6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

新闻

简讯:京东拟收购德国电子零售商Ceconomy

德国电子产品零售商Ceconomy(CECG.DE)周四证实,正与中国电商巨头京东集团股份有限公司(9618.HK, JD.US)进行收购谈判。据路透社报道,京东出价为每股4.60欧元,较周三股价溢价约23%,交易总值约22亿欧元(25.9亿美元)。 Ceconomy为欧洲最大消费电子零售商,旗下拥有MediaMarkt与Saturn两大品牌,于多个欧洲国家拥有约1,000间门店,员工人数约5万人。2023/24财年,该公司销售总额达224亿欧元,其中网店贡献达51亿欧元。 若交易落实,将使京东得以大举进军欧洲市场,借由Ceconomy庞大的线上与实体零售网络,扩展其在欧洲的电子商务版图。京东去年曾考虑收购英国零售商Currys,但最终未达成协议。 京东美股周四收跌1.36%,收报33.47美元,港股部分周五低开,至中午收入报130.2港元,跌2.33%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:维立志博一鸣惊人 首开爆升逾倍

南京维立志博生物科技股份有限公司(9887.HK)周五正式挂牌,开市即大升逾倍至72.4港元,其后升幅略收窄,中午收市报69.65港元,较定价高99%。 公司共发售3,686.25万股,每股介乎31.6港元至35港元,最终以上限定价,香港公开发售录得近3,494倍超额认购,国际发售超额认购近40倍。 公司集资净额11.79亿港元,65%用于产品的持续临床开发及监管事务、15%用于扩展现有的管线及优化集团的技术平台、10%用于提升生产能力,余下作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:建滔中期盈利增长强劲

建滔集团有限公司(0148.HK)周四表示,公司预计2025年上半年将录得强劲利润增长,原因是其制造和销售层压板及印制电路板(PCBs)的核心业务表现稳健。 公司表示,预计今年上半年净利润同比飙升逾70%,从去年同期的15.1亿港元增至超过25.6亿港元。 建滔股价周五开盘上扬,并在上午交易中上涨9.2%,报HK$28.35。该公司股价年初至今已上涨约50%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Yimutian does agricultural e-commerce

资金紧绌的一亩田 纳斯达克抢滩救急

这家农业B2B平台运营商申请纳斯达克上市,其财报显示去年营收下滑,公司正实施激进的成本削减计划 重点: 一亩田已申请纳斯达克上市,计划筹资最多2,300万美元,其高昂支出导致现金储备岌岌可危 这家B2B平台运营商,去年营收因削减成本下滑,但长远来看,公司有望受益于中国农业现代化进程 阳歌 农业B2B平台运营商北京一亩田新农网络科技有限公司,本已驾轻就熟地收割作物,更准确说是帮助生产者对接采购商。如今,公司因现金储备告急,正转而瞄准纳斯达克上市,试图通过最高募资2,300万美元收割投资者资金。 这家名称意为“一亩田”的企业在概念层面颇具亮点,坐拥超高利润率,且在政府全力推动现代化的农业领域占据领先地位。然而,上周提交的更新版招股书显示,一亩田过往的高支出导致持续负现金流及亏损。过去两年,公司一直大力削减开支。 较之同业,一亩田寻求的估值定位也显激进,意味其股票上市后或将面临压力。 一亩田具有中国电商及互联网企业的典型特质,乘21世纪前二十年数字经济腾飞之势,步入发展黄金期。公司资历深厚,创始人邓锦宏2009年辞去百度营销部产品经理职位,进军农业电商。 经济高速增长时期,投资者热衷向此类初创企业掷下数百万美元资金,不计盈亏地寻找下一个百度或阿里巴巴。邓锦宏借此东风,打造出中国最大的农业B2B平台,截至今年3月末,平台已汇聚3,900万商家及2,100万在售商品。 中国正将农业从分散型小农经济,转向应用先进种植技术的现代化集约农场,一亩田恰逢其时,占据战略契合点。 上月,我们报道拟上市公司潍柴雷沃时,曾详解其智能农械如何受益现代化浪潮。此次转型在《加快建设农业强国规划(2024-2035年)》与《全国智慧农业行动计划(2024—2028年)》两大国家规划中均有部署。此类计划往往预示,相关企业可获得政府资金与资源倾斜。 招股书中的市场数据昭示行业爆发前景,中国农业B2B电商市场规模,预计未来五年以17.5%年增速扩张,为GDP增速的两倍有余,2029年将达2,842亿元(约合400亿美元)。一亩田虽因主营撮合交易收取佣金致营收规模偏小,但占据有利卡位可分得红利。 不过,上述高增速未在一亩田营收端体现,其收入至少从去年开始持续下滑。2024年营收1.61亿元,较2023年的1.88亿元同比下降14%;今年第一季度营收同比下降12.6%至 3,430万元,低于上年同期的3,920万元。 大力削减成本 公司对营收下滑缘由语焉不详,仅模糊归因于“战略性聚焦农产品采购贸易业务,调配资源预算加速主产区零售网络建设”。 但最可能的解释,或许还要回到我们前文提到的那个更为亢奋的时代。这家公司成立于2010年代,当时中国经济仍在快速增长。那时,互联网公司不惜一切代价争夺市场份额,常常招揽那些利润较低的客户,仅仅是为了增加用户数量,即便这种做法会消耗大量资源。 实际上,公司毛利率表现亮眼,今年第一季度从上年同期的73.8%升至79.1%;2024年全年毛利率更高达81%。 但公司营销、管理和研发开支高企,去年总额几乎等同全年营收,导致持续的负现金流:去年净亏损3,490万元,今年第一季度续亏264万元。不过,值得关注的是,两期亏损额同比均大幅收窄。 一亩田似乎终于认清热钱涌动时代已成过往,正大刀阔斧降本增效以求盈利。降本举措在行政开支上尤为显著,去年初至今,削减超过五成,其中主要来自人员优化,截至3月底员工总数为573人,较2023年末的789人缩减逾四分之一。 长期高支出侵蚀其现金储备,3月底仅余63.2万元(不足10万美元),较去年末本就不足的277万元再度锐减。招股书未着重讨论停业风险,推测公司仍具融资能力维系未来一两年运营,以期通过精简开支实现盈利。 以其去年营收及4.67亿至5.72亿美元估值区间计,一亩田市销率(P/S)达21至26倍,定位激进。横向对比,B2B家居电商GigaCloud(GTC.US)市销率仅0.86倍,即便电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)也仅2.13倍,尽管其40%的毛利率仅为一亩田的一半。 核心症结在于,一亩田亟需强化成本管控,需淘汰低效客户及优化人力结构。若能在此前提下维持较高毛利率,待营收重拾增长并实现盈利时,公司或可迎来全新发展格局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里