瑞尔面临对赌压力 终成功闯关港交所

这家房地产交易平台的新战略渐见成效，协助去年第四季扭亏为盈 重点： 贝壳控股去年第四季存量房总交易额出乎意料微增1.5%，虽然季内净收入下跌5.8%，但仍转亏为盈，录得3.72亿元净利润 家装家居和租赁业务是公司去年业绩亮点，两者净收入均同比大涨 　 罗小芹 去年四季度，中国正处于新冠疫情高峰期，严格的防疫措施限制了经济活动，不少公司叫苦连天，但这家地产中介商却转亏为盈，表现让市场刮目相看。 中国连锁房屋中介“链家”的经营者贝壳控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布，去年四季度收入同比下跌5.8%至167亿元，高于第三季财报净收入指引的145至150亿元，主要是由于期内存量房(库存待售、未居住过的二手房)总交易金额(GTV)出乎意料地上升1.5%，并受惠于家装家居业务及新兴业务收入同比大涨35倍和152%，抵销了存量房和新房业务的收入跌幅。业绩公布后翌日，该公司的股价大涨9.1%至50港元边缘，显示投资者对或许满意其最新业绩表现。 主席兼CEO彭永东表示，该公司在全国存量房总交易额持续下跌的情况下，仍能出现同比增长，主因是通过有效的经纪人合作网络(ACN)模式，驱动更多用户价值，并提供更好的商机分配机制及严格的生态治理手段，促进门店和经纪人的发展。所谓ACN模式，是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与一笔交易，成交后按照不同角色在各环节的贡献，再进行佣金分成。 虽然受房地产整体市况不景气及新冠防疫限制措施夹击，该公司上季存量房业务及新房业务收入仍同比减少11.8%及26.8%。但利润率较高的存量房业务及家装家居收入占比提升，带动该公司上季毛利率同比急增8个百分点至24.4%。 营业成本大减 此外，受惠于经纪人及其他销售渠道的外部分佣，以及内部佣金及薪酬均有所减少，去年四季度的营业成本大降14.9%至127亿元，引领该季转亏为盈，录得3.72亿元净利润，表现远胜上一年同期的9.33亿元净亏损。 回顾去年，中国房地产市场仍然处于冰河时期，楼市成交量大幅下跌，贝壳上半年已录得24.85亿元净亏损，即使之后两个季度都能获利，最终仍录得13.97亿元全年净亏损，比2021年扩大166%。 不过，如果扣除公允值变动、商誉、收购业务摊销等较有“水份”的项目，该公司非国际财务准则的经调整净利润，却同比上升24.4%至28.53亿元，也许更能反映公司在2021年提出的”一体两翼”布局战略下，正开始改善的业务表现。 贝壳的主营业务包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务四大板块。 根据该公司的“一体两翼”布局战略，“一体”是指房产交易，“两翼”是新增的家装家居和普惠租房业务。受市道低迷影响，贝壳去年的房产总交易额大降32.3%至2.6万亿元，拖累存量房及新房的收入分别大降24.5%至38.3%，是拖累全年收入减少24.9%至607亿元的主因。 随着中国政府去年四季度推出《金融16条》的房地产救市措施，加上新冠防疫措施已被撤销，内地房市表现今年初出现回暖态势，国家统计局数据显示，今年前两个月全国住宅销售额同比增长3.5%。贝壳管理层对房市的前景也转趋乐观，预计今年首季净收入约180亿元至185亿元，同比大升逾43%。 “两翼”造就增长 至于“两翼”的家装家居及新兴业务，更是公司去年业绩的重大亮点。 回顾去年，贝壳的家装家居业务净收入达50.5亿元，同比增长24.4倍，主要因为公司完成收购圣都家装，其财务业绩于去年二季度开始合并入账，以及家装家居业务总交易额录得有机增长。 另外，虽然国民减少买房，但为了解决住屋需要，仍有不少人转投租赁市场。得益于轻托管租赁服务的净收入增加，其新兴业务去年整体收入也增长33.4%至28.48亿元。 新兴业务稳步增长，与公司将租务提升为战略层面不无关系。早于去年3月，贝壳提出要实现全年达到10万间租赁房源。截至去年底，贝壳租房业务进入了13个城市，总在管规模已突破12万间。由此可以预见，该业务将持续扩充，并为公司提供另一个重要收入增长引擎。 受惠房市回暖，市场将对贝壳有更大想象空间，该公司目前市值已接近1,900亿港元(1,670亿元)，比去年10月末的低点翻倍；业务与其最接近的房多多(DUO.US)仍处于亏损，市销率仅约0.08倍，远逊贝壳的2.53倍，足以反映后者在中国房地产中介的龙头地位。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

这两家保险经纪公司的业务在四季度出现了改善的迹象，水滴加速推出多款新产品，泛华则于上月进行了一笔新收购 重点： 受益于成本降低，水滴去年四季度恢复盈利，泛华尽管收入下降，但营业利润增加 虽然中国政府结束“清零”政策，让保险公司的前景变得明朗，但仍存在很多不确定性，因为经济依然脆弱  　 梁武仁 去年大部分时候笼罩在水滴科技集团有限公司(WDH.US)和泛华控股集团(FANH.US)等中国保险经纪公司头上的乌云终于散去，不过这场风暴肯定还没有结束，因为中国经济仍处在不断变化之中。这意味着控制成本的能力将是这两家公司在短期内保持盈利的关键。随着高速增长的时代成为过去，这成了如今中国企业的共同主题。 与此同时，作为中国最大上市保险经纪公司中的两家，它们各自都正在为2023年恢复增长奠定基础，水滴是打造新的创新服务，泛华则将目光投向了收购。 根据水滴上周五发布的最新业绩，这家在线保险经纪公司在去年四季度扭亏为盈，实现净利润1.26亿元，较上年同期的7,120万元亏损大幅改善。考虑到该公司的收入同比增长仅12.5%至7.72亿元，这么大的波动并不寻常。 水滴将复苏归功于成本的降低。虽然该公司的营业成本增长速度快于收入增长，但它设法将销售和营销费用削减了43%，也将一般行政支出削减了20%，同时其研发成本下降了21%，帮助其整体经营成本和费用减少约11%。这可能看起来不多，但对于这类营业利润率低的公司来说，这种幅度的削减可不是小事。 根据本月早些时候发布的业绩，泛华的营收更加不稳定，在10月至12月期间同比下滑4.4%至7.67亿元。但它削减开支的幅度甚至超过了水滴，促使其营业收入增长3%。该公司的净利润飙升了六倍多，这主要是由于上年同期的一笔一次性减值费用。 两份业绩都表明，在中国实行疫情“清零”政策的最后三个月里，虽因严格的疫情防控措施频繁遭遇不可预测的业务中断，但在做出调整适应了因为消费者开支减少导致的销售增长放缓后，这两家公司相对较好地度过了这个时期。 水滴四季度的收入增长比前三个月有所加快，而泛华控股集团的下降速度也有所放缓。即便如此，前者去年全年的收入较2021年下降约13%，而后者则下降了15%，可见这一年对这两家公司来说有多么艰难。 经历新冠风暴的，不止这两家仅分销第三方产品的经纪公司，开发和销售自有保单的传统保险公司，也受到了这场风暴的打击。在这种时候，传统保险公司的日子甚至可能更加艰难，因为它们必须成功应对动荡的市场行情，才能通过用收取的保费进行投资来赚取回报。相比之下，水滴和泛华等公司的大部分收入来自更简单的服务费。 中国人寿(2628.HK)等行业龙头也未能幸免，而众安在线(6060.HK)等经验不足的公司受到的打击更大。后者是数字保险的先驱，上个月警告称，由于股票和债券投资价值下降，其投资收益缩水，因此去年出现净亏损。 削减成本 随着营收增长的难度加大，水滴在2021年底开始大力削减成本，在当年的四季度进行了裁员，并减少使用第三方渠道来吸引流量。 此外，它还转向其他业务，其中一项服务是通过它的平台，为有大额医疗费用的患者提供众筹服务，将他们与爱心人士联系起来。这项业务在四季度产生了4,100万元的服务费用，而这是上年同期所没有的。 还有一项新服务是为适合临床试验的病人和药企牵线搭桥。这项业务的服务费也是一大新的增长点，从前一年四季度几乎可以忽略不计的60万元，跃升至2,300万元。 这些数字看起来可能不大，但加在一起，就相当于该公司四季度总收入的8%以上，而且可能还会继续强劲增长。水滴向与公司主营业务相关的此类辅助服务扩展，使其收入来源多样化，为不可避免的行业低迷提供了一定程度的保护，这看起来相当明智。 泛华成立于1998年，是中国首家上市的保险经纪公司，在战略上，它并没有将重点放在降低成本上面。事实上，该公司计划增加支出，以增强数字化，并加快收购速度。如果能有效实现，将有助于促进增长。泛华认为自己可以做到，今年的目标是将寿险销售额、首年保费和营业收入都至少提高50%。 在去年底放弃大部分防疫措施后，中国经济肯定会出现反弹。但泛华的目标听起来相当雄心勃勃——鉴于中国经济的脆弱，实现这一目标的难度颇大。当然，除非该公司计划通过收购来达成目标。 就在上个月，该公司宣布了一笔此类收购，收购吉林中吉世安保险代理有限公司51%的股份，交易条款未披露。中吉保险是吉林省最大的保险公司，2022年总保费规模超过1亿元。 水滴的股价在财报公布后下跌，而泛华则几乎没有变化，这表明投资者对两家公司的业绩都没有表现出兴趣。水滴的市盈率超过12倍，泛华则超过70倍。但如此高的市盈率——尤其是泛华，很可能是利润基数低的结果，而不是因为投资者对于公司未来的乐观情绪。相对于营收的话，它们的估值看起来则合理得多，水滴的市销率为2.9倍，泛华约为1倍。 就目前来说，两家公司在市销率上的差异，可能反映了水滴通过降低成本来支撑盈利的强大能力。投资者感到满意的，可能还有它通过相关产品的创新，实现收入基础多元化的能力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里