0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地产公司除了要看物业销售或租金收入外,每年物业重估的价值变化,亦对业绩起跌息息相关

 

刘智恒

备受财务困扰的老牌开发商新世界发展有限公司(0017.HK)早前发出盈警,预告截至今年6月底止的年度业绩将有190亿至200亿港元亏损。消息公布后市场哗然,虽然大家对新世界的业绩没寄厚望,但没想到会出现如此惊人的亏损,亦创下公司上市以来的亏损纪录。

亏损严重的原因,除了是物业的收入下跌外,最致命是来自物业重估出现大幅调整,减值高达85亿至95亿港元。

说到这里,先解释一下物业估值的概念。上市的房地产企业主要业务在两方面,一是开发物业,然后在市场出售。另外就是将物业持作出租,以收取长线租金入。

重估影响损益表

现行的会计制度下,公司的投资物业需要每年按市场价格进行估值,若较去年升值,当中差额变相成为公司的一笔盈利,若然估值下跌,则成为一笔亏损,两者也在公司的损益账中显示。

不过,若仍继续持有物业,是不会带来现金的增损,要真正将物业出售,才有实际的盈或亏。

亦因如此,新世界在公告中不忘抛出一句:“上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质,并不会对集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。”

减值怎会没影响

表面看好像只是会计上的记账,不涉及现金流,理应对集团没什么影响。但笔者可以说,千万别掉以轻心,问题并不如那些开发商说得轻松平常。

很简单,所谓物业估值,普遍使用的是比较法,主要以现时物业成交价及租金作基准去计算。投资物业估值下跌,意味是市场租金下降所得出的结果,换言之新世界的租金收入已经或在未来重续租约时,将达不到现时水平,那你说有没有影响,相信大家也心里有数。

至于物业发展,若发展或待发展的土地价值下跌,很明显是市场楼价下降,到发展商要推售物业,楼价一定受到影响,公司的收入肯定减少,最终的业绩难道可以独善其身。

再讲,今年估值跌了,若要将物业出售,肯定是较去年卖少了钱。想想如新世界在财政上有压力,过去长线持有的物业,今天要减持筹钱还债,而售价又较以往来得要低,你说是否没影响?

最后是投资市场,当他们知道开发商出现重大估值亏损,对公司的前景将会大打折扣。投资者会想到,是公司本身营运问题,还是大环境使然?许多时他们会先行沽售持有股份,结果对股价构成一定压力。

看完以上几点,若你还相信物业大幅减值对集团没影响,那你看看新世界的股价自盈警公布后累计跌了三成,答案就明白不已吧。

本文内容纯属作者个人意见,不代表咏竹坊立场

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:新吉奥首日挂牌股价急挫

休闲车制造商新吉奥房车有限公司(0805.HK)周一在香港挂牌,开市下跌23%,报价0.98港元,但随后收复部分失地。午后开市报 1.02港元,下跌约20%。按该价计,市值约9.8亿港元。 新吉奥周五提交的股票交易所文件显示,以每股1.27港元的价格出售2.4亿股,接近公司招股价1.24港元至1.64港元的低位,集资约3.05亿港元。公司在香港发行部分获1.5倍超额认购,而国际部分仅仅足额。 公司在中国生产的房车主要销往澳大利亚和新西兰。在过去三年中大约翻了一番,从2021年的1,330辆到2023年交付的2,694 辆。期间,收入增长了140%,从2021年的3亿元增长到2023年的7.2亿元,表明它能够凭借自己不断增长的规模和品牌知名度,增加每辆车产生的收入。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Blue Moon to report first annual loss

巨额促销碰上经济下沉 蓝月亮被双杀

在直播渠道上投入巨资,导致这家领先的洗涤用品制造商自从2020年上市以来,首次出现年度亏损 重点: 去年下半年,蓝月亮收入增长放缓至仅5.3%,录得亏损 尽管在直播电商上投入巨资,但这家中国领先的洗涤用品制造商仍受到经济放缓和人民币贬值的打击    阳歌 最近,直播电商推动领先的洗涤用品制造商蓝月亮集团控股有限公司(6993.HK)的销售额创下新高,因为该公司投入巨资,推广针对年轻一代全新环保品牌至尊。但如此大手笔的支出效果有限,回报很快开始急剧下降——该公司周五发布的盈利预警充分说明这点。 与此同时,新预警表明该公司也受到中国经济放缓的冲击,蓝月亮称其录得自2020年上市以来的首次年度亏损。最后但同样重要的是,该公司可能还在质疑其用港元报告业绩的决定,尽管几乎所有业务都用人民币计价。这个决定现在正在伤害该公司,因为人民币兑港元持续贬值,后者与美元挂钩。 但蓝月亮的盈利预警充满了危险信号,包括披露收入急剧放缓,这可以归因于上述所有因素。首次年度亏损,更是无法让那些已看跌公司的分析机构安心。 接受雅虎财经调查的六家分析机构中,有四家对蓝月亮持负面评价,给出的评级不是“跑输大市”就是“卖出”,这种情况相对少见。更为罕见的是,这些分析机构对蓝月亮的平均目标价为2.15港元,实际上远低于该股上周五2.96港元的最新收盘价。 该股的市销率(P/S)相对较低,仅为2倍,远远落后于领先的瓶装水制造商农夫山泉(9633.HK)的7.8倍,也不及全球消费品巨头联合利华(UL.US)的2.24倍。但它领先于化妆品销售商逸仙电商(YSG.US)的0.74倍。似乎表明,投资者认为,在当前中国经济放缓下,水和洗涤剂等基本产品的销售商,可能会比化妆品等非必需品制造商表现得更好。 投资者对该公司最新的盈利预警当然不太满意,在周一的早盘交易中,蓝月亮股价下跌逾3%。 公司表示,预计2024年全年营收为85亿港元(10.9亿美元),较上年增长16%。但用公司去年上半年的年报进行一些计算会发现,公司下半年营收仅增长5.3%,至53.7亿港元,较上半年41%的增幅大幅放缓。 蓝月亮一般是上半年利润微弱——常常是亏损——然后下半年业绩强劲,完全抵消上半年的疲软,实现全年盈利。但令人担忧的是,公司预计2024年全年亏损7亿至7.5亿港元,正如我们之前所说的,这将是该公司上市以来首次出现年度亏损。按这一区间的中间值计算,公司去年下半年亏损6,100万港元,扭转上年同期盈利4.92亿港元的局面。 巨额促销支出 在中国的大部分地方,蓝月亮都是一个家喻户晓的品牌,以其标志性的蓝月亮洗衣液而闻名,它装在蓝色的大塑料瓶里,在传统的超商,往往放在醒目的位置。但该公司意识到品牌的许多买家都是上了年纪的人,它试图通过新品牌——至尊生物科技洗衣液来吸引年轻一代,这是一种浓缩洗衣液,旨在吸引更年轻、更有环保意识的购物者。 由于蓝月亮大力推广新品牌,去年上半年其新电商渠道的销售额同比增长了4.5倍。该公司甚至号称在去年的“618”网购节期间,在一次直播中就卖出了1,000万瓶。 但在最新的盈利预警中,公司表示,其新电商渠道的销售额在2024年全年同比仅增长2.1倍,较上半年的增速大幅放缓。蓝月亮在盈利预警中提到了“双十一”,这是下半年的网购重头戏。 但与之前对“618”网购节的论述不同,其对“双十一”的论述更加模糊,没有提供任何数据,只是说“本集团于多个主流电商平台累计销售排名第一,持续保持领先地位”。没有具体数据这一点表明,公司在双十一期间的直播销售,没有像去年的“618”那样出现爆炸式增长。 尽管如此,蓝月亮仍然相信电商和直播是其业务的未来,并将继续斥巨资推广这些渠道。公司没有给出全年的促销支出数据。但在年中报告中,该公司表示,2024年上半年的销售和分销费用同比翻了一番,达到22亿港元,相当于当期收入的70%。相比之下,2023年此类支相当于收入的48%,这个占比虽然也很可观,但还要较去年中低一些。 这些都表明,蓝月亮继续在推广新品牌和直播电商方面投入巨资,尽管这部分业务的增长似乎已经见顶,并正在迅速放缓。这笔巨额支出不仅影响了公司的利润,也影响了它的现金状况。截至去年12月底,公司持有的现金从一年前的73亿港元降至53亿港元。蓝月亮在电商推广方面的回报放缓,出现了亏损,现金不断减少,这可能会让一些人质疑,它是否应该转向更为保守的战略,尤其是在周围存在诸多不确定性的情况下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:台湾不再对先进芯片制程赴美设限

台经济主管部门负责人郭智辉上周六表示,台湾积体电路制造股份有限公司(2330.TW; TSM.US)是否在美投资最先进的2纳米制程,由企业自己决定。意味着台湾当局不再对先进制程赴美投资设限。 为保护台湾芯片制造领先地位,台湾当局过去对半导体先进制程赴中国大陆及美国设厂采取“N+1”或“N+2”的原则(差距一个世代或两个世代)。郭智辉对此表示,如今时代不同,企业应根据能否获利自己做决定。他强调,2纳米先进制程投资高达300亿美元,不确定性高,台积电将会非常审慎。 台积电计划在美国亚利桑那州设立三座晶圆厂。首座晶圆厂已于今年上半年开始量产4纳米制程芯片;第二座晶圆厂除了3纳米技术,亦将生产2纳米制程芯片,预计2028年量产;第三座晶圆厂则预计在2030年前开始生产2纳米芯片。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里