这家房地产服务供应商上半年的业绩表明,公司在严重放缓的中国房地产市场奋力求存,但形势严峻

重点:

  • 尽管成本大幅削减,但易居上半年收入同比锐减逾60%,净亏损则上涨约18%
  • 公司警告,财务状况迅速恶化,可能会危及其生存

梁武仁

已经有很多人撰文描述过,中国房地产行业经过多年突飞猛进的发展后,正首次经历严重放缓,房地产开发商也随之举步维艰。但房地产行业放缓也正在把相邻行业拽入深渊,其中很多相关服务供应商依赖于房屋销售。而随着购房者离场,交易也越来越少。

易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。该公司姗姗来迟的2022年上半年财报,证实了形势有多么严峻。财报显示,易居的命运依然悬而未决。该公司承认,业绩滑坡可能会威胁生存。

不到五年前,在电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恒大集团(3333.HK)在内的一大批房地产开发商支持下,易居成功在香港上市,名噪一时。如今,恒大集团自顾不暇,而易居也是众多深受中国房地产行业严重放缓影响的企业之一。急速下滑很快导致易居的辅助业务需求遇冷,包括经纪服务、咨询和数字营销。

自从未能偿付4月到期的一笔价值近21亿元美元债券,并引发其他一系列相关联的债务证券违约后,外界对易居偿付能力的质疑与日俱增。10月,该公司依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护,从而使其在美国的资产免于被债权人控制,而一份债务重组计划也提交到了开曼群岛的一家法院。

内部混乱致使该公司迟迟未公布2021年上半年业绩,进而导致股票在9月初停牌。上周三,公司终于公布了2022年上半年的业绩。不出所料,财报处处飘红。

虽然从人员到经销渠道都大幅削减成本,但易居前六个月净亏损同比仍扩大约18%至18.3亿元。削减的成本还包括大幅减少面向其他同样处境艰难的开发商客户的未付账单拨备。去年,该公司曾为此留出大笔资金。

大幅削减成本仍未能阻止亏损扩大的直接原因,是易居前六个月收入同比降低60%。这表明,其依赖房屋交易的业务严重收缩。而应收账款和票据骤减84%,则更清楚地表明了这一点。

随着客户对易居服务的需求枯竭,它的资产负债表显得愈发脆弱。截至6月末,其流动资产、即能够快速变现的资产同比减少约40%,现金和现金等价物收缩幅度相当。

上半年,该公司大幅减少银行借款。但其短期债务仍有所增加,主要是因为“其他”借款——可能是指债券,正急剧上升。因此,易居的流动资产仅能覆盖其短期债务的大约一半。

生存问题

易居在财报中警告,财务状况的迅速恶化使其无法确定公司能否继续作为一个持续经营(Going concern)的企业——这是一个标准说法,意味着生存可能受到威胁。

说它前景不确定可能都算保守的了。如果易居继续烧钱的话,除非中国的房地产行业奇迹地复苏,否则它需要通过发行新股或债券才能筹集更多资金。但投资者很可能不会买这样一个陷入困境企业的账。即使易居真的筹集到了新的资金,以其目前的烧钱速度,恐怕也撑不了太久。

就在两年前,易居通过向阿里巴巴出售新股和可转换票据筹集了逾18亿港元(16.2亿元)。但这家电子商务巨头不太可能再这么慷慨了,因为易居在开曼群岛推迟实施重组计划后,其可转债差点违约。

易居原本计划在10月让债权人对重组方案进行投票表决。但在债券持有人要求有更多时间来更好地了解计划的细节后,它将日期推到了11月初。

上个月,负责此案的开曼群岛法院批准了这项重组方案,目前看来该计划即将实施。但这个进展只是意味着易居暂时躲过了一劫。困扰该公司的更大问题——中国房地产市场的低迷,似乎仍不会消失,至少在短期内。

另一家大型房产服务公司贝壳控股(BEKE.US; 2423.HK),也就是连锁房屋中介“链家”的经营者,上周也报告了类似的趋势,但没有那么极端。贝壳称三季度收入下降了2.8%。为了削减成本,其庞大的门店网络收缩了23%。与易居不同,贝壳的情况没有那么糟糕,因为它还在盈利。

中国政府正在采取越来越多的措施扶持房地产开发商。根据上月公布的最新措施之一,中国政府要求银行为开发商提供资金,使他们能够完成预售住宅的建设。监管机构还取消了开发商发行新股的禁令,此前这一禁令曾阻碍开发商在股市融资。

在一系列政策利好消息出来后,房地产相关股票大幅上涨。尽管易居公布了惨淡的财报,但自上周四恢复交易以来,该公司股价仍上涨了35%,背后可能也是出于同样的乐观情绪。

虽然出现了各种积极信号,但中国房地产市场似乎不太可能迅速大幅复苏,因为购房者几乎没有理由突然开始消费,尤其是在当前经济放缓、消费者越来越谨慎的情况下。此外,他们对开发商有能力完成新公寓建设的信心最近也在下降。

即使在财报发布后上涨,易居的股价也只有当初IPO价格的一小部分,当时的公司估值超过了30亿美元。该公司目前的市值略高于2亿美元,折算成市销率只有0.15倍。相比之下,贝壳的市销要高得多,为2.23倍。

易居的低估值表明,即使在最近复牌后出现了反弹,它要想重建生意、有天能恢复昔日的荣光,还有很多工作要做。

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新闻

简讯:引来礼来腾讯淡马锡基投 英矽智能港股首挂半日升34%

AI制药平台英矽智能(3696.HK)周二在港股挂牌上市,高开45%,其后升势收窄,至中午休市报32.26港元,升34.1%。 公司此次发售全球发售9,469.05万股,发售价24.05港元,集资净额20.26亿港元。香港公开发售获得1,426.37倍超购,国际发售获得25.27倍超购。包括礼来、腾讯、新加坡淡马锡、Infini Global Master Fund及施罗德等16名基石投资者合共认购3,720.45万股,占发售总数39.29%。 成立于2014年的英矽智能是一家全球领先的AI驱动药物发现及开发企业,自主研发的生成式人工智能平台Pharma.AI,覆盖从新靶点识别、小分子生成到临床结果预测的端到端药物研发流程。 公司过去三年持续录得亏损,但幅度已有收窄,从2023年的亏损2.11亿美元,收窄至2024年的1,742.9万美元,但今年上半年的亏损又扩大至1892.3万美元。 公司表示,集资净额将主要用于关键临床阶段管线候选药物的进一步临床研发提供资金,以及开发新的生成式AI模型及相关的验证研究工作、早期药物发现及开发,以及营运资金及其他一般公司用途。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:超额近1,400倍 林清轩午收升14%

护肤品生产商上海林清轩化妆品集团股份有限公司(2657.HK)周二首日在港挂牌,开市升9.3%报85港元,之后股价持续上升,收市升14.4%报88.95港元。 公司发售约1,397万股,每股定价77.77港元,募集资金净额9.97亿港元。公开发售录得超额1,235倍,国际配售则超额19倍。 富达基金、大家人寿、正心谷资本、Mega Prime、Duckling Fund、SS Capital及 Yield Royal Investment为基石投资者,共购入620.5万股,占发行H股总数的5.85%。 林清轩旗是国产护肤品牌,旗下产品包括精华油、面霜、爽肤水、乳液、精华液、面膜及防晒霜;王牌产品是山茶花精华油,自2014年推出至今年6月底,已累计售逾4,500万瓶。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Hongjiu sells fruit

榴莲之王坠落 洪九果品黯然退市

在创办人邓洪九因涉嫌会计造假被羁押之后,洪九果品股票已一文不值,正式被港交所扫出门 重点: 上市仅三年,洪九果品便被港交所除牌,未来恐须通过债务重组及出售资产,才能应付债权人追讨 公司曾被视为中国最大水果分销商,其股份于2024年3月起停牌,其后多名管理层因涉嫌虚构销售数据而遭到拘捕   谭英 1987年,年仅17岁的邓洪九在重庆朝天门码头当起苦力,其后每周抽出两天时间贩卖橘子,逐步发展成自己的水果摊。2002年,他与妻子江宗英共同创立洪九果品。10年后,邓洪九押注泰国榴莲市场,筹集1亿元人民币(约1,430万美元),在当地兴建加工工厂。 随着中国市场逐渐接受气味浓烈的榴莲,这场前瞻性的布局为邓洪九赢得“中国榴莲王”称号。他通过与大型超市签订长期供货合约,牢牢掌握高利润市场份额。至2021年,重庆洪九果品股份有限公司已成为中国最大榴莲分销商,并将业务拓展至火龙果、山竹、龙眼、葡萄及车厘子等高端鲜果品类。 然而,这段水果王国的故事最终急转直下。过去两年间,在价格剧烈波动、虚构销售与管理失当交织下,邓洪九的商业帝国迅速崩塌。对于高度仰赖时效、易腐的水果行业而言,任何节奏失误都可能致命。这名水果大亨跳楼机般“慢慢爬升、急速坠落”的戏剧性人生,本周迎来象征性的终章——公司被港交所强制除牌。 时间倒回到2022年9月,刚上市的洪九果品仍风光无限。当时公司在泰国、智利、越南及菲律宾设有附属公司,在中国17个城市设有分支机构,并拥有自建冷链物流体系。上市前投资者阵容包括阿里巴巴、招商资本等重量级机构,上市后亦让邓洪九与江宗英跻身当年中国富豪之列,合计身家估值约85亿元(约12亿美元)。 但到了上周平安夜,港交所宣布于12月30日起取消洪九果品上市地位,局势已判若云泥。包括景顺长城基金与华安基金等大型机构随后表示,其所持洪九果品股份已确认为毫无价值。 水果王国的崩解,其实早在一年多前便已出现裂痕。2024年3月,洪九果品宣布停牌,导火线是核数师毕马威对公司2024年全年业绩提出重大质疑,并于其后辞任。毕马威指出,洪九果品疑似涉及“循环资金”操作,即向虚构的供应商支付大额款项,再由这些资金以假客户交易的形式回流公司账上,用以虚增收入及应收账款。与此同时,邓洪九与妻子则持续对外借款,并将所持股份质押作为抵押,试图为已陷入下滑的业务争取喘息空间。 自2023年9月以来,洪九果品再未提交任何财务资料。公司当时披露,2023年上半年收入85亿元,录得8.02亿元盈利。尽管上市前数年收入持续增长,但公司自2019年起便一直处于现金流为负的状态,且缺口逐年扩大。 榴莲价格雪崩 多年来,洪九果品在资金不断流出的情况下,仍设法维持营运。然而,2023至2024年间榴莲价格急挫,对公司造成沉重打击。毕马威在2023年第四季发现异常交易后开始起疑。洪九果品当季向新供应商支付了34.2亿元的预付款,约占公司全年预付款总额的四分之三。其中部分新供应商并无员工参与政府规定的社保计划,另一些供应商的注册资本甚至低于所收到的预付款金额。 今年4月,事件进一步升温。邓洪九、江宗英及另外六名高管在重庆因涉嫌诈骗贷款被捕。至今,邓洪九及另外四名公司高层仍被羁押,其余人员则已于5月获释。据称,洪九果品利用虚构销售所产生的假应收账款,作为向银行借贷的抵押品,以支撑公司营运。 在首轮拘捕行动后,三名独立董事相继辞任,这亦成为港交所最终决定将公司除牌的重要因素之一。 与此同时,洪九果品仍由留任的管理层与员工勉力维持营运。今年4月,公司已向法院申请主导式重整,意味着一场大规模整顿势在必行。重整方案可能包括出售部分资产,例如旗下16座水果加工厂,以及冷链物流基础设施。 洪九果品的两大竞争对手百果园(2411.HK)与鲜丰水果情况相对较好,但差距并不明显。自2024年8月起,鲜丰水果董事长韩树人的逾3亿元股权遭杭州法院冻结,料与债务纠纷有关,该公司亦因此搁置上市计划。 百果园最新财报则显示,2025年上半年收入按年下滑21.8%至44亿元,业绩由盈转亏,录得3.42亿元亏损。公司同步大幅收缩门店规模,店铺数量由6,011间削减至4,375间,跌幅约三分之一,反映经营压力加剧。 水果行业的困境并非仅限于龙头企业。社区团购、生鲜电商等新兴渠道崛起,亦持续侵蚀超市等传统销售模式的市场空间。此外,中国生鲜农产品的损耗率高达20%至30%,远高于发达国家约5%的水平,部分原因在于行业标准化不足。 水果产业从果园到终端零售的供应链冗长复杂,几乎每一个环节都潜藏合规风险。中国媒体指出,近三成国内生鲜零售企业在发票管理上存在问题,约四分之一未建立完善的品质溯源制度,另有约15%的企业冷链物流未达行业标准。 对洪九果品而言,问题进一步恶化的原因,在于公司长期以“家族企业”模式运作,治理结构本就薄弱。上市前,家族合计持股超过46%,高层几乎清一色由家族成员担任:邓洪九任董事长,江宗英出任总经理,儿子邓浩基为营运长,女儿邓皓宇担任联席公司秘书,外甥杨俊文则为副总经理。 洪九果品亦难以幸免于外在冲击,其中榴莲价格暴跌成为拖垮公司的关键导火线。公司主打高端鲜果市场,在中国经济放缓、消费趋于保守之际,更容易受到消费偏好转变与需求走弱的影响。多重因素交织之下,最终让这家一度被奉为成功样板的公司,迎来苦涩的结局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Low margins and persistent losses plague pet healthcare. Does Ringpai offer any compelling investment merits?

宠物医疗利润低易亏损 瑞派投资亮点乏善可陈?

经营宠物医院的瑞派,近日乘香港新股热而赴港上市,有望成宠物医院第一股 重点: 过去三年累计亏损4.5亿元 今年中期股东应占亏损为2,842万元   刘智恒 随着中国内地社会逐渐富裕,饲养宠物成为生活乐趣,市场一度认为宠物行业是一个大市场,但事实总与想象有差别,经营宠物生意并非稳赚不赔。 内地第一大宠物医疗企业新瑞鹏经营多年仍苦苦挣扎,早两年赴美上市也折戟沉沙;业内第二大的瑞派宠物医院管理股份有限公司(下称瑞派)近日终等到机会,乘着香港新股市场活跃下,赶紧递表赴港上市。 瑞派创始人李守军在1988年毕业于中国内蒙古农业大学,2005年在中国农业大学获预防兽医学博士学位,1988年至1997年任职天津富源食品。1998年及2001年间,李守军分别创立瑞普(天津)生物药业和瑞普(保定)生物药业,后者于2004年在深交所上市。 从事动物工作多年的李守军,市场触觉十分敏锐,有见中国经济起飞,国人财富增长,对饲养宠物十分热切,认为宠物医疗将大有可为,遂于2012年成立瑞派。 瑞派的经营概念获机构投资者认同,先后四轮融资,投资者中包括玛氏中国、高盛、好氏国际及越秀资本等,共募资21亿元。 在资本加持下,瑞派迅速发展,截至今年6月底共有548家宠物医院,120家属自建医院、428家为收购的医院,覆盖28个省份共70座城市。 经营困难连年亏损 一度被私募及创投基金趋之若鹜的宠物市场,事实并非那么理想,特别是宠物医疗企业,至今经营情况并不乐观。 强如市场龙头的新瑞鹏,背后投资者赫赫有名,包括腾讯、高瓴、中金、勃林格殷格翰、雪湖资本等,2020年估值一度高近300亿元;然而经营多年依然艰辛,2022年赴美上市时披露2020至2022年9月的数据,不到三年的累计亏损达33亿元,其上市申请最终亦因估值差异而拉倒。 是次瑞派赴港上市,最大卖点是行业内首家盈利的宠物医疗企业,但深入分析,公司过去三年股东应占亏损是9,455万元、2.9亿元及6,504万元。今年上半年公司方面虽说录得盈利1,554万元,但在股东层面则仍录得应占亏损2,842万元。 人工设备成本高企 换言之,宠物医疗的盈利情况并不吸引,能不亏损已属万幸。究其原因,最大问题是成本高企,以致毛利率长期难以提升,过去三年瑞派的毛利率分别为22.4%、21%及22%,今年上半年也不过24.8%。 成本高企一方面是兽医的薪金高,瑞派在招股文件中,也提到要通过提高薪酬待遇去吸引及挽留更多专业人才。另一方面,宠物专用药物的研发和生产规模,目前在中国仍然较小,以致药物成本较高,许多药物要依赖进口,进一步推高了成本。 再者,要开办一家合规的宠物医院,在国家规定下需满足许多严格条件,包括各种检查设施及手术设备等,而购置成本与维护费用又相当高昂。 前景或许过分乐观 至于行业的前景,市场是否有可观增长也让人怀疑。早几年有大型机构预测,宠物医疗服务市场的规模预计将从2021年的550亿元升至2026年的1,360亿元,年复合增长率高达20%。 然而是次瑞派上市,申请文件引用灼识咨询数据,指宠物医疗行业规模于2024年只是366亿元。即是说至去年的规模,仍远低于当年市场对2021年的预测数额。 灼识又预计,由2030年至2035年,行业的规模将由699亿元增至1,392亿元,年复合增长率为14.8%。但当年该大型机构估计,2026年市场规模已可逾1,300亿,现时若根据灼识估计,达标时间几乎推延近十年。 即使今天灼识的估计,我们也只可作一参考,能否达到始终属未知之数,特别在公司上市时,估计的数据或是较乐观进取。 不光如此,近年消费者认为宠物医疗费用过高,收费又没有标准,有人更形容为“天价”。特别宠物没有医保报销,亦没有医药补贴及税费减免,在近年经济有点停滞不前,个别行业经营困难下,人们未必愿花一大笔宠物医疗费用。 因此,宠物还是用来宠玩,投资还是多看一会吧! 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里