这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

Changjiu has become China’s largest provider of such pledged vehicle monitoring services since its founding in 2019.

快讯:长久股份股权过分集中

最新:质押车辆监控服务提供商长久股份有限公司(6959.HK)周三公布,公司接获香港证监会提醒,指其股权高度集中,有9名股东合共持有已发行股份总额24.11%,连同公司主席及行政总裁家族持股74.2%,意味只有1.69%公司股份由其他股东持有。 利好:在股权集中的上市公司,如果大股东持有比重较大的股份,意味公司与其个人的利益相关度大,因此更有动力积极参与公司事务。 值得关注:如果一家上市公司股权高度集中于少数股东,即使少量股份成交,亦可能导致股价大幅波动。 深度:中国不少汽车经销商因资金不足,会在购入汽车时向金融机构贷款,将汽车作为抵押品,金融机构要确保抵押的车不会被盗及被损坏,但没有足够人手亲自管理,就衍生了质押车辆监控服务,由金融机构与第三方签订服务合约,委托对抵押的车辆进行监控,降低风险。成立于2019年的长久股份就是经营这门生意,并于短短四年内成为中国最大质押车辆监控服务提供商,该公司第二度向港交所申请上市后,今年1月成功上市。 市场反应:长久股份周四股价暴挫,中午收盘大跌65.5%至36.2港元,但仍比上市价5.95港元大涨近5倍。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Qudian posts big revenue gains for last mile business

业务变变变 趣店寻觅新出路

这家曾经的线上贷款公司,正在澳大利亚和新西兰试水最后一公里配送服务,但沉重的成本结构,引发外界对这一商业模式可行性的质疑 重点: 一季度趣店开始从澳大利亚和新西兰新增的最后一公里配送业务中获得可观的收入 该业务是这家资金充裕的原线上贷款公司的最新商业模式,之前它尝试的教育和预制菜业务均以失败告终 梁武仁 趣店集团(QD.US)因监管趋紧而放弃了原有的业务,但退出金融科技之后的日子并没有变得好过。短短几年时间里,在放弃了具有开创性的线上消费贷款业务后,该公司尝试经营教育和预制菜业务,但这两次尝试都以惨败告终——而且失败得很快。 这家曾经的金融科技巨头资金雄厚,现在希望借助电子商务的快速发展,通过最后一公里配送业务重振雄风。趣店在试水预制菜业务时,积累了有限的配送经验,因此这项新的物流业务似乎不像它早前的一些重塑自我的举措那样,与之前的经验无关。 但这次转型之所以与众不同,是因为它远离趣店熟悉的中国。根据上周发布的最新季度财报,公司2022年底在澳大利亚用Fast Horse品牌试运营最后一公里配送业务,并在去年第二季度达到了“有意义的”规模。公司还进入了新西兰。把重点放在海外,可能部分归因于中国国内竞争激烈,近来中国经济放缓也导致许多公司将目光转向海外,寻求增长。 在新业务线推出一年多后,趣店终于扩大了配送业务的规模,足以产生有意义的销售额。今年一季度,公司来自Fast Horse的收入达到5,380万元,占公司当季收入的大部分。这与一年前的30万元相比进步巨大。 但趣店要实现盈利还有很长的路要走。尽管取得了进展,但公司经营总亏损增加了一倍多,达到7,250万元,令收入黯然失色。新业务不盈利并不罕见。但就趣店而言,它的收入成本,即每产生一美元收入的成本,超过了实际收入,这意味着在加入运营费用之前,它就已经处于亏损状态了。 这引发外界对其最新商业模式基本的可行性的质疑。公司通过自有仓库开展最后一公里配送业务,截至3月底,其在澳大利亚有5个仓库,新西兰有1个。公司向配送人员支付送货费用,这似乎占了它收入成本的大部分。 在这种结构下,趣店可能没有太多降低收入成本的空间。Fast Horse网站的登陆页面完全用于招募配送人员,网站显示,公司逐一雇佣配送人员,而不是使用可以快速扩大业务规模的第三方机构。然后,它让这些人员用自己的车辆进行配送,运作方式类似于优步等叫车应用程序。公司按小时向配送人员支付报酬。 成本刚性 这种商业模式使得即使业务规模扩大,也很难降低成本,因为这种模式创造规模经济的空间相对较小。因此,除非它能向客户收取更多费用,否则无论收入增加多少,以其成本结构都很难实现盈利。 一季度随着营收增长,营收成本也随之攀升,为此,趣店在此期间几乎将营销支出削减至零。这可能会节省成本,但对投资者来说也是一个危险信号,因为他们可能会期待该公司投入更多资金来推广它年轻的配送服务。 在开展配送业务仅一年后,趣店又通过另一项新尝试来规避风险。这次的赌注是飞机租赁业务,它从去年9月开始探索这个领域。截至今年3月,该公司拥有三架飞机,其中两架租给第三方使用,一架自用。趣店表示将继续发展这项业务,但目前尚不清楚它对该计划的重视程度。 飞机租赁实际上与最后一公里配送业务无关,因此即使趣店同时投身于两者,也不会有太多的协同效应。更不用说,趣店在飞机业务方面几乎没有经验,尽管它的一些金融专业知识,可能有助于运营这类租赁业务,比如评估客户的信用风险等。 趣店持续不断的身份危机表明,自从大约十年前成为新一代线上点对点(P2P)贷款机构的先驱以来,时代发生了多么大的变化。起初,在整个行业成为严厉监管打击的对象之前,它获得了蓬勃发展。大多数规模较小的公司没能生存下来,许多幸存下来的公司都转型做了贷款中介。但趣店决定完全退出这个敏感的行业,通过尝试其他领域来利用自己庞大的现金储备。 公司的总体策略有点像西方谚语中的“把意面扔到墙上,看看哪根能粘住”。由于拥有大量现金储备(部分来自投资收入),它有一定的回旋余地来这样做。截至3月底,趣店的现金和现金等价物总额接近10亿美元,不过由于该公司投入大量资金来启动和运营新业务,这个数字较去年同期有所下降。 趣店的股价在财报发布后小幅上涨,或许是因为看到其最后一公里配送业务带来了可观收入后,投资者受到鼓舞。但该公司的股价仍比2017年的IPO价格下跌了90%以上,市账率(P/B)只有0.2倍。这远低于曾经的金融科技竞争对手信也科技(FINV.US)的0.6倍,以及中国领先的最后一公里配送专业公司达达(DADA.US)的0.5倍,尽管这两家公司的市账率也相当低。 趣店可能希望Fast Horse业务能尽快飞驰起来,尽管其沉重的成本结构可能会阻止这一目标在短期内实现。在这种情况发生改变之前,大多数投资者可能不看好该公司的股票。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Just months after a corporate battle over its star anchor, this e-commerce platform has landed back in the spotlight after airing issues with its livestreaming business.

东方甄选再陷负面舆论 多元化战略仍在探索期

资本市场对东方甄选的一举一动尤其关注,背后反映的是投资者对其商业模式稳固性的担忧 重点: 东方甄选的核心人物俞敏洪及董宇辉接连发表对直播业务的消极言论,股价创两年新低 该公司不断进行多元化尝试,最新推出“小时达”配送,暂未取得明显成效   莫莉 作为电商界的明星公司,东方甄选控股有限公司(1797.HK)的风吹草动,一向备受资本市场关注。近期恰逢中国电商界的“618”购物节,东方甄选核心人物俞敏洪与董宇辉却接连发表对直播业务的消极言论,投资者纷纷选择逃离。自5月31日至6月14日的两周内,东方甄选的股价累计跌幅达25.6%,市值缩水超过50亿港元,股价创两年新低。 事情起源于5月31日,新东方(EDU.US; 9901.HK)创始人、东方甄选CEO俞敏洪在作客物美创始人张文中的直播间时说:“东方甄选现在也是做得乱七八糟的,所以我没有任何跟你提建议的本领”。在这场直播中,现年62岁的俞敏洪还透露自己希望退休的意愿。他表示,自己准备远离生意场,用更多时间游山玩水,不想没命地奋斗,也不想纠缠到纷争中。 虽然在这场直播闲聊中,俞敏洪的言论似乎并非经过深思熟虑,但在随后一个交易日,东方甄选的股价单日跌幅达9.9%。面对持续下跌的股价,俞敏洪在6月7日凌晨1点通过社交平台向东方甄选的客户、股东和投资者道歉,他解释称 “东方甄选做得乱七八糟”只是和朋友之间谦虚的表述,是一种习惯表达。这一紧急公关为东方甄选挽回些许颜面,当日股价收涨2.4%。 但是,这场舆论风波尚未结束,在两天后播出的一个电台节目中,东方甄选旗下的明星主播董宇辉透露心声,称自己非常抗拒卖东西,到今天都不享受直播带货的工作。董宇辉的消极态度让东方甄选本已脆弱的股价再次下跌,在随后一个交易日下挫9.3%。 的确,在各大头部主播尽力争取的“618大促”期间,董宇辉也算不上积极,他并未每天出现在独立直播间“与辉同行”里,即使出现,直播时间也在两小时左右。去年12月,东方甄选当时的CEO孙东旭与董宇辉之间的矛盾公开化,最终以董宇辉离开“东方甄选直播间”,成立独立的个人工作室和直播间“与辉同行”,作为事件结尾。不过,“与辉同行”仍然是东方甄选下属的子公司。 自从董宇辉离开后,“东方甄选直播间“的优势明显削弱。目前,“与辉同行”在抖音的粉丝数量为2,001万,“东方甄选直播间”的粉丝为3,022万,后者近半年累计“掉粉”逾百万。至于带货成绩,第三方平台飞瓜数据显示,“与辉同行”5月以5.33亿元销售额排名第二,而“东方甄选”排名仅有第六名。自2024年1月开播以来,“与辉同行”从未掉出月榜前三位,“东方甄选”则从第四下滑至第六,甚至一度跌至第九。 即时零售新尝试 资本市场对东方甄选的一举一动尤其关注,背后反映的是投资者对其商业模式稳固性的担忧。一方面,东方甄选高度依赖超级头部主播董宇辉,虽然“与辉同行”直播间的销售额仍然计入公司整体营收,但是主直播间的粉丝量和销售额下滑,显示其对用户吸引力已经削减。另一方面,东方甄选努力进行多元化尝试,推出自营手机应用程序、进行淘宝直播、建立会员制零售商店等策略,但未取得明显成效。 东方甄选4月曾透露,自营产品单月在抖音的销量近1亿单,产品数量超过400款,排除售罄、季节性产品,目前在售的自营品超过200余款。3月份,东方甄选推出的新品达到61款,但东方甄选的自营产品五常大米和南美白虾在今年初接连遭打假人士举报,尽管东方甄选在两个月后回应称大虾质量没问题,但已影响了品牌声誉。 此外,东方甄选从4月开始在北京市场推出“小时达”服务,主打的是用户在直播间下单后,1小时内就可配送到家,配送范围覆盖北京五环内80%区域,明星主播也会化身配送员,随机为消费者配送商品。在上线之初,该账号每天直播约8小时,但近期的直播时间已经缩短至4至6小时,而且粉丝数量也仅有12万,估计对销售额的提升有限。 即时零售作为近三年的风口,已经吸引了阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)、美团(3690.HK)、京东(JD.US; 9618.HK)等多家互联网巨头入场,这些平台不仅品类丰富,亦有成熟的仓储、配送和供应链系统。在这个红海市场中,东方甄选的自营选品数量有限,能否分一杯羹,仍存在较大不确定性。 东方甄选最近的市盈率约21倍,高于另一间直播电商公司交个朋友控股(1450.HK)的15倍,反映市场对其看法仍然较为正面。即使东方甄选的多元化尝试,显示公司正寻找新的业绩亮点,但这些努力还需要更多时间来验证成效。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
CTG Duty Free is a leader in China’s duty-free market with roughly 200 shops, and has benefited from the relaxation of duty-free shopping limits on the southern vacation island of Hainan in 2020.

快讯:贝莱德减持中国中免H股至不足5%

最新:据港交所网页资料显示,投资管理公司贝莱德集团于6月13日减持164.1万股中国旅游集团中免股份有限公司(1880.HK; 601888.SH)的H股,持股量从6.26%减至4.84%。 利好:由于贝莱德对中国中免的持股水平已低于5%的申报门槛,日后如果再减持该股,亦不需要向港交所申报,因此市场未必会知悉这个负面消息。 值得关注:对于一家上市公司而言,主要股东减持股份是利空的信号,意味其可能对公司前景存在负面看法。 深度:2009年已在上海挂牌的中国中免,是中国唯一覆盖全免税销售管道的零售运营商,公司经营近200家零售店铺,是中国免税市场的龙头企业。该公司去年8月在港股上市,成功筹集184亿港元,成为全年“集资王”。虽然其收入及盈利去年重拾升轨,但其管理层近年频繁变动,而且今年首季收入按年减少9.5%,利润亦仅上升0.3%,令市场忧虑其增长放缓。 市场反应:中国中免的港股周三下跌,中午收盘软1.7%至53.4港元,创52周新低。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里