6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

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简讯:果下科技首挂午收升逾一倍

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简讯:壁仞科技赴港上市获放行 有望冲刺港股GPU第一股

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刚走出阴霾又再涉行贿 中兴或被罚十亿美元

美国或再祭出10亿美元罚单的消息传出后,中兴通讯股价一度重挫逾一成,市场对其复苏前景再生疑虑 重点: 中兴通讯或因涉嫌在巴西行贿而面临超过10亿美元的罚款,金额可能足以抹去公司2024年全年盈利 这家电信设备制造商近年加快降低对西方市场的依赖,并押注AI手机等新动能,或有助于支撑其股价的长期表现   夏飞 作为中美科技战初期最具代表性的“连带伤害”案例之一,中国电信业巨头中兴通讯股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)花了多年时间,才逐步从2017年涉违反美国对伊朗制裁及相关出口管制而遭美国重罚阴影中走出来。尽管中兴此后努力履行早前的和解协议,并刻意保持低调,这场受到高度瞩目的监管风波恐怕并未真正过去。 上周,路透社引述消息报道,美国再次指控中兴存在不当行为,这次涉及在巴西行贿,并指公司正接近就此达成和解,相关代价可能超过10亿美元。若属实,这一金额将接近中兴于2018年缴付的11.9亿美元罚款。 相关报道传出后,中兴通讯港股股价急挫13%,抹去今年以来约一半的升幅。尽管如此,该股目前仍较2018年与美国上一次交锋期间触及的低位高出逾一倍,但若事态后续发展不利,股价仍可能面临进一步下行压力。 中兴通讯于上周四确认,正持续与美国监管机构沟通,并表示公司营运“维持正常”,同时承诺将“透过法律途径坚决维护自身合法权益”。管理层亦公布回购计划,拟动用最多12亿元(约1.7亿美元)回购1,900万股股份,以提振投资者信心。 路透社指出,美国司法部今年稍早已就相关指控展开调查,怀疑中兴在南美及其他地区可能违反《海外反贪腐法》。尽管目前细节仍不明朗,这一进展却抛出了一个令人不安的问题:作为中国第二大电信设备制造商,中兴通讯是否还能承受另一次严厉的处罚,以及随之而来、几乎无可避免的声誉损害与更严格的监管审视? 罚款将对中兴通讯构成一次重大的打击,但未至于致命。若罚金达10亿美元或以上,几乎足以抹去公司2024年84.2亿元人民币的全年盈利,并可能限缩未来的研发投入。今年以来,公司经营表现转弱,第三季因营运成本急升,净利润按年暴跌88%。不过,收入仍维持缓慢增长,第三季按年升5.1%,至约290亿元。 上述数据显示,中兴通讯目前的经营前景并不算稳健,而任何来自美国的罚款,都可能进一步加重这层阴霾。公司第三季表现疲弱,部分原因在本土市场正经历一段艰难转型期,随着连续多年高速建设后,5G网络投资已开始放缓。 中兴通讯的一大亮点在于政府及企业客户的销售表现,上半年相关收入按年激增109%,占公司总收入比重超过三分之一。然而,该业务毛利率仅为8.3%,远低于核心营运商网络业务高达52.9%的毛利率,而后者在第三季的收入则按年下跌6%。这一升一降的组合,导致一向是中兴“现金牛”的营运商网络业务收入占比,近十年来首次跌破50%。 贸易战后重新定位 尽管最新风波引发了上周的股价抛售,但仍有理由相信,中兴通讯这一次未必会如以往般,因美国的惩罚性行动而遭受重创 中兴通讯与竞争对手华为,过去均因违反美国制裁与出口管制法规,向伊朗及朝鲜出售含美国技术的产品而遭到惩处。当年华府对中兴的手段,是威胁切断其取得晶片、软件等关键美国零部件的渠道,除非公司接受严苛的和解条件。相比之下,华为则被直接禁止采购美国产品,且未获任何和解空间。 视乎具体条件不同,新一份和解协议反可能象征长期笼罩公司的监管阴影出现松动迹象。与华为不同,中兴通讯至今仍可为其高端智能手机,向高通与英特尔采购晶片,并向康宁购买玻璃材料,显示其仍能维持与美国供应链的部分连结。公司在最新一轮交锋中迅速回应,并公开表态将“维护自身权益”,显示其有信心获得北京方面的理解与支持。这一点尤为关键,因为中国政府正向科技企业提供资源,协助其逐步降低对外国技术的依赖。 与许多受到美国出口管制针对的中国科技企业一样,中兴通讯近年持续降低对美国与欧洲市场的曝险,无论在供应链或销售层面皆是如此。公司披露,2025年第三季来自美国、欧洲及大洋洲的收入仅占总收入13%,低于2017年的25%。目前超过70%的收入来自中国本土,主因是非洲市场成长停滞,亚洲其他地区的业务亦出现下滑。 随着多个亚洲新兴市场加快建设电信网络,中兴通讯亦可能进一步深化在区内的布局。路透社于11月报道,华为与中兴均已在越南取得多项5G设备供应合约。另一方面,中兴的研发支出占收入比重,已由2017年的11.9%升至2025年首季接近21%,显示公司正积极向产业价值链上游迈进,冀吸引更广泛的客户群。 另一项较少被市场注意、但可能有利于中兴的发展,是其与TikTok母公司字节跳动的合作关系。中兴自主研发、并率先搭载字节跳动代理式AI功能的智能手机Nubia M153,自去年12月推出以来销量大增。用户可透过手机内建的“豆包”AI助手进行修图、跨平台比价,甚至辅助投资决策。 中兴通讯目前的负债比率为0.88,且在2025年上半年录得1.32亿美元的自由现金流,显示即使面临罚款,短期内亦不致出现流动性危机。从更长远角度来看,另一个同样关键的因素,将是公司是否会再度被置于类似早前和解后所经历的“观察期”,包括接受美方监督。 就目前而言,有关最新潜在罚款的报道,尚未在分析师圈子引发明显立场转变。根据Yahoo Finance的统计,本月受访的16名分析师中,12人给予“买入”或“强烈买入”评级,仅一人评为“跑输大市”。中兴通讯深圳上市股份现报约37元,明显低于分析师平均目标价53.54元。 若最终出现新的和解协议,股价短期内仍可能出现一定波动。然而,撇除政治因素,中兴通讯同样需要向市场证明,其能否成功走出以电信营运商业务为核心的传统模式,转向更具长期潜力的新领域。从这个角度看,与字节跳动的合作,以及快速增长的政企业务,或正是朝正确方向迈出的一大步。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里