财务表现堪忧 易居摇摇欲坠？

这家房地产服务供应商上半年的业绩表明，公司在严重放缓的中国房地产市场奋力求存，但形势严峻

重点：

• 尽管成本大幅削减，但易居上半年收入同比锐减逾60%，净亏损则上涨约18%
• 公司警告，财务状况迅速恶化，可能会危及其生存

梁武仁

已经有很多人撰文描述过，中国房地产行业经过多年突飞猛进的发展后，正首次经历严重放缓，房地产开发商也随之举步维艰。但房地产行业放缓也正在把相邻行业拽入深渊，其中很多相关服务供应商依赖于房屋销售。而随着购房者离场，交易也越来越少。

易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。该公司姗姗来迟的2022年上半年财报，证实了形势有多么严峻。财报显示，易居的命运依然悬而未决。该公司承认，业绩滑坡可能会威胁生存。

不到五年前，在电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恒大集团(3333.HK)在内的一大批房地产开发商支持下，易居成功在香港上市，名噪一时。如今，恒大集团自顾不暇，而易居也是众多深受中国房地产行业严重放缓影响的企业之一。急速下滑很快导致易居的辅助业务需求遇冷，包括经纪服务、咨询和数字营销。

自从未能偿付4月到期的一笔价值近21亿元美元债券，并引发其他一系列相关联的债务证券违约后，外界对易居偿付能力的质疑与日俱增。10月，该公司依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护，从而使其在美国的资产免于被债权人控制，而一份债务重组计划也提交到了开曼群岛的一家法院。

内部混乱致使该公司迟迟未公布2021年上半年业绩，进而导致股票在9月初停牌。上周三，公司终于公布了2022年上半年的业绩。不出所料，财报处处飘红。

虽然从人员到经销渠道都大幅削减成本，但易居前六个月净亏损同比仍扩大约18%至18.3亿元。削减的成本还包括大幅减少面向其他同样处境艰难的开发商客户的未付账单拨备。去年，该公司曾为此留出大笔资金。

大幅削减成本仍未能阻止亏损扩大的直接原因，是易居前六个月收入同比降低60%。这表明，其依赖房屋交易的业务严重收缩。而应收账款和票据骤减84%，则更清楚地表明了这一点。

随着客户对易居服务的需求枯竭，它的资产负债表显得愈发脆弱。截至6月末，其流动资产、即能够快速变现的资产同比减少约40%，现金和现金等价物收缩幅度相当。

上半年，该公司大幅减少银行借款。但其短期债务仍有所增加，主要是因为“其他”借款——可能是指债券，正急剧上升。因此，易居的流动资产仅能覆盖其短期债务的大约一半。

生存问题

易居在财报中警告，财务状况的迅速恶化使其无法确定公司能否继续作为一个持续经营(Going concern)的企业——这是一个标准说法，意味着生存可能受到威胁。

说它前景不确定可能都算保守的了。如果易居继续烧钱的话，除非中国的房地产行业奇迹地复苏，否则它需要通过发行新股或债券才能筹集更多资金。但投资者很可能不会买这样一个陷入困境企业的账。即使易居真的筹集到了新的资金，以其目前的烧钱速度，恐怕也撑不了太久。

就在两年前，易居通过向阿里巴巴出售新股和可转换票据筹集了逾18亿港元(16.2亿元)。但这家电子商务巨头不太可能再这么慷慨了，因为易居在开曼群岛推迟实施重组计划后，其可转债差点违约。

易居原本计划在10月让债权人对重组方案进行投票表决。但在债券持有人要求有更多时间来更好地了解计划的细节后，它将日期推到了11月初。

上个月，负责此案的开曼群岛法院批准了这项重组方案，目前看来该计划即将实施。但这个进展只是意味着易居暂时躲过了一劫。困扰该公司的更大问题——中国房地产市场的低迷，似乎仍不会消失，至少在短期内。

另一家大型房产服务公司贝壳控股(BEKE.US; 2423.HK)，也就是连锁房屋中介“链家”的经营者，上周也报告了类似的趋势，但没有那么极端。贝壳称三季度收入下降了2.8%。为了削减成本，其庞大的门店网络收缩了23%。与易居不同，贝壳的情况没有那么糟糕，因为它还在盈利。

中国政府正在采取越来越多的措施扶持房地产开发商。根据上月公布的最新措施之一，中国政府要求银行为开发商提供资金，使他们能够完成预售住宅的建设。监管机构还取消了开发商发行新股的禁令，此前这一禁令曾阻碍开发商在股市融资。

在一系列政策利好消息出来后，房地产相关股票大幅上涨。尽管易居公布了惨淡的财报，但自上周四恢复交易以来，该公司股价仍上涨了35%，背后可能也是出于同样的乐观情绪。

虽然出现了各种积极信号，但中国房地产市场似乎不太可能迅速大幅复苏，因为购房者几乎没有理由突然开始消费，尤其是在当前经济放缓、消费者越来越谨慎的情况下。此外，他们对开发商有能力完成新公寓建设的信心最近也在下降。

即使在财报发布后上涨，易居的股价也只有当初IPO价格的一小部分，当时的公司估值超过了30亿美元。该公司目前的市值略高于2亿美元，折算成市销率只有0.15倍。相比之下，贝壳的市销要高得多，为2.23倍。

易居的低估值表明，即使在最近复牌后出现了反弹，它要想重建生意、有天能恢复昔日的荣光，还有很多工作要做。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里