母公司改变主意 龙湖智创申上市
虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划，但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请
重点：
- 龙湖智创生活申请在港交所上市，与其他同业相比，算是姗姗来迟
- 公司申请上市前进行连串收购并购行动，在全国物管行业排名第9
莫莉
房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年，以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外，管理层多次重申“没有分拆计划”。如今，在绝大多数物管企业已登陆资本市场后，龙湖集团姗姗来迟，成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。
1月7日，龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布，整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日，龙湖智创生活在港交所递交上市申请，向港股市场踏出第一步。
根据公司招股书引述的资料，截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米，拥有1,512个在管项目，超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示，排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米，而龙湖智创生活名列行业第九。
对物业管理企业而言，在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模，因此上市前突击收购并购以扩充规模，是多家物业公司不谋而合的选择，而龙湖智创生活也不例外。
上市前扩大规模
2021年，在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下，房企融资管道受阻，为缓解短期债务压力，不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格，在收购并购战场上一路挺进。
去年3月，龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务；8月，吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务；9月，收购了九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示，龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目，从2020年底的398个，已大幅增长74.9%至696个。
这些交易提升了龙湖智创生活的规模，也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月，来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元，占比仅有30%，另外70%都是来自独立协力开发商。
但连番大规模收购，却摊薄了龙湖智创生活的毛利率，从2019年、2020年，到2021年前9个月，其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%，与同业比较不算吸引。以最新资料计算，龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元，但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元，比母公司的项目低了三成。
值得注意的是，物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为，四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下，业绩增速却连年大幅放缓，显示新项目质量偏低，如果无法有效整合，当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题，会为公司带来风险。
物管股估值跳水
新冠疫情期间，物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显，也为生活类增值服务带来机会，物管企业价值得到放大，上市企业估值在2020年中达到峰值，恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。
但自从去年下半年以来，因政府发文要求整治地产市场秩序，物管行业股价大幅下挫，估值一路走低，到2021年12月31日，该板块市盈率均值仅为17.5倍，降至历史较低水平，但上市物管企业估值呈现分化，大型物企估值普遍更高，小规模、低发展潜力物企估值相对承压。
中信证券指出，龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK)，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。
龙湖智创生活暂未有招股价等详情，参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍，为同业较高水平。其他物管头部企业中，碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。
招股书显示，龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元，按相同比例计算，预测全年盈利约15亿元，如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算，龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。
考虑到母公司龙湖集团财务稳健，“三道红线”均为绿档，此时推进物业板块上市，并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股，龙湖智创生活的上市估值，说不定能比预期稍高。
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