这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

洪恩以静制动 应对经济不确定性

这家儿童教育产品和服务供应商,第二季度营收仅增长4.5%,但得益于研发支出削减,利润近乎翻倍 重点 洪恩二季度营收增长4.5%,表现平平,但受益于成本控制,力保利润率,实现利润的强劲增长 在去年底达到峰值后,该教育公司的递延收入连续第二个季度下降       阳歌 中国两年前对教育行业的严厉整顿摧毁了整个行业,包括数十亿美元计的市值,因为这个行业的很大一部分在短短几个月里就被抹去。但现在尘埃落定,一个新的问题出现了,那就是剩下的幸存者,是否有可能真的再次得以蓬勃发展? 在这一点上,洪恩教育(IH.US)的最新财报看上去不太令人鼓舞。季报显示,该公司的业务实际上处于暂停状态,勉强实现了个位数的收入增长,这对于杂货店等增长缓慢的行业来说可能还不错,但从增长的角度来看,实难令人兴奋。 洪恩本季度利润几乎翻了一番,乍看令人印象深刻。但细看就不难发现,其利润增长和前几个季度的三位数增长相比,其实有所放缓。更重要的是,大部分增长都来自该公司削减研发支出而节省的成本。 这种削减现在可能对利润有利,但同样,它们并不是一家渴望增长的公司该有的标志。 洪恩在两年前的整顿行动中幸存了下来,至少这一点应该受到称赞。那次整顿行动主要针对的是K12学科类课后辅导服务提供商。由于产品和服务更多聚焦于培养幼儿的创造力和学习技巧,而不是特定的学校科目,洪恩得以幸免。 但在经历了这次打击之后,该公司始终未能用2020年IPO前后取得的那种两位数,甚至三位数的高收入增长来激起投资者的兴趣。因此,其股价较IPO价格下跌了约四分之三。这可能比很多破产的教育机构要好,但如此疲软的增长很难吸引新投资者购买它的股票。 洪恩较为正面的一个特点就是它的盈利能力,因为它的大多数同行还在亏钱。相比之下,该公司去年扭亏为盈,并在最新报告期内连续第六个季度实现盈利。但其市盈率目前仅为7倍。 其市销率略好一些,为1.2倍,因为投资者认可该公司至少实现了盈利这一点。相比之下,还处于亏损的网易有道(DAO.US)市盈率仅为0.63倍,不过瞄准成人教育的粉笔(2469.HK)在今年首次实现盈利后,市销率涨到了3.3倍。 洪恩的股价在上周四公布业绩后的两个交易日内上涨了5.5%。 但后来又在周一回吐了所有涨幅,这很好地总结了投资者对这家公司,可能也是对当今中国教育行业缺乏兴趣这一现实。 这种情况不太可能在短期内做出改变,因为目前中国经济的不确定性导致消费者控制支出。尽管中国家长以舍得在教育上投资而闻名,但在经济不确定时期,这类支出也是相对容易最先被砍掉的支出之一。 谨慎行事 近来,洪恩似乎也变得更为谨慎,在当前的经济气候下,这或许是一个值得称赞的品质。该公司在二季度将总体运营成本实际削减了7.6%,至1.3亿元,其中研发支出削减19%。 与此同时,销售和营销支出增长21%,表明该公司仍在为现有产品争取新客户。因此,洪恩在二季度的平均月活跃用户数(MAU)同比增长11.7%,达到 2,030万,这是其主要业绩指标中为数不多的两位数增长之一。 另一个积极的趋势来自递延收入和预付款,在去年底达到峰值后,过去两个季度一直在降。这一数字在2021年底为3.03亿元,但在去年底急剧上升至3.79亿元,因为在中国采取严格的疫情限制措施期间,消费者难以支付账单。 但这一数字今年开始下降,到6月底回落至3.26亿元。虽然中国取消“清零”政策可能是这种改善背后的主要推动力,但洪恩在当前经济放缓的环境下变得谨慎起来,也应该是原因之一。 然而,在经济不确定时期,谨慎是值得称赞的事情,但它很难让人感到兴奋。洪恩二季度的营收仅增长4.5%,从上年同期的2.31亿元增至2.41亿元。这一小幅增长,加上对成本的控制,帮助该公司将毛利率维持在相对强劲的70.9%,与上年同期的70.8%大致持平。正如我们之前提到的,该公司的利润增长了93%,达到4,210万。 洪恩的财报中另一个略显积极的因素是现金持有情况,这个数字从去年底的10.5亿元小幅升至6月底的11亿元。虽然这看起来可能并不是一个令人兴奋的数字,但在目前的环境下,任何增长都表明该公司不会很快面临现金短缺的问题。 最后,我们还是要回到开头提出的问题,也就是:洪恩和其他民办教育公司还能恢复它们之前的高速增长吗?实话说,中国人一直非常重视教育,几千年来的传统现在也很难改变。 这意味着该市场在未来仍有很大的潜力。但首先,中国必须克服当前的经济放缓,恢复更稳定的增长。而且,未来的打击行动总是有可能发生的,在可预见的未来,这仍会是一个主要的风险因素。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
IH.HK
Lithium miner Ganfeng Lithium announced Monday that it will acquire 33.33% of Chongqing Ruichi Automobile for 1 billion yuan.

快讯:赣锋锂业购电动车企33.3%股权

最新:锂化合物生产商江西赣锋锂业集团股份有限公司(1772.HK;002460.SZ)周一公布,计划以10亿元现金认购瑞驰电动新增注册资本,增资完成后,将持有该公司33.33%股权。 利好:瑞驰电动聚焦于电动商用车业务,是一家具盈利能力的公司,今年首7个月的净利润为2,493万元,赣锋锂业收购其股权,将有助扩大新能源产业链的下游业务。 值得关注:截至今年6月底,赣锋锂业拥有的现金及现金等价物为101亿元,这宗交易将耗用其约10%的现金,但公司预计对财务状况不构成重大影响。 深度:赣锋锂业是一家布局全球、处于产业链上游的大型锂产品生产商,主要开发阿根廷、澳洲及中国境内的锂矿。受惠于下游客户对碳酸锂产品的需求强劲增长,相关产品销售价格按年大涨,加上动力电池及储能产业市场持续膨胀,该公司的锂电池板块销量明显增加,引领去年收入及净利润分别大涨275%与292%。但踏入2023年,全球锂矿行业开局不顺,锂价跌势未止,其上半年收入虽上升26.5%至181亿元,但净利润却减少19.4%至58.7亿元。 市场反应:赣锋锂业周二股价下挫,其港股中午收盘跌2.7%至32.05港元,创52周新低。 记者:欧美美 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联络investors@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
1772.HK 002460.SHE
Weilong is opening up a third front

冀突破销售瓶颈 卫龙辟第三战线 

内地辣条一哥卫龙,8月份通过零食专卖店管道的销售量按月大增38.1%,这个新销售模式能否帮助公司业务更上一层楼? 重点: 卫龙在8月份通过零食量贩渠道共销售37.18万箱产品,较7月份增长38.1%。 以往公司近九成销售来自线下经销商进行,一成来自线上渠道,未来零售专卖店渠道将是第三个增长点。       罗小芹 卫龙美味全球控股有限公司(09985.HK)上半年业绩得以转亏为盈,有赖期内淘汰低价或无利可图的产品类别,但调整产品架构只能改善毛利率,要提升销售收入,有需要在线下及线上渠道以外开辟第三条战线。 根据卫龙公告,最近几个月以来,公司与数十家零食量贩系统达成了合作,零食专卖店管道的销售持续上升,增长迅速,通过差异化的产品及定价策略,进一步拓展年轻消费客群,发展线下销售网络。公告正好反映新策略初步取得成果。 卫龙表示,8月份通过零食量贩渠道共销售37.18万箱产品,较7月份增长38.1%。公司并指,面对中国休闲食品行业管道的多元化变化,及部分线下销售渠道的消费流量下降,公司积极拥抱新兴零食专卖店管道带来的增长机遇,持续加强全管道运营及扩张策略。 卫龙是内地领先的辣味休闲食品企业,按2021年销售额计,卫龙于所有辣味休闲食品企业中排名第一,但因为辣味食品市场高度分散,竞争非常激烈,卫龙的市占率也只有6.2%,而且近年业务高增长不再,有进入瓶颈之势。 去年12月卫龙登陆港股,招股价为10.56港元,经历过上市初期的短暂蜜月期后,股价拾级而下,今年8月22日一度探底至6.31港元,几乎较52周高位12.14港元腰斩近半,让公司更有迫切性改善业务利润率。 新模式试水温 对于零食量贩的新商业模式,卫龙于上月公布的中期财报早已披露端倪,今次公告亦显示新商业模式率先在7月试水温。 根据上半年财报,卫龙今年上半年收入23.27亿元,收入实现3%小幅增长,净利润4.47亿元,去年同期则亏损2.61亿元,期内毛利率由上年度同期的38.1%增加9.4个百分点至47.5%。 若比较其他以辣味食品见长的上市公司,普遍收入都快速增长。例如:盐津铺子(002847.SZ)收入同比增速高达56.64%;周黑鸭(1458.HK)、绝味食品(603517.SH)及劲仔食品(003000.SZ)的收入同比增速分别为19.8%、10.91%及49.07% 虽然收入小幅增长,但卫龙优化产品结构,变相提高产品的均价,从而改善毛利率,更实现扭亏为盈,主要原因是卫龙上半年对主要产品进行结构调整,变相提高平均售价,加上原材料价格下降,而通过持续优化生产工艺流程,亦优化了成本管理。 今年上半年销售收入23.3亿元中,近九成是来自线下经销商,是公司主要销售渠道,销售额约为20.65亿元,其余一成来自线上经销商,例如卫龙食品通过天猫、京东、拼多多、抖音及快手等线上平台进行直销。 即使卫龙整合了线下传统及线上渠道,但公司仍面对客流量下滑的负面影响,意味公司高增长年代已不再,就算上半年扭亏为盈,也未能泛起太多涟漪,近期股价只徘徊7.5港元水平。 拓零售专卖店渠道 零食专卖店渠道的利润率与线下渠道应该相差不大,但预计会高于线上渠道,因为参与线上经销的都是强势大平台,卫龙通常都会向这些平台更多让利,以取得广告宣传效果。 今年上半年卫龙的经销及销售费用为3.67亿元,同比增加36.3%,占期内总收入的15.8%,而去年同期经销销售费用占比为11.9%。经销及销售费用增加进一步印证线上渠道实际促销作用有限,主要用于宣传。 正如公司所言,经销及销售费用的增加主要两方面,一是推广及广告费用同比大增1.46倍至8,980万元,公司在电商平台以及其他线上媒体平台开展的线上广告活动(例如直播)和达人推广活动以及户外媒体上组合投放活动增加;二是因销售团队不断扩大,期内雇员福利费用增至1.65亿元所致。 究竟卫龙现价昂贵吗?公司的延伸市盈率(Trailing PE)19.4倍,低于竞争对手周黑鸭、绝味食品及劲仔食品的64.36倍、59.12倍及29.84倍,这反映出卫龙因业务增长停滞不前而出现股价折让,若卫龙能成功开辟新战线,将有助重估公司价值。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
9985.HK
C-Mer Eye Care announced last Friday that it had repurchased a total of 1.35 million shares from the market over the past five trading days.

快讯:希玛眼科掷490万港元回购股份

最新:希玛眼科医疗控股有限公司(3309.HK)上周五公布,在过去五个交易日从市场回购合共135万股,每股作价介乎3.55至3.73港元,总值490万港元(455万元)。 利好:股份回购会减少公众持有的股票数量,在利润及股息不变的情况下,每股收益及获分派的股息将会增加。 值得关注:由于希玛眼科的股价正处于过去52周的中低端水平,公司可能选择在此刻回购,以提振股价表现。 深度:希玛眼科由香港著名眼科医生林顺潮于2012年创立,是大湾区领先的连锁眼科医疗集团,公司于2018年成功在港交所上市,截至今年6月底,在中国内地拥有8间眼科医院和两间眼科诊所。该公司近年把业务扩展至包括牙科、整型外科、医学美容、家庭医学和肿瘤科等多个专科服务,令收入稳步上升。不过,该公司去年却转盈为亏,主要因为其位于上海及北京的核心眼科业务在疫情中受到打击而出现亏损。 市场反应:希玛眼科周一股价下跌,中午收盘软1.6%至3.59港元,比52周低位稍高16.6%。 记者:欧美美 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联络investors@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
3309.HK