虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

简讯:多点数智准备申请稳定币牌照

零售软件服务提供商多点数智有限公司(2586.HK)周四公告,公司正在筹备申请香港稳定币牌照,并已通过公开市场HashKey Exchange购买比特币,其资金来源为本公司现有的现金储备。 公司称,已于今年2月与HashKey Group签署战略合作协定,公司将在HashKey Exchange开设交易帐户,双方将围绕数字资产交易、Web3技术开发与应用、以及区块链生态建设等重点领域展开深度合作,探索推出包括稳定币支付在内的技术服务,并推动稳定币在零售支付场景中的广泛应用。 消息公布后,周四多点数智股价一度升近九成,收市报11.14港元,涨23%,成交额达18亿港元(2.3亿美元)。公司去年底以每股30.21港元上市,首日挂牌暴跌54%至13.8港元,之后股价持续下滑,最低见4.78港元,目前股价虽有回升,仍较上市价下跌63%,市值由上市首日最高的270亿元,跌至目前约100亿港元。 多点数智主要为零售行业提供云基础数字零售SaaS平台服务,但其客户高度集中,近九成业务来自大股东张文中的物美集团系内公司。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:淘宝启动500亿元补贴计划

电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即时零售平台“淘宝闪购”周三宣布,启动总额达500亿元(69.76亿美元)的补贴计划,为期12个月,将直接补贴消费者与商家,借此加速推动大消费平台建设与服务升级。 在商家端,淘宝闪购推出店铺补贴、商品补贴、配送补贴与免佣减佣等措施,保障利润空间、促进订单成长;在消费者端,则透过大额红包、免单卡与官方补贴一口价商品等方式,强化购物吸引力。 淘宝闪购自5月上线以来成长迅速,官方指出目前日订单已突破6,000万单,并带动全国店家订单量月增逾100%。部分地区餐饮商家营业额较前一季翻倍成长,零售与花类商家亦明显受惠,吸引大量新客。另外,中国整体即时零售市场日订单亦从1亿单增长至1.6亿单,显示竞争正持续升温。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,报109.4元,美股则跌2.86%,报110.71美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:首开即崩盘 拨康视云午收劲跌30%

眼科医药公司拨康视云有限公司(2592.HK)周四在港首日挂牌,开市股价即跌6%报9.5元,之后股价持续下跌,中午收市报7.04元,跌30%。 公司发售6,058.2万股,每股定价10.1元,录得超额认购78倍,国际配售并不足额,集资净额5.22亿元。 拨康视云2022及2023年均未有收入,至2024年则录得收入1,000万美元,去年亏损9,913万美元,按年收窄23%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
HBM notches up another mega deal

和铂医药获6.7亿美元BD大单 转型之路能否久长?

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