这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

Chaoju is an eye hospital

沉寂一年多后 朝聚眼科重启收购扩张模式?

这家私立医院及诊所运营商宣布了两项新收购计划,或标志着其去年一度沉寂后,公司重返收购赛道 重点: 朝聚眼科宣布,计划全资收购宁波一家由其控股的眼科机构,同时收购宁夏地区另一家机构70%的股权 公司去年下半年营收缩水,利润骤降30%,正努力重拾增长    阳歌 对民营医疗机构来说,在中国国家医保体系外生存,并不是一件容易的事。 这是中国数千家医保体系之外的民营医院及诊所经营者近年获得的教训,它们试图通过提供眼科、牙科及整形外科等自费医疗服务盈利。然而,在当前经济增速放缓的背景下,消费者正收紧非医保覆盖的自费医疗项目支出。 伴随业务停滞甚至出现萎缩,部分企业正试图通过收购扩张重振股价。朝聚眼科医疗控股有限公司(2219.HK)即为其中一例。该公司周一宣布,计划收购两家医院,分别位于浙江宁波市与宁夏的吴忠市。 两项收购看似旨在重新吸引投资者关注。2021年IPO时,朝聚眼科一度被寄望成为中国眼科行业分散格局的整合者。上述两笔交易都缺乏亮点(下文将详述原因),但更具象征意义的是,在长达一年多未进行重大收购后,此举可能标志着该公司重启收购模式。 最新公告显示,朝聚眼科对两家机构的收购金额都不高,折射出此类机构的盈利困境。其中较大规模的交易,朝聚以1,400万元(200万美元)收购宁波博视眼科医院有限公司37%的股权,该机构整体估值约3,800万元。 需要指出的是,朝聚眼科原本已持有宁波博视63%的股权,早已是该机构控股股东,并将其纳入财报合并范围。因此,严格来说此项交易不构成收购。 第二笔交易则构成实质收购。朝聚眼科将以约500万元,购得吴忠市云视康眼科医院有限公司70%的股权。该作价显示,这家机构总值仅714万元(约100万美元),远非大额交易。 朝聚眼科公告称:“本次收购系既定战略规划组成部分,公司将进一步整合浙江及宁夏的医疗资源,通过多点布局,增强行业竞争力,扩大市场份额,有效应对市场风险。” 朝聚眼科选在7月1日香港公众假期前披露交易,投资者反应需待周三开盘后显现。不过,考虑到交易总额仅2,000万元(不足300万美元),市场反应平淡也不足为奇。 民营医疗机构热度不再 朝聚眼科近期股价表现,反映出整体民营医疗板块的低迷情绪,其股价年内维持横盘。该公司总部位于内蒙古,2021年IPO时因有望整合高增长赛道而备受瞩目,但此后表现多逊于预期。其港股最新收盘价为2.85港元,较10.60港元的发行价已跌逾70%。 朝聚眼科股价表现绝非个例,其当前9.2倍的市盈率虽显著低于药品及医疗器械板块同业,却与民营牙科机构现代牙科(3600.HK)9.9倍、医美连锁机构完美医疗(1830.HK)10倍估值相当。 IPO之后,朝聚眼科看似一度颇为活跃,走出内蒙古大本营后展开较为激进的收购。截至2021年末上市不久,该公司运营17家眼科医院及24家视光中心;至2022年,又新增7家医院及两家视光中心。 2023年,朝聚眼科延续扩张节奏,新增10家机构(7家医院+3家视光中心),至当年末,其网络扩大至31家医院及29家视光中心。然而,此后扩张戛然而止,去年全年颗粒无收。去年年初,虽宣布以3,680万元收购北京明玥眼科诊所有限公司的计划(属较大规模交易),但今年4月披露的年报显示,这家医院没有被合并纳入财务报表,表明该交易并未完成。 伴随并购停滞,朝聚眼科也开始受到中国经济放缓的影响。去年全年勉力实现2.6%的营收增长,总额达14.1亿元。但结合年报及去年上半年数据测算,其去年下半年营收出现0.9%的负增长(上半年则同比增长6%)。 去年,该公司毛利率下滑近两个百分点至43.5%(2023年为45.4%),反映出在运营成本相对稳定的情况下,就诊人次及客单价承压,导致盈利能力萎缩。 受此影响,该公司去年全年净利润同比下降12%至1.86亿元(上年同期为2.21亿元)。数据显示,其去年下半年净利润同比大跌30%,远高于上半年降幅8.8%。 朝聚眼科确实拥有充足的并购资金。截至去年末,公司账面现金达7.81亿元,较上年同期的4.63亿元大增。最新公告或预示,该公司准备重启并购模式。若能锁定优质标的,或可提振其股价,但仍需对当前疲软经济环境下财务不稳的资产予以警惕。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:谭仔国际私有化获高票通过 8月19日除牌

香港米线品牌连锁店谭仔国际有限公司(2217.HK)周一宣布,私有化方案已获高票通过,将于7月28日最后交易,并于8月19日收市后正式除牌。 根据公告,私有化方案于法院会议中获99.7%赞成票,反对票仅0.29%;独立股东的反对票仅占0.13%。在特别股东大会上,持股74.25%的大股东亦投下99.96%赞成票。 谭仔国际控股股东东利多控股(3397.T)于今年2月提出私有化计划,作价每股1.58港元,较2021年上市价3.33元低52.6%。谭仔指,公司在海外扩展方面未能充分发挥效力,而大股东东利多拥有相关资源及专业知识,可支持公司更有效扩展海外业务及加强内部以应对行业逆境的挑战。 截至今年3月底的年度,谭仔全年纯利按年下跌32.7%至7,984万港元,收入录得28.4亿元,上升3.4%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
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