债务危机风声鹤唳 政府急撑万科稳楼市

深圳国资委与深铁集团携手力撑，继六年前“万宝之争”时以白武士姿态入局，再一次出手稳住了万科

重点：

• 万科今年内已无境外债务到期，但明年主要有三笔境外债到期，折合约110亿元
• 管理层预计，近两年商品住宅建设交付高峰与销售连续下滑叠加造成的压力，到明年下半年可缓解

罗小芹

内房债务违约火烧连环船，继恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)爆雷后，连一向以“稳健”闻名的万科企业股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也卷入了这场风暴中。10月17日，惠誉在内房一片风声鹤唳时，把万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”，其境外美元债已出现异动。一个多星期后，公司发布第三季主要经营及盈利指标均录得双位数跌幅，进一步深化市场疑虑，即时陷入股债双煞局面。

至11月初，两批分别于明年3月及6月到期，金额为6.3亿美元(46亿元)及6亿美元(43.7亿元)的美元债一度崩盘，跌至近80美元和70美元(原来每张以100美元为单位)；深港A、H股也双双暴跌，A股价一度跌至11.07元，创下近8年来新低；H股更曾低见7.2港元。为了阻止情况恶化，具有国资背景的万科火速行动，于11月6日紧急召开一场线上会议，深圳国资委、大股东深铁集团领导层及集团主席郁亮等出席，向超过150间金融机构解话。

政府开口万科无风险

深圳国资委也力挺万科没有财务或管理风险，如有需要或遭遇极端情况，可通过以下方式，包括受让或合作开发大型城市更新项目建设，以协同等方式提高万科持有各类投资物业的流动性，配合万科改善长期股权投资结构，组织市属国企在公开市场买入万科债，和协调金融机构加大融资等，帮助万科应对潜在风险。

持有万科近32.4亿股A股，占股份总数近27.2%的深铁集团董事长辛杰强调，将长期持有万科股票，并扬言可根据市场情况，承接万科在深圳的部分城市更新专案，注入新流动性，交易金额预料超过100亿元。

深圳国资委及大股东立场鲜明力挺，万科亦承诺一定会保障境内外债务如期兑付，当天一度刺激万科股价低位反弹，A股一度升超过6%，重上12元；H股最高见8.38港元，升超过10%，惟后劲不继。

摩根士丹利因应最新发展上调了万科H股评级，由“减持”升至“与大市同步”，目标价8.94港元。然而，长期投资价值始终需根据房地产市场的恢复状况来判断，另一大行摩根大通便认为，有关消息有助短期稳定内房股气氛，但万科在销售及盈利表现较为疲弱，股价方面亦非吸引，将较大机会跑输其他央企内房。

根据WIND资料显示，截至11月5日，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元；早在今年中期业绩会上，管理层已表明今年内再无到期境外债务。至于明年，主要有三笔境外债到期，包括3月到期的6.3亿美元票据、5月到期的14.5亿元债券及6月份到期的6亿美元债券，折合约共110亿元。万科在会议上表明，截至今年9月底，手头资金1,037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后也有600亿元，故公司计划以自有资金和海外贷款偿还明年到期的境外债。中短期局面相信是稳了下来，但长期来看，恐怕万科仍未真正脱险。

第三季度业绩走下坡

从10月公布的第三季业绩可见，迄今仍以连续14年保持经营性正现金流为傲的万科，前三季度营业收入2,903.1亿元，同比只下降14%，股东应占利润136.2亿元，同比下降20.3%，无疑胜过不少同行；然而拆开第三季来看，季内营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；股东应占利润37.5亿元，同比下降22.5%，两者表现都有恶化迹象，可见未来发展仍然面临一定的不确定性。

事实上，万科在中国房地产低迷的近两年仍然积极开拓业务，单单今年在一、二线城市新补充39个项目，目前的存货规模逾8,147亿元，占据了公司总资产的一半以上，未来资金需求仍然殷切。今年2月时，曾计划透过定向发行11亿股A股，募集最多150亿元，用于旗下11个房地产开发专案及补充流动资金，最终因A股低迷而于8月提前终止，未来只能循其他渠道融资以推进项目。

据管理层透露，单是今年1至10月，新增融资金额已超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；而截至9月底，万科的资产负债率为75.3%，如深圳国资委和深铁集团不出面力撑，在房地产市场整体仍然疲弱下，要进一步融资恐怕不是一件容易的事。

销售不振仍然是万科的挑战，其于11月初发布的公告显示，今年1-10月，实现3,124亿元的合同销售额，同比减少9.9%。存货的销售情况将直接影响万科的现金流和流动性状况，由于房地产市场的不确定性和需求下滑，万科的合同销售额已经出现下降，对存货的消化能力也存在一定的压力。

难怪郁亮在谈及房地产前景时亦说，国内住房刚需其实依然庞大，8月以来各地也出台了许多支持合理住房需求的政策；但目前最大难点是消费者的信心未恢复。除此以外，房地产市场调整需要有合理时间去恢复，现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计要到明年下半年这一叠加过程才能基本结束。

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