6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

简讯:名创优品拟拆TOP TOY 委摩通瑞银任承销商

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简讯:科伦博泰折让7.5%配股筹19.6亿港元

从事创新药开发的四川科伦博泰生物医药股份有限公司(6990.HK)周四公布,计划配售591.8万股新H股,占公司扩大后已发行股本约2.54%,每股作价331.8港元,较股份前收市价每股359港元折让约7.58%,集资19.64亿元(2.5亿美元)。 公司表示,所得款项将用作产品研发、临床试验、注册备案、制造及商业化;提升内部研发技术能力、加强外部合作及拓展产品管线组合,补充流动资金及作一般企业用途。 科伦博泰主要从事创新药物的研发、生产和销售,产品用于乳腺癌、非小细胞肺癌、胃肠道癌等疾病的治疗。公司去年收入19.33亿元,同比增长67.8%,亏损收窄53.5%至2.67亿元。 科伦博泰周四早盘下跌,至中午收市报334.20港元,跌6.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Sante makes infant nutritional products

圣桐特医冲刺港交所 乘关税战叫板外资龙头

这家总部位于青岛的特医食品制造商,正挑战主导中国市场的外资跨国公司,后者可能面临关税的不确定性 重点: 圣桐特医已向港交所提交上市申请,公司拥有一批重量级投资者,且收入与利润飙升 随着中国生育率下滑,这家专注婴儿的特医食品制造商正多元化布局,进军中国上升中的老年营养市场   谭英 当圣桐特医(青岛)营养健康科技股份公司于上周五首次公开披露其香港IPO计划时,中信证券为保荐人。但不久后,公司透露中信里昂证券也将作为总协调人加入承销团队。 对于这样一家拥有二十余年历史的老牌企业,圣桐特医的财务指标确实令人瞩目。其收入在过去三年近乎翻倍,从2022年的4.91亿元增至去年的8.34亿元。2024年,来自跨境电商平台的收入达4.05亿元,占总收入的48.6%。公司调整后净利润也从2022年的1.21亿元快速攀升至2024年的1.99亿元。而其毛利率三年来始终维持在71%左右的高位,令人称羡。 前身为青岛圣桐营养食品有限公司的圣桐特医,是最早进军国内特医食品市场的本土企业之一,主要专注过敏婴儿特制产品,该业务贡献去年的九成收入。 仍占圣桐特医销售额过半的国内市场,由国际巨头主导,雀巢(NESN.SW)和达能(BN.PA)分别位列第一及第二,紧随其后的是圣桐特医和第四的雅培(ABT.US)。根据上市文件中的第三方研究,这使圣桐特医居国内同行之首。前五强中唯一的其他本土企业是乳业巨头飞鹤(6186.HK)。 飞鹤当前的市销率达2.32倍,这意味着若圣桐特医匹配此水平,基于2024年销售额,其估值或达20亿元左右。这有望助其集资5亿元甚至更多,为其目前在内蒙古新建的设施扩大产能提供资金。 此次上市仅是圣桐特医的最新融资举措,公司还于今年2月在B轮融资中募得4亿元。其支持者都是顶尖机构,包括上汽集团旗下的恒旭资本、高瓴资本、李开复的创新工场以及中金公司。 特医食品需医生监督、且以特殊需求婴儿产品主导。在中国,所有特医食品的渗透率仅为3%,远低于成熟市场40%的水平。根据上市文件,中国市场的年增长率为18%,预计2029年规模将达531亿元,其中婴儿产品占274亿元,约半数份额。 当前,对圣桐特医等公司挑战其国际同行较为有利,若后者的供应链部分位于美国,它们可能受中国报复性关税拖累。圣桐特医唯一的外部供应商位于韩国,相对来说受关税战影响不大。但需指出,公司近半产品销往海外,主要渠道为电商。然而,上市文件未具体说明其中是否有销往美国的部分。 二十年历史积淀 圣桐特医历史可追溯至2005年,当时是圣元营养旗下的特医食品事业部,由张亮与孟秀清夫妻二人掌控。张亮于1998年创立生产婴儿配方奶的圣元国际集团,公司2007年至2017年在纳斯达克上市,后被张亮私有化。 据上市文件,中国本世纪初尚无本土特医食品生产商。作为当前的国内行业领头羊,圣桐特医已拥有14款主要特医食品产品,以及7 张特医食品注册证。 鉴于中国生育率急剧下滑,圣桐特医受投资者热捧似有悖常理。2024年是农历龙年、受准父母偏爱,中国出生人口自2023年的900万升至950万,为全球之最。尽管如此,长期前景仍堪忧,这是晚婚及育儿成本高等成熟经济体常见的因素。对此,公司反驳称,中国的Z世代父母已致力保障婴儿的营养,并加快购买特制产品,以应对孩子的任何异常。 即便如此,意识到人口趋势对其不利,圣桐特医正多元化开发成人产品以补全当前产品线。官方资料,中国60岁以上人口2023年占比已超五分之一。随着该群体扩大,预计非婴儿特医食品需求将激增。据上市文件,2024至2029年,市场年均增长率应达21.5%,2029年销售额将达258亿元。 公司在上市文件中表示:“以‘精确营养、专业呵护’为理念,我们关切特殊群体需求,涵盖面对过敏、不耐受乳糖及早产风险的婴儿,以及银发族。” 圣桐特医通过300余家分销商售货,渠道包括医院、月子中心、专卖店及线上,终端覆盖超17,000个网点。 2023年之前,圣桐特医位于青岛的主要生产基地与母公司圣元集团共享,基地2024年年产特医食品1.7吨。公司今年2月另开一家新厂,第三家工厂也正在内蒙古建设,预计2026年投用。 圣桐特医需加速行动,因为新兴本土竞争者步步紧逼。2022年至2023年,中国新特医食品注册数量从13款跳涨至70款,去年又新增42款注册。国家市场监管总局数据显示,截至去年9月20日,国内206款特医食品注册中,本土企业占174款,表明中国本土公司竞相争夺这重要市场。 需要指出,国际巨头仍坐拥巨大优势,雀巢以57%市占率坐头把交椅,达能以18.4%居于其后。圣桐特医无疑希望分一杯羹,而民族情绪的上市,对国货亦有利。如果能让投资者确信其能保持强劲增长,那情况对圣桐特医更有利。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:上市不足一年 龙蟠科技配股集资1.2亿港元

磷酸铁锂电池正极材料制造商江苏龙蟠科技股份有限公司(2465.HK)周三表示,配售2,000万股,每股作价6港元,共集资1.2亿港元。 配售价较周三收市价6.59港元折让8.95%,及相对过去五个交易日平均收市价折让0.33%。配售股份占已扩大发行H股本16.67%。 公司表示,集资主要是减低负债,并提供额外运营资金,以满足未来发展需求。同时,可以扩大公司的股东基础。 龙蟠科技周四开盘股价下跌2.9%至6.4港元,公司自去年10月上市以来,股价下跌16%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里