6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

新闻

简讯:超额2,660倍 劲方医药首挂午收升逾倍

生物制药公司劲方医药科技(上海)股份有限公司(2595.HK)周五首日在香港挂牌,开市即升116%报44港元,之后股价在此上落,中午收报44.06港元。 公司发售8,924万股,每股售价20.39港元,公开发售录得超额认购近2,662倍,国际配售超额38倍,集资净额16.7亿港元。 由于在研发活动上作出大量投资,加上股份权益赎回负债公允价值变动,劲方医药去年及今年分别录得亏损5.1亿人民币及6.78亿元,今年首四个月仍亏损6,660万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:1药网第二季度营收下滑

医药销售商1药网(YI.US)周三表示,第二季度营收同比下降6.4%至32亿元,面向药房及医疗机构的核心药品销售业务营收下滑6.2%。规模较小的面向消费者的药品销售业务,当季同比亦下跌9.6%。 公司运营成本及费用同比下降6.3%至32亿元,上年同期为34亿元。受此影响,1药网当季实现营业利润10万美元,但净亏损由去年同期的1,400万元扩大至1,950万元。 财报发布后,公司股价周三收跌6.2%,该股过去六个月累计下跌40%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:奇瑞启动重磅IPO 有望成今年最大车企上市案

奇瑞汽车股份有限公司(Chery Automobile Co. Ltd)周三启动香港IPO,计划筹资10亿美元以上,有望成为今年最大汽车企业IPO。周三发布的新上市公告显示,公司拟发售约2.97亿股,每股定价区间为27.75至30.75港元。若以定价区间上限计算,此次募资总额将达91.4亿港元(11.8亿美元)。 奇瑞从2003年起一直是出口量最大的中国自主品牌乘用车公司 。2024年公司营收达2,690亿元(378亿美元),较上年增长65.4%,同期净利润增长37.2%至143亿元。 根据上周提交的更新版招股书披露的最新数据,公司今年继续保持增长态势:2025年一季度营收从去年同期的549亿元增至682亿元,增幅达24%。其中新能源汽车销售收入成为关键驱动力,同比激增约四倍至187亿元,占营收总额四分之一以上。 作为未来发展的重要战略之一,公司正加速在全品牌线部署其智驾系统,提供多级自动驾驶功能。此次IPO募集资金部分将用于拓展新能源汽车产品组合、升级新能源动力系统及新能源汽车平台架构,并将投入大规模研发以强化核心技术能力。 余特莉 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:微盟折让8.9%配股筹15亿港元 无极资本成单一大股东

电商服务供应商微盟集团(2013.HK)周四宣布,配售6.88亿股予无极资本,相当于扩大后股本约16%,配售价为每股2.26港元,较微盟上日收市价折让8.9%,所得款项净额约为15.6亿港元。 微盟表示,所得款项净额约30%将用于探索AI在SaaS中的整合及应用。30%用于扩大媒体渠道及加强精准营销服务。10%用于海外业务发展,30%拨作补充营运资金及一般企业用途。 完成配售后,无极资本持股16%成公司最大单一股东,孙涛勇、方桐舒及游凤椿组成的主要股东集团持股比例,则由8.1%降至6.8%。 微盟股价周四高开,至中午休市报2.61港元,升5.24%。年初至今累跌20.7%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里