优客工场创巨亏 最艰难时刻未过

新冠疫情导致办公室需求减少，加上巨额商誉减值损失，这个被称为“中国版WeWork”的共享办公室经营者，去年录得破纪录亏损

重点：

• 优客工场2021年的净亏损创下新纪录，过去4年“烧掉”40亿元
• 巨额亏损表明，该公司的轻资产转型还有很长的路要走

王川

丑媳妇总要见公婆。在新冠疫情导致办公室需求减少的背景下，被称为“中国版WeWork”的共享办公室经营者优客工场(UK.US)于5月中延期发布的财报显示，其2021年净亏损达到创纪录的21.6亿元。

回顾优客工场去年前三个季度，公司分别录得1.27亿元、1.36亿元和1.82亿元的净亏损，可见去年全年录得巨亏的主因，是因为第四季度大幅亏损近17亿元。

优客工场2021年的创纪录亏损中，单是商誉减值的损失已达到15亿元，而上一年这一项的损失还是0。优客工场解释称，由于新冠疫情的不利影响，其三个报告单位的公允值低于账面价值，长期资产减值损失和长期待摊费用也增长了近三倍，达到1.15亿元，主要是因为投资的长期资产可能无法收回。

寄望轻资产模式

2021年，优客工场实现总收入10.6亿元，其中办公空间会员收入3.77亿元，同比降低10.87%，并已连续三年下滑，反映需求持续减少；营销和品牌服务收入4.63亿元，上升46.1%；其他服务收入则大增58.4%至2.17亿元。

从2020年开始，优客工场将办公场地的自营模式转变为轻资产模式，以试图扭亏为盈。所谓自营模式，就是将办公楼买下或长期租赁后再改造出租，类似于“二房东”。在这种模式下，前期资本投入高，还要自己承受租不出去的风险。财报显示，优客工场运营的办公场所入住率只有70%，换言之，有将近30%的空间都处于空置状态，这种风险已经成为了摆在桌面上的现实。

相反，轻资产模式类似于办公场地的业务“加盟”，优客工场提供空间设计、建造以及管理服务，包括U Brand和U Partner两大类模式。U Brand主要是向房东收取品牌、咨询和服务管理费；U Partner则是房东提供空间使用权，优客工场负责经营管理，双方分享收入。这意味着公司不再需要大量资本，以投资和推出新的办公空间。

2021年，优客工场在轻资产模式下拥有165个办公空间，较2020年底增加了40个，分布于55个城市，管理面积62.28万平方米，较上年末增长77%，而轻资产模式管理的面积已经是自营模式的近3倍。总结去年，优客工场轻资产模式收入为6,670万元，虽然涨幅达183.8%，但占总收入占比仍然只有6.3%，反映公司仍需多下苦功提升这方面的收入。

优客工场CEO兼首席运营官关心表示，公司将继续探索轻资产模式，以提升运营效率。此外，未来也会拓展消费者服务领域的产品，为客户提供额外的营销和广告解决方案，幷开发房地产数字化管理系统。

股价累跌98%

不过，从去年的巨额亏损显示，优客工场的这种转型的努力还远远不够。2018年以来，优客工场的亏损额出现上升势头，累计净亏损已高达39.22亿元，迄今尚未看到盈利的曙光。持续亏损已经让投资者对共享办公这个商业模式失去了耐心。自从公司于2020年11月以特殊目的收购公司(SPAC)形式在美国纳斯达克上市以来，其股价一路下挫，上周四收报3.34美元，市值仅余1,460万美元(9,800万元)。

事实上，为了避免股价连续低于1美元而遭到退市，优客工场在4月21日实施了每20股普通股合并成1股的股份合并，暂时摆脱了被强制退市的危险区域；因此，如果以挂牌日收盘价计算，该公司已累跌98%，早期投资者恐损失惨重。

2020年，创始人毛大庆曾在一次演讲中表示，“优客工场正在经历五年来最艰难的时刻”，但他似乎没有想到，优客工场在接下来的日子里，会一年比一年更艰难，而且仍未看到尽头。

环顾共享办公室行业，并不只有优客工场陷入了这样艰难的困境。在疫情反复和经济下行的情况下，这种商业模式似乎已经到达瓶颈。一方面疫情催生的远程办公(Work from home)，正取代传统的“实体办公”模式；而且对共享办公需求最大的中小企业和创业公司也在经历寒冬，甚至出现倒闭潮。

“我们环顾四周，却发现自己如此孤独，当年与我们竞争过或是合作过的很多友商，都不见踪影了”，毛大庆如是说道。

事实上，即使是共享办公室龙头老大WeWork(WE.US)，2021年末的办公空间实际入驻率也只有63%，上市以来的累计净亏损更达84.66亿美元，而营收也由2020年的34.2亿美元，下降25%至2021年的25.7亿美元。WeWork最新的市销率约1.74倍，远高于优客工场的0.07倍，从市场给予后者的极保守估值，或某程度上反映了投资者对其前景的忧虑。

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