建行入禀清盘世茂 中资行开展房企追债潮
中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动，或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段
重点：
- 截至去年底，世茂净负债率高达473.2%
- 建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动
李世达
中国房地产市场已进入深度调整阶段，自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后，陆续有中国房企债权人拿起法律武器，向法院提出清盘呈请。其中，中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持，一方面似乎也正以法律手段收回资金。
曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布，债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲，中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请，涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出，世茂股价当天实时狂泻18.7%，写下历史最低的0.37港元。
世茂表示，公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度，考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。
对于遭国有银行兴讼，世茂表示将”极力反对这项呈请，并持续推进境外债务重组，为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为，这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。
在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂，是自2021年中国监管机构收紧房企监管后，众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金，至今累计已有高达117亿美元债务违约。
建行续起诉房企
经历18个月的谈判，世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中，为债权人提供了多种选择，包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款，或零息强制可转换债券等。
其中可转债方案年期为一年，按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过，该转股价是目前世茂股价的20多倍，债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示，这些条款”损害了债权人的利益”。
漫长的协商过程，难以令人满意的条件，都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行，就曾表示方案不可接受，预告准备在香港采取法律行动，没想到被建行亚洲抢先。
事实上，这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日，建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请；不到一个月的3月20日，建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请，涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂，建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。
世茂16项目入白名单
中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”（俗称“白名单”）措施，国有银行：中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目，贷款总额将高达3.2万亿元。
值得注意的是，“白名单”措施关注的是“保交楼”，而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款，也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目，有16个获得入围，其中对接的银行团中就包括了建设银行。
一手借钱给你保交楼，另一手入禀法院，即使是国有银行也没得商量。
随着近年房地产下行严重不景气，房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现，去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中，房地产不良贷款增幅最大的，就是建设银行。
根据建设银行3月底公布的年报，2023房地产相关不良贷款为482亿元，较2022年的336亿元大增43%，增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。
核数师无法表示意见
所谓天助自助者，陷入债务危机的房企，唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外，也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金，但这条路并不顺遂。
据世茂去年财报，2023年实现营业收入594.6亿元，同比下降5.7%；股东应占亏损约为210.3亿元，与2022年相若。截至2023年末，世茂总资产5,432.5亿元，总负债4,919.9亿元，资产负债率约为88.7%，净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。
值得一提的是，核数师审核业绩公告披露，对于财报“无法表示意见”，原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。
随着政策逐渐明朗，各个房企的命运似乎也一一揭晓，各家银行也开始维护自身权益，相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。
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