这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

Tuya operates a PaaS

涂鸦智能加速AI战略  装载AI功能品类出货量占总出货量超93%

该全球AI云平台服务提供商正采取广泛措施,将AI技术融入开发者工具及其赋能的硬件设备和应用程序 重点: 涂鸦智能表示,截至六月底,在其开发者平台上部署的产品中约93%已配备AI功能 公司制定了双管齐下的战略:运用AI赋能开发者,并优化接入其平台的AI产品   阳歌 随着全世界大踏步进入AI时代,全球AI云平台服务提供商涂鸦智能(TUYA.US; 2391.HK)也融入其中,确认AI将在未来尖端联网设备中扮演核心角色。公司在最新财报中着重强调其对新兴的人工智能物联网(AIoT)的深耕布局,凸显其如何运用AI技术赋能开发者生态。 涂鸦智能在阐述财务稳健态势持续向好的同时,发布了AI战略宣言。财报显示,公司上半年营收同比增长14.7%至1.55亿美元,上年同期为1.35亿美元。 占总收入约三分之二的核心PaaS(平台即服务)业务营收同比增长12%,从上年同期的约1亿美元增至1.12亿美元。截至六月的十二个月内,贡献 PaaS营收近90%的优质客户数量增至285家,较此前十二个月周期的280家有所增加。 今年上半年经营利润率几近盈亏平衡,同比改善显著,表明其即将实现GAAP(通用会计准则)营业利润。按non-GAAP(非通用会计准则)口径,剔除股权激励等支出后,该公司已实现盈利且利润率相对稳健。 公司上半年实现2,360万美元净利,逆转了上年同期40万美元亏损态势。鉴于去年首度盈利,2025年全年利润有望创历史新高。公司同时警示美国关税政策给部分客户带来不确定性,但预计随着形势趋稳,四季度相关压力将缓解。 涂鸦智能核心业务围绕其PaaS平台展开,该平台承载各类应用程序来连接家电、玩具、家居安防系统乃至喂鸟器等实体设备。此类设备通过实时网络连接以及越来越多的AI支持,实现多样化功能:比如让玩具与儿童实时互动;让家居安防系统识别住宅内外的活动并在发现可疑情况时发出告警。随着更多接入平台的应用程序和设备利用AI实现高阶功能,公司正日益聚焦AIoT领域。 AI渗透率持续提升 Global Market Insights报告显示,全球AI硬件市场规模2034年预计将达约2,963亿美元,2025至2034年复合年增长率达18%。随着硬件领域AI融合度的持续提升驱动强劲增长,该趋势有望进一步提速。 涂鸦智能同期披露,截至六月底,平台上装载AI能力的品类出货量占总出货量约93%。此外,其开发者平台提供的AI智能体服务,日均支持全球1.5亿次AI交互,覆盖翻译、医疗健康、能源管理、宠物护理、玩具及AI机器人等领域。 涂鸦智能联合创始人、COO兼CFO杨懿表示,公司在AI领域有两大重心:第一是降低海量开发者使用涂鸦平台的门槛,正通过AI Agent开发平台等推进该目标;同样重要是,涂鸦也助力开发者将更多AI功能融入硬件与应用,以提升性能并加速商业化。例如开放集成ChatGPT、DeepSeek、通义千问和Gemini等主流模型,并将文本生成、图像生成等功能一站式赋能给开发者。 “涂鸦始终站在AI硬件和应用落地的最前沿,我们正在全力推进AIoT生态建设”, 杨懿在财报电话会议中强调,“目标是不断降低AI硬件产品的开发门槛,并推动其在更大范围内的AI创新和普及。” 强化AI生态布局 截至六月,涂鸦注册开发者覆盖200个国家和地区,总数超151万,较2024年末的132万增长约15%。 为拓展开发者生态,涂鸦通过AI开发者平台降低使用门槛。该计划包括开源框架TuyaOpen,支持主流开源软硬件生态,帮助开发者将项目移植部署至芯片或开发板。 除内部举措外,涂鸦还联结外部开发者社群,举办线上线下“黑客松”加速AI技术渗透。2025年上半年此类活动催生数百个具商业潜力的AI硬件原型。其中,Otto机器人项目表现亮眼,该项目运用智能体开展营销推广并采用了涂鸦T5开发板。公司还与DFRobot社区合作,将AI硬件开发引入高校及嵌入式系统课程,为学生提供AI应用实践机会。 公司正加强AI联合开发力度,积极寻求高潜力AI硬件投资项目,推动前景良好的方案市场化。 “管理层重申将持续推进AI驱动的产品与生态扩张”,股票分析社区SeekingAlpha在研报中概括涂鸦最新财报基调,“当前战略重心仍是深化客户关系、加速AI硬件商业化、保持强劲经营杠杆,使涂鸦既能抵御短期波动,又可深耕智能设备领域长期增长。” 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:多想云折让22%1供6 筹2.74亿港元发展AI

营销解决方案服务提供商多想云科技控股(6696.HK)周四公布,拟以每持1股供6股方式集资最多约2.74亿港元(3,500万美元),每股认购价47.53港元,较最后交易日收市价折让约22%。 发行最多5.76亿股股份,占扩大后股本约85.7%。公司表示,供股将按非包销基准进行,仅供合资格股东认购。控股股东合共持股约16.9%,已承诺全数接纳约9,754万股供股股份的配额。 公司拟将所得款项约92.3%用于开发AI模型,包括用于获取AI专用计算硬件,构建一个高效且具扩展能力的内部计算能力平台,而约7.7%用于购买媒体资源特别是快手、视频号和小红书的在线流量,以便客户在这些网络媒体平台上投放广告。 此外,公司近期与抖音、快手等平台达成一级代理合作,需缴付大额预付款,导致现金需求增加。董事会表示,供股所得将有助应对与大型媒体平台合作所需的高额现金流压力,同时补充营运资金。 多想云股价周五早盘低开,其后一度涨逾9%,至中午休市报0.64港元,升4.92%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
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