0884.HK
Debt restructuring finalized, CIFI Holdings not yet out of danger

境外债务重组正式生效,为房地产开发商旭辉控股暂时卸下最迫切的违约风险。然而,走出谈判桌后,公司真正要面对的,仍是现金流与经营修复的现实考验

重点:

  • 房地产开发商旭辉控股境外债务重组于2025年12月29日正式生效,美元优先票据及永续资本证券注销,标志三年违约阴霾在法律层面告一段落
  • 截至2025年6月底,集团现金半年减少近8%,而总债务仅收缩不足3%,显示流动性压力仍未出现结构性缓解

 

李世达

对旭辉控股(集团)有限公司(0884.HK)而言,2025年底不是一个普通的时间节点。公司正式公告,境外债务重组已于12月29日生效,所有受重组影响的美元优先票据与永续资本证券即日注销,相关上市债券亦将于2026年初完成除牌程序。这意味着,过去三年始终悬在公司头上的境外债务违约风险,终于在法律层面被解除。

回顾整个化债过程,旭辉自2022年流动性危机爆发后,历经多轮与债权人磋商及市场环境恶化,直至2025年才完成重组落地。从结果来看,这次重组并非简单的“展期”。原有美元债务被转换为多种新工具,包括新票据、强制性可转换债券及部分新贷款安排,同时配合股权调整与董事会治理结构变化。对债权人而言,回收路径从固定息票转为与公司未来经营表现深度挂钩。对旭辉而言,则是以潜在股权稀释为代价,换取现金流喘息的空间。

这也是公告中特别提到董事会变动的背景所在。两名由债权人小组提名的非执行董事正式加入董事会,且不收取董事酬金,象征债权人角色由“追索者”转为“监督者”。这样的安排并不浪漫,但在当前环境下,反而更符合市场对风险控制与财务纪律的期待。

尽管如此,重组生效仍然不等于压力消失。要理解旭辉的真实处境,需回到它的经营基本面。

止血后仍须造血

翻阅旭辉2025年中期报告,截至2025年上半年,旭辉录得收入约122.8亿元,较2024年同期的202.1亿元显著下滑近四成;期内除税前亏损扩大170%至约61.2亿元,反映行业下行与高融资成本的双重压力仍在发酵。

从成本结构看,期内融资成本扩大5%至19.4亿元,显示即使在销售规模收缩后,利息负担依然沉重。投资物业公平值亏损约6.75亿元,显示商业地产估值尚未触底;而预期信贷亏损拨备达8.83亿元,则说明回款风险与应收账款质量仍是管理层必须面对的现实问题。

截至2025年6月底,公司银行结余及现金约101.6亿元,较2024年底减少约8%,而尚未偿还借款总额仅由约866.5亿元降至842.1亿元,跌幅不足3%。在债务规模仍高企且可动用现金受限的情况下,现金下降速度快于债务收缩,显示财务安全边际持续收窄,短期流动性压力仍未出现结构性缓解。

不过,这份中期报告亦并非全无支撑点。虽然期内物业销售分部的收入同比腰斩至约81亿元,分部亏损录得20.5亿元,但物业管理以及物业投资两分部合计仍能贡献约10.5亿元利润。这说明,在极端收缩环境下,旭辉的核心业务尚未完全失去运转能力。

重组完成后,随着部分股东贷款完成股权化、美元债利息压力延后,短期现金不再被刚性还本付息快速抽走,为项目交付与日常营运保留了必要弹性。但这种“结构性改善”仍属防守型调整,距离自我修复与再投资能力的恢复,仍有不小距离。

总结来说,旭辉目前像是刚刚推出手术室的病人,身体仍然虚弱,需要在重症监护室严加观察。但至少市场对其的看法将从是否爆雷转向为能否持续交付、稳定现金流并逐步降低负债。

旭辉完成境外债务重组,无疑是一项重要里程碑。在一众仍困于谈判或已被市场淘汰的民营房企中,它至少成功跨过了生死线,重新回到可被评估的范围内。

在中国房地产需求整体疲弱背景下,行业景气仍未明显改善。国家统计局最新公布的数据显示,2025年11月全国商品房销售面积同比下降,房地产开发投资降幅持续收窄但仍为负值,反映市场需求恢复仍需时间。鉴于此,旭辉控股未来能否通过交付回款与销售增量真正改善现金流,仍取决于整体房地产市场的复苏节奏及公司自身的交付能力。

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新闻

首程入股两只房地产投资信托基金

基础设施投资商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投资两只房地产投资信托基金(REIT),公司表示,此举将有助于推动中国经济高质量发展。 其中一項投资为国泰海通砂之船商业REIT,其底层资产为西安的砂之船(西安)奥特莱斯项目。另一項投资为中信建投首农商业REIT,底层资产为北京市昌平区的龙德广场。首程控股未披露这两笔REIT投资的具体规模。 此次投资正值中国鼓励更多企业将房地产剥离至REITs,从而在开发项目中回收资金,同时为投资者提供一种新的金融产品。 首程控股周四在公告发布后下跌2.3%。该股今年迄今已下跌约19% 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

味精龙头阜丰预计上半年录得亏损

中国味精龙头阜丰集团有限公司(0546.HK)周三发布盈利警告,预计截至6月30日止六个月将录得亏损,或税后利润大幅减少,远逊于去年同期录得的17.9亿元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五个月,已录得税后亏损约5,300万元(784万美元),主要由于美元兑人民币贬值,导致持有的美元资产产生约5.4亿元人民币汇兑损失;同时味精、黄原胶、苏氨酸及赖氨酸等主要产品售价自去年以来持续疲弱,拖累盈利表现。 根据公司官网所述,阜丰集团为全球最大的谷氨酸和味精制造商之一,其产品畅销全球逾100个国家与地区。全集团每年销项物流超过500万吨,其中出口贸易量约达90万吨,氨基酸与黄原胶为其出口主力。 阜丰集团股价周四低开,至中午休市报4.52港元,跌16.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Miduoduo does e-commerce with TikTok

连年亏损的米多多 搭上TikTok 冀一洗颓风

中国第五大跨境电商服务供应商米多多,正通过加码社交媒体平台合作及发展自营销售业务,寻求新的增长动能 重点: 米多多在申请香港IPO前已连续三年录得亏损,但公司表示,亏损主要源于近年业务转型所产生的相关成本 这家跨境电商营销服务供应商表示,去年收入大幅增长,反映其与TikTok深化合作,以及聚焦东南亚市场的策略开始见效    谭英 对于带着亏损纪录闯关资本市场的初创企业而言,这样的故事并不陌生。跨境电商企业米多多集团股份有限公司上周递交香港上市申请,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分别录得亏损1,640万美元、16.3万美元及2,450万美元;同期收入则分别为7,090万美元、7,110万美元及1.38亿美元。若按照香港交易所2018年修订上市规则前的标准,米多多的上市申请很可能因未能满足IPO前连续两年盈利的要求而遭拒绝。 若剔除部分非现金项目影响,公司盈利表现则较为理想。经调整后,米多多2023年录得净利润5.9万美元,2024年亏损8.7万美元,2025年则转为盈利230万美元。 尽管盈利表现起伏不定,米多多仍有不少值得投资者关注之处。首先,公司最新一轮投资者包括主权背景基金中央汇金投资,该机构去年参与增资后,米多多估值达50亿港元。 这家公司正试图将自己塑造成一家炙手可热的科技初创企业,而非一家成立14年、身处成熟广告服务行业的老牌企业。其押注的正是近年快速崛起的跨境电商市场,协助中国商家将商品销售给海外消费者。 公司希望投资者不仅将其视为营销服务供应商,更将其视为一家经营自有跨境电商平台、聚焦东南亚市场的电商运营商。公司表示,IPO募集资金将用于推动本地化布局,以及在东南亚四个重点市场泰国、印尼、越南及马来西亚建设电商仓储设施。近期与短视频平台TikTok的合作,也是公司增长故事的重要组成部分。TikTok同时运营电商平台TikTok Shop。米多多将近年的高速增长部分归功于与TikTok合作关系持续深化。在2024年收入几乎持平后,公司2025年收入接近翻倍增长。 转型之路 米多多从一家专注中国市场的广告服务商,迅速转型为跨境电商综合服务供应商,在某种程度上反映出中国庞大电商行业中一个正在快速崛起的新领域。 2024年中国网络零售销售额达15.52万亿元(2.3万亿美元),约占全球网络零售市场的一半。根据申请文件,中国跨境电商市场2024年规模达4,617亿美元,预计至2029年期间年均增长率为15.1%。这也为跨境电商服务市场提供广阔增长空间。该市场规模预计将由2024年的363亿美元增至2029年的737亿美元,增长超过一倍。 目前跨境电商营销服务市场前五大企业合计占有36.5%的市场份额。其中米多多规模最小,2024年排名第五,市场份额仅0.5%。广东省广告集团股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市占率居首;未上市的钛动科技、东信时代及星谷云分列其后,合计占有18.8%的市场份额。 近来,中国跨境电商行业在美国市场面临压力。美国去年堵住了一项长期存在的制度漏洞,取消价值低于800美元包裹免关税入境的待遇,而美国正是中国跨境电商卖家的主要市场之一。类似情况也正在欧洲发生。欧盟计划自下月起取消价值150欧元(173美元)以下包裹的免税优惠。 面对上述及其他挑战,米多多的应对方式堪称企业灵活调整与把握机遇的典型案例。 公司前身为汇源信息,是一家位于中国福建省的跨境贸易中介服务商,最初与Google合作,协助其拓展中国客户的广告业务。2021年,公司联合创始人、董事长阮卫星与首席执行官邓海开始推动业务转型,由原本提供海外企业进入中国市场的营销服务,转向为中国广告代理商提供出海营销服务。 自营电商业务 2023年之后,公司除了原有服务广告代理商的业务外,也开始直接拓展品牌客户。到了2025年5月,公司进一步与TikTok Shop合作,正式开展自有海外电商运营业务。 自2021年以来,米多多的核心业务一直是海外营销服务,该业务去年仍占公司总收入的93.1%。相比之下,公司自营海外电商运营业务在开展首年仅贡献3.1%的收入。米多多得以突破传统营销服务业务、开启新一轮扩张,关键在于其与TikTok自2024年建立的合作关系。如今,这项合作已从单纯的广告代理业务,逐步发展成支撑公司自营电商及电商广告服务的重要平台。 随着合作深化,TikTok贡献的收入占比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其余大部分收入则仍来自Google。在营销服务模式下,米多多向Google及TikTok等平台采购广告资源,再转售给广告代理商客户,并通过平台返点获取部分收益。然而,自这家美国搜索巨头于2023年调整返点政策后,Google提供的返点金额已由2023年的149万美元降至2025年的83.8万美元。相比之下,TikTok在双方合作后的首个完整年度便带来438万美元返点收入。 米多多将毛利由2023年的290万美元增至2025年的1,180万美元,几乎完全归功于与TikTok的合作,尽管公司与Google的合作关系仍持续存在。通过TikTok提供服务所产生的收入,由2024年的970万美元增至2025年的3,890万美元;同期活跃客户数亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作为营销服务中介商的商业模式特性。不过,随着TikTok业务规模扩大,以及毛利率较高的自营电商业务逐步增长,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了广告服务业务外,公司依托TikTok Shop经营的自营电商业务去年实现420万美元收入,毛利率更高达72.1%。该业务去年主要向美国、马来西亚、泰国及越南消费者销售商品,但目前似乎仍仅与单一品牌合作伙伴合作。不过,公司表示,2026年前四个月已有另外三家品牌合作伙伴加入,显示这项业务未来具备相当可观的增长潜力。 现在或许仍言之过早,尚难判断米多多与TikTok的新合作关系,是否能在更长时间内持续带来强劲的收入增长及利润改善。不过,在中国与西方关系日趋紧张,以及Google因AI侵蚀其核心搜索业务而收紧资源分配的背景下,米多多转向跨境电商模式,并将重心放在东南亚市场,看来是一项相当明智的策略布局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

美暂缓制裁 DeepSeek免被纳入黑名单

路透报道,因特朗普避免与中国紧张关系升级,美国将暂缓把人工智慧与大型语言模型公司DeepSeek列入贸易黑名单。 据报道,除了DeepSeek以外,长鑫存储及百多家被列为国家安全风险的中国企业,也暂缓纳入黑名单中。 美国商务部工业与安全局(BIS)没有直接作出回应,只表示时刻都会使用包括实体清单在内的政策和执法工具,以打击不良行为者。 DeepSeek近期刚完成首轮融资,投资者除创始人梁文锋外,腾讯、宁德时代分别投资100亿及50亿元人民币,京东、网易及IDG亦分别投资30亿元,目前DeepSeek估值已超过500亿美元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里