这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

快讯:疫情影响剧集制作 稻草熊娱乐利润挫

最新:电视剧制作及发行商稻草熊娱乐集团(2125.HK)上周五公布2022年业绩,期内收入减少42.4%至9.81亿元,净利润大挫70.5%至5,000万元。 利好:虽然业务受疫情影响,但该公司截至去年底的运营资金尚余17亿元,相信经营活动产生的现金、银行利息、借贷及上市所得款项净额,将足够满足流动资金需求。 值得关注:由于去年中国的新冠疫情反复,该公司的制作人员流动性降低,导致完成剧集拍摄、后期制作以及取得播出许可证的时间比预期延后,令期内播映的剧集数量减少,拖累收入表现。 深度:稻草熊娱乐在2014年由台湾知名影星吴奇隆创立,2021年在港交所上市,是一家从事电视剧投资、制作、发行的影视公司,主要通过中国主要电视台或网络视频平台出售剧集播映权以获取收入。去年中国影视市场因疫情肆虐而面临困难,据一项截至2月底的调查统计,在已经发布的13家上市影视公司业绩预告中,有10家去年无法实现盈利,因此,虽然稻草熊娱乐去年盈利大跌,但表现已领先大部分同行。 市场反应:稻草熊娱乐周一股价下跌,中午收盘软4.4%至1.09港元,处于过去52周的中下限区间。 记者:何仲尼 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
2125.HK

告别增长慢车道 小鹏正酝酿加速

这家电动车制造商预测一季度交付量将下降46%,但预计下半年会随着不断推出新产品而出现反弹 重点: 曾经风光无限的小鹏汽车去年电动车交付量仅增长23%,不及此前两年的三位数增幅 管理层表示今年情况会好转,但首先,该公司必须在扼杀中国电动车行业的血腥价格战中存活下来   西一羊 对于电动车行业曾经的佼佼者小鹏汽车有限公司(XPEV.US; 9868.HK)来说,去年是艰难的一年。由于出现一系列重大失误,它在去年下半年遭遇严重挫折。但投资者似乎看好它最新的复苏故事,在其最新财报发布后的几天里,推动其估值比率超过了两大竞争对手。 在经历了2022年的惨淡之后,小鹏可能希望它不曾有过这样的坏年景,只有时间能够证明这样的反弹是不是有道理。中国电动车市场竞争异常激烈,在争夺买家的过程中,小鹏去年落在了两个主要竞争对手:理想汽车(LI.US; 2015.HK)和蔚来汽车(NIO.US; 9866.HK)的后面,而且它的亏损也在不断扩大。 根据其本月早些时候发布的最新财报,小鹏去年收入小幅增长28%,达到269亿元。其全年的汽车交付量增长23%,达到120,757辆,与前两年的三位数增长相比大幅放缓。该公司的净亏损几乎翻了一番,达到91.4亿元,尽管销售、营销以及研发费用都有所下降。 年度增长放缓掩盖了它在四季度的业绩,它们看起来要糟糕得多,因为该公司在下半年迅速失去了增长势头。该季度营收同比下降40%至51.4亿元,汽车销量跌幅为更大的46.8%。 小鹏的交付量落后于理想汽车和蔚来汽车,根据后者的最新年报,它们在2022年的数字分别为133,246辆和122,486辆。在这三家由风投投资的汽车初创企业当中,小鹏跌至第三位,在2021年,它本来还是居于领先位置,当年交付了98,155辆新车,理想汽车为90,500辆,而蔚来汽车为91,400辆。 小鹏的运势逆转是一系列失误所致,最大的问题出在它的旗舰产品身上,其去年9月推出的中型G9 SUV出现了某种“身份危机”。G9系列根据续航里程和软件功能等不同配置,价格从31万元到47万元不等。 这样的战略旨在通过提供广泛的选择来打动客户。但它未能引起轰动,去年四季度G9的销量仅为6,189辆,与小鹏计划在2022年底之前交付3.5万辆的目标相去甚远。 中国汽车流通协会的分析师王存表示,小鹏正努力解决其营销策略不一致的问题。“G9车型瞄准的是高端用户,剑指两个最大的竞争对手——蔚来汽车和理想汽车。但它肯定还没有在客户中建立起高端品牌的声誉,”王存说。 酝酿卷土重来? 尽管业绩不佳,但投资者对于小鹏的最新财报,还是给予了热烈反应。财报出来当天,它的股价上涨了6%,并在接下来的几天里继续保持涨势。上周五,它的港股收盘价为9.62港元,较3月17日财报发布前上涨了15%。 这一涨势使得小鹏的市销率升至略高于4倍的水平,高于蔚来汽车的2倍和理想汽车的3.37倍。在经历了2022年的困难之后,小鹏董事长兼首席执行官何小鹏对于2023年的乐观展望,可能令投资者感到鼓舞。 “我相信小鹏正在接近一个拐点,”何小鹏说道,并预测今年业绩将会卷土重来。“由于我们已经明确了目标,并且清楚自己的优势和劣势,我们现在正在打造销售和市场份额扩张的恢复势头。” 他说,公司实施了一系列战略调整,以帮助恢复之前的势头。其核心是正在进行的公司重组,这一重组始于去年10月,在G9车型表现未如预期之后。重组的目的是让小鹏拥有一个“更扁平、更集中的结构”,他说。这个说法往往意味着削减中层管理岗位。 但是,即使小鹏能够打造一个更精简、更高效的公司,它的复苏之路也将受外部市场因素阻碍。 尤其值得注意的是,在经历了几年的快速扩张之后,中国的电动车市场开始大幅放缓。今年前两个月,中国新能源车销量为93.3万辆。根据中国汽车工业协会的数据,在2022年底国家对新能源车购买的补贴到期后,这一销量同比仅增长 20.8%,与去年全年几乎翻倍的销量相比大幅放缓。 销量急剧放缓引发了一场迅速升温的价格战。去年底特斯拉(TSLA.US)率先开始降价,随后中国几乎所有的主要品牌都迅速跟进。分析人士警告,这场价格战可能引发人们期待已久的中国电动车行业整合,淘汰一些竞争力较弱、规模较小的车企。 小鹏也未能独善其身,它在1月下旬宣布,其部分车型的折扣最高可达3.6万元。但减价尚未转化为销量的增长,何小鹏表示,公司预计本季度的汽车交付量将在1.8万辆至1.9万辆之间,同比减少约45%至47.9%,与第四季度的降幅相当。 他还表示,预计随着新车型的推出,小鹏交付量将在下半年逐渐回升。其中,新一代轿车P7i是之前P7车型的升级版,已于本月开始交付。该公司还将于6月开始销售一款G6紧凑型SUV,并在今年下半年开始销售一款七座多功能车。 中国汽车流通协会的王存认为,小鹏可能有机会赶上竞争对手,但前提是它必须迅速采取行动,纠正一些失误。尽管前路艰难,但王存表示,在2022年底拥有超过380亿元的现金和短期投资的小鹏相对具备优势,能够在这场价格战笑到最后。…
9868.HK XPEV.US

新冠研发需求大降 药明康德将迎考验

这家中国医药外包服务龙头企业去年营收创历史新高,净利润更大增逾七成,但其增长在去年四季度开始减速 重点: 药明康德的化学业务去年收入翻倍,贡献公司营收逾73%,但如果剔除新冠商业化项目相关收入,其增长率则大降至约四成 该公司去年净利润逾88亿元,但四季度仅占当中的14.36亿元,环比大跌47.6%,反映其增长速度滑坡   陈嘉仪 这家受益于新冠相关业务的医药企业,即将面对疫情退却后,该如何维持未来增长的十字路口。 中国医药外包服务(CXO)龙头无锡药明康德新药开发股份有限公司(2359.HK; 603259.SH)上周一公布了亮眼的2022年业绩,期内营收同比大增71.8%至393.5亿元,净利润则上升72.9%至88.1亿元,两者同创公司成立以来新高。 该公司在业绩报告中表示,由于商业化订单增长、工艺流程优化带来效率提升,去年化学合同研究、开发与生产(CRDMO)、测试、生物学、细胞及基因疗法(CTDMO)四大业务的收入均录得增长,国内新药研发服务是唯一下滑板块。 各业务中,以提供从药物发现、研发到生产等一站式服务的化学业务表现最优秀,去年实现营收288.5亿元,同比大增104.8%,占总营收73.3%;其毛利亦翻倍至114亿元,毛利率达39.5%一枝独秀,协助拉高公司整体毛利率至36.9%,比上一年提升0.8个百分点。 反观测试、生物学、细胞及基因疗法业务的营收,则录得24.7%至27.4%的较温和增幅,但国内新药研发服务收入则下降22.5%至9.7亿元,主要因为该业务主动迭代升级,公司集中推进更优质的项目管线,以研发更具创新性的候选药物。 符合一年前预期 药明康德把佳绩归功于一站式服务模式加强了平台间业务导流,但其实早于去年首季新冠疫情重临、全球药企争相研发新冠药物时,随着相关委托开发暨制造服务订单增加,药明康德已预告全年的化学业务收入增速,可望比2021年增加近一倍。最终公司实际表现与一年前的预期相符,可见新冠疫情确实成就了其巨大商机。 然而,如果剔除新冠商业化项目,去年此板块的营收仅为197.2亿元,增长率降至39.7%;同期公司总收入及同比增长率,则分别缩水至302.3亿元及31.9%。 随着全球疫情退却,药企对相关疫苖及药物的研发需求大减,药明康德今年的业务表现将面对考验。事实上,从去年四季度的数据来看,该公司的增长已出现疲态。期内季度收入109.6亿元,仅比上一季增长约3%,净利润更环比大降47.6%至14.4亿元,占全年利润总额不足16.3%,不禁让市场提出疑问:今年的增长会否见顶回落? 事实上,该公司以手头订单为基础,加上去年的高基数效应,对今年业绩表现作出了相当保守的预测,估计全年收入仅微升5%至7%。正如之前一些分析所言,受疫情消退、药物集体采购政策等因素影响,国内创新药发展趋势放缓,可能令市场对快速追踪(Fast-follow)新药研发的需求下降,令药明康德的业务受到冲击。 现实情况亦反映自2021年下半年、在以PD-1单抗药物为代表的创新药“大杀价”后,创新药市场的整体研发投入开始出现收缩。药明康德在财报中警示,如果未来行业发展趋势放缓,或客户的研发支出和外包需求下降,可能会对公司业务造成不利影响。 将受惠销售分成 庆幸的是,药明康德预告今年将迎来药品上市后的“销售分成收入元年”。截至3月20日,该公司国内新药研发服务部已有两个项目处于新药上市申请(NDA)阶段,当客户产品成功上市后,可从药品销售收入中按照约定比例获得分成。 另外,去年录得亏损的细胞及基因疗法业务,目前已协助一名美国客户完成一个创新肿瘤浸润淋巴细胞疗法(TIL)项目的上市申请,以及为一名中国客户完成一个用于中国本土嵌合抗原受体T(CAR-T)细胞疗法的慢病毒载体项目的上市申请,有望在2023年下半年迎来商业化生产项目。 不过,为了推动CRDMO 和CTDMO业务,药明康德加大了对新能力和新产能的建设,正在南通建设新的实验室服务平台,并继续推进国内的常州、无锡,以及海外的美国及新加坡等多项设施的设计和建设。这意味着该公司未来投资于各项设施的开支将会上升,资产结构亦由轻资产模式,逐渐向重资产转型。 另外,药明康德的营收中,仅约19%来自中国市场,其余均来自海外,单是美国市场去年便贡献了258.8亿元,占比高达65.8%。受到去年美元大幅升值影响,其持有用于套期保值的卖出美元远期外汇合约,录得逾3.99亿元已变现投资亏损。面对美国金融市场近期表现波动,美元的走势会否为公司带来更大损失,同样值得投资者关注。 药明康德上周一公布业绩后,其港股连升两日,累计涨幅达11.7%,反映市场对其业绩普遍持正面看法。虽然其最新追踪市盈率约25.4倍,略高于同业康龙化成(3759.HK; 300759.SZ)的24.6倍,但券商普遍仍维持其“买入”或“跑赢大市”评级,其中麦格理报告称,撇除新冠相关项目收入,预期药明康德今年核心收入将增长31%,目标价120港元,比现水平有超过40%的上升空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
2359.HK 603259.SHG

同行努力勒紧裤头 BOSS直聘却花大钱

这家中国领先的在线招聘平台去年四季度营业成本飙升70%,导致期内录得亏损 重点: BOSS直聘上季度营收持平,却因花巨资在世界杯上打广告和在香港二次上市而录得亏损 该公司表示,今年前两个月招聘服务需求激增,因为企业在去年底因疫情大规模裁员后,已开始重新招人   阳歌 人人都喜欢逆向投资。这是领先的在线招聘公司看准科技有限公司(BZ.US; 2076.HK,又名BOSS直聘)最新业绩中的关键看点之一。去年四季度,该公司加大支出,而其他所有公司几乎都正好相反。 根据本周早些时候发布的最新季报,该公司在去年最后三个月的经营成本飙升70%。这导致这家旗下运营着广受欢迎的BOSS直聘服务的公司陷入亏损,并使其净现金流入量下降了70%。 但投资者似乎并不介意,在业绩公布后的第二天,更把其股价抬高了6%。经历了小幅上涨后,BOSS直聘目前的股价为18.95美元,与近两年前IPO时的19美元几乎持平。这虽然不算是甚么成就,但在当前的市况下,看上去还是相当不错,因为在那时于美国上市的中国公司,现在的交易价格大多都比IPO价格低80%甚至更多。 BOSS直聘与大多数亏损的互联网同行的区别,在于其盈利能力,在四季度陷入亏损之前,它大部分时候都是盈利的。该公司也是中国利润丰厚的在线招聘市场当仁不让的领导者,以有效利用技术连接雇主和求职者而闻名。 其领先地位反映在市盈率上,远期市盈率约为26倍。这是美国巨头万宝盛华(MAN.US)约11倍的两倍多,也远高于国内同行同道猎聘(6100.HK)的12倍。 随着中国在去年10月和11月实施了严格的新冠疫情防控措施,BOSS直聘和中国的大部分公司一样,在四季度的日子不好过。在那期间,企业是最大的受害者之一,由于很多公司被迫长时间关门或缩短营业时间,这使得它们不太可能招聘新员工。 该公司12月的情况依然艰难,因为在中国突然取消大部分防疫措施后,全国感染病例激增。这导致找工作的人大幅减少,很多人因为患病而被迫居家数周。 尽管如此,BOSS直聘四季度却继续大举花钱。当季销售和营销费用同比猛涨82.6%,而管理费用也增加了一倍多,甚至连研发开支都增长了48%,但该公司当季营收同比持平,约为11亿元。 BOSS直聘解释说,巨额支出在很大程度上是因为两大因素。营销成本大幅上涨是因为适逢卡塔尔世界杯,后者被BOSS直聘当作了重要的宣传机会。与此同时,早已在纽约上市的该公司,还于12月在香港进行了二次上市,这不仅产生了与上市相关的成本,还有与当时授予的股权激励相关的支出。 前景光明 大举花费导致BOSS直聘从上年同期的盈利2.33亿元,转为亏损1.85亿元。即便是经过调整,剔除股权激励成本后,该公司的利润也从前一年同期的3.485亿元,骤降至仅5,950万元。 我们在本文开篇说过,投资者似乎喜欢BOSS直聘在其他人都在控制成本的困难时期大举花钱。 但这种积极反应背后更大的原因,是该公司财报电话会议上的指引相当乐观。所有疫情影响和感染的结束,显然是其前景更加光明的主要推动力,但有人可能也会认为,BOSS直聘的巨额支出,让其能够抓住中国经济在1月农历新年前后开始反弹的机会。 “今年初以来,由于品牌知名度提升,竞争优势增强,我们迎来了强劲的用户增长和参与度,”BOSS直聘创始人兼董事长赵鹏在业绩报告中说。“随着招聘需求的复苏,我们有信心在未来几年为股东带来丰厚的回报。” 预示着出现转机的最大指标是,BOSS直聘预计一季度营收将在12.5亿元到12.7亿元之间,同比增长约10%。这将标志着该公司在连续三个季度营收持平或下降后恢复增长。 赵鹏表示,BOSS直聘的新用户数量在今年前两个月出现大幅增长,同期应用程序端的平均月活跃用户数增长50%以上。这并不令人意外,因为去年四季度因疫情导致的经营中断期间,许多人失业,还有许多公司裁员,在今年的头两个月,双方都在忙着复工。在这里,我们要注意的是,这种繁荣可能是暂时性的,可能要到二季度,我们才知道目前的积极趋势是否会持续下去。 与此同时,赵鹏还指出,随着该公司在一线城市白领中的传统优势以外扩大基础,它在蓝领员工和雇主当中的新注册数,以及在三四线城市“下沉市场”的活跃度都在增长。 在中国这样一个巨大的就业市场中,BOSS直聘处于行业领先地位,加上知名度很高,我们大体上看好这家公司。但需要注意的是,前程无忧、智联招聘和58同城等其他公司,都曾利用类似的优势成功实现海外上市,但由于未能引起投资者的太大兴趣,最终还是决定私有化。BOSS直聘还是比较受欢迎的,但如果它想保住投资者的关注,随着把业务恢复到更为正常的水平,它需要实现更为强劲的增长。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
BZ.US 2076.HK