“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:社区服务业务推动增长 万物云半年纯利升4%

物业管理平台万物云空间科技服务股份有限公司(2602.HK)周一公布,截至6月底止六个月,收入按年升3.1%至181.4亿元;期内纯利7.92亿元,按年升3.9%;核心净利润则增长10.8%至13.2亿元,派发中期息每股0.951元。 公司表示,增长主要来自社区空间居住消费服务,收入按年升11.8%至113.3亿元,成为最大贡献来源。物业及设施管理服务收入增7.7%至51.7亿元,带动商企和城市空间综合服务总收入仅跌5.2%。不过,AIoT解决方案收入大减66.2%,拖累相关板块按年下滑23.6%。 万物云周二高开,至中午休市报25.96港元,升7.27%。该股今年以来累升约27%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Xunlei does video

回归视频本业拓展海外直播 迅雷重拾增长动能

受直播业务激增86%的推动,这家云服务及视频服务提供商第二季度营收同比增长30.6% 重点: 公布第二季度营收增长31%后,迅雷股价过去三日累计涨幅高达96%,近一年累计飙升逾五倍 在将业务重心由视频服务转向云服务后,这家公司如今似乎正通过海外直播开辟新增长曲线    阳歌 迅雷有限公司(XNET.US)已淡出我们视野多年,因为该公司基本放弃了原有流媒体业务,转向云服务领域,采用看似有趣但未能引起市场兴趣的资源共享商业模式。在此过程中,该公司市值一度跌破1亿美元门槛(该市值规模以下的企业通常不在我们追踪范围内)。 然而,近期这家公司的股价强势反弹,不仅彰显其名中的“雷霆”之意,更让人追忆其引领中国在线视频革命的高光岁月。发布二季度财报后,迅雷过去三个交易日股价暴涨96%,推动其近一年累计涨幅逾五倍,当前市值达5.5亿美元。 有些戏剧性的是,投资者对迅雷重新聚焦在线视频本业的战略方向展现浓厚兴趣。该公司今年6月完成对体育资讯平台虎扑5亿元(约合7,000万美元)的收购,向该领域迈出关键一步。与早年试水监管严格的中国在线视频市场不同,迅雷的最新视频战略将目光投向监管环境更为宽松的海外市场。 迅雷的视频业务归属直播板块,该业务二季度营收同比增长85.5%,跃居公司三大主营业务之首。 此外,投资者对迅雷在影石创新(688775.SH)的投资斩获颇丰感到振奋。这家全景运动相机生产商6月上市A股募资19亿元,创有“中国版纳斯达克”之称的创业板逾一年最大IPO规模纪录。鉴于其当前股价较发行价暴涨逾五倍,影石创新实际募资潜力远高于现有规模。 最新财报显示,迅雷对影石创新的投资收益达7.22亿美元,当前持股市值约12亿美元。除可观的投资回报外,投资者期待影石创新能助推迅雷高增长的流媒体业务。双方可能通过影石广受欢迎的相机设备,为迅雷新兴直播业务激发更多用户原创内容产出。 迅雷股价大涨还印证了我们近期提出的另一现象:美国投资者正掘金中概股“价值洼地”。过去四年,这些在美上市中概股遭严重低估,如今才被重新发现。我们关注的其他标的包括医美机构新氧(SY.US)及运动穿戴设备商Zepp(ZEPP.US),二者年内股价涨幅均达数倍。 即便经历股价飞涨,迅雷市销率仍处于1.21的低位区间。头部研究机构均未覆盖该股,近期财报电话会无人提问的冷清场面即为明证。 细究主要股东名录可见,多家巨头仍看好迅雷股价上行空间。雅虎财经数据显示,截至6月30日,摩根士丹利持股占比2%,瑞银、野村、巴克莱持股位于0.18%-0.34%的区间内。 回归视频本业 如前所述,迅雷最初以中国在线视频市场为主战场,与百度旗下的爱奇艺(IQ.US)及阿里系优酷等资本雄厚的对手角逐。过去十年间,此类平台主要通过分流传统电视台观众建立庞大用户群。 不过,这一市场竞争白热化,且内容监管风险令企业承压,多数平台历经多年亏损近年才扭亏为盈。迅雷虽由此起家,却战略收缩,直至重启新的直播业务。当前,该公司似乎正放弃本土市场,导致去年二季度直播收入同比骤降54%。 今年该业务强势反弹,二季度营收达3,760万美元(即前文所述85.5%的同比增幅),超越其原最大收入来源,同比增10.5%至3,640万美元的订阅服务。云计算服务作为第三大收入来源增长13.6%,达3,000万美元。 三大业务协力推动迅雷二季度总营收同比增长30.6%至1.04亿美元。公司管理层坦言,部分增长源于收购虎扑,但强调当季并表收入仅320万美元。剔除该因素,公司季度收入增速仍达27%,较一季度10%的增幅显著提升。 迅雷将直播业务高增长归因于海外直播业务扩张、广告增收及虎扑并表效应。虽未披露海外营收具体数据,但可合理推测其直播收入超半壁江山源自海外,且该占比有望持续提升。 该公司亦指出,直播与云计算业务仍处亏损状态,仅订阅业务实现盈利。尽管如此,其当季毛利率仍维持在49.3%的亮眼水平,去年同期为51.1%。若剔除影石创新的投资重估收益,迅雷第二季度非美国通用会计准则净利润由去年同期的320万美元升至830万美元。 核心结论在于,若能深耕海外直播业务(或锁定海外华人群体),迅雷可能具备坚实增长潜力。该公司云业务采用整合第三方计算资源的共享模式,迥异于传统自建资源运营模式,亦具创新价值,但增长空间相对有限。 即使经历大涨,迅雷股价仍较2014年发行价低约三分之一。叠加其低市销率考量,预示该股或存进一步上探空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:斗鱼恢复营收增长并实现盈利

游戏直播平台斗鱼国际控股有限公司(DOYU.US)周一公布逾三年来首次季度营收增长,意味着在中国众多网络游戏运营商经历艰难时期后,公司业务已趋于稳定。 斗鱼公告显示,截至6月的三个月营收同比增长2.1%,达到10.5亿元,上年同期为10.3亿元。这标志着该公司自2021年第四季度以来首次实现季度营收同比增长。同样重要的是,当季扭亏为盈获得3,780万元净利润,创下近两年来首个盈利季度。 斗鱼将业绩改善归因于近期推进收入多元化与强化成本效益的举措。 斗鱼股价周一上涨15%,收报8.26美元。该股年内累计下跌27%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:双登集团招股 集资最多8.5亿港元

储能电池厂商双登集团股份有限公司(6960.HK)周一起至周四公开招股,计划发行5855.7万股H股,每股定价14.5港元,集资最多约8.5亿港元。公司预期将于8月26日挂牌,由中金公司、华泰国际及建银国际担任联席保荐人。 双登集团是大数据及通信领域的能源存储解决方案供应商,专注设计、研发及制造储能电池与系统,客户涵盖全球前十大通信运营商及设备商中的五家,以及中国五大通信运营商。根据弗若斯特沙利文数据,2024年双登在全球通信及数据中心储能电池供应商中出货量排名第一,市占率达11.1%,并在全球新增装机容量中排名第十二。 财务方面,公司去年收入约45亿元(6,300万美元),按年增长5.6%,惟净利润跌8.3%至3.5亿元。双登已引入三水创投作基石投资者,投资额2.2亿元。公司计划将集资净额40%用于东南亚新建锂电池产能,35%投入研发中心建设,其余则用于海外销售拓展及营运资金。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里