押注商业地产反弹 众安在线14亿购上海商厦
这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼，有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底
重点：
- 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
- 中国房地产市场长期低迷，但商业地产已初显复苏迹象
梁武仁
众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票，至少在某种程度说是这样。
上周二，这家互联网保险公司宣布已签署协议，以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中，购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出，几乎相当于它去年底持有的所有现金。
众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金，但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖，有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示，将在下周三前支付约5.9亿元，获得其中一栋楼的全部所有权，并在明年5月15日之前支付8.45亿元，获得另一栋楼的全部所有权。
除了耗资巨大之外，此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷，从住宅地产开始，蔓延至商业地产。几十年来，为了给新一代提供住房并推动经济增长，政府一直在政策上提供支持，终导致市场出现供应过剩。
商业地产市场的问题略有不同，之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题，直到新冠疫情暴发，居家办公的时代到来。当前中国经济放缓，导致问题变得愈发严重，因为很多企业被迫缩小规模，搬到更便宜的办公空间，甚至彻底关闭。
从众安在线的角度看，值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本，表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室，而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感，因为它有助于上海市政府的宏伟规划，让上海成为区域金融科技的中心。
截至去年底，众安在线的上海总部拥有近2000名员工，它在上海确实需要大量办公空间。
物美价廉？
不管购买动机为何，众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底，现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示，截至2月底，独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元，高于其支付的总价。换句话说，它认为这次交易时相当于打了折扣，尽管折扣幅度很小。
在目前的中国房地产市场，这样的折让并不令人意外，相对较小的降价幅度可能表明，随着商业地产的供需逐渐趋于平衡，这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道，就在今年1月，资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼，售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。
同样是在2022年，中国各地还受疫情限制，友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份，按平米计算，价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。
现在，又有迹象表明，商业地产可能正在复苏。例如，今年前三个月，北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月，北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数，而住宅物业的交易量却继续下降。
这意味着，众安在线此举在一定程度上可谓先发制人，目的是避免在商业地产市场走出低迷后，不用支付更多的租金。当然，如果这些项目的价值上涨，公司肯定乐见其成，尽管它当初购买这些楼并非为了投资。
风险在于，如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话，公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击，因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标，公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。
根据最新的一季度偿付能力报告，公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节，但未能在此期间实现盈利，凸显了它面临的挑战，尤其是在去年盈利约41亿元之后。
在收购物业的消息公布后，众安在线的股价连续三天上涨，表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年，该股已跌去逾45%，远高于恒生指数9%的跌幅，目前的市盈率只有4.7倍，只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。
考虑到在当前环境，购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。
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