这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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简讯:长风药业招股集资6亿港元

药物生产商长风药业股份有限公司(2652.HK)周五发售4,119.8万股,一成作公开发售,每股售价14.75港元,集资总额约6.01亿港元。招股于10月2日截止,并于10月8日挂牌。 集资所得的40%用于吸入制剂候选产品的持续研发,及为临床开发提供资金;约20%用于为多个管线计划及技术的临床前研发提供资金;30%用于设备采购及生产管理系统的扩张与升级。 长风药业去年收入升9%至近6.1亿元人民币,录得2,109万元盈利,按年下跌33.5%。今年首季度的收入1.36亿元,按年跌2.7%;期内录得1,281.5万元盈利,按年升逾倍。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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十年打造城市矿山 格林美能否迎来丰收期?

新能源车快速放量,电池报废潮也在逼近,站在这波循环经济浪潮前沿的格林美,正式向港交所提出上市申请 重点: 2026年中国动力电池或将迎来规模化报废阶段 上半年回收退役锂电池2.24万吨,同比增长37%    李世达 你淘汰的手机电池,很可能正在一家工厂里被拆解、提炼,然后以全新的面貌重新回到一台新能源车的动力系统之中。这样的“重生”正在中国湖北上演,这正是格林美股份有限公司(002340.SZ)的主要业务。对于一个14亿人口的市场来说,废弃物利用无疑是个庞大商机。 一块电动车的动力电池质保期为八年,以中国新能源车销量在2018年首次突破百万辆计算,到了明年,动力电池将会进入规模化报废阶段,未来数年有望迎来爆发式增长。乘着这个庞大商机带来的潜力,格林美向港交所提交上市申请,为今年港股市场的热度再添一把柴火。 格林美的业务同时涵盖“回收”与“再造”的角色。一端是报废电池、废旧金属,另一端则是高端的三元前驱体与正极材料。这种“双轮驱动”模式使它能够在原材料价格波动的行业中保持一定的韧性,也迎合了当前ESG与碳中和趋势的大背景。 申请文件引用弗若斯特沙利文数据指出,格林美在2024年的三元前驱体出货量全球排名第二,市占率超过19.7%;在超细钴粉领域,市占率则已连续12年稳居全球第一。 产业链“金矿” 依照中国新能源车发展趋势,到2030年,中国动力电池退役量有望达到230 万吨,届时全球约三成的电池原料——镍、钴、锂将来自回收。而格林美在 2015年已着手布局废旧电池回收与利用,实现高于行业平均的拆解良率,并已与宁德时代、比亚迪、小米、吉利等头部企业建立定向回收合作。这意味着未来报废潮来临时,它将坐拥产业链的“金矿”。 2024年,格林美的收入体量已经达到332亿元,较2017年的107.5亿元翻了两倍。2022至2024年虽持续增长,但增速已放缓至年复合约6%。同期净利润分别为12.96亿、9.35亿与10.2亿,略为波动。到了今年上半年,公司收入175.61亿元,同比仅增长1.28%,但净利润按年增13.9%至7.99亿元。 毛利率方面,由2022年的14.5%增至去年的15.3%,但今年上半年放缓至12.5%。其中,新能源材料与锂电池回收业务毛利率分别约13.1%和10.1%,并不算高。 申请文件显示,今年上半年公司回收动力电池2.24万吨,同比增长37.4%%。除了来自回收的“城市矿山”,格林美在印尼青美邦也拥有矿产项目,已形成 15万吨MHP(氢氧化镍中间品)年产能,提供稳定原料来源;2024年公司自供镍26,563金属吨、钴10,672金属吨,并透过内供与外购灵活调配,逐步提高原料自给率。 固态电池的想象 而在技术路线上, 2025年上半年公司研发投入5.1亿元,同比增长6.1%,占净利润约64%,持有专利累计超过5,500件。研发成果也在逐步落地,超高镍 9系核壳三元前驱体已通过认证并实现量产;富锂锰基前驱体材料也已进入吨级认证、出货阶段,覆盖3C消费电子、无人机、机器人等下游主流应用场景。 值得注意的是,高镍、超高镍三元正极材料和富锂锰基正极材料均为未来固态电池材料的主流研发方向,同时也是竞争相当激烈的领域。 公司的问题也显而易见,那就是利润率不高,2024年净利率仅约4%,赚得是辛苦钱,无法与高附加值的科技公司相比。不过,在EBITDA margin层面则有12.4%,今年上半年更进一步到升至14%,显示盈利质量正逐步改善。 格林美在A股的市值约382亿元,市盈率约34倍,高于华友钴业(603799.SH)的17倍和中伟股份(300919.SZ)的31倍,但低于容百科技(688005.SH)的80倍。公司股价今年以来累升19.6%。考虑到港股估值通常较A股低两到三成,若遵循这一规律,投资者或能以更合理的估值参与。 对市场来说,格林美似乎兼具了故事性与落地性。其研发固态电池用的部分材料已获得客户认证,虽然短期内对财务影响有限,但已足够支撑市场给予它更高的估值与叙事空间,就看未来能否在一众竞争者中脱颖而出。 有句格言这样说:“种下一棵树最好的时间是20年前,其次是现在。”在格林美的故事里,他们在10年前种下了“电池回收”这棵树,如今正在逐渐进入收获期,而港股市场或正是它迎来果实的另一片土壤。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里