月12日。雅居乐表示将反对呈请，同时加快债务重组。 经营端暂时未能为雅居乐化解债务压力提供足够支撑，上半年集团营业额108.61亿元，按年下降20%；股东应占亏损由80.30亿元扩大10%至88.30亿元。整体毛亏损亦由去年同期9.19亿元扩大至20.48亿元，物业发展板块经营亏损达52.81亿元。 更关键的是，公司用以补充现金流的销售端仍在收缩。雅居乐上半年预售金额只有38亿元，按年下降26.5%，预售面积下降26.1%；物业发展确认收入亦下降37.7%至38.05亿元。公司提出加快预售、催收应收款、再融资及出售非核心资产等措施，销售回款仍是改善流动性的主要来源。 但38亿元的半年预售规模，与419.72亿元短期借款相比仍显得有限。从行业比较看，雅居乐的销售恢复亦不算理想。上半年其预售额按年下降26.5%，跌幅高于百强房企整体约14%至16%的降幅；与同样已出险的房企相比，碧桂园（2007.HK）上半年权益合同销售降幅约15%，融创中国（1918.HK）则下降逾五成。雅居乐虽非跌幅最大，但销售规模偏小、境外重组未完成，两条自救路径同时承压。 化债进度落后 这也凸显雅居乐与部分出险同业的差别，融创中国的境外债务重组已完成，碧桂园的境外债务重组亦已生效，两家公司已进入重组执行阶段，雅居乐目前仍在与主要境外债权人磋商，并争取今年下半年形成有效重组方案。 雅居乐仍有一项相对稳定的业务支撑，那就是物业管理。上半年物管收入60.44亿元，占集团收入55.6%，已超过物业开发收入，相关板块录得4.29亿元经营盈利。不过物管收入亦按年下降5.7%，在管面积减少4.6%，难以单独抵销地产开发业务的大额亏损。 国家统计局数据显示，今年首七个月全国新房销售额仍下降13.1%，房地产开发投资跌幅进一步扩大至19.2%，行业修复仍然缓慢。雅居乐自身的恢复速度更弱，首七个月累计预售额只有42.9亿元，同比下降24.6%，跌幅接近整体市场两倍；7月单月预售亦仅4.9亿元。 对雅居乐而言，无论楼市走势如何，恐怕难以助其短期走出困境。今年以来，雅居乐股价再跌去约40%至0.162港元，市销率仅约0.03倍，与碧桂园相若。短期内市场将关注10月12日的清盘呈请聆讯，但在销售持续收缩下，即使最终完成债务重组，雅居乐面对的也可能只是由『生存危机』转入一场漫长的缩表与去杠杆。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

已经为境外及境内债进行债务重组的世茂，仍要为巨额的银行债务筹谋，料需不断出售资产抵债 重点： 去年底短债近1,200亿，但公司现金仅121亿元 公司股价创历史新低，市值比最高峰蒸发九成九 　 郑瑞棠 2020年开幕的东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，合共有逾1,200间房间，以房间数目计是香港第二大酒店，标志着世茂集团控股有限公司（0813.HK）业务由内地扩展至香港。 然而，近日传出，世茂一笔45亿港元的银行债务违约，包括汇丰、中银香港、东亚等多家银行已磋商接管世茂东涌酒店。 市值蒸发九成九 当年酒店开幕时，世茂股价一度创逾38港元新高，市值达1,500多亿港元，然而随着2021年集团开始出现债务危机，股价一落千丈，现在已沦为仙股，市值仅8亿港元，比高峰期蒸发九成九以上。 股价大跌，只因集团近年出现债务危机，物业销售又表现疲弱，令收益不足以偿还庞大债务。虽然集团2025年度业绩报告转亏为盈，利润达144.7亿元，但其实是境外债重组所产生的收益695亿元所致。实际上世茂的表现仍然疲弱，去年收入284亿元，同比跌53%。 世茂2025年全年合约销售240亿元，同比下跌三成，至于2026年度的销售进一步恶化，前四个月合约销售57.3亿元，同比下跌36.8%。 集团2025年底负债为1,823亿元，虽比上一年度减少698亿元，但当中12个月内偿还的短期债达1,186亿元，而同期公司现金总额仅121亿元，远不足以覆盖庞大的短期债券。截至去年底，世茂未按计划偿还贷款达925亿元。 审计师对世茂集团的持续经营能力仍无法表示意见，又提出世茂涉及不同的诉讼或仲裁案件带来不确定性，可能对持续经营能力产生重大疑虑。 港股赚第一桶金 世茂创办人许荣茂于1950年出生于福建石狮，八十年代移居香港，自称在港股赚得第一桶金。1989年将在香港积累的资本回福建家乡投资纺织厂及房地产，九十年代转向北京发展豪宅及商业项目。2000年代在上海打造世茂滨江花园等标志性豪宅，并邀请影星梁朝伟做广告，引为一时佳话。 世茂发展其后遍布全国，2020年业务高峰期合约销售突破3,000亿元，同年更斥资收购财务困难的福建地产民企福晟集团Fujian Fullsun Group，世茂被福晟庞大隐藏债务拖累，成为日后爆雷的远因。 随着2021年中国实施三道红线等房地产融资紧缩措施，世茂的高杠杆运作受到严重打击，并在同年传出债务违约。2022年3月，原审计师罗兵咸永道辞任，并延迟公布业绩，之后公司开始长达16个月停牌，并正式出现债务违约。 此后世茂为庞大的境外债及境内债，展开漫长的债务重组过程。其中境外债于2024年初制定了重组方案，并得到79%的债权人支持，涉及115亿美元境外债，连同10亿美元利息正式解除，转换成80亿美元6至8.5年的新债务，及45亿美元一年期强制可转债。 至于238亿人民币境内债务，亦于2025年底与债权人协商，成功获得展期，部分期限最长延至2035年。 避过即时清盘压力 总结世茂通过大规模的债务重组，虽暂避开清盘一劫，但压力仍未减退。另一方面，内地楼市未完全复苏，世茂的售楼收益持续下跌，而且集团资金紧缺，未能趁低补充土地储备，未来想大幅增加售楼收益亦相当困难。 为了套现自救，集团唯有出售投资物业，今年将中环中心The Center六层写字楼售予星展银行，套现26.19亿港元；又以2.53亿港元出售力宝中心一层楼面，两者皆比买入价低近五成。 另外，世茂2017年竞得的深圳龙岗地块，本计划打造成中国第一高楼，因资金链断裂而烂尾，最终地块也在今年由华润置地（1109.HK）接盘。 至于东涌的酒店，早于2023年已委托代理出售，其后叫价由60亿港元降至45亿港元，但迟迟未找到买家，至今更随时被接管。 集团大量优质物业被迫割爱出售，更令未来的租金收入减少，世茂要翻身相信遥遥无期。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里