6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

简讯:六福集团3月季度营收下滑 同店销售额跌幅扩大

珠宝零售商六福集团(国际)有限公司(0590.HK)上周四披露,截至3月底的三个月期间,零售收入同比下降1%,同店销售额则下降10%。 公司在港澳市场表现最差,三月当季零售收入同比骤降11%,同店销售额大幅下挫14%。相较之下,中国内地业务表现较好,当季零售收入增长20%,同店销售额上升2%。 报告期内,集团净减少56间门店,总门店数从去年9月底的3,343间缩减至今年3月末的3,287间。 由于复活节假期,香港交易所上周五及本周一休市。六福集团股价年内累计上涨6.6%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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证监会开绿灯 曹操出行IPO接近冲线

上周,在首次向港交所提交上市申请一年后,这家由吉利投资的网约车应用程序终于获得中国证监会的境外上市许可 重点: 获得中国证券监管机构的批准后,曹操出行耗时一年的港股上市计划或即将完成 该公司去年上半年收入增长25%,超越竞争对手,在此期间它进军32个新城市,业务版图扩大逾60%    阳歌 汽车巨头吉利一向在最新的驾驶科技与服务领域起步稍晚,但往往能凭借更雄厚的资源与执行力迅速迎头赶上。这点在吉利对标Uber(UBER.US)打造的出行平台曹操出行有限公司身上或许会再次应验。如今,其一度停滞的IPO计划终于接近终点线。 曹操出行一年前首次向香港交易所提交上市申请但未能成功,后于去年10月重新提交申请。上周五,中国证监会终于批准了此次上市,清除了主要的监管障碍之一。现在,曹操出行须通过港交所的上市聆讯,此事可能在未来一两个月内完成,这将为其最终上市铺平道路。 届时,曹操出行将加入一个日渐拥挤的赛道,与中国的上市同行一较高下,其中包括规模较小的嘀嗒出行(2559.HK)和如祺出行(9680.HK)。许多人认为,行业巨头滴滴也可能会在不久的未来在香港上市,在2021年因未能通过必要的数据安全审查而在纽约短暂上市后,再次成为一家上市公司。 中等规模的中国投资银行华泰国际、农银国际和广发证券(香港)为此次上市的保荐人,这表明其规模应该相对较大。彭博新闻社此前报道称,此次上市或将筹集数亿美元。 在中国拥挤的网约车行业,2015年成立的曹操出行相对而言是个新手。吉利创始人李书福持有84%的股份,这是其最大的竞争优势之一。吉利是中国最成功的民营车企,旗下目前拥有一系列上市资产,从吉利汽车(0175.HK),到瑞典的沃尔沃(VOLCAR.US)、电动汽车制造商极氪(ZKR.US)、跑车制造商路特斯(LOT.US)和智能汽车技术开发商亿咖通(ECX.US)。 曹操出行有别于竞争对手的地方在于越来越多地使用自己开发的定制车辆,由吉利旗下公司生产,再由曹操出行将其出售或租赁给司机。这种模式与出租车的方式类似,与多数平台让司机自备车辆的做法不同。 “我们利用吉利体系内庞大的换电站及汽车维修店网络,为司机造就巨大的成本优势,从而提高他们的净收入,”曹操出行在去年10月提交的最新版申请书中表示。“我们的定制车亦为司机优化了经济性及驾驶体验。” 虽然这一策略自2022年才启动,但公司迅速加大投入。2023年,专用车辆占其平台总交易金额(GTV)约五分之一,并于去年上半年进一步提升至26.4%。公司表示,该比例将持续上升,目标是最终为所有司机提供定制车辆。 聚合应用程序 曹操出行的另一个显著特点是,它越来越多地使用聚合应用程序,这些应用程序整合了许多不同网约车服务平台的服务。这种应用程序在中国越来越常见,它降低了一些资源较少、无力自己开发应用程序的小公司的准入门槛。但这也导致许多小公司进入了市场,从而加剧了竞争。使用聚合应用程序还能降低营销成本,因为大多数此类平台都由知名企业运营,如高德地图和外卖餐饮巨头美团。 曹操出行起初依赖自己的应用程序,但首次接入聚合应用程序不久后,业务便迅速向它们转移。从那以后,通过聚合应用程序完成的网约车订单比例,已从2018年的3.5%上升到2023年的30%。公司表示这一比例将继续增长,预计到2028年达到订单总量的一半左右。 公司指出,聚合应用程序的使用大幅降低了获客成本,在GTV中的占比从2021年的23.6%降至2023年的18.1%。 随着基本商业模式的确定,曹操出行开始了积极的扩张。仅去年上半年,它就进入了32个新城市,截至去年6月,其业务覆盖范围扩大了60%以上,达到83个城市。这使得它在去年上半年实现了25%的营收增长,从一年前的49.4亿元攀升至61.6亿元(8.44亿美元)。相比之下,滴滴去年全年的营收增长要慢得多,仅为7.5%,而如祺出行的营收增长了14%,嘀嗒出行的营收实际上还下降了3.4%。 快速增长也使得曹操出行的营销费用占营收的比例从2021年的7.1%上升到去年上半年的8.4%。在此期间,公司通过降低一般及行政费用和研发费用在营收中所占的比例,部分抵消了这一增长。 这些努力帮助公司在2023年创下有史以来的首次毛利润,去年上半年,其毛利润从上年同期的1.65亿元增至4.29亿元,增长了一倍多。在此期间,公司毛利率从5.8%提高到7.0%,而随着作为仅次于滴滴的第二大参与者地位更加巩固,这个数字似乎还会继续改善。然而,我们也应该注意到,曹操出行还有很多工作要做,因为上市文件显示,该行业的顶级参与者(应该是指滴滴)在2023年控制了约75%的市场份额,而它的份额仅占4.8%。 在估值方面,业内其他公司的估值倍数差异很大。像优步(Uber)和Grab(GRAB.US)这样的头部企业目前的市销率(P/S)分别为3.7倍和5.9倍,而如祺出行和嘀嗒出行的市销率则低得多,前者只有0.79倍,后者为1.25倍。我们预计曹操出行应该能够获得更接近头部企业的估值,市销率或许在3倍左右,这将使其估值达到非常可观的400亿元。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:PCB设备制造商大族数控拟赴港上市

深圳上市的PCB设备制造商深圳市大族数控科技股份有限公司(301200.SZ)周一公布,拟发行H股股票并在香港交易所主板上市,以提升国际市场竞争力。公司已聘请安永会计师事务所为审计机构。 成立于2002年的大族数控,是中国印刷电路板(PCB)专用设备生产商之一,主要从事PCB专用设备研发、生产和销售业务。产品包括PCB钻孔、检测、曝光、成型设备等。其控股股东为大族激光(002008.SZ)。 公司2024年收入33.43亿元,同比增长104.56%,净利润3.01亿元,同比增长122.20。今年首季收入年增27.9%至9.6亿元,净利润1.17亿元,同比增加83.60%。公司股价自2022年上市以来,已下跌50.3%至38.06元左右,市值约159.8亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Waer maker Epiworld file for Hong Kong listing

价格下行代工腰斩 瀚天天成靠国策突围?

全球碳化硅外延片市占第一的瀚天天成,正面对行业整合与价格下滑的双重压力 重点: 去年公司收入下滑14.4%,但净利润上升36% 政府补贴占公司净利润约67%    李世达 随着新能源车、光伏产业与工业能源等需求的快速增长,第三代半导体如碳化硅(SiC)领域已成为兵家必争之地。如同碳化硅本身的特性——耐高温与耐高压,这个领域的参赛者正进行一场效率与耐力的比赛,迎来各自的“冲刺区间”。 在英诺赛科(2577.HK)、天域半导体之后,中国第三代半导体又一重要玩家——瀚天天成电子科技(厦门)股份有限公司,正式向港交所递交上市申请,期望募资加码产能与技术研发,在全球市场一争高下。 第三代半导体指的是氮化镓(GaN)与碳化硅(SiC),这两种材料比硅晶圆具有高功率、耐高温、高电流密度、高频等特性,是生产功率半导体器件的绝佳材料,成为通信设备、新能源车与光伏组件更好的选择。在特斯拉(TSLA.US)Model 3车型率先采用碳化硅逆变器的带动下,目前碳化硅市场超过七成的需求来自新能源车。 成立于2011年的瀚天天成,创始人赵建辉是碳化硅行业内的顶级科学家,为全球第一位因对碳化硅技术研究和产业应用做出重大贡献而获选IEEE Fellow(IEEE院士)的研究者。 在顶尖科学家的带领下,公司的发展颇为顺利。申请文件引用灼识咨询的报告指,自2023年来,按年销售片数计,瀚天天成是全球最大的碳化硅外延供应商,2024年的市场份额达31.6%。另外,瀚天天成也是全球率先实现8英寸碳化硅外延片量产的生产商。 财报显示,2022年至2024年,瀚天天成通过自产和代工业务模式销售了8.54万片、20.06万片、16.44万片碳化硅外延片。其中,6英寸碳化硅外延片销量占比超95%,8英寸则占4.5%。 同样以碳化硅技术为主,也正申请港股上市的天域半导体,2023年碳化硅外延片销量为13.2万片,较瀚天天成少6.86万片。8英寸外延片方面,天域半导体销量为15片,同期瀚天天成则为285片,后者至2024年更大增至7,466片。 从收入看,2022年至2024年,瀚天天成收入分别为4.41亿元、11.43亿元和9.74亿元,2024年收入同比下滑14.8%。 公司收入缩水,与碳化硅外延片价格下滑有关。由于此前几年碳化硅衬底产能大规模扩充,2024年市场供需失衡,出现了供大于求的现象,6英寸碳化硅衬底的价格在2024年出现大幅下滑,带动了外延片价格同步下滑。 2020年至2023年,6英寸碳化硅外延片价格从每片1.14万元降至9,800元,2024年进一步降至每片7,300元,降幅达到25.5%。价格下滑也令公司毛利率从2022年的44.7%降至2024年的34.1%。 代工收入腰斩 另外,代工收入的大幅减少,也是导致收入下滑的原因。2024年,公司外延片代工收入仅为1.21亿元,同比下滑58.7%,占总收入比例从2022年的35.5%降至2024年的12.4%。 全球碳化硅市场正逐步被IDM(垂直整合)模式主导,国际大厂如Wolfspeed(WOLF.US)、英飞凌(IFX.DE)透过自建全流程产线削弱第三方代工需求。同时,国内头部企业如比亚迪(1211.HK; 002594.SZ)、三安光电(600703.SH)也开始自建外延产线,使得代工空间进一步压缩。 值得一提的是,公司收入主要来自海外客户,2024年约为7.66亿元,占总收入比重达78.7%。申请文件中提到,公司业务可能受到地缘政治紧张、国际贸易政策、国际出口管制及经济制裁的重大不利影响。 利润依赖政府补贴 尽管收入与毛利率双双下降,公司净利润却不减反增,2024年年增36%至1.66亿元,最主要的原因便是政府的补助增加。发展第三代半导体已被中国政府列入国家战略重点,视为半导体产业“弯道超车”的突破口。各级政府纷纷出台专项扶持政策。过去三年,瀚天天成收到的政府补助分别为1,351万元、4,735万元、1.12亿元。2024年,政府补助占净利润达67.5%。 自成立以来,瀚天天成完成了多轮融资,投资方包括华为旗下的哈勃科技、华润微电子(688396.SH)、芯成众创、厦门高新投及火炬创投等,去年12月完成一笔有厦门国资参与的10亿元融资后,公司估值达260亿元。 在技术突破与产能扩张的带动下,瀚天天成已成为全球碳化硅外延片的领先企业,然而面对价格下行、行业整合与地缘政治等压力,“扩张”不再能解决所有问题。所幸在政策支持下,行业仍处在快速发展的阶段。同样在港股上市的英诺赛科,上市后股价一度上涨逾110%,目前涨幅仍超30%,考虑到同类公司仍属稀缺,代表中国碳化硅技术自主的瀚天天成,仍有机会受到追捧。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里